1目的与适用范围
1.1目的
在项目开盘前系统评估金地产品与服务的不足，及时发现投诉隐患盒法律风险并提出改进建议，以达到主动预防之目的。
1.2.适用范围
本制度适应于金地深圳区域公司即将开盘的项目，指导公司从客户角度、国家验收规范、合同、销售承诺等方面对项目作全面检查。
2.职责
2.1营销部（名称根据金地具体名称调整。原提供资料没有其他部门的名称和职能）
2.1.1开盘前的风险检查工作由营销不负主要责任。
2.1.2负责组织销售，法律、品牌客服部、共同开展风险评估
2.2品牌客户部
2.2.1 有效地开展风险评估工作，可以降低客户投诉风险，品牌客服部应积极推动该工作在公司所有项目开展。从风控预防角度看，品牌客服部应成为给工作的组织者之一。
2.2.2协调公司各部门开展工作，从客户投诉方面提供帮助。
2.3其他部门
2.3.1负责配合开盘风险评估小组的工作
2.4.项目的物业服务中心
2.4.1负责配合开盘风险评估小组开展前期介入工作。
2.4.2从物业管理角度对开盘提出评估建议
3.术语及定义
3.1.开盘风险评估：公司从客户角度、国家验收规范对合同，销售承诺等方面对 即将开盘的 项目做全面检查，防范客户投诉风险。
4工作程序
4.1开盘风险评估的主要内容
开盘风险检查包括以下主要内容：
4.1.1销售和同类：主要包括商品房买卖合同、认购书、退/换房协议等与客户签订的材料。
4.1.2广告宣传资料类：包括报刊广告与售楼书、户型单页、万客会等各种宣传资料.
4.1.3现场展示类：销售现场，包括销售大厅与示范单位，以及项目现场的各种沙盘和宣传资料。
4.1.4产品技术类：图纸、设计变更、技术方案等工程资料。
4.1.5项目实体质量：样板房、交房标准。
4.2评估方法
4.2.1资料审查、现场检查与当面核实相结合。
4.2.2合同、政府批文、公告宣传资料等相互比较、验证。
4.2.3设计图纸、设计变更等与销售承诺资料核对。
4.2.4项目实体质量检查
4.2.5对发现的问题及时做好记录；对存在重要问题的 材料以复印、拍照等方式留存。
4.2.6工作中填写《开盘风险评估检查表》。
4.3风险评估前准备工作
4.3.1成立开盘风险评估工作小组
4.3.2被评估的项目已经达到开盘条件
4.3.3在开盘风险评估工作开始前（ ）周内召开开盘风险评估准备会，制定开盘风险评估方案。工作方案须包括开盘风险评估的验收标准、组织分工、时间节点、验收方法盒 流程等
1 /
5内容，并向金地集团客服中心备案。
4.4开盘风险评估内容盒过程 4.4.1销售管理评估
4.4.1.1广告宣传资料，包括报刊广告与售楼书、户型单页、万客会等各种宣传资料。
1.是否存在承诺风险。是否存在与合同不一致、与规划文件等 政府批文不一致，或者在不同广告与宣传资料中不一致的具体确定的说明，包括： 1）对房屋本身的介绍
包括结构（砖混还是框架）、尺度（进深、开间宽度、层高）以及其他卖点（景观、朝向、间距：花园、阁楼、楼台、阳台、飘窗等）。 2）价格条件
包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。 3）设备和材料
包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具、这些东西的品牌、型号、性能。
4)楼盘或小区的主要经济标识】
包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等
5）绿化指标
包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 6）小区配套娱乐设施
主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业主专用等。
7）小区配套教育设施
主要是指学校、幼儿园、托儿所、有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付等
8）小区配套商业服务设施
主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。 9）停车场
车位的数量、车位配置比例、租售价格等。 10）物业管理服务
由什么人管理、采用什么管理方法（开放式还是封闭式）、提供哪些服务内容（24小时巡逻、自动化安防设施等）、收取费用的标准等。 11）开发、设计、施工、监理单位的名称
12）采暖或制冷。
谁供暖、何种采暖方式（煤、油、电、气）、收费标准等。 13）交通承诺
业主班车、直达巴士、免费接送等承诺 14）周边配套与环境
地铁、轻轨、公汽、公园绿地、海景山景、名校名胜、商场、体育馆、书店等交通文体商业设施，以及垃圾处理填埋场、污染河渠、殡仪馆、铁路边不利因素。 2 提示与是否健全 1） 是否有提示语
2） 提示与是否准确
3） 提示语的字体、位置是否醒目
3内容是否违法或可能侵犯他人权利，特别注意：
1） 是否载明《商品房预售许可证》的批准文号
2）、对金地商标的使用是否正确
3） 是否使用国家机关或国家机关工作人员的名义 4） 是否使用国家级、最高级、最佳等用语
5） 使用人物照片、姓名的，是否签订了相应的许可使用协议 6） 是否存在涉及他人隐私、名誉的内容
7） 是否有侵犯他人著作权、商标权等权利的 内容
8） 对专利的叙述是否正确
4.4.1.2销售合同，包括商品房买卖合同、认购书、退/换房协议等与客户签订的材料。 1合同附件是否齐全 2合同内容是否合理
1） 款
2） 是否存在片面保护我方利益、公平的“霸王条款” 3） 是否欠缺关于双方权利义务的主要条款，是否就合同正文的不合理内容制定补充条语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利结论
.4.4.13.，包括销售大厅与示范单位，以及项目现场的各种宣传。
1）《商品房预售许可证》 2）《商品房销售管理办法》 3《城市商品房预售管理办法》
4《商品房买卖合同示范文本》（已填写）及补充协议 5）《业主临时公约》
6）《前期物业服务合同》 7）《住宅质量保证书》 8）《住宅使用说明书》
2是否有销售人员解说可能不够准确的提示，提示与是否正确，提示语的字体、位置是否醒目
3 现场展示的沙盘
1） 提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目 2） 若标有比例尺、比例尺是否正确
3） 建筑物的朝向/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识是否准确。
4） 对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有 特别提示
4 现场展示的户型模型、单体模型等其他模型。提示语是否有、是否准确、字体/位置是
否醒目5现场悬挂的总平面图。同沙盘
6现场展示的设备、材料、提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目7示范单位
1） 是否有整体提示，提示与是否准确、字体/位置是否醒目
2） 对房屋结构与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特别提示
8现场安全防护
是否存在易使人滑倒、绊倒、跌落、撞伤等不安全的因素，相应位置是否有防护措施与提示音
9 现场内外悬挂、布置、展示的其他内容
1） 关于公司与项目的介绍是否准确
2） 国旗悬挂是否正确
3） 是否有其他不当或违法之处 4.4.2 规划设计评估
4.4.2.1.分期规划、实施对后期项目和整体项目的不利影响
4.4.2.2.规划调整侵犯业主权益问题（建筑密度、容积率增大、绿地减少；侵犯相邻业主景
观视野等） 4.4.2.3.设计变更导致的 结果是否与销售承诺相符
4.4.2.4.示范单位/样板间设计装修风格是否与销售承诺相符
4.4.2.5.公共设施（变电箱、垃圾房、水泵房等）对景观、视野、居住的不利影响 4.4.2.6.降噪隔音措施是否得当（林噪音源侧） 4.4.2.7.底层日照采光问题
4.4.2.8.是否有明显的设计缺陷（如功能不全）4.4.3.工程质量评估
4.4.3.1.示范单位/样板间施工质量控制是否到位4.4.3.2.工程变更导致的 结果是否与销售承诺相符4.4.3.3.部品、部件、材料是否与销售承诺相符4.4.3.4.防渗透措施是否到位4.4.3.5.防开裂措施是否到位4.4.3.6.门窗工程质量控制是否到位4.4.3.7.全装修房资粮控制是否到位
4.4.3.8.室内空气环境质量控制是否符合国家相关规定4.4.3.9.工程进度是否满足合同交付时间要求4.4.4.物业管理评估
4.4.4.1.小区总体规划对物业安全管理的不利因素4.4.4.2.前期物业服务合同约定是否合理4.4.4.3.业主公约的条款是否合理
4.4.4.4.是否存在物业管理的难点（如会所、公共活动场所收费等）4.4.5.客户服务评估
4.4.5.1.广告宣传资料做出的 服务承诺能否兑现4.4.5.2.是否告知便捷的投诉渠道及受理部门4.5.应形成的文件和记录
开盘风险评估工作完成后应形成《xxx项目投诉及法律风险防范评估报告》4.6.开盘风险评估问题整改
4.6.1.相关部门根据《开盘风险评估检查表》，制定整改方案及整改计划，明确各方责任及
整改时间节点，落实奖惩措施4.6.2.信息管理。开盘风险评估小组负责对检查、整改、复查情况进行统计分析，并定期
一周报甚至至日报的形式，将开盘风险评估工作的进展向公司相关部门和公司领导通报
4.6.3.开盘风险评估发现的 问题关闭后，由工作小组提交开盘风险评估结束申请盒开盘风
险评估总结报告，报金地集团品牌客服部备案，开盘风险评估工作结束。4.6.4.针对开盘风险评估正发现的具有共性和典型的问题，品牌客服部负责向相关部门发
出《纠正/预防措施报告》及汇总为《缺陷手册》。
5.开盘前风险评估依据的文件
5.1.《合同法》
5.2.《物业管理条例》 5.3.《业主临时公约》
5.4.《物业管理服务内容和收费标准公示》 5.5.《前期物业管理服务合同》
6.支持性文件
6.1.《客户投诉隐患及法律风险防范评估要点》 7.相关记录
7.1.《xxx项目客户投诉及法律风险防范评估报告》 7.2.《开盘风险评估检查表》
