10房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。 11 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
12 建设用地使用权转让价格明显低于市场价格时，市县人民政府有优先购买权。 13 商品房买卖中面积误差比计算公式：。
14 房地产抵押权担保的债权范围包括主债权...房地产抵押权的担保范围;⑶违约 金;⑷损害赔偿金和实现抵押权的费用。
【名词解释】
1土地征收：实质国家为公共利益需要，依法定程序，将集体所有土地变为国有土地的法律制度。 2建筑物区分所有权： 是指多个区分所有权人共同拥有的一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人堆建筑物专有本分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共有权和管理权的总称 3善意取得：又称及时取得，是指无权处分他人不动产或动产的人，将不动产或动产非法转让于第三人时，如果第三人取得该不动产或动产时出于善意，则取得该不动产或动产的所有权。 4住房置业担保：是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订的保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
5地役权与相邻关系：区别是产生原因不同，产生前提、性质不同、相邻权不能有偿、期限不同、登记要求不同。
【简答题】
1简述物业服务费收取的种类①公共性服务费用，公共性服务费用指为全体物业产权人和使用人提供的公共卫生、清洁、共用设施、共用场地与部门的维修保养、保安、绿化等费用②公共代办性服务费用，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用③特约服务费用，指为满足物业产权人使用人的特别需要而提供的个别服务而收取的费用如看护儿童，家电维修等
2简述房地产权属登记的功能①权力确认功能，指房地产权属登记所具有的确认房地产权属状态的功能，也就是说房地产权力归属于哪一种民事主体，需要通过房地产权属登记加以确定。因此，经过房地产权属登记的房地产权力，就具有权力正确性推定效力，受国家法律保护，可以对抗权利人以外的任何人②权力公示功能，是指房地产权属登记所具有的将房地产权利变动的事实向社会公开，以保障房地产交易安全的功能。权利公示功能是房地产权属登记的核心功能，其目的在于保护第三人利益及维护交易安全。一般包括（1）房地产权利的设立（2）房地产权利的变更（3）房地产权利的转移（4）房地产权利的消灭③权属管理功能，指房地产权属登记所具有的通过登记实现国家对房地产进行监督、管理的功能。房地产权属登记在一定程度体现了国家对房地产权利的干预，反应了国家对房地产权利的基本态度。
3简述最高额抵押基本内涵：为担保债务履行，债务人或第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意可转入最高额抵押担保的债权范围。在抵押权的从属性, 特性, 适用范围, 实现上具有特殊性
4地役权与相邻关系有哪些区别？
相邻关系不是一种独立的物权；地役权是一种独立的物权（属用益物权）。相邻关系的发生基于法律的规定；地役权是通过当事人签订合同产生的。相邻关系视法律为相邻的不动产所有人、使用人行使不动产所有权、使用权提供了最低限度的便利和容忍义务；地役权的内同由当事人自由
约定。相邻关系的权利取得是无偿的；地役权合同是有偿的。总的来说，相邻关系要求的程度较低，都是来保障不动产使用来说的（如房屋使用时最基本的采光、通风、通行、排水等等，说的夸张一点，如果相邻关系受到侵害，则不动产在某种程度上不能使用）；而地役权要求较高，主要是提升不动产价值来说的（如向远处眺望、便利的通行等等，如果不严谨的说，地役权收到侵害，则不动产的价值会降低到普通不动产的一般价值，但不会影响使用）。
5房屋征收补偿的范围①被征收房屋价值补偿②搬迁补偿③临时安置补偿④停产停业损失补偿⑤补助与补偿
【案例1】
2000年6月，王某与李某出于投资目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租，
租金收益双方按投资比例分享。
由于房价一路攀升，王某与李某就该房产出租还是出售产生分歧。王某主张出售，李某
希望继续出租，以期获得更多投资利益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买。但王某有意将房产卖与承租人。李某因此与王某及承租人发生纠纷。
【问题及提示】
（1）优先购买权的含义和条件。
（2）在房地产转让时租赁权和共有权优先购买权同时存在时，如何处理，并说明原因。在此基础上分析本案例。
【案例1】王某李某投资目的共同出资一处房产
（1）优先购买权的含义和条件。含义：指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。条件①“出卖”即出租人须出售出租房屋②“同等条件”出租人在出售前合理期限内通知承租人后，即承租人非但表示同意购买还必须按出租人与第三人缔结的买卖合同之同等条件依此购买。不符合上述2个条件的，承租人即为丧失优先购买权。
（2）两权，如何处理析本案例。
优购权指在出卖房产时，在同等条件下优购该房产的权利。承租人共有人有优购权。实现条件：优购权存在于共有/租赁关系的存续期间；同条件下的优购权，这个同等条件是指共有与其他购买人在买卖条件上等同（买卖的价格、付款期限，方式等）；优购权应在一定期限内行使如在规定的期限内承租人没有购买的意思表示-丧失优购权。当共有人承租人的优购权同时存在并发生冲突，一般共有权人的优先购买权>承租人的优购权。但承租人可以租赁该房产。但如果共有人购买条件高于承租人，张某拥有购买权，反之岑某.【案例2】
某城市市区内一国家机关单位在其办公区内有一处空置土地，因当地地价不断攀升，土
地收益可观。该单位私下与某房地产开发公司达成合作协议，以其空置土地与房地产公司合作开发商业用房。并签订合作协议、进行了收益分配。
【问题及提示】
（1）此案例所隐含的土地取得问题，分析判断其合法性。
（2）此案例中如果房地产开发商想取得正规合法的土地，一般可以采取什么方式？每
种方式请稍加解释说明。
【案例2】机关办公区空地（1）不合法，任何单位和个人使用国有土地，都须取得建设用地使用权。依照我国现行法的规定，除了法律另有规定外，任何人和组织使用国有土地，都应当按照规定向国家支付建设用地使用权出让金。（2）其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让
的基础之上的），前者是无偿用地，后者是有偿用地。
【案例3】2009年11月，周某准备开设一家影楼，因资金短缺，便以自有的、经评估价值27万的住房为抵押，向生意伙伴杨女士借款25万元，借款期为3年，当时在借款协议上约定，周某2010年11月底前归还借款本息，到期若不能归还，就将周某的房产变卖后优先偿还杨女士。周某在拿到借款后，就将其房屋的产权证交给了杨女士并进行了抵押登记。谁知事隔1年之后，周某便以自己的原房产证遗失为由补办了房产证，还将其房屋、影楼设备等全部卖给了刘某，并同刘某及时办理了房屋过户手续，而当时刘某也并不知道该房屋已被“抵押”。
2010年８月周某因涉嫌诈骗潜逃，杨女士获悉后，以该房屋已抵押为由要求刘某退房，并将周某和刘某起诉到法院。
【问题及提示】
（1）房屋抵押中抵押人和抵押权人的权利和义务有哪些？简单说明即可。
（2）刘某的买卖行为是否有效？
（3）法院会支持杨女士的诉讼请求吗？为什么？如果不支持如何处理？
【案例3】周某影楼（1）房屋抵押中抵押人和抵押权的权利义务有哪些
抵押人权利：①抵押物的处分权②设定担保权③出租权④抵押物上用益物权的设定权⑤占有权 抵押人义务：保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。（2）刘某的买卖行为是否有效？
原告杨女士与被告周某双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的，而被告未征得债权人同意，对第三人隐瞒事实，将已设定抵押权的房屋又典当给第三人是无效的法律行为（3）法院支持杨女士？支持。因为原告杨女士与被告周某双方因借款所签抵押协议，其内容是合法有效的;原告在被告没有按约定期限偿还借款的情况下，向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的。据法律规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。据此，本案周某与刘某的转让行为，因未通知抵押权人杨女士违反了法律，故其转让行为无效。
【案例4】2008年4月15日，济南夏先生与某地产公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的公寓1号楼2单元101室，面积134.4平方米、地下室14.8平方米，总计价款19.85万元，夏先生按约交齐了房款。同年10月，夏先生入住。但随后提起诉讼，要求地产公司退房退款并双倍赔偿。
夏先生称：开发商售楼时的宣传材料与事实不符，使他对环境的期望成为泡影。签订合同时，开发商给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示，公寓楼坐北朝南，整个楼区的结构分布为：住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房)，楼前是一空场地，公寓楼东侧是两块面积很大的绿地，绿地分南北两块，其他则没有标识出任何建筑物。而且广告宣称：“公寓内集中供热，热水直接供应至每一单元。” 但是，开发商在他及其他业主入住后，却在2009年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售。2010年4月，宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工，兴建3号楼。虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设，均有规划、土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证，却与开发商在宣传材料中的表述不一致，对购房者明显实施了欺诈行为。同时，开发商并没有在公寓内集中供热，热水也没有直接供应到每一个单元。
而开发商认为，他们的宣传材料中确有不实之处，宣传图不构成欺诈，购房合同真实有效，开发商为追求施工方案的尽善尽美，并在不损害原告利益的情况下，对原宣传材料内容略作变动，无可厚非。
【问题及提示】
（1）商品房销售广告具有什么法律属性？违反的话应该如何处理？
（2）针对本案具体进行分析。
【案例4】济南夏先生（1）商品房销售广告具有什么法律属性？违反的话应该如何处理？
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺既是未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（2）分析。本案是由开发商发布虚假广告引起的。在商品房销售广告构成要约时，买受人的购买意思表示构成承诺，合同成立生效。如果商品房实际情况与广告不符，则出卖人应向买受人承担违约责任，买受人可以请求变换商品房、减少价款等，甚至可主张解除合同、赔偿损失。房地产开发企业等作为广告主发布虚假的商品房销售广告，除应《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等承担行政责任外，还需向买受人承担的民事责任。
【案例5】被告罗某与其妻何某生育有一子一女，即原告罗甲、罗乙。在何某去世前，罗某曾与何某经批准建造了一座二层砖混结构房屋。在建房时，原告罗甲、罗乙均已独立生活，并对建房出了一定的人力、财力。在何某去世后不久，被告罗某在未征得两原告同意的情况下，与第三人商谈了该房屋买卖一事，约定房价为5万元，为此，第三人与被告支付了订金5000元，在被告与第三人准备到房地产管理部门办理相关产权登记及产权过户手续时，被得知情况的两原告阻拦。事隔不久，第三人与被告拿着简易资料到房地产管理局就该房屋办理了相关交易手续。为此，两原告向法院提起诉讼，请求确认被告与第三人之间的房屋买卖行为无效。
【问题及提示】
（1）此涉案房屋是什么产权类型，此种类型产权一般处分时如何处理？
（2）此房屋买卖行为是否有效，为什么？
（3）房管局在产权登记时，是否有责任？
【案例5】罗某与其妻（1）1 首先，这是一个共有产权的问题。共有产权房屋在处分时，一定挣得其他共有产权人同意才可进行处分，否则处分行为是无效的。
第二，第三人在购买时不是善意购买，其权利不受法律保护。
所以本案中第三人购买的房子虽已经办理了产权证，但买卖行为无效，产权证撤销，房产退回，归何某和儿女共有。至于第三人的损失由何某承担，因为第三人本人在此过程中有过错，所以其损失不可能全部得到补偿。
