学号：2013080100210姓名：冯安中
我国房地产现状分析
一、行业的供需分析
从供应和需求来看，现阶段我国房地产市场处于供过于求的状况，但是房价依然上涨，不过由于需求下降的原因，房价的涨幅与2013同期相比普遍缩小。在供应方面现阶段，住宅的供应为五年同期最高，半数城市商品房库存量上升。而成交方面，成交量明显回落，同比下降19%，但仍处于历史最高水平。
二、宏观环境的分析
宏观经济方面，经济开局乏力，“稳增长”仍将是经济发展总体目标，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势，为房地产业提供良好的发展环境。
三、从我国实行的货币政策分析
货币政策方面，货币信贷环境将加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开，非上市企业的融资门槛或将进一步提高，将推动房地产行业的集中度持续提升。
四、从房地产企业的利润率分析
目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房地产企业的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政
府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高涨，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房地产企业不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。
然而在宏观经济学中我们学过是否要对新的实物资本进行投资取决于这些新投资的利润率与购买这些资产而必须借进的款项所要求的利率比较。前者大于后者时，投资是值得的；前者小于后者时，投资是不值得的。所以投资者会减少投资使得房地产行业降温，房地产产业也会趋之稳定。
五、从风险与投资的角度分析
在现在消费者消费越加理性，而且出现了部分宁愿租房也不愿意买房的新兴群体。地产商的投资需求也会考虑到风险，投资是现在的事，而收益却是未来的事，所以作为一个理性的投资人，地产商也会注意到这些风险，从而进行投资，但是由于当前市场并不是那么的好，所以地产商的投资较同期比较涨幅下降。
为什么说“下降”但是还要“涨”，我在前面行业的供求方面也说过虽然现在房地产市场处于买方市场但是房价依旧要涨，只是涨幅下降，其实很大的原因取决于我们的国情，房地产产业在我国有着特殊的经济地位，可以说它是我国经济的一个大支柱，这同时也是上一届政府出台许多相关政策却没有取得什么明显效果的原因，所以说“下降”但还要“涨”。
六、从土地的供求方面分析
2014年，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市，土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，
二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。
从以上的数据不难看出由于土地的资源稀缺，导致了土地价格的上升，也相当于开发商的成本上升，也不难令我们揣测成本推动导致的通货膨胀毕竟房地产产业的业内经济变动对于我国的经济影响是很大的。
总之，我通过分析得到的结论就是：房地产对于中国经济来说就是一把摩克利斯之剑，它需要市场的自我调控，同时也需要政府适度的引导。
