房地产企业——大商汇内外部环境分析
企业外部环境分析
（一）宏观环境分析（PEST）
一、从政治法律角度看 国内宏观政治法律环境
受到限购令、信贷控制、提高利率、增加保障性住房供给等政策综合作用的影响，房地产市全国范围的限购和紧缩货币政策并没有放松的迹象。温家宝总理近日在南宁调研时表示，“房地产调控正处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果”。这意味着，至少在短期内，房地产调控政策不会松动。场逐渐显现出成交量和成交价格双双下行的局面。
大商汇地处广西南宁 南宁为东盟自由贸易区，在国家政策支持下的东盟贸易区的建设下为其营造了相对较好的政治环境。其
二、在国家比较严厉的政策环境之下，像上海、北京、深圳、西安等一线城市的房地产压力变得更大，而南宁这种中小城市的压力相对较小，这也为在南宁的房地产增加了新的挑战和机遇。
二、经济环境
南宁作为广西的政治经济文化中心、中国-东盟自由贸易区和北部湾经济开发区的核心城市，地理位置、交通区位非常优越，城市发展后劲较足；经济社会稳步发展，招商引资不断加大，项目开竣工不断增长，经济发展迅速;房地产成为南宁市支柱性产业，近两年开竣工量不断加大，且形式较好；对于房地产市场的需求在增加，而且未来的市场更广阔。
三、社会与文化环境
2002年荣获了首届“中国人居环境奖”，成为中国最适合人类居住的五个城市之一。 2007年南宁获得“联合国人居奖”
南宁气候宜人，环境优美，是理想的居住城市。而且有自己的房子才算家的思想在中国根深蒂固，并且对住房的刚性需求存在，大商汇的机会很大。
四、技术环境
低碳经济革命下，环保节能战略性凸显、绿色住宅理念渐强，随着新技术生产方式的推广，节能技术将有助于降低节能产品的价格，推动节能技术广泛应用于普通的居民住宅，实现民用建筑的节能管理，同时也使建造低碳住宅的房地产企业有望以低成本、微提价的条件获得购房者满意度和更大的销售空间与盈利水平。
（二）产业环境分析
一、潜在进入者分析 1 大商汇的规模
大商汇占地一千亩，规划建筑面积约100万平方米，预计总投资30亿元。由国际建材城、国际家居博览中心、国际住区、城市商业中心四个部分构成。项目被列为广西自治区、南宁市重大项目。
2 销售渠道
大商汇是南宁城北最大的楼盘。大商汇采用国际化“单一业权”经营模式，统一通产权，与商家共担经营风险，有效控制进驻商家经营业态与品质，提升项目整体经营实力。
3 产品差异
南宁大商汇由国际建材城、国际家居博览中心、国际住区、城市商业中心四个核心部分构成，且拥有银行、物流中心。客运中心，邮政中心。星级酒店。学校等周边配套，全阵营配资源。大商汇超越SHAPPING MALL的是，不仅能提供消费者理想的消费生活方式，更重要的是能提供给商家商铺与住宅一体化的“安居乐业”式的理想生活方式。这是革命性的！ 大商汇项目采取街区式布局，所有商铺与街道无缝项链。住宅区大部分在80平米的中小型住宅为主
4 国家政策
新政细则迟迟出台，开发企业 买房者观望
面临问题：市场预期与购买力问题，关键取决于项目自身的产品力和营销策略 对住房的保有环节进行征税
二、产业内的竞争
1 竞争者多寡及其竞争者实力对比 房地产企业虽然众多，而且其中也不乏资金和实力比较雄厚的大的房地产商。而大商汇作为新希望集团的子公司，依托其母公司新希望集团的实力也不容小觑。其集团覆盖农业、房地产、金融、化工等领域、连续8年名列中国企业500强，并已成功在成都、上海、昆明、大连等城市开发多个优秀地产项目，在房地产界赢得卓越声誉。
南宁大商汇地处南宁城北区，是该区最大最集中的商业中心。附近楼盘极少，大商汇当仁不让成为该区最大最好的楼盘。
2产品差异程度
南宁大商汇由国际建材城、国际家居博览中心、国际住区、城市商业中心四个核心部分构成，且拥有银行、物流中心、客运中心，邮政中心、星级酒店、学校等周边配套，全阵营配资源。区别于商业mall ，项目采取街区式布局，所有商铺与街道无缝项链。住宅区大部分在80平米的中小型住宅为主 ，适合该区的经济水平和居住要求。
三、买房者讨价还价
在购买者中，其中的购买者多是以散户或者单个家庭为主，同时由于限购令等，购买的数量少，购买的比重也较低。众多条件限制了买房者，因此买房者讨价还价能力很低很低。
四、供应商讨价还价
大商汇由国际建材城、国际家居博览中心等组成，由于比较靠近的原因等，周围缺少其他的供应商，在一定程度上，供应商具有比较强的讨价还价能力；
大商汇周边的国际建材城、国际家居博览中心等，对于开发商来说是一个比较重要的材料来源，而且产品的质量相对来说是比较好的，所以供应商的讨价还价能力较强！
五、替代品压力
房地产行业是属于特殊行业，虽然说近期出现房车，但是并不是替代品，房地产是没有替代品的。因此，没有替代品的压力。
竞争对手分析
一、竞争者的目标
大商汇的目标：
打造城北最大的商业中心，形成与朝阳一样的商圈（ 南宁市西乡塘区安吉大道47-2号）。
桃花源祈福城：城北首席生活城为开发理念，力争把桃花源小区打造成为配套成熟，邻里和睦的生态健康生活社区，使本项目成为南宁的人居样板。（位于安吉大道中段，与安吉路、北湖路两大交通干线相邻。与项目紧邻的安吉大道连接城市的快速环道与外环。）
东凯国际商业广场： “城市休闲商业领袖”，开发商广西东凯投资集团本着“与商家共繁荣，与时代同发展”的企业理念，倾力打造适合各阶层、各年龄段的“全民消费式商业榜样”。（位于鲁班路心圩江旁（西大西门斜对面）。）
华成都市广场：
华成都市CITY-PLAZA与商务公寓、高端写字楼、星级大酒店互相助益，形成一个多功能、高效率的城市综合体。（位于南宁市西乡塘区高新南二路5号，由大型购物中心、文化休闲广场、锋尚中央步行街、高端写字楼、星级大酒店、商务公寓组合而成的城市综合体。）
大商汇的目标与周边的同类竞争者的目标相比，其目标更大，但是，与之相应的就有很多冲突。拿华成都市广场来比较，虽然定位群体不一样，但是却有着同样的目标——做一个大生态商业圈。其目标对大商会影响也很大，因此在其目标战略定位时要注意冲突。
二、竞争对手的战略
大商会是定位于中层小住宅，而东凯国际商业广场倾力打造适合各阶层、各年龄段的“全民消费式商业榜样”，华成都市广场多功能、高效率的城市综合体，竞争对手战略有一定的区别。
内部环境分析（内部条件：资源与能力）
1.财务资源。
南宁大商汇实业有限公司成立于2006年，注册资金1.9亿元，是新希望集团在南宁独资开发的超大型商贸物流中心。母公司新希望最近几年都取得了较好的财务业绩。2010年总资产97.45亿元，09年84.56亿元，增长15.23%，营业收入由09年的67.97亿元增至77.85亿元，增长了14.53%；利润由09年的5.38亿元增至8.33亿元，增长了55.06%，保持稳步快速增长（四川新希望农业股份有限公司 2010 年年度报告）。大商汇得以依托集团公司雄厚的资金实力和品牌形象的支撑。
2.实体资源。
大商汇商贸物流项目占地1000亩，规划建筑面积100万平方米。由国际家居博览中心、国际住区、国际建材城、城市商业中心四个功能模块组成,并且拥有银行、物流中心、客运中心、邮政中心、星级酒店和学校等周边配套。大商汇•国际住区项目总规划面积10万平方米，共有17栋楼，包括多层、花园洋房和电梯公寓，整个项目有896套房，其中多层150套、高层606套、洋房140套。项目将以高标准规划设计，优美的园林景观，完善的配套设施，打造是安吉商贸物流园区高端生活住宅；大商汇•国际建材城一期A1地块规划建筑面积6万平方米，为陶瓷、卫浴总部基地，已于2010年5月28日开业运营。 建材城二期地块规划建筑面积6万平方米，与一期共同构成南宁最为集中的陶瓷、卫浴总部基地，项目已于2011年1月1日开工，计划于2011年年底建成。【大商汇•国际家居博览中心AB】地块规划建筑面积16.6万平方米，品类包括高档家居、饰品、木制品、橱柜、橱电及高档建材产品，集展示、交易、生活体验为一体， 于2011年6月18日开工 。
3.声誉资源。
新希望集团创建于1982年，是中国最大的农牧企业和农业产业化国家级重点龙头企业。集团资信等级为AAA级，已连续8年名列中国企业500强。已成功在成都、上海、昆明、南宁、大连、沈阳、呼和浩特等城市开发多个优秀地产项目，在中国房地产界赢得卓越声誉。南宁大商汇商贸物流项目被列为广西壮族自治区、南宁市重点招商引资项目。
4.人力资源。
大商汇有着专业管理团队，其依托“规范化、流程化、专业化、标准化、精细化、数据化”管理理念，统一运营推广。新希望集团视人才为企业的核心资本，管理团队全部具有大学本科以上学历， 40%以上具有硕士、博士学位，平均年龄36岁；高管中70%具有硕士以上学位，平均年龄不到四十岁。管理层丰富的市场运作经验与行业资源整合能力，确保项目高起点规划、高水平管理、高速度发展。
5.市场营销。 9月25日大商汇•国际住区首次开盘，300多套房源遭到抢购。大商汇•国际住区“5”字头的价格以及“全盘准现房”的高性价比吸引了周边居住人群，还给予购房者按揭99折，一次性付款98折。而大商汇商铺则是只租不售，保持商业产权。
6．核心竞争力——物流地产。
中国-东盟贸易这个大趋势必然要兴建国际物流中心城市。大商汇可谓抓住了这个机会，开辟全新的经济大通道高效连接从点到面之间的距离，这就存在一个新的经济大增长的空间在里面。大商汇位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，形成多种业态组合，产生极大的产业积聚效应，实现资源价值的最大化。大商汇集‘吃住行游购娱’于一身， 一条龙式购物，一条龙式服务,打造时尚集市和品牌集市，以制造强大的人流、消费流和现金流，形成企业超越竞争对手的核心竞争力。
