推荐第1篇：资产评估
简答
1、收益途径的基本程序：⑪收集并验证与评估对象取得预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；⑫分析测算被评估对象的未来预期收益；⑬确定折现率或资本化率；⑭用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；⑮分析确定评估结果
2、房地产评估：
1、成本途径的含义：成本途径是通过估测被评估房地产的重新构建成本，然后扣除各种贬值，已确定评估对象房地产价值的评估思想和技术方法。
2、适用的条件和对象：适用的条件是能够量化构建成本费用及各种贬值；对象时新开发的房地产、非收益性的房地产、很少发生交易的房地产、学校、图书馆等公用、公益房地产、以及化工厂、钢铁厂等具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。
3、运用市场途径及方法对设备进行评估：
1、适用范围：适用于机器设备变现价值的评估，而不适用于机器设备的原地续用价值的评估；
2、前提条件：①存在一个充分发育活跃的机器设备交易市场（包括三种市场：①全新机器设备市场，它是常规性的生产资料市场②二手设备市场，及设备的旧货市场③设备的拍卖市场）②能够找到与评估设备相同或相类似的参照物设备；
3、评估步骤：①收集有关机器设备交易资料②选择可供选择的交易实例作为参照物③量化和调整交易情况的差异④量化和调整品牌方面的差异⑤量化和调整功能方面的差异⑥量化和调整新旧程度方面的差异⑦量化和调整交易日期的差异⑧确定被评估机器设备的评估值
4、无形资产的鉴定：⑪确定无形资产的存在：①查询评估对象的内容、国家有关规定、专业人员评估情况、法律文书，核实有关资料的真实性、可靠性和权威性，分析和判定评估对象是否真正形成了无形资产②分析无形资产使用所要求的与之相适应的特定技术条件和经济条件，鉴定其应用能力③核查无形资产的归属是否为委托者所拥有或他人所拥有⑫确定无形资产的权力情况⑬鉴定无形资产的效用①鉴定无形资产的类别②分析无形资产的先进性和可靠性⑭确定无形资产的有效期限
1、资产评估：性、咨询性（咨询性是指资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力）经济技术原则：①预期收益原则；②供求原则；③贡献原则；④替代原则；⑤评估时点原则 资产评估一般目的对价值类型的约束：资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估作为一种专业人士对特定时点及特定条件约束下资产价值的估计和判断的社会中介活动……
2、资产评估三大评估途径：市场途径、收益途径、成本途径
3、市场途径及其交易活动；具体方法：⑪直接比较法：①现行市价法②市价折扣法③功能价值类比法④价值指数法⑤成新率价格法；⑫类比调整法：①市场售价类比法②成本市价法③市盈率乘数法
4、收益途径基本前提：一是被评估资产的预期收益，二是折现率或资本化率，三是被评估资产取得预期收益的持续时间基本参数：收益额、折现率（资本化率）、收益期限
5、成本途径成本途径作为一个独立的评估思路，是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容（成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估）基本要素：①资产的重置成本②资产的有形损耗③资产的功能性贬值④资产的经济性贬值
6、重置成本的评估方法：①重置核算法：也称细节分析法、核算法等。（重在题）②价格指数法（题）
7、资产评估程序的基本步骤⑪接受资产评估委托，明确相关事项；⑫签订资产评估业务约定书；（约定书的内容应包括：）①资产评估机构和委托方名称；②资产评估目的；③资产评估对象；④资产评估基准日；⑤出具资产评估报告的时间要求；⑥资产评估报告的适用范围；⑦资产评估收费；⑧双方的权利和义务及违约责任；⑨签约时间⑩双方认为应当约定的其他重要事项；⑬编制资产评估作业计划；⑭资产勘察；⑮搜集资产评估资料；⑯评定估算；⑰编制和提交资产评估报告书；⑱资产评估工作档案归档；
8、机器设备评估：成本途径的评估思路：机器设备评估的成本途径及其方法是首先估测被评估机器设备的重置成本，然后再判定和估测机器设备的实质性贬值、功能性贬值和经济性贬值，最后用机器设备的重置成本扣除各种贬值来测定被评估机器设备价值的评估技术思路及其各种方法。
9、重置核算法概念：是根据设备建造时所消耗的材料、人工、燃料及动力，按现行价格水平和费用标准重新计算设备自身的生产成本，然后再加上合理的利润、税金等来确定被评估设备自身购置价格的方法。
10、重置核算法主要是用于自制设备自身购置价格的估测。
11、机器设备实质性贬值估测的方法：⑪观察法①直接观察法②打分法⑫使用年限法①简单年限法②综合年限法
12、机器设备功能性贬值的估测：⑪超额投资成本造成的功能性贬值的估测⑫超额运营成本造成的功能性贬值的测算；
13、无形资产 ： 分类：⑪按无形资产作用的领域：促销型无形资产、制造型无形资产和金融性无形资产等；⑫按无形资产的性质：知识性无形资产、权力型无形资产、关系型无形资产和其他无形资产等⑬按无形资产取得的方式：自创无形资产和外购无形资产⑭按无形资产能否独立存在：可确指的无形资产和不可确指的无形资产； 成本途径及其方法在无形资产评估中的作用：运用成本途径及其方法评估无形资产，是在确信无形资产具有现实或潜在的获利能力，但不易量化的情况下，根据替代原则，以无形资产的现行重置成本为基础判断其价值；
运用成本途径评估无形资产需要把握两大基本要素：一是无形资产的重置成本；二是无形资产的贬值，主要是无形资产的功能性贬值和经济性贬值；
14、企业价值评估 特点：⑪从评估对象载体的构成来看，评估对象载体是有多个或多种单项资产组成的资产综合体；⑫从决定企业价值高低的因素看，其决定因素是企业的整体获利能力；⑬企业价值评估是对企业具有的潜在获利能力所能实现部分的估计；⑭企业价值评估是一种整体性评估，它充分考虑了企业各构成要素资产之间的匹配与协调，以及企业资产结构、产品结构与市场结构之间的协调，它与企业的各个要素资产的评估值之和既有联系，也有区别。 收益途径及其方法评估企业价值的核心问题：必要前提是判断企业是否具有持续的盈利能力；关键在于解决以下三个问题：
一、要对企业的收益予以界定；
二、要对企业的收益进行合理的预测；
三、在对企业的收益作出合理的预测后，要选择合适的折现率 企业价值评估中选择折现率的基本原则：①折现率不低于投资的机会成本②行业基准收益率不宜直接作为折现率③贴现率不宜直接作为折现率
15、资产评估报告书的作用：①资产评估报告书对被评估资产提供较为全面、客观的价值判断和专业意见，是委托方进行资产业务的重要资产作价依据②资产评估报告书既是资产评估机构的产品，同时也是反应和体现资产评估机构工作情况、明确委托方和评估机构及有关方
面责任的依据③资产评估报告书是行业自律管理组织及有关部门审核资产评估机构执业质量和水平的重要标的和依据④资产评估报告书及其形成过程是建立评估档案的主要载体和来源
16、我国资产评估准则体系框架： 横向与纵向的关系：从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两部分。从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。 纵向构造：①资产评估基本准则层次②资产评估具体准则层次③资产评估指南层次④资产评估指导意见层次
公式：
1、资产利用率的计算公式：
资产利用率=（截至评估基准日资产累计实际利用时间÷截至评估基准日资产累计法定利用时间）*100%
>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年
限长；
当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用
年限；
当资产利用率
2、市场途径及其方法在房地产评估中的应用：（公式）①市场售价类比法的基本思路：计算
公式：
房地产评估价值=参照物交易价格×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因
素修正系数×交易日期修正系数
=参照物价格×（正常交易情况值÷参照物交易情况值）×（评估对象
房地产区域因素值÷参照物区域因素值）×（评估对象房地产个别因
素值÷参照物个别因素值）×（评估基准日房地产价格指数÷参照物
交易日房地产价格指数）
或房地产评估价值=参照物交易价格×[100÷( )]×[100÷( )]×[100÷( )]×[( )÷
100]
②进行交易日期休整：
交易日期修正后的房地产价格=参照物交易价格×价格指数
=参照物交易价格×（评估时价格指数÷参照物交易时
价格指数）
=参照物交易价格×[（1+评估时价格变动指数）÷（1+
参照物交易时价格变动指数）]
3、无形资产许可权价值的估测：
无形资产评估值=重置成本×（1-贬值率）×转让成本分摊率+转让的机会成本
其中： 转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力÷运用无形资产总的设计能
力*100%
无形资产转让的机会成本=无形资产转让的净减收益+无形资产再开发的净增
费用
推荐第2篇：资产评估
摘要：森林资源是我国重要的可再生能源，在森林资源的保护中，人们也是做了很大的努力，森林资源的不断扩大不仅促进了生态环境的良好改善，还促进了我国森林资源的良好发展，在森林资源的资产评估上，我国所成立的评估体系还不够健全，要想良好的对森林资源进行资产的评估，还需要不断的完善和改进，随着我国的不断发展，法律的不断健全，在森林资产的评估上也不断的做出更大的贡献，但是由于我国森林资产评估体系成立的比较晚，制度还不健全，在评估体系中还存在一定的问题，在存在的问题中，还需要不断的去解决。 本文将对资产评估中的问题以及对问题解决的方案进行综合的阐述。 关键词：森林资源；资产评估；
关于森林资源的资产评估是对整个森林效益进行综合的评估，在评估中是有一定难度的，要想准确的进行评估，必须要对森林资源的各方面效益进行详细的了解，在了解完之后，才能进行具体的评估工作，森林资源在生态环境的建设中，有着重要的作用，对环境的良好保护发挥着不可替代的作用，森林资源是社会发展中十分重要的资源，要想进行准确的评估，必须经过长时间的掌握、考察才可以进行准确的评估，在我国由于评估的水平低、评估能力差、在评估的工作中，各有各的看法，造成资产评估的结果不同。 致使没有标准的答
案[1]。 要想改变这种现象，必须从资产评估的本质问题进行综合的考虑， 然后在做出相应的解决对策。
1．森林资源
森林资源是林地及其所生长的森林有机体的总称。这里以林木资源为主，还包括林中和林下植物、野生动物、土壤微生物及其他自然环境因子等资源。林地包括乔木林地、疏林地、灌木林地、林中空地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划宜林地。
2．森林资产评估
资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。
2.1森林资产评估的方法
森林资源资产评估的基本方法主要是市场法、剩余法、收益法、成本法和其他方法[2]。
（1）市场法：该方法以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。
（2）剩余法：又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值的方法。
（3）收益法：又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的资本化率折现为现值，然后累计求和得出
林木资产评估价值的方法。
（4）成本法：是以按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。
（5）其他方法：主要指经林业部、国家国有资产管理局认可的其他评估方法。
（6）
2.2 森林资产评估技术
2.2.1 技术指标的确定
根据林业行业特点，在森林资源评估中， 必须调查清楚以下指标：地类、林地坡度、地位级、树种、林龄、郁闭度、蓄积量、出材率、林木林地市场交易参考价、抚育间伐利用次数、主伐.龄、生产成本和净收益等[3]。
2.2.2 评估程序及方法的确定
(1)评估程序：正确的现地测量方法，详细的外业调查材料，合理统一的等级指标，标准一致的图表格式及科学准确的计算结果。(2)评估方法：根据各地实际情况和各地区的社会经济特点，经调查、测算采取四种方法评估森林资源资产价值；林地资产价值采用两种方法， 即现行市价法和林地期望价法；林木资产价值采用两种方法, 即重置成法和收获现值法。
2.2.3 技术关键和主要指标
(1)技术关键：确定的技术指标是否适宜，外业调查的材料是否精确，
选用的评估方法是否得当，计算的结果是否准确。(2)主要指标：供参考应用的量化指标，实际划分的林地等级指标，确定使用的林分因子情况，计算统计的面积、蓄积和出材率标准，资产价值的综合测算及评估结果。
3.不同林木评估方法的差异
3.1用材林（含薪炭林）林木资源资产评估方法选择
用材林林木资产评估一般按森林经营类型分龄组进行：幼龄林一般选用现行市价法、重置成本法和序列需工数法。中龄林一般选用现行市价法、收获现值法。在使用收获现值法时必须要有能反映当地生产过程的生长过程表或收获表[4]。在没有这些数表时，也可利用当地的调查材料，拟合当地的林木平均生长过程，以取得预测值。近、成、过熟林主要选用现行市价法中的市场价倒算法。用材林林木资产评估时，要充分注意各龄组评估值之间的衔接。
3.2经济林林木资源资产评估方法选择
经济林林木资产评估一般选用现行市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法时应考虑经济林经营的经济寿命期、各生长发育阶段的经济林产品的产量和成本的差异、经济寿命期末的林木残值。在选用重置成本法时应以盛产期前为重置期确定重置成本。进入盛产期后，还应根据收获年数确定调整系数（折耗系数）。
3.3防护林林木资源资产评估方法选择
防护林是以国土保安、防风固沙、改善农业生产条件等防护功能
为主要目的的森林。防护林资产评估包括林木的价值和生态防护效益的评定估算，林木价值评估一般选用市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法进行评估时必须以按防护林经营时所能获的实际经济收益为基础[5]。生态防护效益要通过实际调查确定标准和参数。
小结：
森林资产评估是一项对特定的资产全面系统地评定其资产运营状况和估算其价值的工作。搞好森林资产评估对于深化林业经济管理体制改革，维护与优化森林资源资产化管理，促进森林资产的合理利用和优化配置，正确反映森林资产价值量及其变动，保障森林资产所有者和经营者的合法权益，具有十分重要的意义。
参考文献
[1]翟续琨.森林资源资产评估有关问题的研究[J].中国科技投资,2013,( 27).
[2]张卫民.森林资源资产价格及评估方法研究[J].北京林业大学,2010, 05.
[3]陈留平.刘建编.森林资源资产评估运作技巧[M].北京.中国林业出版社.2002
[4]万道印.李耀翔.用材林林木资产评估模式及方法[J].森林工程.2010,(4):80-81.
[5]孙福清.现行市价法在林木资产评估中的运用[J].中国资产评估.2007,(11):11-12.
推荐第3篇：资产评估
可行性研究报告是申办者向有权审批机关提出立项申请的文件之一，起草时应从：
1、企业的名称、性质、注册资金；
2、经营范围和生产规模；
3、产品市场分布；
4、经营期限；
5、原材料的采购、生产流程、环保；
6、成本结算和经济效益分析等六方面进行论证。其目的在于说明该项目的开发是具可行性的，不仅可以充分利用国内资源，生产畅销国际市场的新产品，同时能引进外国先进技术、科学管理方法以及扩大就业。可行性研究报告的作用在于使审批机关了解该项目的基本情况和优势，使立项能顺利获准，所以可行性研究报告应具体翔实，最好能罗列数据来说明问题。 分两种情况：
1、报关企业登记，先到直属海关的企管处或者企管科得到许可，再到企业所在地隶属海关办理登记。
《中华人民共和国海关对报关单位注册登记管理规定》
第十条 申请报关企业注册登记许可，应当提交下列文件材料：
（一）报关企业注册登记许可申请书；
（二）《企业法人营业执照》副本或者《企业名称预先核准通知书》复印件；
（三）企业章程；
（四）出资证明文件复印件；
（五）所聘报关从业人员的《报关员资格证》复印件；
（六）从事报关服务业可行性研究报告；
（七）报关业务负责人工作简历；
（八）报关服务营业场所所有权证明、租赁证明；
（九）其他与申请注册登记许可相关的材料。
第三十四条 报关企业申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：
（一）直属海关注册登记许可文件复印件；
（二）《企业法人营业执照》副本复印件（分支机构提交营业执照）；
（三）税务登记证书副本复印件；
（四）银行开户证明复印件；
（五）组织机构代码证书副本复印件；
（六）《报关单位情况登记表》、《报关单位管理人员情况登记表》（见附件3）；
（七）报关企业与所聘报关员签订的用工劳动合同复印件；
（八）其他与报关注册登记有关的文件材料。
2、收发货人登记直接到所在地隶属海关就行了。
第三十五条 进出口货物收发货人应当按照规定到所在地海关办理报关单位注册登记手续。
进出口货物收发货人在海关办理注册登记后可以在中华人民共和国关境内各个口岸地或者海关监管业务集中的地点办理本企业的报关业务。
第三十六条 进出口货物收发货人申请办理注册登记，应当提交下列文件材料：
（一）企业法人营业执照副本复印件（个人独资、合伙企业或者个体工商户提交营业执照）；
（二）对外贸易经营者登记备案表复印件（法律、行政法规或者商务部规定不需要备案登记的除外）；
（三）企业章程复印件（非企业法人免提交）；
（四）本规定第三十四条
（三）、
（五）、
（六）项规定的文件材料；
（五）其他与注册登记有关的文件材料。
（四）、
推荐第4篇：资产评估
31三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。一般合同条件下，三通一平的费用已包含在报价中，业主负责外围协助，主要工作内容由承包商负责完成，特殊环境下可能分包出去，比如进场道路过长且业主对此有明确等级要求，现场钻井时地下水层过深，岩石等级过高等。 32经济性贬值，是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。
33公开市场假设(Open Market)， 假定 资产拟进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地 位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进 行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交 易价格等作出理智的判断。
34超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后 于新设备，新设备在运营费用上低于原有设 备。超额运营成本＝Σ各年净超额运营成本×折现系数
35市场法的含义：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
理论基础：市场竞争原理
资产价价格由关键因素决定，并呈正比例关系。
使用前提：需要有充分发育活跃的公开市场。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可以收集到交易活动的信息
市场法的优缺点：
优点：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场 现实价格。评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。
37例题：
被评估设备购置于2005年4月，账面原值100万元，2008年4月对该设备进行技术改造，改造费用为20万元，2009年4月对该设备进行评估，得到以下数据： (1)2005年至2009年该类数控机床的定基价格指数分别为105％、110％、112％、109％、106％； (2)被评估设备的月人：工成本比同类新型设备超支1000元； (3)被评估设备所在企业的行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，企业所得税率为25％；
(4)被评估设备在评估之前实际利用率仅为60％，预计该设备尚可使用1O年。
要求：(1)计算被评估设备的重置成本； (2)计算被评估设备的各项损耗及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)
（1）设备重置成本（现行成本）：将设备购置成本和改良成本采用定基物价指数，计算在评估日重置成本； 设备在评估日重置成本=100×106%÷105%=100.95万元；
改良支出在评估日重置成本=20×106%÷109%= =19.45万元；
改良后设备在评估日重置成本=100.95+19.45=120.4万元；
（2）设备功能性贬值：
性贬值：
净超额运营成本=1000 ×12 ×（1-25%）=0.9万元
净超额运营成本造成功能性贬值=0.9*（P/A,10%,10）
3）设备实体性贬值：（设备更新改造，用加权使用年限计算成新率）；
实际使用年限=3.52*60%=2.11年 （=加权使用年限*资产利用率）
成新率=10/(10+2.11)=82.58%;因此，实体性贬值=120.4*（1-82.58%）
=20.97万元；
（4）设备经济性贬值 经济性贬值=重置成本*经济性贬值率=120.4*30%=36.12万元
38
(1)逐年折现加和：
评估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+20×
0.5645+20× 0.5132+20×0.4665+20×0.4241+20×0.3855+100×0.3855
＝9.091+9.9168+10.5182+10.928+11.1762+11.29+10.264+9.33+8.482+7.71+38.55
＝137.2562(万元)
＝1372562(元) (2)前5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值＝10×0.9091+12×0.8264+14×0.7513+16×0.6830+18×0.6209+ 20÷10%×[1-1(1+10%)10-5×0.6209+100×0.3855
＝1372562(元
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0158资产评估
单选DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB
多选1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD
名词解释1企业价值评估：是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
2.房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产，是实物、权益和区位三者的结合。
简答题1.答：确定机器评估范围时应注意区别下列几个问题：
(1)机器设备和土地、房屋及构筑物。在资产评估中机器设备和土地、房屋及构筑物的关系可能出现以下几种情况：其一，有些设备是安装附着在土地、房屋及构筑物上，它们对后者的功能会有很大影响，如油井、旋转屋顶的机构、电梯等，评估时要考虑这些设备具有的不动产特征。其二，许多物业为了方便适用或具有多种功能，除土地、房屋结构外还需配置水、电、汽、电讯、智能等附属设备。在评估这些具有独立功能的物业时，可以将诸如配电设备、泵站、锅炉、电话、交换机等列入物业范围，随建筑物一起评估。其三，许多加工设备都有设备基础等构筑物，在续用条件下不能将设备基础漏评。通常情况下，简易基础，如机床设备基础等，可以含在设备评估价值中，大型设备基础要单独作为构筑物评估。
(2)机器设备和无形资产。比较复杂和先进的机器设备，特别是成套设备、机组、检测设备等，其功能的正常发挥还需要有专利、专有技术和计算机软件等无形资产支持。一般来说，对单台设备和通用性较强的无形资产，应将设备和无形资产分开评估；而成套设备、机组和复杂的检测设备中含有的专用无形资产，可含在设备价值中一起评估。
(3)机器设备和流动资产。许多成套设备、机组在其价值构成中包含有试车用原材料、配套易损件及技术培训费等。在续用条件下对这些机器设备评估时，应注意不要漏评。
2.答：项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告，具体要求是：
（1）根据上级关于资产评估报告结构的规定，从总体结构上审核评估报告正文的编制是否达到以下要求：内容是否完整，应列入报告的各项内容是否都已分列叙述清楚，有没有错漏；附件有无短缺；报告中文字上的差错是否已改正等。
（2）通过审核评估报告，回顾本项目开展评估的全过程，审视整体评估工作是否客观、公正、科学，是否全部符合关于资产评估操作程序的规定，如发现有疏忽不妥之处，要及时弥补。
（3）重点审核评估结果，对报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估依据、评估价值认真进行审核，保证评估结果的科学性、准确性、客观性、公正性、有效性。 计算题1.答案：(1)未来5年收益额折现之和
2.(1)工程造价=600万元
(2)前期费用及其他费用=600×5.77%=34.62(万元)
(3)资金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(万元)
(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)
(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%
使用年限法成新率=(1-5/25)=80%综合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%
(6)实体性贬值=672.32×(1-81.71%)=122.97(万元)(7)功能性贬值=300-200=100(万元)
(8)经济性贬值=10×(P/A，8%，5)=39.93(万元)
(9)该楼的评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)
4.(1)权益资本成本=10%+(12%-10%)×2=14%
(2)评估时所用的折现率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%
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资产评估
1-5CDDCB 6-10ACBDB 11-15DCCAB 16-20ABABC 21-25DBDCA 26-30CADDC
31CD 32BCDE 33BDE 34ABCDE 35ACD
36 根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出来的股票现时价格
37 针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范 38 被评估对象和评估范围应依据经济活动所设计的资产范围而定。第一，鉴定流动资产。弄清被评估流动资产范围，必须主义划清流动资产与其他资产的界限，防止将不属于流动资产的机器设备等作为流动资产，也不得把属于流动资产的低值易耗品等作为其他资产，以避免重复评估和漏评估。第二，查核待评估流动资产的产权。企业中存放的外单位委托加工材料、代保管的材料物资等，尽管存在于该企业中，但不得将其列入流动资产评估范围。此外，根据国家有关规定抵押后的资产不得用于再投资，这类流动资产也不得列入评估范围。第三，对被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据而不是以账面记载情况为标准。
39
1、它为被委托评估的资产提供作价意见。
2、资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。
3、对资产评估报告进行审核是管理部门完善资产评估管理的重要手段
4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
40 重量成本=120*（1+20%）+40*（1+30%）+30*（1+15%）+10*（1+10%）=241.5万元 消耗的成本5*5*（1-25%）+8=26.75
5年后折现率3.79
超额运营成本的折现值=26.75*3.79=101.38万元
生产线价值=241.5-101.38=140.12万元
41 土地取得费=460*5.4+460*5.4*2%=2533.68
土地开发费=300*5.4=1620
税费=15*5.4=81
利息=(2533.68+81)*5.4%+1620*5.4%*50%=184.93
利润=（2533.68+1620+81）*15%=635.20
土地增值收益率=（2533.68+1620+81+184.93+635.2）*25%=1263.7
土地价格（无限年期地价）=2533.68+1620+81+184.93+635.2=6318.51
该宗土地价格6318.51*15.4558=97657.63万元
42 每年新增利润的折现值
50*0.9091+55*0.8264+54*0.7513+52*0.6830+51*0.6209+50*2.4869*0.5645=260.58万元 评估价值260.58*25%*（1-25%）=48.86万元
43 折现率为5%+2*（8%-5%）=11%
前5年收益率=50*PIVA11%，5=50*3.6959=184.79万元
后六年的收益为50*（1+3%）÷（8%-3%）*1÷（1+11%）5 =611.3
价值为184.79+611.3=796.1万元
推荐第7篇：资产评估
《关于江西闪亮制药有限公司评估报告的分析》
A.委托方及被评估企业简介
一、委托方及资产占有方概况
1、委托方公司名称：仁和药业股份有限公司
2、公司注册地址： 樟树市药都南大道 158 号（福城工业园）
3、法定代表人： 梅强
4、注册资金：420165361 元
5、企业类型： 股份有限公司
6、经营范围：中药材种植：药材种苗培；纸箱生产、销售；计算机软件开
发；设计、制作、发布、代理国内各类广告；建筑材料、机械设备、五金交电及 电子产品、化工产品、金属材料、文体办公用品、百货的批发、零售。（以上项 目国家有专项规定的除外）
(二)被评估单位：
1、公司名称：江西闪亮制药有限公司
2、注册地址：南昌市高新开发区京东北大道 399 号
3、注册资本：肆仟万元
4、法定代表人：谢友清
5、企业性质：其他有限责任公司
6、经营范围：滴眼剂、眼用凝胶剂、硬胶囊剂、颗粒剂的生产。
B.评估目的
本次评估的目的是为仁和药业股份有限公司拟股权收购所涉及的江西闪亮制药有 限公司全部资产及相关负债在 2010 年 9 月 30 日的市场价值提供价值参考意见。
C.评估对象
本项目评估对象为仁和药业股份有限公司拟收购江西闪亮制药有限公司的股 权所涉及的资产负债。
D.价值类型及其定义
由于被评估企业处于正常生产状态下，故本次评估采用的价值类型为市场价值类
型。市场价值类型是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所 达到的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎从事，不受任何强迫压制。
E.评估基准日
根据本次评估目的的需要，评估基准日定于 2010 年 9 月 30 日。
评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
F.评估方法及其计算公式
评估采用成本法（资产基础法）和收益法。
（一）收益法对江西闪亮制药有限公司进行评估，是以基准日后若干年度内的企业经 营现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加 上非营业性资产价值得出企业整体价值，在企业整体价值的基础上进行调整得出全部股 东权益价值。
1、计算公式
企业全部股东权益价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值
2、净现金流量的确定
计算公式如下：
权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-追加营运资金+有息负债
的净增加额
税后净利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-营业费用-管理费用-财务费用+
投资收益-所得税
（二）运用成本法（资产基础法）
成本法（资产基础法）是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的 基础上估算评估对象价值的评估方法。其基本公式如下：
净资产＝各单项资产评估值之和－各项负债评估值之和
1.房屋建筑物类资产
本次评估采用重置成本法，其公式为：
评估净值=评估原值×成新率
=评估单价×建筑面积×成新率
其中：
（1）本次评估对房屋建筑物评估原值，其公式表述为：
评估原值=（单方造价+前期规费+其他费用+资金成本）×建筑面积
（2）本次评估对构筑物的评估原值：
围墙、水泥地面、档土墙等构筑物参照类似房屋建筑物的评估方法进行。
（3）计算房屋建（构）筑物成新率，其公式为：
成新率=A1×（年限因素）Z1+A2×（新旧程度因素）Z2+A3（综合因素）Z3
2、设备类资产
按下列公式计算：
评估净值=评估原值×成新率
评估原值=现行市场价(不含税)+运杂费+采购保管费+安装调试费+资金成本
3、土地使用权
其基本计算公式为：
V= Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3
（式中：V----土地价格；Ea----土地取得费；Ed----土地开发费；T----税费； R1----利息； R2----利润；R3----土地增值）
G.评估计算过程（必须列明评估值的计算和形成过程，否则零分处理）
一．流动资产评估
1.存货（1）原材料评估值为 1,809,978.32 元。
（2）产成品（库存商品）-产成品评估单价=销售单价/（1+增值税率）×（1-销售费用率-销售税金及附加税率-所得税率-适当的净利润率）
复方门冬维甘滴眼液=销售单价/（1+增值税率）×（1-销售费用率-销售税金及
附加税率-所得税率-净利润率）
= 1.85×（1-19.88%-1.24%-5.29%-14.99 %）
=1.85×（1-41.40%）
=1.08 元
通过以上计算，产成品评估价值为 584,553.94 元
（3）在产品（自制半成品）--在产品评估值为 308,799.34 元
2.、其他流动资产
其他流动资产账面值为 47,748.17 元，主要为被评估单位报毁的一些包装材料，
经核查，无调整事项，现场核查未见相关实物，故评估值为零。
二．机器设备评估
（1）设备重置全价的确定
该二维运动混合机重置全价计算如下：
=132,000.00/1.17+7,920.00=120,740.00 元（取整）
（2）经济耐用年限成新率=(1 -已使用年限/经济耐用年限)×100%
=(1-56/144)×100%
=61% （取整）
（3）综合成新率=经济耐用年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
=61%×40%+60%×60%
=60%
（4）评估值=重置全价×综合成新率
=120,740.00×60%
= 72,444.00（元）
三．房地产评估--评估净值为 18,082,093.37 元
（一）房地产
1、资金成本估算
（820.91+674.97）×1×50%×5.31%=39.72 元/M
2、评估原值的确定
该大楼的评估原值由土建工程、其它费用、相关前期规费和资金成本组成，即：
820.91+674.97+39.72=1,535.59 元/M2
取整为：1,536.00 元/M2
评估原值=评估单价×建筑面积
=1,536.00 元/M
2×8054.46M2
=12,371,650.56 元
（4）成新率的确定
0.40×0.93+0.40×0.97+0.20×0.87=0.93
（5）评估净值的确定
评估净值=评估原值×成新率
=12,371,650.56 元×93%
=11,505,635.02 元
四．无形资产评估
（一）土地使用权--本次待估宗地面积为 38724平方米,评估价值为 16,690,044.00 元 投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×5.31%
＋土地开发费×开发周期×1/2×5.31%
=89.73×1×5.31%+80×1×1/2×5.31%
=6.89 (元/平方米)
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×20%
=(89.73+80)×1×15%
=33.95(元/平方米)
土地增值收益＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×30%
=（89.73+80+6.89+33.95）×30%
=63.17（元/平方米）
无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+投资利息＋投资利润＋土地增值收益
＝89.73+80+6.89+33.95+63.17
＝273.73(元/平方米)
根据基准地价系数修正法计算公式：
P1＝P×(1±K)×Π S±F
由以上数据，则：
P1＝225.00×（1+16.89%）×1.74+22
修正后的宗地地价 P1=479.62 元/平方米取整为 480.00 元/平方米
（二）其他无形资产—其他无形资产评估值 7,281,310.96 元
H.评估结果
1、收益现值法评估结果为 20,956.49 万元，比账面净资产增值 14,429.40 万元， 增值率为 221.06%。
2、成本法评估结果：截止评估基准日 2010 年 9 月 30 日，江西闪亮制药有限
公司总资产的账面价值为 7,242.64 万元，总负债账面值为 715.56 万元，净资产的 账面值为 6,527.08 万元。经评估，总资产的评估值为 8,777.03 万元，评估增值为 1,534.38 万元，增值率为 21.29%；总负债的评估值为 716.81万元，评估增值为 1.254 万元，增值率为 0.17%；净资产的评估值为 8,060.22 万元，评估增值额为 1,533.14
万元，增值率为 23.49%。I.案例总结（结合所学知识，对评估案例进行分析总结，字数不得低于200字，否则零分处理）
本案例资产评估报告清楚地说明了评估结论是如何做出的以及评估结论成立的条件，使得报告的使用者可以很容易地使用、复核评估报告。严格按照仁和药业股份有限公司为拟股权收购所涉及的江西闪亮制药有限公司全部资产及相关负债而做出评估的要求，在形式和内容上都合乎委托方为实现评估目的的需要，逻辑严密、格式规范、叙述简练。本案例价值类型为市场价值类型，评估采用成本法（资产基础法）和收益法，从两个方面全面的评估资产的价值，为报告使用者提供了多个选择，灵活的运用报告。本案例的不足在于，没有完整地列明评估值的计算和形成过程，评估不同资产时只是简单的列举其中某个资产评估值的计算和形成过程，最终合计得出了各项资产的总评估结论，不利于需要详细评估资料的使用者利用。
推荐第8篇：资产评估
随着我国经济体制改革的深入，许多国有企业都进行了体制改革，国有企业中土地资产是国有资产的重要部分，涉及国有企业中土地资产的评估也是土地评估机构评估工作中的重要业务。国有企业改革中土地评估工作，政策性强，业务复杂，涉及评估金额巨大，土地评估中介机构在国有企业改制的土地评估中，如何化解中介风险，提高评估报告质量，是每个评估机构首先考虑的问题。在国企业土地改制评估中，土地评估中介机构首先应该认真研究和分析国有企业改制涉及土地的有关法规，搞清国有企业改制土地处置方式的本质，正确恰当地选择价格类型，科学合理的选择评估方法，从而得出准确的估价结果。下面从国有企业改制土地处置的方式进行综合分析，并针对不同的处置方式应选择的价格类型和评估方法进行讨论。
改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。
可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。
1．建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系；建立了从估价机构注册与公示、&考试大&估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度；建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。
2．形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。
已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准，出版了《土地估价师资格考试系列教材》、《城市土地价格调查与动态监测》、《中国城市地价图集》、《城市地产评估》等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。
3．形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍
现在，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。
4．有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设
据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收人累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于了地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。
5．有力地配合国有企业改革
据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。
6．土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路
2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会，仅2004年，就有十多个省市成立了土地估价的行业自律组织。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路
我国土地评估机构的现状分析
我国土地评估机构已经成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”。随着土地市场活动的日益频繁和活跃以及房地产业的发展，将为土地评估业提供更多的市场机会，带来新的发展机遇。但同时，根据我国加入WTO的承诺，专业服务性行业将逐步对外开放，外国专业人员被允许进入我国市场。这样，中外评估机构不得不正面交锋，既在评估业务上，也在人才的争夺上，这种形势迫使我国土地评估机构必须直面自身的发展状况并采取相应措施。我国的土地评估机构从上世纪90年代初期的主要进行基准地价评估发展现在主要从事大量的宗地价格评估，评估机构由当初的以政府事业单位性质的“评估所”为主，逐渐发展成为完全市场化的中介评估机构。
在政策法规和标准体系的指引下健康发展土地的价值不能孤立地看，它与国民经济的各行业如房地产、金融紧密相连，有关土地的政策法规是在房地产、金融及国土资源等市场中出现问题的背景之下而适时提出的。我国在借鉴国外中介机构并结合自身实际情况的基础上形成了一套比较健全的土地法律构架。在对这些法律法规规章的充分认识下，我国建立了与市场经济体系相适应的土地估价制度和土 地估价师资格制度。我国先后颁布了两个国家标准、三个行业标准和一系列技术标准，出版了大量专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。形成了专业队伍并走上发展正轨，从“中国土地估价师协会”网站统计的数据得知，截至目前，全国执业土地评估机构已达到205家，省市级机构遍布全国各市县，全国经过资格考试认证的土地估价师总数达到19，520人，其中执业土地估价师有2，098人。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展、自我约束、自主经营、自担风险的土地估价专业队伍。
找准了自身定位并建立持续发展的市场，土地评估机构有力地配合了土地使用制度改革和土地市场建设。据有关部门的不完全统计，1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元。土地出让金收入主要用于地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。土地评估机构有力地配合了国有企业改革。据不完全统计，自1992年至2001年，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产5千多亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200家，涉及宗地约9.8万宗，面积约16万公顷，土地资产价值近1500亿元，其中就包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。
存在问题，我国土地评估机构在发展的过程中，必须认清可能受到的来自外部环境和内部运行机制的各种影响和制约因素。
脱钩改制不彻底，国土资源部早于1999年就发出了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，要求参与市场竞争的机构在人、财、物等方面与政府主管部门彻底脱钩。按规定现在的所有在册的土地评估机构都应该是完成脱钩改制的、实行企业化经营的企业法人实体。但是，由于受传统的经营体制和经营观念的影响，有许多机构的脱钩改制只是形式上的，并没有真正实现企业化经营，更缺乏充分的市场研究，
尚未建立良好的投资管理和企业管理内部机制，甚至少数机构还受到来自行政的干扰，这对机构自身发展来说是非常不利的。
地方壁垒依然存在。，001年开始，土地估价报告备案取代了确认审批制，由机构对土地估价结果独立承担责任。土地行政主管部门将对土地估价及估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的机构，将追究责任，依法处理，对违法违规的机构和个人进行处罚。这种做法在很大程度上减少了政府对于评估机构的行政干预。但土地估价机构存在着严重的地方壁垒，一些省级的估价机构，实际上只具备其机构所在市的估价资格，单独进入本省的其他市是非常困难的，只有通过与其想进入城市的本地评估机构合作等迂回的形式。外国评估机构的介入加剧竞争，我国加入WTO后，逐渐涌现了一批中外合资和外国独资的地产评估机构，这给国内评估业带来极大的冲击，因为这些机构先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验。正是这些优势，突显了目前我国国内评估机构存在的规模小、机制不活、市场意识差、职业素质不高、经营管理水平弱、独立性不强等问题。
机构之间存在恶性竞争，我国土地估价机构存在短期行为多、恶性竞争严重的现象。不少估价的工作重点不是放在专业服务上，而是放在公关上。具体表现在三个方面：一是送回扣已成为行业默许行规之一，这种现象的存在严重地影响了评估服务的质量，危害了行业的声誉，损害了行业的利益；二是各估价机构争相压低收费价格。评估服务收费是由财政部、物价局规定的，全国统一，有些评估机构为了达到争取市场份额的目的，自行推出自己的收费标准，并向金融机构、企业、法院等公开，给行业造成了极坏的影响；三是同行之间互相诋毁、拆台。估价行业十几年的发展历程，先后有百余家机构在寻求生存发展之道，你方唱罢我登场，各领风骚一两年，之后沉寂下来，原因之一就是急功近利，赚钱的心态多于做企业的心态。市场接受度较差，影响市场接受度的因素一是服务范围，二是服务质量。目前我国的土地评估机构主要业务范围就是土地资产价格评估，范围太窄，缺乏市场灵活性，同时由于服务意识和技术等问题，服务质量难以达到市场需求的要求，这样从市场需求者的角度就认为土地评估可有可无，只要不被强制要求不得不做，就缺乏需求的主动性，由此引起土地评估时常需求量极不稳定。
风险意识不够，土地评估机构作为独立的经济法人实体，独立承担业务，享受相应的经济收益，同样承担相应的经济和法律责任。过去作为事业单位，后面有强大的行政主管部门，风险相对较小，但是现在作为企业单位，必须面对A级B级机构不均衡发展的风险、税收风险、法律风险等问题，风险明显加大，我国土地评估机构却没有相应制定迎接风险的举措。
针对我国土地评估机构遭遇的制约因素，本文从脱钩改制、开拓新业务以及加强风险保障等方面提出了几点建议。
彻底脱钩，走企业化改制的道路
机构改制过程中，在本金配置上按经营者、管理者、劳动者所承担的不同风险以及对估价所贡献的大小进行配置，通过改制把员工的责权利紧密地结合起来。同时根据公司运作，坚持股本金的配置必须相对集中的原则，经营者持大股，避免“改制前吃集体，改制后吃股东”的现象。经营管理层在改制中既是得利者，更是风险和责任的承担者，要让经营管理层意识到既然改制，就必须顺应发展，适应形势的需要。因此，在日常工作中经营管理层应该考虑以下几点：第一，要有积极的意向，主动迎接挑战，并对生存要有一种“危机感”。第二，在市场拓展上要高度重视，经营策略上要有针对性，内部管理上要下功夫，在人才引进、培育上要想办法，在业务质量上要不断提高，使企业在社会上的形象有亮度。第三，要提高企业对市场竞争的应变能力，适应外部环境，要在拓展市场、创造更多的生存机会上动脑筋。第四，要积极做好
员工的思想工作，首先，使大家认识到“狼”真的来了，挑战就在面前，机遇也在面前。只有不断提高服务质量，提高服务意识，练好“内功”，公司才能得以生存和发展。其次，培养员工树立良好的品牌理念，培育自己的企业文化，充分调动员工的主观能动性，使员工对公司的发展充满信心。
积极开拓新业务，走多元化发展道路随着各项经济领域的改革，开展土地评估业务的机遇也大量地涌现出来，关键是看谁在土地评估业务上具备开拓创新的能力。
目前摆在土地评估机构面前的机遇主要有：划拨土地使用权评估、征地价格评估、集体建设用地流转价评估，这三个评估政策的出台，将会大大推进土地评估业务的发展，而且可以一举三得：既为中介机构找到新的业务渠道；又推进土地评估事业向前发展；还使国土资源部的划拨土地使用权政策得到落实。还有土地登记代理业务拓展。随着土地市场的逐步完善，要开展更多种类的土地中介业务来保证机构业务量和经济效益，国土资源部已将土地登记代理作为新的产业方向发展。可以预计，登记代理在不久的将来将和土地估价共同形成具有强大市场竞争力的综合业务。我国土地评估机构要尽快引进这种业务类型，争取创造更大的利润空间。 评估机构拓展业务受到资质业务范围的限制，但是市场对其的要求是综合性一条龙式的服务。因此，各类评估中介机构可以考虑合并加大规模效应、提高规模效益。这种做法也可以加快企业的壮大和树立良好的品牌，提高与国外进来的评估中介机构竞争的实力。
加强风险保障，走健康发展道路，随着土地评估机构的市场化，尤其土地行政主管部门又取消了土地评估结果的审查确认制度，评估机构的风险明显增加。应对风险的策略可以参考以下几方面：要控制风险，从机构自身的角度出发，加强内部项目管理、提高评估人员素质和估价报告质量；要规避风险，这要求机构在执业过程中提高服务质量、改善服务环节、规范服务内容；转嫁风险，从整个行业长远发展的角度，政府和行业协会应积极考虑如何建立行业保险制度，如借鉴西方发达国家的经验，与有关保险业共同建立执业保险制度，这是促进评估行业顺利发展的有效措施。同时，要整个行业联合起来，建立一套完善行业退出机制、保证行业的优胜劣汰的措施，毕竟我国土地评估机构大量规模较小，在内部运行机制不完善的基础上受外部影响很大，一旦环境改变，他们往往不能很好的适应新的环境，就会面临着倒闭的危险，而机构拥有的不动产和人员将无法继续安置，这会造成社会资源的大量浪费。国家要对土地评估机构进行定期审核，保证该行业的正常发展。
参考文献：
1.谭杰，深圳估价行业问题思考，房地产中介，2003.4
2.克里福德·科布（美），寻找中国企业的好模式，国外社会科学，2004.5
①高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
②参见《中华人民共和国土地管理法》第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条。③王小莉主编《土地法》，法律出版社2003年4月第1版，第162页；高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第118页。
④高富平、黄武双合著《房地产法新论》，中国法制出版社2002年10月第2版，第119页。
⑤《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条第一款：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”
推荐第9篇：资产评估
《资产评估》考试方案——会计学本科
《资产评估》考试方案
一、考试目的
为了适应资产评估行业对资产评估实践能力要求较高的现实形势，在《资产评估》课程的教学中增加了实习、实践环节的教学内容。为了客观、科学地评价学生在实习、实践环节的学习效果和水平，特此制定考试大纲和考试方案。
二、考试形式及内容
（一）考试形式 ：
案例分析。即要求学生应用所学的资产评估理论知识，对资产评估实践活动进行实际调研，将资产评估理论应用于选取的资产评估案例，在此基础上完成案例分析报告。
（二）考试内容 ：
对下列建议范围的案例进行调研，阐述所调研案例应用的资产评估理论问题，评价案例中评估处理的正误，并进行适当的分析阐述。
1.资产评估市场法的应用；
2.资产评估成本法的应用；3.资产评估收益法的应用；
4.资产评估中评估方法的选择；5.资产评估价值类型的理解；
6.资产评估原则的具体应用；
7.资产评估程序；8.资产评估职业道德等。
（三）选题要求
1.选题要尽可能与实践活动相关；
2.选题要具体，切忌大而空；
3.选题要有现实意义，能切实解决资产评估实践活动中存在的具体问题；
4.选题要有新意，关注资产评估理论与前沿问题。
三、规范要求
1.字数在2500-3000字以内，B5纸手写，左侧装订。
2.案例分析的结构由题目（25字以内）、摘要（300字左右）及正文三部分组成。
3.形式规范，结构合理，逻辑合理，语言通顺，书写认真。
4.杜绝抄袭或雷同。
四、评分标准
1.有雷同或抄袭现象，为不及格；
2.没有雷同或抄袭现象，但不符合形式规范，为60~70分；
3.没有雷同或抄袭现象，符合形式规范，但结构、逻辑、语言和书写等方面存在问题，为70分~80分；
4.形式规范，结构合理，逻辑合理，语言通顺，书写认真，但选题缺乏创新，为80~90分；
5.形式规范，结构合理，逻辑合理，语言通顺，书写认真，选题具有较强的创新性和现实性，为90分以上。
推荐第10篇：资产评估第一章
第一章
一、单项选择题
1.A2.B3.D4.C5.B6.D7.C
二、多项选择题
1.AC2.ABC3.AB4.AB5.ABD6.AB7.ACD8.ABC9.BCD 10.ABC11.AD
三、判断题
1.× 2.× 3.√ 4.× 5.× 6.× 7.√ 8.√ 9.√ 10.× 11.× 12.× 13.×
第11篇：资产评估材料
一、资产评估定义
资产评估是市场经济的产物，其业务涉及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。经过一百多年的发展。资产评估已成为在现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。
二、机器设备的评估步骤 第一步，清查核实待评估机器设备。资产评估人员根据委托单位提供的待评估机器设备清单，对待评估机器设备进行实物查实。
一是实地了解资产特征，便于合理分工；二是核实资产，做到帐实相符。委托单位管理基础较好的，清查核实工作可粗一些；相反的情况下，就要全面清查核实，并且对提供的有关价值指标的可用性有个基本判断。
第二步，划分机器设备类别。根据委托单位提供的资产帐表清册，确定资产分类。资产分类一是要与会计核算中固定资产兮类相衔接，以便于委托单位制表建帐；二是要适应评估中专业技术分工的需要，按固定资产工程技术特点分类组织评估。
第三步，确定评估的计价标准和方法。根据待评资产的具体状况和评估的特定目的，选择恰当的计价标准和评估方法。
第四步，根据评估的计价标准和评估方法搜集所需要的数据资料，测算各种技术参数。 第五步，评定估算，确定评估结果。掌握了充分的数据资料后，经过技术参数的估算，最后来确定评估结果。
三、机器设备各种贬值的估算方法
前已述及，机器设备的各种贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值三种，下面分别说明其估算方法。
（一） 机器设备实体性贬值的估算
机器设备的实体性贬值也称有形损耗或物理损耗。它是指机器设备在使用过程中，受力和热的作用以及在其它自然力的影响下，其实体方面产生的损耗。衡量机器设备实体性贬值程度的指标一般采用实体性贬值率和实体性贬值额。
机器设备的实体性贬值表观为以下两种形式：(1)机器设备受自然力的影响而引起的损耗。比如受空气、湿度、温度的影响要生锈，腐蚀和老化，这种损耗与其生产过程中的使用与否以及使用强度如何无关。(2)机器设备在使用过程中，由于受机械力和热的作用而发生磨损和损耗。这种磨损和损耗是可见的，属物质磨损。如金属切削机床在加工过程中，因运转、振动、磨损等原因所造成机器设备实体的损耗，通常表现为机器设备某些零部件的破损等。这种损耗的大小受到机器设备质量、使用条件、持续时间、使用强度和维护保养等因素的影响。一般来说，机器设备质量越差，使用条件越恶劣，使用强度越大，维护保养越差，这种损耗就越严重，反之亦然。这种损耗的程度与其使用的强度和持续的时间成正比。
一般情况下，采用观察法或比率法估测机器设备的实体性贬值率。 所谓观察法是指通过观察被评估机器设备的过转情况与实体状况，并与同样全新的机器设备相比，把观察到的各种磨损及腐蚀换算成一个百分比即实体性贬值率，作为对被评估机器设备实体性贬值的一种判断。
所谓比率法是指根据被评估对象的使用情况或寿命情况进行对比分析，计算被评估机器设备的实体性贬值率。用比率法计算被评估机器设备的成新率又分为两种情况：一种情况是在设备正常使用情况下，即使用强度和保养程度等方面均符合有关部门的要求时，可参照现行固定资产折旧条例中，关于机器设备的法定使用寿命或折旧年限来计算被评估机器设备的实体性贬值率。计算公式为：实体性贬值率=已使用年限/规定使用年限X100％
另一种情况是在非正常情况下，即使用强度和保养程度等不符合国家规定，有过度使用、疲劳运转、闲置或保养不当等原因，造成已使用年限不能真实反映被评估机器设备的实际磨损情况，这时，可利用技术检测和对比的方法，测算被评估机器设备的实际已使用年限和剩余使用年限，计算实体性贬值率，可用下列公式计算：实体性贬值率=实际已使用年限/（实际已使用年限+剩余使用年限）*100％计算出来了实体性贬值率后，就可在重置成本的基础上，计算实体性贬值额，即：实体性贬值额=设备的重置成本X实体性贬值率。
在此必须指出，与实体性贬值率关系极为密切的一个概念是成新率，实体性贬值率说明的是机器设备的编制程度，而成新率说明的是机器设备新的程度，二者之间的关系是：成新率=1—实体性贬值率。上述计算实体性贬值时，所使用的实体性贬值率，在实际工作中，大多是计算成新率。
四、机器设备评估重置成本法的具体方法
通过上述机器设备的重置成本和各种贬值的评估，就可以估算出机器设备的重置成本和各种贬值的数额，然后，采用下列公式就可计算出机器设备的评估值：． 机器设备的评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值
=重置成本X成新率—功能性贬值—经济性贬值
下面举例说明机器设备评估时重置成本法的应用。
某企业因缩减规模和进行股份制改造需要进行资产评估，评估基准日为1995年1月1日。该企业现有的资产中，属于机器设备范围的主要有：汽车生产线一条，生产用车床10台。
(1)生产线的情况。生产线原投资500万元，其中原材料成本(设全部为钢材)350万元，燃料动力80万元，工资及福利费50万元，其它费用20万元。该生产线已使用10年，估计仍可使用20年。目前钢材价格较10年前上涨200％，燃料动力价格上涨100％，工资及福利费和其它费用上涨100％。与目前较先进的生产线相比，需多用50个工人，年工资40万元。由于市场疲软20年内，该生产线的开工率只能达到设计生产能力的80％(经验数值为0．7)。折现率为10％，所得税税率33％。
(2)车床的情况。现有车床10台，该批车床是1985年初购进的，现已使用10年，尚可使用5年。当时购进价格为每台3万元。全部车床每天花费劳动费用600元。现经市场调查，原生产该种车床的厂家已不再生产与此完全相同的车床，但与该车床类似。现车床的售价为每台5万元，生产能力比原来提高了20％，因自动化水平提高，按10台车床计算，每天花费劳动费用590元(指数n为0．7)。 首先，测算生产线的重置成本净价。
第一步，测算重置成本。采用重置成本法，结合物价指数调整法，测算生产线的重置成本：
原材料成本350X(1+200％)+燃料动力成本、工资及福利费成本和其它费用成本(80+50+20)*(1+100％)=1350(万元)。
第二步，测算实体性贬值。利用设备的使用年限资料，计算生产线的实体性贬值率，并计算其实体性贬值额：
实体性贬值率=10/（10+20）*100％=33．33％． 实体性贬值额=1350*33．33％=450(万元) 第三步，测算功能性贬值。利用年人工成本超支额，就可计算功能性贬值额： 年超额营运成本=40*(1—33％)=26．8(万元) 税后年超额营运成本=26．8*20年、10％的年金现值系数8．514=228．18(万元) 第四步，测算经济性贬值。因今后20年内生产能力只能达到设计生产能力的80％，所以，该生产线存在经济性贬值，其经济性贬值率和经济性贬值额分别为：
第五步，测算生产线的评估值。利用重置成本法的上述公式，就可测算生产线的重置成本净价，生产线的评估价值为：
1350—450—228．18—97．15=574．67(万元) 其次，测算车床的重置成本净价。
第一步，测算重置成本。利用功能价值法测算车床的重置成本。
第二步，测算实体性贬值。
第三步，测算功能性贬值。利用被评估车床与参照物车床的劳动费用相比的差额，即可测算功能性贬值。·
第四步，测算重置成本净价。
车床的重置成本=44—29．33—0．91=13．76(万元)
第12篇：资产评估心得体会
题 目：学习《资产评估学》的心得体会
班级： 学号： 姓名： 成绩：
撰写日期：
2014年 6月14日
1临近期末，在老师的带领下，资产评估的学习已经结束，回顾这一学期的课程，收获颇多。特别是老师丰富的讲解，还有以PPT形势让学生亲自制作PPT并上台和其他同学一起分享的方式让我对资产评估理论以及实践有了更深层次的体会认识。 通过这学期的学习我也对资产评估有了一些体会和看法。下面我将本学期学到的资产评估分为三个部分；
一、资产评估是什么
资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体的讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为或过程。
二、为什么要资产评估及其重要性
资产价值的多少以及如何预测是投资决策人、企业经理投资银行家、税务师等市场参与人需要了解和关心的问题。对资产价值评估的准确判断，是进行成功的资产投融资、资产经营管理、资产咨询服务的基础，而资产评估则是资产价值确定的重要手段。
三、如何进行资产评估
资产评估的程序包括：（1）明确资产评估业务基本事项，例如委托方、评估目的、评估范围、价值类型等。(2)签订资产评估业务约定书并加盖公章.(3)编制资产评估工作计划，制定总体思路和详细的工作方案。(4)对待评估资产的核实与实地查勘，确定其新旧程度、运行情况和技术参数。（5）收集与资产评估有关的资料，产权资料和技术资料等。（6）评定估算，尽可能同时使用多种方法确保评估结果的客观性。（7）编制和提交评估报告。（8）资产评估报告的工作底稿归档。评估报告日90日内归档，保存至少10年。
四、资产评估的方法包括：（1）成本法：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（2）市场比较法：评估价值=市场参照交易价格+∑评估对象优于参照交易物引起的价格差额-∑评估对象劣于参照交易物引起的价格差额（3）收益法，收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日现值的方法
资产评估方法的细节我们也学到了很多，比如机器设备的评估方法、房地产的评估、流动资产的评估、企业价值评估等，不同的评估主体的评估方法既有联系又有区别。通过这些学***丰富了我们对资产评估内容的了解。了解了资产评估在现在经济发展中有着不可代替的作用，是不可忽略的。市场经济越发展就越需要资产评估业务的相应发展。资产评估业的地位与作用，也越来越重要。
在我国，资产评估是在经济体制改革的要求和推动下，处于国有企业的改革、国有资产的保值增值直接目的下催发而生的，并发展成为优化资源配置、促进经济结构调整、保障各类产权主体合法权益以及加强企业管理的重要行业。在中国特色社会主义市场经济条件下，我国的资产评估从产生发展到现在都有着中国特色印记。因此，必须在中国特色社会主义市场下为资产评估进行定位。
资产评估，作为市场经济的产物，是具有公正性、独立性、专业性的第三方鉴证咨询服务行业。它以市场信息为依据，对纳入市场竞争中的东西进行评估；可以明确产权关系，界定资产持有者各方对所拥有的产权价值和份额，维护所有者的权益，反映资产的真实价值，为社会经济服务。在现行社会主义市场经济下，我国的资产评估业早已不在局限于国有资产评估领域，而是为全社会各类资产所有者提供中介服务。
资产评估，作为客观、公正、公平的中介服务，对评估对象价值进行分析和估算，发表专业意见。在这里，必须明确，评估绝非定价。中介机构的发展，使政府与市场关系更加弹性化、间接化。作为桥梁和纽带的中介机构，不应该有也不能有类似于政府定价的中介机构定价机制。在产权交易中，资产评估机构做出的评估价值结论（评估结果）并不是最后的、直接的、现实的交易价格，而只是各方当事人谈判的基础。正如“价值决定价格，价格围绕价值上下波动” 中价值的作用。
资产评估，其出具的评估报告是按照国家相关法律法规和资产评估准则，针对特定评估对象，根据特定评估目的，遵循一定的原则、程序，采用相应的评估方法，对评估对象进行价值评定和估算的结果。因此，评估报告具有针对性和特定性。而现实中，在资产评估报告使用过程中出现了诸多不合理的现象。特别是在国有企业改制、资产交易等经济行为中，很多场合是根据评估结论直接确定资产价格、交易价格、投资价格。这种做法不仅剥夺了当事人意思自治和独立决策的权力，也不恰当地夸大了资产评估的作用。更有甚者，一些国有企业和上市公司管理层有意或恶意利用社会公众、新闻媒体等对资产评估作用和定位的模糊认识，对外宣称相关决策行为系根据评估结论确定,以推卸其应承担的决策责任并将其转嫁给资产评估等中介机构。企业、评估报告使用者或政府审批部门应当根据评估报告慎重决策，不能滥用、乱用或用乱评估报告。任何企业或政府部门也，更不能以评估报告作为借口，不应当将自己本应承担的经济行为决策责任推卸或转嫁给资产评估等中介机构。
资产评估，其做出评估结论这一专业意见的过程中，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准 特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任。同时，要强调的是，提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。在资产评估相关准则中，进一步指出“评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证”。评估报告使用者和社会公众，应正确认识资产评估的作用。
我国的资产评估事业是在改革开放和社会主义市场经济发展过程中兴起的，这个行业一经形成，就显示出它在社会经济生活中的重要地位和作用。随着我国社会主义市场经济
体制的逐步完善，产权主体多元化和经济发展的全球化，我国资产评估行业在维护多元化主体利益，维护公共利益，维护证券和金融市场稳定等领域将进一步发挥重要的作用。特别是随着市场经济的进一步发展，资产评估事业已成为优化资源配置、促进结构调整、保障各类产权主体合法权益的基础性工具，并发挥着越来越重要的作用。在经济发展中，有两个途径可以优化一国的产业结构，一是增量调整，二是存量调整。在我国，增量调整一直是调整产业结构的主要手段。新增投资的渠道包括国家财政预算内投资、自筹投资、银行贷款、利用外资等。存量调整是指在产权关系明晰的前提条件下，通过生产要素在不同部门、不同行业、不同地区间的配置，改变或优化产业结构，本质上是经营资产通过市场作用，按照利益最大化原则，重新排列组合的过程。在这一过程中，出资人是以存量资产来出资的，必须明确各出资者的出资数量，以确定未来投资收益分配，这就要求对存量资产进行较为准确的价值评估。
随着中国经济体制改革的发展，企业之间出现了横向经济联合的趋势，以企业集团、股份制改造、企业拍卖、转让、合并、兼并、收购等形式进行的资产重组活动逐渐发展起来，国有企业改革突破了存量资产僵化不动的局面。对于收购其他企业产权的投资主体而言，实际上是在实施投资行为。对于投资者来说，为了确保投资安全，确定投资对象的产权归属是需要认真对待的问题，同时还要把与存量资产相关的债权、债务关系理清，对出让方的对外投资或接受外来投资进行清查核对。有关方面还需要委托中介组织对存量资产价值进行审计和评估。在这种投资方式下，资产评估就成为市场经济活动中不可或缺的服务中介。
从第一堂课开始老师就有说我们要掌握基本概念，而且在讲授课程的过程中老师用课件为我们展示了很多资产评估的具体事例，给予我们思考方式的点拨，而不仅仅是教我们如何去计算。作为一名大学生，我们应该更多的向老师学习方法，学思维方式，具体的评估计算自己看教材就能够解决的。这是这学期上资产评估给我最大的启示。
让学生亲自制作PPT并上台和其他同学一起分享的方式我觉得很不错，因为大学的学习方式和高中的学习方式几乎完全不同，自由性相对较高，这就使得对于一些知识的强化和深入没有特别透彻。这样不仅可以让自己在课余时间对知识点进行回顾，同时也能明白知识点的运用方式与应用领域，让自己真正的学以致用。
另一方面，在学习了这门课后，我对于房地产行业也有了进一步的认识，我相信对于自己以后的生活也大有益处。 通过这一学期的学习，在老师的带领下，我学得了很多，不仅仅是课堂知识，更多的是生活以及精神上的满足与充实
第13篇：资产评估 简答
1、机器设备有哪几类贬值，三种贬值的原因？
a实体性贬值，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。一般说来，有形损耗的决定因素有四个：1使用时间，资产的已使用时间越长，其有形损耗越大，剩余价值越小；2使用率，使用率越高，有形损耗越大；3资产本身的质量，质量越好，有形损耗越小；4维修保养程度，维修保养得越好，有形损耗越小。 B功能性贬值，是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。
C经济性贬值，是由于被评估资产外部经济环境（包括宏观经济政策、市场供求、市场竞争、通货膨胀、环境保护）引起的达不到原设计获利能力的资产贬值。而且，这种贬值会影响整个企业的评估结果。
2无形资产评估的决定性因素？
A收益能力因素，指无形资产的预期收益能力，无形资产的价值是由未来收益期限内无形资产可以实现的收益额折现而成的。获利能力越强，其评估价值就越高。
B成本，包括取得及维持成本和机会成本。
C使用寿命，使用寿命越长，获利时间越长，获利能力就越强，无形资产的价值也就越高。 D转让内容，指无形资产所转让的是所有权还是使用权。
E技术，技术越成熟，开发程度越高，效益就越大，价值越高。
F市场，包括无形资产市场需求情况和无形资产适用程度。市场需求越大，评估价值就越高。 G企业所在行业。如，同类或类似无形资产的评估价值，平均资金利润率等。
第14篇：资产评估论文
资产评估论文
长期以来，人们并未对资产评估行业予以清晰的定位，存在公证说、鉴证说和咨询说三种解释。我们认为资产评估是对资产价值进行分析和判断的专业经济鉴证类行业。
首先，经济鉴证的鉴证应该有别于公证。《中华人民共和国公证暂行条例》第2条规定，“公证是国家公证机关根据当事人的申请，依法证明法律行为，有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公民身份上、财产上的权力和合法权益。”由此可见，公证具有下述特征：第一，公证是一项证明活动。即公证只能通过证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性来实现其职能；同时，公证所能证明的只能是与当事人有关的非争议事项。第二，公证由国家专门机关进行。国家专门机关即公证机关，它代表国家专门行使公证证明权。第三，公证依法进行。依法包括两个方面，一是公证应严格按照法律规定的程序进行，违反法定程序进行的公证证明活动不具有公证的效力；二是公证在证明的内容及其出证条件上要遵循实体法的有关规定，即公证不但要证明其对象的真实性，还要证明其对象的合法性。
随着市场经济的发展，出现了许多新的公证业务，如招标、投标、开奖、拍卖、提存、金融、公司事务以及房地产等。公证是以处理已经发生的产权纠纷和防止潜在的产权纠纷而存续的，其业务范围可划分为三大类，即公证证明、赋予某些债权文书强制执行效力和与公证有关的辅助性业务。基于此，公证机关的业务范围可进一步划分为五类：证明法律行为；证明有法律意义的事实；证明有法律意义的文书；赋予某些债权文书强制执行效力；与公证事务有关的辅助性业务。办理公证原则上属公证机关的职权范围。但在特殊情况下，公证机关不能或不便行使其职能，依照国际条约、法律、法规的规定和国际惯例，可由公证机关以外的特定机关或特定人员代为行使公证职能。这些特定机关或特定人员所出具的证明书，与公证机关所出具的公证书具有同等法律效力。
鉴证活动的行为性质、行为主体、行为效力、行为内容都明显区别于公证。就性质而言，公证是国家司法证明活动，而经济鉴证则属于民间专业鉴证服务活动；就主体而言，公证的主体是国家司法证明机关，而经济鉴证的主体一般是经工商行政管理部门登记，从事专业服务活动，并有盈利目标约束的独立机构；就效力而言，公证具有法定的证明效力、强制执行效力和法律要件效力，并可以在域外发生法律效力，而经济鉴证一般不具有法律效力；就内
容而言，公证能证明各种法律行为、有法律意义的事实和文书，不受行业、当事人类别、行为性质和内容的限制，公证证明的内容不仅要证明对象的真实性，还必须证明其合法性，而经济鉴证则是在公证活动的基础上衍生出的以事实判断和价值判断为主要内容的专业服务。鉴证由鉴别和举证两个部分组成，鉴别是专家依据专业原则对经济活动及其结果做出的独立判断，而举证则是为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。我们不能模糊国家公证与经济鉴证的区别，更不能以经济鉴证取代国家公证。资产业务活动中标的物的权属状况应以当事人明了为前提，如有必要当事人应办理公证手续。
其次，经济鉴证类行业内部也需要再分类。以律师、注册会计师和注册资产评估师为主要代表的经济鉴证类专业服务行业是市场经济发展的必然产物，这类行业在维护市场秩序，防止信息扭曲和提高经济效率等方面发挥的作用是国家公证不能替代的。基于市场经济需求的多样性，经济鉴证类专业服务行业又可因服务性质、背景知识和执业准则的不同形成行业亚分类。以注册会计师和注册资产评估师行业为例，在服务性质方面，前者对财务报告进行事实判断，后者对标的资产进行价值判断；在背景知识方面，前者以会计理论和核算技术为基础，后者以经济分析理论和专项资产价值识别技术为基础；在执业准则方面，前者分别接受国际和国内会计准则和审计准则的约束，后者分别接受国际和国内资产评估准则的约束。我们不能简单否定评估行业的鉴证特征，一是资产评估确要从事以专业鉴别和举证为主要内容的工作；二是评估行业的存续取决于其在资产价值鉴证方面具备的整体能力；三是尽管这种鉴证活动一般不具有法律效力，但仍然是资产业务当事人各方进行决策的重要依据，所以评估师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。但需要强调指出的是资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。
最后，资产评估行业提供的鉴证服务本质是咨询服务，一是资产评估源于询价，是商品交换活动的产物。我国封建社会长期存在的典当业就有评估功能。但资产评估作为一个专门行业的独立存在与工业革命后的英国相关。以机器和机器体系为生产手段的现代大工业引起的企业制度和市场体系的变化，要求资产评估作为一个行业而独立存在。这既是解决生产要素复杂多变与企业管理人员专业限制冲突的要求，又是缓解企业财产组织制度的公司化倾向与投资者之间信息不对称冲突要求，还是处理金融机构防范风险与抵押物专业鉴定能力不足之间冲突的要求，同时也是国家对财产征税与财产价格多变之间冲突的要求。二是资产评估
经过长期发展，已成为市场经济不能须臾缺少的一项基础性专业咨询活动，在服务银行信贷、政府征税、企业改制、公司上市和司法裁决方面发挥了其他专业咨询服务行业不可替代的作用。在这里需要指出的是资产评估是以资产价值鉴证为核心内容的专业咨询服务行业，是市场经济和技术进步引起的社会分工的必然结果，由专业知识、专家队伍和专门机构组成的评估行业以其卓有成效的专业活动证明其不仅有存在的必要，而且有发展的可能。三是尽管评估行业的核心业务是对被评估资产进行价值判断，这种核心业务既可以向后衍生出为发现资产价值提供咨询的业务，又可以向前衍生出为实现资产价值提供咨询的业务，这表明评估行业仍存在扩展和创新服务的空间。遗憾的是在世界贸易组织关于服务部门的分类中，并未将评估服务与会计服务、法律服务相提并论，这至少表明：第一，资产评估的规模不能与会计服务和法律服务等量齐观；第二，资产业务各方对资产评估的重要性尚未达成共识；第三，资产评估在市场经济国家中，尤其在经济转型国家中已经发挥的作用并未广为人知。
国际资产评估准则在讨论资产定义时强调资产的权利特征，并认为这些权利是可以有不同排列和组合，所以就有了单项权利和成组权利的表述。其实，人们经常谈及的产权就是资产所有权不同权能的排列与组合，技术的进步和市场的深化不仅使得这种排列与组合的多样化成为必要，而且使之成为可能。一是专业化分工诠释了权利分享优于权利独占的本质；二是社会契约为权利分享提供了制度保障；三是市场机制在加速上述多样化的同时，也为判断产权价值的专业活动提出了要求，评估行业的问世正是顺应市场需求的产物。基于这种认识，评估师必须关注被评估资产的产权属性。
首先，评估师应关注被评估资产的产权内容。 由于资产产权既可以解构，又可以重构，根据系统理论中结构决定功能的观点，评估师只有了解被评估资产既定的产权结构，才能较为合理地判断该项权利或权利束的价值。关于产权解构的情况，一是基于分治。例如现代公司治理制度将生产资料的所有权分解为最终产权与法人产权，房屋租赁协议将房屋的所有权分解为出租****利和承租****利。分治是市场配置资源的机制和专业化分工共同作用的结果。二是基于分享。在转型经济中，利益多元和产权模糊的矛盾由于历史和技术的原因而难以避免，分享成为解决上述矛盾的理性选择。在国有企业改革中利用国有存量资产赎买职工身份的实践表明，国家因对国有企业职工的历史责任而不得不与其分享权利。关于产权重构，一是解构决定重构。解构使人们具备了重构的能力和动力。二是权利主体和生产要素主体之间的博弈导致权利结构的变革，我们不仅可以看到基于同一资产的不同权利主体之间通过契
约实现权利此消彼长的结构变化。例如企业控股权的转换。而且还可以看到生产要素在生产经营过程中对收益贡献的强弱交替引起的权利重组。例如公司章程可以对收益分配的规则和比例进行修改。三是经济转型的过渡性特征使得产权重组相对频繁。由计划经济模式向市场经济模式转变的核心内容是产权制度的变革，既然事物变化需要服从由渐变到突变，由量变到质变的规律，那么，在这一过程中产权的渐进重组就是在所难免。我国资本市场上同股不同权，同股不同市，同股不同价的制度安排要求产权渐进重组；商标权和商号因管理级次差异引起的权利冲突也要求修改现行规章，以理顺产权关系。
其次，评估师应关注被评估资产的产权限制。资产的评估价值是资产评估师对被评估资产在模拟条件约束下基准日成交价格的专业判断。如果说该成交价格是评估师追求的目标，那么，他们除了清楚被评估资产的技术限制外，还应了解被评估资产的权利限制。后者主要表现为权利的时间约束、空间约束和规制约束。所谓时间约束，是指基于资产的权利时效或受制于契约安排，或受制于法律规定。所谓空间约束是指资产权利因空间壁垒或受到保护，或受到限制。所谓规制约束是指权利的行使既与被评估资产权利的内部约定相关，同时也与该项权利赖以实现的外部规制相关。
最后，评估师应关注被评估资产可能存在的产权瑕疵。产权瑕疵有显形和隐性之分，产权的显形瑕疵是指被评估的资产已经发生产权纠纷，而产权的隐性瑕疵是指被评估资产存在但尚未发生的纠纷。
在资产评估报告中，评估师负有产权状况描述、产权状况假设和产权状况提醒的责任。产权状况的描述要求评估师在产权关系清楚，且资产业务当事人各方声明对产权并无疑义的前提下，评估师对被评估资产产权内容、产权限制和产权瑕疵所做出的说明。产权状况假设是指评估师或因委托方要求为被评估资产设置产权假设或因评估条件的制约，不能清楚描述被评估资产的权属，按照有关资产评估准则，对被评估资产的产权内容、产权限制和产权瑕疵所做的假设。这种假设一是确定资产评估的前提条件，二是防范有关方面对评估报告的不当使用。产权状况提醒是指评估师就被评估资产已经或可能发生的权属问题对评估业务委托方和评估报告使用者给予的标准提示，这种提示应该具有全行业统一的文字表达形式，以免产生歧义
第15篇：森林资源资产评估
森林资源评估
森林资源：是以多年生木本植物为主体并包括以森林环境为生存条件的林内动物、植物、微生物等在内的生物群落。按物质形态分类：森林生物资源、土地资源、环境资源。森林资源独特性：1经营的永续性、2再生的长期性、3发布的辽阔性、4功能的多样性、5管理的艰巨性。森林资源资产界定：三方面要求
1、产权归属明确，为某一经济主体所占有，并实施有效控制的森林资源、2具有使用价值、3数量明确且可用货币进行度量。森林资源资产评估：是指评估人员依据相关法律、法规和资产评估准则，在评估基准日，对特定目的和条件下的森林资源资产价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。森林资源资产评估与一般资产评估一样，是一种动态的，市场化的社会经济活动。森林资源资产评估的主体：是指森林资源资产评估的机构和从事评估的人员。森林资源资产评估本身的特点：
1、林地资源资产和林木资源资产的不可分割性
2、森林资源资产的可再生性
3、森林经营的长期性
4、森林资源资产效益的多样性
5、森林资源资产核查的艰巨性。商业利率：纯利率、风险利率和通货膨胀利率。我国的森林调查分为三大类：国家森林资源连续调查（一类调查）
2、森林资源规划设计调查（二类调查）
3、作业设计调查（三类调查）。地类划分：陆地划分为林地和非林地，林地再分为生态公益林和商品林地。林木资产评估测算的方法主要有：市场法，包括市场倒价算法、现行市价法；收益现值法；成本法。同龄林林木资源资产特点：
1、林分的年龄比较一致，通常不相差一个龄级是同龄林林分最根本也是最显著的特点。
2、同龄林的生长有一个明显的起点和终点。
3、同龄林在正常经营的状态下，林木株树按直径分布呈正态分布。
4、同龄林树种结构比较简单，多为单层林，由单一树种或2-3种树种组成。
5、同龄林经营措施较为简单。
6、同龄林的更新多为人工更新，其更换树种容易，能够引来外来优良树种或优良遗传品质的种源，大幅度提高林木产量，形成速生丰产林。
7、同龄林采伐采用皆伐作业或间伐作业方式。
8、同龄林要实现森林的永续利用，在经营单位中必须按面积分配不同年龄的林分，以实现从幼龄林到成熟林的龄级分布。
9、同龄林在经营中造林成本较高。
10、同龄林经营经营措施较为简单。异龄林林木资源资产评估中必须注意的问题：
1、择伐周期的确定
2、择伐强度的确定
3、采伐量及出材量的确定
4、主伐量纯收益的确定。经济林的四个二级林种：油料林、特种经济林、果树林、其他经济林。经济林资源资产的经营特点：
1、种类繁多，资源丰富
2、栽培历史悠久、市场经验丰富
3、生产利用的形式多种多样、培育技术复杂
4、经济林经营见效快、收益时间长
5、经济林的经营需要较高的投入
6、经济林的成熟期不明显，且差异大。林地资源资产特点：
1、林地面积的有限性
2、林地质量的差异性
3、林地位置的固定性
4、林地资源资产属性的易变性
5、依附性
6、林地资源资产的永续利用性
7、林地资源资产的自然与经济的统一性。
第16篇：资产评估原则
反担保抵押物估价原则
一、二手车辆的估价
1、应考虑因素 l 车辆型号 l 购买年限 l 行车里程 l 肇事纪录 l 同区域二手车交易市场价格 l 担保年限
2、估价方法
l 以二手车交易价格为基准，采用清算价格估值法估价，根据实际情况进行价值调整。 l 估价＝同类款型的汽车二手车交易价格×折现率×90％
n 折现率的区间在10－70％之间，折现率定值方式：担保时间越长，折现率越低，整车完好程度越好，折现率越高。
n 90％指扣除交易手续费后的清算净值率。
3、非正常情况提要 l 车辆肇事纪录较多，或整车维修程度较严重，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆。 l 车辆使用年限超过8年，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆 l 如果车辆发动机、车架等重要组件已被更换，则估值意义不大，可考虑为无价值车辆。 l 如果车辆为检审、拖欠较长时间的养路费等费用，则应在估价净值的基础上扣减上述费用，情况严重的则可考虑为无价值车辆。
二、机器设备的估价
1、应考虑因素 l 设备型号
l 设备使用年限、奇迹运转完好程度 l 设备购买年限以及能否使用的最长价值年限 l 购买原值是否含进口关税 l 目前同类型新产品的市场价格
l 产品的通用性能（哪些行业或厂家使用此设备？） l 变现方式及变现能力
2、估价方法
l 机器设备的估价应采用清算价格估值法较为使用。
l 若设备容易变现、通用性强，则可以参照二手机器设备交易价格估值。 n 估价＝同类款型设备的二手交易价格×折现率×90％ n 折现率在10％－40％之间 l 若设备专用性较强，仅局限在少数行业/厂家使用，则估值率应控制在10％－30％之间。 n 估价＝同类款型设备的二手交易价格×折现率×90％ l 若设备为自建/进行重大改造/无参照价格物件，则折现价值不能参照账面价值，且价值预估应在间原值生物0％－30％之间。
l 90％指扣除交易手续费后的清算净值率。
三、房地产的估价
1、应考虑的因素 l 土地性质（工业用地、商业用地、综合用地、农村宅基地等） l 土地获取的方式（划拨、出让等情况） l 房产周边的商业环境、交通状况 l 房产周边的房价（新楼盘价格以及二手房屋交易价格）、地价情况 l 房产产权关系、证件完整情况以及相关的抵押关系等 l 房产结构及使用年限 l 未来时期内房价变化趋势（政策趋势和市场趋势判断）
2、估价方法
l 商品房的估值
n 以目前同住宅区域相同户型的二手房交易价格为基础，预测未来的房价。 n 二手房交易价格可从当地的房屋中介获取。
n 估价＝同住宅区域相同户型的二手房交易价格＋预期调整价值幅度 n 预期调整价值幅度应为预期变动价值扣减相关的手续费之后的净值 l 农村集资建房的估值
第17篇：资产评估第三章
第三章
一、单选题
1.D2.A3.A4.A5.A6.B7.C8.D9.B10.D11.D12.A13.B
二、判断题
1.×2.√3.√4.√5.×6.×7.×8.√9.×
三、计算与分析题
1.（1）计算资产利用率
资产利用率＝50400÷57600×100％＝87.5％
（2）确定成新率
成新率＝8÷（20×87.5％+8）＝31.37％
（3）确定功能性贬值
功能性贬值＝3×（1-33％）×（P/A，10％，8）＝10.72（万元）
（4）确定评估值
评估值＝480×31.37％-10.72＝139.856（万元）
2.（1）将未来5年收益额折现求和
P＝13÷（1+10％）+14÷（1+10％）+11÷（1+10％）+12÷（1+10％）+15÷（1+10％） ＝49.1617（万元）
（2）求取年金
因为5年的复利现值等于5年的年金现值，所以
年金A＝49.1617÷（P/A，10％，5）＝49.1617÷3.7908＝12.9687（万元）
（3）年金本金化法下该企业的评估值
企业的评估值＝12.9687÷11％＝117.9（万元） 2345
第18篇：资产评估报告
一、房地产评估现状
房地产业作为生产和生活服务部门，在国民经济中属于第三产业，是经济发展的基础性、先导性产业，其关联度高、带动力强，已经发展成为我国现阶段的一个重要的支柱性产业。
在市场经济高度发达的国家和地区中，房地产估价早已独树一帜，并形成了一套比较系统的实务经验和理论学说，成立了一系列的专业协会组织，制定了严格的行业管理制度和资格认证制度，构成了一套完整的房地产估价制度。
我国的房地产估价行业同中国的改革一样，直到今天非常曲折。但是伴随着改革步伐的加快，中国房地产业的迅猛发展，土地使用制度和住房制度的改革对整个社会经济的影响，房地产估价行业也一步一步走向成熟，房地产估价制度也趋于完善。我国房地产估价业的兴起与发展，总体来说可以分为如下两个阶段:
第一阶段是在1994年以前，我国的经济体制改革还没有全面展开，城市还没有进行城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革都还没有进行，此时对于房地产估价业来说，没有专业的注册估价师，也没有权威的认证机构。长期以来都是实行的房屋和土地分开来进行管理，这样使得平行机构之间交流比较少，效率低下，同时伴随着大量的矛盾产生，此种情况下产生的估价结果的准确性自然大打折扣。而此时在估价实践中所运用的估价方法也大多是照搬的国外现成的估价方法，并没有完全从实际上去结合起来中国的国情进行理论上和实践中相结合的研究。因此，可以说这个阶段是一个无序混乱的阶段。
第二阶段是1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着中国房地产估价事业已在规范化、标准化、制度化的发展方向上迈上了一个新的台阶。自此之后，中国房地产估价行业发展十分迅速，估价队伍不断壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大。基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场。
目前，虽然已经有很多的科研机构设置了相关的研究项目，但是是理论研究上，我们受国外的影响还比较大，从整个估价体系来说，更加偏向于英国，注重经验与艺术的结合。近些年，模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测等数学模型不断被引入到房地产估价法的研究中来。但是，这些方法在各自的适用条件下仍然具有很多的局限性，因此，我们在借鉴国外的评估体系的同时，我们应该更多的去结合中国的国情不断的去完善现有的估价方法，并多方位、深层次的去提出新的估价方法。
中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。20世纪80年代以来，中国进行了土地使用制度、住房制度及其他相关经济体制的一系列重大改革，相对成熟的房地产市场己初步形成，房地产估价业也随之应运而生，并逐渐趋于规范。但是，我国房地产估价的理论研究一定程度上还滞后于快速发展的房地产市场和实践的需要，而房地不可分的实质及分属于不同行政部门管理的现实，亦在一定程度上存在人为分割的烙印。
与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有特色，也有一些不完善之处，导致中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价难度较大。
就目前而言，国内外运用最多的是市场法、收益法和成本法这三种房地产估
价方法，而其他的房地产估价方法都是在这三种方法的基础之上衍生而来的。在上述三种方法之中，市场比较法是应用最为普遍的，但是，在实际的房地产估价过程之中，该方法对于如何选择有效、合理、满足要求的可比实例，以及如何进行因素修正，及至最后如何合理的确定最终的估价结果都是难点所在，尽管目前有很多的学者及专家对此进行了研究，但是更多的还只是在定性分析这个层面之上，而在上述这三个方面进行的定量分析研究还远远不够，因此，寻求一套行之有效的定量分析方法是市场法目前急需研究的问题。对于收益法来说，实际运用的难点仍然是未来净收益、资本化率、报酬率、运营费用、收益期限等这些基本参数的确定，特别是对于运营费用的组成，虽然国家在房地产估价规范中已经做了明确的规定，但是在实际运用过程中还存在较大的争议，因此，这些问题都是收益法鱼待解决的问题。对于成本法面言，在近些年甚至于以后的很多年之内都会是我国房地产估价要运用到的主要方法，因为我国的旧有房地产量大而且覆盖的面广，而且房地产价格的正确与否关系到各个方面的利益，因此成本法已经引起业内的普遍重视，尤其是成本法关于房屋损耗率的确定，是一个难点问题，由于每个房屋所在的环境不一样，所受到外界的影响程度也不一样，其外在因素更是复杂多变，难以形成一个统一的确定标准，目前完全是依靠估价师的通过实地查看之后凭借经验确定，主观随意性非常大，因此评估结果的准确性大打折扣，尤其是对于那些经验比较缺乏的房地产估价人员，这方面更是影响甚大。
因此，对这三大方法的基本参数值进行量化研究，并且在遵循房地产估价原则的情况之下，建立量化可行的数学模型对这三种方法进行改进，是我们目前所面临的实际问题，这对于优化房地产估价理论和方法以及完善我国的房地产估价制度具有重要的现实意义。
二、市场比较法存在的问题
市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准，所以市场比较法是一种说服力较强，适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。
市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域，通常由相当发达的房地产市场，而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料，很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估，其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场，以及一个可以供便捷利用的市场资料源。运用市场比较法估价应按下列步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比准价格。
传统的市场比较法虽然经过多年的发展及应用，但是有实际应用中仍然存在以下几个方面的问题:
(1)选取可比案例的主观性大
市场比较法的基本原理是参考房地产交易市场上已经成交的房地产价格来确定待估房地产的价格，因此，市场比较法所确定的估价结果精确与否，很大程度上取决于可比案例选择的是否客观合理。而在实际的估价过程中，如果房地产市场特别发达，可比案例选择的范围就非常的大，因此，对于如何在这无数个类似的可比实例中选择满足要求、符合客观实际的案例，目前并没一个统一的标准。在现阶段，这个工作的完成完全依靠于估价师的经验，其中带有很大的主观能动
性，而这种主观能动性就会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。因此这是房地产估价中一个难以解决的矛盾所在。
(2)因素修正过于简单主观化
因素修正是房地产估价中又一个难点所在，房地产成交价格是一个非常大的数值，对其价格稍作修正，最终引起的结果就会和市场价格相差巨大，例如对于一套价格100万的房子进行2%的修正，引起的变化就是2万元的出入，因此，因素修正幅度的确定是市场比较法中一个非常重要的环节。但是，在目前的市场法估价中，对各种比较因素进行修正时，并没一个统一定量的标准，很大程度上还是依赖于房地产估价师的主观经验，缺乏相应的技术支持。对于同一估价案例，由于没有明确的规定和理论依据作为标准，不同的估价师可能有不同的的判断，这样就会导致最终的评估结果失真。更有甚者，部分房地产估价人员对于所在区域的房地产交易行情不是特别了解，这样就会直接影响到评估结果的准确性。
(3)最终的评估结果确定方法过于简单
对不同的可比案例进行因素调整之后会得到不同的结果，而最终评估价格的确定目前大多数是采用的平均数法、加权平均数或者众数法等，但是这些方法在一定程度上讲都比较粗略，难以让最终的结果被人接受。而目前基本上所有的房地产评估公司为了简单省事都是采用的简单平均法，这是完全不符合客观实际的，因为选择的这些可比实例，每一个都与待估房地产的相似度是不同的，也即影响程度是不一样的，因此对于最终结果的判断，我们应该选取一个权重，但是，这个权重的选取，也没有一个统一的标准，因此，这也是市场比较法的一个缺陷所在。为了规避上述三种情况所导致的种种弊端，我们应该考虑各方面的影响因素，运用客观合理的方法确定市场法中的各个参数值，在些基础之上建立适合市场比较法的估价模型，来降低估价过程中估价的主观能动性，以得到一个更接近市场实际的价格。因此，为了弥补这些缺陷，在市场比较法中建立现实可行的房地产估价模型具有非常现实的意义。
三、对市场比较法的建议
1．改进未考虑市场未来下跌风险的问题。一方面，在估价时应尽量选取二手房交易案例，因为二手房价格比一手房价格的“泡沫”成分低；另一方面，如果条件所限只能选取一手交易案例，则应参照二手房价格和当地房地产市场状况，对交易价格进行适当减价修正，特别是在投机严重、房价上涨较快时。
2．改进个别调整因素考虑不全面的问题。在进行价格修正时，除了按《房地产估价规范GB/T50291- 1999》规定的个别因素进行修正外，还应进行房贷、租约、物业管理及附加权益（如房地产共有部分的使用权等也会影响房地产价值）等修正因素，以使可交易实例的价格具有可比性。
3．改进对价格重复修正的问题。建议不要采用系数连乘修正公式，而应采用系数累加即差额法的修正公式：估价对象价格＝可比实例成交价格 + 交易情况修正数额+ 交易日期修正数额＋区域因素修正数额＋个别因素修正数额。在公式中，每一项价格修正均是独立进行的，各项修正之间不存在相互干扰和影响，以避免重复修正的可能。
第19篇：资产评估报告书
万达商业地产有限公司 1
万达商业地产公司 资产评估报告书
******评字（****）第**号
2015级资产评估第四小组
2016年12月25日
资产评估第四小组 万达商业地产有限公司 2 万达商业地产公司 资产评估报告书
目
录
一、委托方及委托评估资产简介………………………………………..3
二、评估目的…………………………………………………………….4
三、评估范围和对象…………………………………………………….4
四、评估基准日………………………………………………………….4
五、评估原则…………………………………………………………….4
六、评估依据…………………………………………………………….4
七、评估方法与过程…………………………………………………….5
八、评估技术说明…………………………………………………6
九、特别事项说明………………………………………………………7
十、评估报告基准日期后重大事项……..…………………………….7 十
一、评估报告法律效力………………………………………………..8 十
二、评估报告提出日期………………………………………………..9 备查文件
资产评估第四小组 万达商业地产有限公司 3
万达商业地产 资产评估报告书
***评字（****）第***号
第四小组事务所接受万达商业地产公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对上万达商业地产公司以拟投资为目的涉及的固定资产和计算机软件进行了评估。本事务所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘，市场调查与询证，对委托评估资产在2016年12月25日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方及委托评估资产简介
本次评估委托方为万达商业地产公司（以下简称万达科技）。大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。2012年在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市；12月26日，万达宣布战略投资快钱。2015年6月8日，由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务正式宣告落地，双方共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”；7月3日，万达宣布出资35.8亿元人民币领投同程旅游；8月27日，万达集团以6.5亿美元（约合41.66亿人民币）并购美国世界铁人公司100%股权；[1]9月6日，万达与苏宁宣布达成战略合作；12月28日，万达与步步高集团宣布达成战略合作。2016年1月12日，万达集团宣布以不超过35亿美元现金收购美国传奇影业公司。
二、评估目的
资产评估第四小组 万达商业地产有限公司 4 根据委托要求，万达商业地产公司为进一步发展的需要，………………要求对公司目前的部分固定资产及开发地产进行评估，作为企业并购时相关资产的作价依据。
因此本评估项目是资产出售为目的的评估。
三、评估范围和对象 本次评估对象为： 固定资产
主要为公司目前开发的商业地产进行评估
四、评估基准日
经与委托评估单位万达商业地产公司商定，以2016年12月25日为本项目评估基准日。
评估中采用的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
五、评估原则
（一）一般原则
根据国家国有资产管理及评估的有关规定，评估中遵循客观、独立、公正的原则及其他一般公允原则。
（二）评估假设
1、企业所处的社会经济环境以及企业应遵循的我国法律、法规、政策无重大变化；
2、企业能持续、稳健地经营、发展；
3、委托评估计算机软件在评估确定的受益期内不会退出软件产品市场；
4、委托评估计算机软件预期的经营业绩能够实现。
六、评估依据
1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》；
资产评估第四小组 万达商业地产有限公司 5
2、国资办发（1992）36号文件《国有资产评估管理办法实施细则》；
3、国资办发（1996）23号文件《资产评估操作规范意见》（试行）；
4、财政部财评字（1999）91号文件《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
5、中华人民共和国《知识产权和海关保护条例》；
6、《关于鼓励软件产业和集成电路产业发展有关税收政策问题的通知》财税[2000]25号文件；
7、《关于转发财政部、国家税务总局、海关总署‘关于鼓励软件产业和集成电路产业发展有关税收政策问题的通知’及市实施意见的通知》;
8、《中华人民共和国土地管理法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
9、《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。 4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。 ㈢ 取价依据
10、《全国统一建筑工程基础定额单位估价表》。
11、评估人员收集的有关资料。
七、评估方法与过程
（一）评估方法
1、固定资产的评估方法
本次委托评估固定资产主要位出售商业房地产，拟采用重置成本法评估。其具体操作程序是首先确定各种设备的评估原值，尔后再扣减资产因各种因素产生的贬值，来确定机器设备的评估净值。在进行评估原值、成新率的计算中，依据机器设备的不同，采用相应的方法。具体做法如下：
（1）根据资产占有方提供的机器设备清查评估明细表，通过对有关会计凭证的审核后予以确认。并进行现场核实，查勘及技术状况鉴定。
资产评估第四小组 万达商业地产有限公司 6 （2）评估原值的计算
① 凡能询到评估基准日市场价格的设备，以此价格加运杂费、安装调试费来确定设备的评估原值。
② 对于无法从市场获得设备价格的，通过查阅设备价格信息资料确定设备购置价，加运杂费、安装调试费来确定设备的评估原值。
（3）成新率计算
对于重要设备，通过技术检测鉴定，结合已使用年限，确定其成新率；对于一般设备，则通过现场查勘鉴定，并结合已使用年限来确定其成新率。
（4）确定出的评估原值与成新率相乘，得出评估净值。
（二）评估过程
本次评估工作于2015年12月20日开始，12月25日结束。主要进行了收集资料，听取资产占有方介绍委估资产形成和使用情况。对固定资产进行了现场查勘，逐台（件）核实，并测定其技术状态。对商业地产逐项对其形成过程、地产的特点、功能、技术先进性等进行查询了解；对投入成本进行分析测算；对这些地产产品的评估基准日前3年销售情况作出统计分析，查阅了代理销售合同，进行了软件受益分析以及评估基准日后五年销售进行预测。在此基础上进行了评估计算，编写正式评估报告等阶段的工作。
八、评估技术说明
本次评估固定资产主要出售房地产，因其比较简单，且价值量不大，故未作专题技术说明。此次评估主要内容房地产销售，故评估技术说明主要是房地产影响因素的内容。
（一）评估对象概况
万达地产有限公司成立于2001年，隶属于中国万达集团。公司主要从事房地产及配套设施的开发经营，总资产7.2亿多元，年开发能力50万平方米以上，拥
资产评估第四小组 万达商业地产有限公司 7 有二级开发资质。公司现有员工400多人，各类专业人才126人，其中高级职称26人，中级职称68人。
借助黄河三角洲高效生态经济区建设，大力推进城市化进程的历史机遇，万达地产将建设“高起点、高规格、高质量”的精品工程作为打造品牌的重要举措，不断引入先进的地产经营理念，用崭新的思维，引领东营市地产市场，先后投资建设了金水商城、外来投资服务中心、万达花园、万达财富新城、万达专家会所、万达丽日小区、万达时代广场等高档住宅、商业地产项目。其中，投资10亿元的万达财富新城项目占地面积502亩，是目前东营市单一建筑面积最大的楼盘。2011年，公司在东营港开工建设万达海港城项目。该项目是一个集商务办公、金融结算、商业和星级酒店于一体的现代化、生态化、集约型的超大规模城市综合体。项目建成后，将成为东营港开发区旗舰式地标建筑。同时，公司不断加大土地储备力度，目前，公司拥有土地储备3000多亩。
九、特别事项说明
本次评估结论中房地产的评估价值是在评估假设前提和未来收益预测成立的条件下作出的，若这些情况发生了变化，评估结果亦会发生变化，请报告使用者予以注意。
十、评估报告基准日后重大事项
1、本评估项目无期后重大事项发生。
2、本报告所指期后事项系指评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项。
3、对不符合本报告特定评估目的的资产业务，本报告提出的评估结论不能直接使用。
十
一、评估报告法律效力
1、评估报告成立的前提条件和假设条件；
资产评估第四小组 万达商业地产有限公司 8 （1）本次评估结果是反映评估对象在此次评估目的要求下，根据公开市场原则确定的现行市价，评估工作中没有考虑特殊的交易方式可能追加的付出价格等对评估的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化及自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响。
（2）本评估结果是建立在被评估单位提供资料真实性基础上的，评估单位对于因被评估单位提供资料不实而导致错误的评估结果不负责任。
（3）本评估结果是以被评估资产在继续经营前提条件下作出的，不符合这一条件评估结果无效。
2、本评估报告根据我国资产评估的法律法规，具有相应法律效力。
3、根据国家有关规定，本评估报告的有效期为自评估基准日起一年。
4、本报告书提出的评估结论供委托方在与本报告所列示的评估目的相符的经济行为中使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。
5、本报告书的附件与报告书正文具有同等法律效力。
6、本报告所涉及的有关法律说明文件由被评估单位提供，其可靠性由被评估单位负责。
十二、评估报告提出日期
本报告提出时间为2016年12月25号
2016年12月25号
备查文件： „„„„..（略）
资产评估第四小组
第20篇：资产评估多选题
多选题小结 a b c c d 安装周期很短的一般设备，其重置成本包括(设备购置费,运输费用,安装费用) 编写资产评估报告的基本要求有(实事求是,内容全面、准确、简练,编制及时) 重置成本的估算方法有（物价指数法,功能价值法,规模经济效益指数法,重置核算法） 产成品及库存商品的评估，一般可采用(成本法,市场法)。
地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有(功效损失,经济性贬值) 对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是(楼面地价可以等于土地单价,楼面地价可以小于土地单价,楼面地d 价可以大于土地单价) d 对库存材料采用市场法评估时，需考虑的因素有(市场价格的选择,被估材料变现成本,被估材料变现风险) 递延资产是指不能计入当期损益，应在以后若干会计年度内分期摊销的各项费用支出，主要包括（开办费,租入固定资产改良d 支出,公司新股发行费) d d 递延资产包括的项目有（租入固定资产改良支出,开办费,固定资产修理支出）。 对低值易耗品进行评估时，应考虑的因素主要有(市场价格,实体性损耗)。 对于购进时间长，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料评估，可以采用的评 d 估方法有(通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格,在市场供需分析的基础上，确定该项材料的供需关系，并以此修正材料价格,通过市场同类商品的平均物价指数进行评估)。 f 非上市债券的评估类型可分为(每年支付利息，到期还本型,分段模型,到期后一次性还本付息型) f f f g g g 复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（相同的功能效用,资产现时价格） 房地产评估遵循的原则有(最有效使用原则,合法原则,替代原则,供求原则,贡献原则) 非上市债券的评估类型可以分为（每年支付利息，到期还本型,到期后一次还本型）。 功能性贬值包括（超额投资性功能性贬值,超额运营性功能性贬值）
估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（维修费用,保险费用,管理费用）
构成机器设备重置成本的间接费用主要(购建设备所发生的管理费用,购建设备所占用的资金成本 ,购建设备所发生的总体设计费用) g g 股票评估与股票的（内在价值,市场价值,清算价格）有关。
关于流动资产的评估，下列说法正确的有(实物类流动资产的评估方法通常采用市场法和成本法,债权类流动资产按可变现净值进行评估,评估流动资产一般不需考虑资产的功能性贬值因素)。
j j j j j j j j k 价格指数法适用于（无现行购置价的,无参照物的）设备重置成本的估测。 机器设备的重置成本应包括(机器设备的购置费用,设备操作人员的培训费用) 进口设备的重置成本包括（设备购置价格，设备运杂费用，设备进口关锐，银行手续费用，设备安装调试费用） 机器设备的经济寿命受下列因素影响(物理性能,技术进步速度,设备生产产品的市场状况,设备使用人员的技术水平) 机器设备寿命按其性质可分为(物理寿命,经济寿命,技术寿命) 建筑物应在(建筑用途,容积率,覆盖率)方面符合政府规定。
假设开发法中的投资利润是以(专业费用,卖楼价,地价,建筑费用)为计算基础的。 金融资产评估是对被投资方（偿债能力评估,获利能力评估）。
可以对企业进行整体资产评估的情况是(企业进行评估的目的是为了产权交易,把企业作为一个获利整体进行投资（股份制企业改造或上市）、转让、兼并,把企业作为一个获利整体进行联营或参加企业集团) l l p p 流动资产具有(周转速度快,变现能力强 ,形态多样化)特点。
流动资产的实体性贬值可能会出现在(在用低值易耗品,呆滞、积压物资)。
评估应收账款时，其坏账的确认方法有(坏账估计法（坏账百分比法）,账龄分析法) 评估企业价值时，资产剥离的主要对象有(局部功能与整体企业功能不协调的资产,闲置资产) p q q q 评估建筑物需考虑的因素包括(产权,用途,建筑结构,建成时间,装修质)。
确定评估基准日的目的是(确定评估对象的计价时间,将动态下的资产固定在某一时点) 企业价值的表现形式有（企业资产价值,企业投资价值,企业股东权益价值）
企业的投资价值是（企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和,企业的资产价值减去无息流动负债价值，权益价值加上付息债务价值。）
q 常规改进及升级,企业的资本结构定型,企业的各种利润率保持不变。) s s s s s s s s s s s s t w w w w w w x 适用于资产评估的假设有(公开市场假设,清算假设,交易假设) 设备的有形损耗率相当于（设备实体损耗程度与全新状态的比率，设备实体损耗额与重置成本的比率） 设备的功能性贬值通常要表现为(超额投资成本,超额运营成本) 使用下列哪种会计计价方法，对于材料评估的评估值没有影响(先进先出法,后进先出法,加权平均法,移动平均法) 商誉属于(不可确指的无形资产,自创的无形资产,非技术型的无形资产,组合类无形资产) 适用于资产评估的假设有(继续使用假设,公开市场假设,清算假设,交易假设) 实体性贬值的估算方法有（观察法,使用年限法）
设备评估的现场工作包括(对设备进行技术鉴定,查明设备实物落实评估对象,确定设备的成新率) 设备成新率的估测通常采用(使用年限法,修复费用法,观测分析法)进行。 设备的功能性贬值通常要表现为(超额投资成本,超额运营成本) 市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有(繁华程度,交通状况,基础设施状况,环境质量 )。 属于资产评估评估报告书正文内容的有(评估基准日,评估结论,评估原则,评估目的)。
通过无形资产的鉴定，可以解决的问题是(确认无形资产的存在,鉴别无形资产的种类,确定无形资产的有效期限) 物价指数法中的物价指数可以是(被评估资产的类别物价指数,被评估资产的个别物价指数) 无形资产评估中，运用收益法时，无形资产收益额的确定方法有(直接估算法,分成率法,要素贡献法) 无形资产发挥作用的方式明显区别于有形资产，因而在评估时要牢牢把握其固有的特性，包括(附着性,累积性,替代性) 我国房地产评估的标的物一般包括(土地使用权,建筑物及其权益,建筑物中的水暖设施)。 无形资产转让价格的支付方式有（总付,提成支付,混合支付）
无形资产的最低收费额包括（卖方研究开发成本中应由买方摊还的部分,卖方的机会成本,卖方的转让成本） 需要设定的预测企业未来收益的前提条件包括(国家政策不发生重大变化,不会发生可不抗拒的自然灾害) 下列企业中，可以从股权现金流量估价模型中得出更高估计价值的是（企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于国债,企业支付的股利低于企业的股权自由现金流量，多余的现金储备投资于对其他企业的收购。），可以从x 股利折现估价模型中得出更高估计价值的是（企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新股票弥补,企业支付的股利高于企业的股权自由现金流量，差额部分通过发行新债券弥补），从两个模型中得出的估计价值相同的是（企业支付的股利等于企业的股权自由现金流量）。 y y 参数) 应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有(交易时间的差异,生产效率的差异,y 付款方式的差异,交易情况的差异) y 度) y y 年限) y y 影响地价的一般因素有(行政因素,社会因素,经济因素,人口因素) 影响地价的社会因素主要包括(政治安定状况,社会治安程度,房地产投机)等几个方面。 影响机器设备物理寿命的因素有(机器设备的使用强度,机器设备的维修保养水平,设备的自身质量) 运用使用年限法估测设备的成新率涉及到的基本参数(设备的总经济使用寿命，设备的实际已使用时间，设备的剩余经济使用应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括(城镇基准地价,基准地价修正系数,宗地容积率,宗地的开发程一般地，资产评估价值类型主要有(市场价值,投资价值,清算价值) 应用市场法必须具备的前提条件是(需要有一个充分活跃的资产市场,可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术企业进入稳定增长阶段的主要特征有(实际的销售增长达到均衡水平,企业投资活动减少，只是对现有生产能力的简单更新、y y y y z z z 影响商业用地土地价格的区域因素有(商业繁华程度,环境优劣度,规划限制,交通便捷度)。 影响地价的个别因素主要有(位置因素,地形地质因素,面积因素,地块形状因素,土地利用因素) 运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在(交易类型,用地性质,供需圈)方面与评估对象保持一致。 运用（市盈率,价格 / 销售收入比率,价格 / 账面价值比率）作为乘数评估出的是企业股权价值 资产评估中确认资产的标准有（现实性,有效性,稀缺性,合法性）
在资产评估价值类型确定的情况下，资产评估方法选择具有(多样性,替代性) 直接投资的收益分配形式主要有(按投资比例参与净收益分配,按一定比例从销售收入中提成,按出资额的一定比例收取使用费) z z z z z 债券评估的风险报酬率高低与（发行者的竞争能力,发行者的竞争状况）有关。 资产评估报告书的基本内容包括(评估结果成立的前提条件,取得评估结果的主要过程) 资产评估说明的基本内容中，“评估依据说明”主要用来说明进行评估工作所遵循的具体(行为依据,产权依据,取价依据) 资产评估行为涉及的经济行为包括(产权转让,企业重组,资产抵押,资产纳税) 资产评估的科学性原则是指(选择适用的价值类型和方法,制定科学的评估方案,以充分科学的事实为依据,遵循科学的评估程序) 资产评估的公正性表现为(资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法,资产评估主体z 应当与资产业务及其当事人没有利害关系。) z 提,上述四种情形的某种组合) 资产评估业务约定书的内容包括有（评估范围,评估目的,评估基准日）。 z a、评估范围 b、评估目的 c、评估假设 d、评估基准日 e、评估工作日期 z z z z z z 造成资产经济性贬值的主要原因有（该项资产生产的产品需求减少,政府公布淘汰该类资产的时间表）。 在设备评估中，重置核算法主要适用于(自制,了解市场行情)设备重置成本的估算。
专利权的许可使用形式有（普通使用许可,排他使用许可,交互使用许可,独占使用许可,次级使用许可） 专利权的转让形式有（普通使用许可,排他使用许可,独占使用许可,全权转让） 债券具有以下特点：（债券的流动性,投资风险较小）。 在产品的评估一般可以采用(成本法,市场法) 在预付费用的评估中，正确的说法是(预付费用在评估基准日前已经支付，但在评估基准日后才能产生效益的价值，才能成为z 预付费用的评估值,预付费用在评估基准日前已经支付，其产生的效益在评估基准日前已全部体现的，其预付费用的评估值应为零)。
在评估企业价值时，如果在待评估企业与可比企业之间的资本结构有较大差异时，则应选择（ 价值 / 重置成本比率,价值 / z 息税折旧前收益比率） z z 的暂行规定》)。
资产评估报告书的附件应当包括(项资产负债的评估结果清单,重要资产的产权证明文件,评估人员及评估机构资格证书复印z 件,关于《资产评估报告书附件》使用范围的说明) 资产评估报告书的主要内容是(评估结果成立的前提条件,取得评估结果的主要过程,取得评估结果的方法和依据)。 撰写资产评估报告书应当注意(评估口径前后保持一致,对评估参数与评估结果复核,严格遵循《资产评估报告基本内容与格式在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有(保持利用现状前提,转换用途前提,投资改造前提,新利用前
