本人从事房地产行业马上3年了，大学期间所学专业就是房地产，按照鄙人的职业规划我先从最基础的开始从事房地产销售工作（2010元月-2010年9月底）。虽然压力很大，但我得到很大的锻炼，是我从一个学生到职场人的完美转变。按照自己的职业规划我已经走完了第一步，接下来我从事房地产策划（2010年10月份开始到现在），从研究市场开始一步步做成前期策划，就做市场研究这块体会颇多，想和大家交流，希望指正。
房地产市场调研（调研我的理解为调查与研究，怎样说呢就是先进行实地的市场观察得到第一手的感性数据，然后通过网络、同行、及相关人士进行交流获取理性的分析报告）的通俗的讲就是踩盘．主要了解项目周边楼盘的情况，以后逐渐演化到竞争环境的分析，即通过收集到的资料对市场出现的同质楼盘进行分析，到现在应该说真正进入了房地产市场调研阶段，在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，开发商已经意识到项目前期的房地产市场调研对企业决策，对项目成功的至关重要，使企业立于不败之地。
1、房地产市场调研的内容
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的不可移动性，房地产市场调查也有很强的地域特征。对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到相关的区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。我们在这里讲的是广义的市场调查。
2、房地产市场调研的重要性
我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。 现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。
3、市场调研的数据及来源
（1） 区域的宏观经济情况
出处一：本区域的政府工作报告（在这里要特别注意，假如说我们要分析2011年西安的经济情况，我们就在输2012年西安市政府工作报告即可，一般报告在次年的3月初左右就会在网上公布，或进入政府网站）
出处二：统计局所做的本区域的国民经济与社会发展公报（一般这个只适用于市级及以上的行政单位，假如你需要了解2011年西安的经济状况，大家就在搜说引擎里输入2011年西安市国民经济与社会发展公报即可，也可以进入西安市统计局的官方网站也可）
这里我们所需要的经济数据都能统计出来，也包括这个区域房地产的相关数据。
（2） 房地产相关数据
数据：区域成交面积（商品房、普通住宅）、成交均价
出处一：上面提到的政府工作报告和国民经济与社会发展公报中获取 出处二：一些知名的房地产网站以及市场研究机构定时发布的市场研究报告（注意这个是要钱的啊，哈哈），有精力的同志们每天打开相关网站看他们的日报统计奥（例如：在西安有800J,房99；在汉中有房地产交易网）
出处三：一些报纸及房地产相关纸媒对于周和月、季度等市场数据的统计及分析，剪辑保存，最好留作电子版。
4、项目周边楼盘的调研
就这步我采取的步骤是：
一、利用手里工具寻找项目所在地楼盘，根据项目信息及本项目的资料来确定未来项目的竞争楼盘，到现场后再根据实地情况进行调整，重新确定竞品。（寻竟）
二、根据项目不同采取明踩和暗踩两种形式，这个就由个人把握了。根据阶段不同我们要确定本次调研的重点（项目的体量、建筑形态、销售架构、销售价格（起价、均价、最高价）、销售状态、项目的优势。这里你可以留一个置业顾问的电话，以备后用。（实调）
三、在我们实地调研时，如果相关数据有遗漏，感觉售楼人员相关数据有回避的，我们可以出来后，打电话就行进一步的询问。（确实）
四、我们得到第一手的资料后，再根据相关研究数据，同行问询等进一步深入的对项目周边的竞品做全面深入的报告。（成稿）
寻竟→实调→确实→成稿
