北京市房地产业发展“十五”规划
一、“九五”期间北京市房地产业发展情况
“九五”期间，随着城市建设的快速发展，国有土地使用制度改革的逐步推进，房地产市场体系的不断完善，北京市房地产业成为国民经济一个重要的新兴产业和基础行业。它在改善居民居住条件、加快城市建设等方面取得了令人瞩目的成绩，为推动国民经济的快速发展发挥了重要作用。
（一）房地产开发呈现良好的发展态势, 行业规模迅速扩大,市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。
房地产开发呈现良好的发展态势。“九五”期间北京市房地产开发累计完成投资1979.7亿元，比“八五”期间的568.4亿元增长2.48倍，累计竣工各类商品房屋4762万平方米。在政府宏观经济调控政策的引导下，房地产开发行为也逐步趋于规范，以市场为导向、以质量取胜的开发理念逐步建立，房地产开发投资向商品住宅倾斜的特征比较明显。2000年商品房屋竣工面积1365.6万平方米,其中住宅1013.7万平方米，占74.2%。
行业规模迅速扩大，企业呈多元化发展。截止2000年底，全市各类房地产开发企业已发展到844家，其中非国有房地产企业达630家，占全市房地产企业个数的75%，比1995年上升了21.1%。全市专门从事和兼营房地产行销代理业务的机构超过100家，取得房地产评估资格的机构已有100多家，各类房地产信息咨询公司、机构300多家，从业人员3000余人。自1995年诞生第一家物业管理公司以来，目前已有960家物业管理企业遍布全市，10万从业人员服务在850多片、1.3亿平方米的各类小区中。
房地产市场日趋成熟，逐步从卖方市场向买方市场过渡，步入平稳发展期。一方面表现在商品房空置率保持在合理范畴。截止到2000年底北京市空置商品住宅299万平方米，商品住宅空置率为9%，属于合理空置范畴。另一方面价格开始理性回落。北京市商品住宅价格已由1997年的5478元/平方米的高位，回落至1998年的4769元/平方米，1999年的4786元/平方米，2000年的4557元/平方米，并趋于平稳。与此同时，个人购房比例不断提高，个人购买商品住宅面积比例达到86%，比上年增长25个百分点。
产业发展政策逐步完善，法制建设不断加强。“九五”期间，相应出台和调整了土地、规划、拆迁、开发、销售等一系列法规政策，基本建立了适应北京市房地产业发展的较为完善的政策法规体系。
（二）北京市房地产业的快速发展，促进了城市建设，带动了经济发展，直接提高了城镇居民的居住水平
房地产业横跨生产、流通和消费三大领域，“前瞻后顾、旁敲侧击”的关联效应相当明显。房地产业的发展，有力的推动了建筑业、建材、冶金、机械、森工等50多个行业部门的发展。按住宅消费的带动系数为1.34计算，2000年北京市商品住房销售额为409.3亿元，带动的社会商品整体销售额为548.5亿元。2000年房地产业实现增加值80.4亿元，比全市国内生产总值增速高3.6个百分点。北京市以住宅为主的房地产业作为经济增长点的作用开始显现。房地产业的快速发展大大促进了城市建设。一方面，房地产开发为城市建设开辟了新的资金来源。征收的综合地价款已成为北京市城市基础设施建设的主要资金来源。初步估算，北京市每年政府投资于城市基础设施建设的财政资金中，约有70%以上来源于房地产开发。另一方面，结合房地产开发带动了城市基础设施建设。通过房地产综合开发，直接带动了城市基础设施建设，建设的成果也是令人可喜的。如投资总额近10亿元的崇文大街道路改扩建工程、王府井和西城金融街地区市政设施改造等等，对于改善这些地区的市政基础设施条件发挥了重要作用。
房地产业的快速发展加快了旧城改造的步伐，城市面貌日新月异。“九五”期间，随着房地产业的逐步发展，北京市危改、新区等建设取得了令人瞩目的成绩，居民居住条件不断改善。至今本市交付使用的2万平方米以上综合开发小区已达850个，100多万户市民告别大杂院，搬进了功能先进、服务完善的现代化小区。“九五”计划制定的本市城镇居民人均居住使用面积目标，已于1999年提前实现。
（三）北京市房地产业发展中存在的主要问题
第一，土地市场的发展滞后。主要表现在：土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理，总量控制薄弱，政府宏观调控乏力，难以与经济发展和城市建设相适应、相协调；土地批租的运作方式，以“毛（生）地”、协议出让为主,不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序；土地开发和批租的政策，政出多门，极不规范，土地调整难以按规划进行。
第二，房地产市场不够完善。主要表现在：商品住宅的供应体制尚未真正理顺，中、高、低商品住宅结构需要进一步研究协调，住宅的存量调整和新增用量的关系尚需进一步解决；住宅
二、三级市场还需进一步放开、搞活；中介市场不规范，缺乏强有力的管理；商品住宅价格有待进一步理顺；房地产市场与金融市场游离特征仍旧明显，房地产金融体系发育迟缓。
第三，房地产开发的粗放型特征仍很明显。我市房地产开发企业生产规模普遍偏小，负债率偏高，住宅生产集约化程度低，产品科技含量有待提高。
第四，住宅建设的高投入低产出的矛盾突出。“九五”期间，北京市住宅建设投资占GDP的比例为13%左右，远高于国际上的通行比例。北京市住房消费占居民家庭消费的比重仅有4%左右，国外基本上在20—30%；房地产业增加值占GDP的比重仅为3%左右，国外在经济高速发展阶段为8%以上，萧条期也在4%以上。住宅建设的高投入低产出的矛盾，说明北京市的住宅产业在国民经济发展中的作用尚待进一步加强。
二、“十五”北京房地产业发展环境分析
近几年来的高速发展，使北京市房地产市场已经成为面向全国的市场、面向国际开放的大市场。未来的北京市房地产业，给国内外投资者留下广阔的投资空间。
（一）国民经济持续稳定增长，客观上要求房地产业发展与之相适应
《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》要求加快产业结构优化升级，实现三次产业全面升级。以普通住宅为主的房地产业是第三产业的重点，不仅本身属于第三产业，而且还会带动第三产业中的金融业、信息咨询业等发展。同时，以住宅为主的房地产业是一个技术容量很大、附加值高、成长能力强的产业，可以通过对其关键技术的研究开发和住宅部件品的开发生产，产生一批新兴的生产部门。所以，大力发展以普通住宅为主的房地产业有利于提高三产在全市经济总量中的比重，完成产业结构的调整，建立以高新技术为先导、第三产业发达、产业结构合理、高效益、高效质的适合首都经济特点的经济。
（二）中国加入WTO，住宅投资需求进一步膨胀，房地产开发投资迎来新的发展契机
日用品关税的降低，居民可支配收入相应增多，导致居民的住宅购买力增加，投资购房意识增强；“消费的示范效应”，居民拥有汽车数量将增加，改变了居民的出行方式，住房的郊区化、大型化、舒适化需求提高；外资企业的大量增加，必然增加了写字楼、公寓、住宅、饭店、厂房等房地产开发产品的市场需求；加入WTO，三年后允许外资饭店进驻，进一步刺激酒店类房地产开发产品的市场需求；商业零售业的开发，国外大型零售商业企业的进入，进一步刺激商场类房地产开发产品的市场需求。
（三）城市规划调整和城市建设步伐的加快，将继续推动着房地产业的新发展
一是“十五”期间，企业整体搬迁的速度将明显加快，初步预测今后五年时间内，启动扰民搬迁项目的企业134家，转让占地面积将达到600多万平方米；二是“十五”期间将在城近郊区建成125平方公里的城市绿化隔离带；三是“十五”期间力争基本完成城区现有303万平方米严重损坏和危险房屋的改造任务，涉及动迁居民约34.7万户，住房934万平方米。这些有力地支撑着房地产开发的继续发展。
（四）随着房改及配套政策的出台和住房商品化进程的加快，住宅建设仍将保持较高的增长速度，带动房地产业继续平稳发展
深化住房制度改革，结合当前实际情况，积极慎重的制定好房改的相关配套政策。房改促进居民拿出储蓄，加大住房消费，刺激住宅的市场需求和住房建设投资，有力地促进了新的经济增长点的培育。随着房改配套政策的陆续出台，房地产需求亦将逐渐从无序和隐性化向有序和现实化转变，带动房地产市场平稳发展。
（五）随着东南亚地区、韩国、日本等经济的回温，境外投资者，尤其是港、澳投资者的投资预期也将增加
在北京外商投资的房地产开发项目中，亚洲投资所占比重极大，如港商投资额和投资项目分别都占70%以上，亚洲金融危机直接影响到投资者的经济实力和融资能力。但随着东南亚地区、韩国、日本等经济的稳定回升，境外投资者，尤其是港、澳投资者的投资预期也将增加，近年来写字楼价格的回升也证明了这一预期。
（六）住房金融体系将逐步建立，房地产金融进一步发展，保证了房地产开发的资金需求
住房金融体系逐步建立主要表现在：住房金融由过去主要面对开发企业转入既面向开发企业又面向消费，“一条扁担挑起两头”；住房货币化分配将全面推行；住房金融的二级市场得到培育和发展；以公积金制度为主的政策性住房金融走向良性循环。如此，将进一步保证房地产开发的资金需求。
（七）中关村科技园区的建设给北京市房地产业注入了新的活力
1999年国务院对中关村地区的科技园区建设正式做出了批复，要加快建设中关村，用10年的时间使之成为世界一流的科技园区。北京市政府也将继续加大财政对科技的投入，科技经费年增长率不低于20%。在基础设施建设方面，北京市做了统一的规划，“一路、一城、一园、一网”也开始重点规划建设，中关村科技园区的建设将为北京市房地产开发业的发展带来新的机遇。
此外，建立健全房地产市场体系和土地市场体系的速度加快，将带动房地产业质和量上的发展。
三、“十五”北京房地产业发展目标和工作重点
（一）“十五”北京房地产业发展目标
1、“十五”期末，房地产业年度实现增加值达到125亿元，以2000年为基数，平均每年增长9%；
2、十五”期末，房地产开发年度完成投资达到840亿元，以2000年为基数，平均每年增长10%；
3、“十五”期间，房地产开发年度开复工面积平均为4800万平方米，竣工1500万平方米；
4、“十五”期间，商品住宅开发年度开复工面积平均为3000万平方米，竣工1000万平方米，期末城镇居民人均住房使用面积达到18平方米；
5、\"十五”期末，独立核算的房地产企业职工人数达到200万，全行业从业人数达到450万。
（二）“十五”北京房地产业指导思想和工作重点
“十五”期间，北京市房地产业发展的指导思想是：培育、建立、发展和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，充分发挥市场机制在房地产行业中优化配置资源、促进企业提高经营管理水平等方面的基础作用。同时，加大市政府宏观调控和宏观管理的力度，坚持长期培育和近期治理相结合，以启动住宅消费市场为切入点，存量调整为主，配以增量推动，着重于市民生活的提高和城市的可持续发展，全面培育以住宅为主的房地产业成为新的经济增长点。工作重点主要有：
1、实现经济增长方式的转变，坚持可持续发展的观念，推进以普通住宅为主的房地产业规模化和集约化经营；
2、加强和改善房地产业的经济调控，强化政府对房地产市场尤其是商品住宅市场的宏观调控力度，制定和实施以普通住宅开发和经营为主的产业倾斜政策，实现房地产市场需求和市场供给的长期平衡；
3、加快城镇住宅建设，花大力气稳步推进城镇住房制度改革，逐步建立以商品化为主要发展方向，建立科学合理的住宅供给体系；
4、推进房地产业管理体制改革，加快建立适应社会主义市场经济发展的房地产投融资体制、开发建设管理体制、物业管理体制；
5、理顺商品房价格，完善商品房价格监督和管理的方法，建立科学合理的商品房价格体系；
6、结合金融体制改革的深化，发展房地产金融，建立适合市场经济要求的房地产融资和信贷制度；
7、继续推进和深化国有房地产开发企业改革，建立现代企业制度，真正实现自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，推进企业集团化发展；
8、加强房地产业的政策法规体系建设，加大执法力度，规范房地产市场，保证公平竞争，引导房地产业健康有序的发展；
9、以房地产开发推进中关村高科技园区、绿化隔离带和危旧房改造等建设。
四、“十五”北京房地产业发展的主要政策措施
（一）加强土地供给管理，规范土地一级市场，推进市区两级政府开展国有土地收购储备试点
进一步深化土地使用制度改革，逐步建立国有土地收购储备供应制度，以城市规划为目标，以城市经济发展为依托，以土地供应计划为基础，土地经过收购、开发进入储备，然后以规范的出让行为投向市场，改善土地供应形态和方式，促进北京市房地产市场步入成熟、完善。
1、选择试点地块。在城近郊区和郊区划出几块重点开发用地，确定由政府进行收购试点。待土地利用规划和控制性详规批准后，再进行全面划定政府储备地块的工作。
2、制定相关法法规制度。包括《北京市国有土地收购储备供应暂行办法》、《国有土地使用权招标拍卖出让管理暂行办法》等。
（二）理顺商品房价格构成，促进商品房价格进一步合理化
遵循市场经济规律，以市场实际为出发点，市场调节和政府调控为基本手段，逐步理顺和降低开发建设成本，规范政府和企业行为，完善商品住宅市场体系，建立多元化供需调节机制，促进住宅市场健康稳定发展。
1、完善拆迁政策，规范拆迁各方行为，合理确定货币补偿标准，加强货币补偿资金使用管理；
2、改进工程造价计算依据，理顺费用构成，按照标准管理和价格管理分开的原则确定科学合理的编制办法，建立起在政府宏观调控下由市场形成价格的机制；
3、清理整顿房地产开发收费项目，对各种没有法律依据的收费项目和乱摊派要坚决取消；
4、理顺住宅小区公共配套设施投资、建设、经营、管理、使用体制。根据实际情况，合理调整千人配套指标。对电信、供电等经营性配套设施不再无偿提供。
（三）进一步启动房地产
二、三级市场，防止重复建设，合理确定存量住房、经济适用住房和新建商品住宅的比例关系，建立和完善新的住房供应体系
新的住房供应体系的基本框架是：对高收入家庭，提供中高档的新建商品住宅和
二、三级市场上的中高档住宅；对中低收入家庭，提供经济适用住房和
二、三级市场上的存量住宅；对最低收入家庭，提供廉租屋。
1、进一步启动住房
二、三级市场，将存量住宅纳入新的住房供应体系。“十五”期间，为了迅速解决北京市已购公房有行无市的局面，首先要抓紧制定和完善住宅
二、三级市场的有关法规和制度，包括对业务范围划分、经营主体资格、交易行为规范、市场监督和管理等，做出明确、详细的规定；其次，根据“公平、透明、规范、方便、快捷”的原则，制定并公布市场操作规程，简化办事程序，控制和降低交易成本；第三，根据市场交易的具体需要，适时修改和制定一些政策规定，如已购公房销售收益分成政策、已购公房出租的管理办法等。
2、合理确定经济适用住房的建设规模，进一步规范销售行为。首先，深入调研，结合存量住宅上市情况，严格遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模；其次，尽快就中低收入家庭的界定和购房者认定办法进一步做出具体规定，着力解决中低收入家庭的住房问题；第三，根据“经济”和“适用”的原则，制定“十五”期间经济适用住房建设标准；第四，加强经济适用住房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量。
3、妥当处理危旧房改造、经济适用住房建设、绿化隔离地区改造和其它商品房开发关系，保持我市房地产市场供求关系相对平衡。经济适用住宅、危改拆迁用房尽量安排在绿化隔离地区解决。经济适用房要严格控制销售对象，重点向危改居民、市政拆迁户、房改对象出售。绿化隔离地区要严格审核安置房用量，控制商品房比例。在绿化隔离地区之外，从严控制新征地建设住宅，防范可能出现的市场风险。
4、加快制定廉租屋建设、经营、管理办法。廉租屋建设标准应以目前经济条件下的最低居住水平为限，根据每户实际人口构成，对使用面积进行控制，并且以改造旧房为主，不成片建设，建设量控制在3%以内。
（四）积极稳妥采取有效措施，依法整顿房地产市场经济秩序，提高规模效益，促进房地产市场健康稳定的发展
1、建设用地紧张，是“十五”期间房地产开发面临的一个重要问题。闲置建设用地是我市未来经济发展、城市建设和房地产开发用地的重要来源，应由市政府尽快依据土地管理和房地产开发有关法律法规，进行处置。原则上，对于没有前期投入的项目，通过撤项的方式由政府无偿收回，能够“退耕还田”的要“退耕还田”；有前期投入的但无力继续开发建设的，建成部分继续经营，未建部分依法补偿收回，或全部收回，组织项目转让；确需建设但因资金等其它客观原因造成的，经审核可补办延期用地手续；对于工业开发区闲置用地，要进行重新研究，该缩小规模的缩小规模，该取消的坚决取消。
2、对开发公司进行动态管理，扶优治散，坚决剔除以炒买炒卖项目为生的开发公司，优化重组现有的大量散、乱、差小型企业，实行大公司战略，重点扶持20—30家大型房地产建设企业。通过大企业集团的高效运作，有效贯彻政府的房地产业发展政策，实现房地产开发的规模化和集约化，降低开发成本，增加有效供给；
3、加强房地产开发项目的管理，“十五”期初要对房地产开发项目进行一次全面清理，严禁项目的非法炒作，制定项目转让管理办法，规范和整顿房地产开发市场。
（五）进一步优化投资环境，多方筹集资金，加快房地产金融改革步伐，加大房地产开发的投资力度
1、利用国外和外埠资金，是北京市“十五”期间房地产业继续发展的重要内容。要改善投资环境，加强对外宣传，探索和尝试利用外资和外埠资金的多种形式，拓宽利用外资和外埠资金的渠道，研究加入WTO后的招商引资的新政策。
2、积极鼓励金融机构与房地产开发商紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务。积极扩展房地产按揭业务，加强个人住房抵押贷款的风险防范。
北京市发展计划委员会、北京市规划委员会关于印发《北京市“十五
