揭秘商业步行街失败案例为何多 投资赚钱五要点
开发商为何热衷于建商业步行街?
为什么开发商热衷于建商业步行街?商业步行街是“三高”行业，即“高投入、高风险、高利润”。但开发商在选择做商业步行街时却比较投入，是因为商业步行街有几个好处：一个是规避政策调整风险，二是政府很喜欢招商引资，三是可以长期性的拉动税源和就业，四是可以提升城市形象，带动当地房地产土地市场价格。特别是像一些大型的项目，像沃尔玛、家乐福，当地政府会有一些相应优惠政策，所以开发商都喜欢引进一些比较大型的卖场，原因就在这儿。
商业步行街失败案例为什么那么多?
原因1：商业开发环节专业性要求高。住宅地产与商业地产有差异，住宅是在游泳池里游泳，商业地产就是在上海里游泳，很过瘾但容易翻船。商业步行街分成五个环节，一是前期规划，二是项目定位，三是项目推广，四是项目招商销售，五是后期运营管理，很多商业步行街为什么失败?因为这五个环节都非常环节，每一个环节都要做好，而且是一环紧扣一环。特别是前期规划这一块，都是设计院设计之后才让我们介入，所以很多规划上面都达不到要求，都是开发商拍脑袋出来的，所以失败比较多。
原因2：商业步行街人才比较匮乏。一般像这样的人才三到五年才能成长，现在整个商业地产的人才都很匮乏。现在开发商一直处于挖人的状态，下面三四线的开发商就更不容易说了。
原因3：开发商缺乏完善的开发理念和长远的经营打算，有的把商业步行街当猪养，没有长期的打算，而真正做商业地产是要当儿子养，起码养三到五年，没有这样的心白项目很难做好。没有一定观念的开发商，我们也不愿意和他们合作。商业就是这样的，刚才我们看的三江集团的，他很有实力，当时卖的时候也很火爆，2万的、4万多都卖完了，但经营始终跟不上去。
原因4：注重硬件设施，忽视软件的重要性。刚才这些图片，看出商业步行街外观做得很美观，但真正的人流动线，消费者的心理研究等等方面很少。
所以现在步行街变成了“不行街”，已经快死了，内因有七：
1、只有市长，没有市场;
2、只有规划，没有策划;
3、只有地位，没有定位;
4、只讲美容、不讲优生;
5、只有共享、没有共担;
6、只管销售，不问运营;
7、只顾自己，杀鸡取卵。
如何才能打造一条成功的商业街?
1、选址非常重要。我们碰到的一些开发商到郊区去弄商业步行街，地价不高，期望值不高，但商业步行街一定要在市中心，特别是在下面县里面，这要提醒大家注意，三四线城市，市中心非常小，商业步行街就这么一块，一旦超出这个范围，商业步行街就很难做起来。我们有一句话叫造街容易，但造市场难。所以说选址在商业项目里的重要性占到60%。怎样才能选好址?
一是繁华的市中心内;二是要连接两条(或多条)城市主干道，如果人不能流通的话，商业步行街不一定做得好。三是周边交通网络要比较完善;四是有一定的历史理念，在新区做一家商业街，没有一定的沉淀的东西，很难做得起来，做得好的商业街，都是中国死过一次，堆了很多尸体堆出来的，一般一开始就做得很火爆的商业街还是不多的。
这是黄梅的商业步行街，目前一期做到这儿，但商业步行街经营已经有问题了，主入口在这个位置，因为后面二期没有修，人从这儿进去又从这儿出来了，由于前期卖的价格太过，临街卖到3.8—4万/平米。里面问题是什么呢?开发商卖的价格高，小业主压力大，小业主压力大了租户压力大，压力大了之后要么做不起来，要么做水货，这是一个食物链。
2、市场调查。一般来说很多开发商很难做市场调查，一般都是开发商自己根据经验来做。
3、前期规划、策划。规划非常关键，曾经有一个项目，请了一个设计院做规划，后来否定了，重新再找设计院做的。我们从事的项目一般是在下面城区，有几点要注意：
一是确定合理规模。包括：a、总建筑面积不超过3万平米;b、总长不超过500M(约125间);
C、合理的街宽(主街不超过15M)及高度。如果商业步行街太宽就显得空空荡荡没有人流，只有半边有人流，有人谈到商业街有阴阳街，有一条街生意非常火爆，有一条街就不行，另外也不能太窄，窄了人的舒适度必须差。
二是初步业态定位及预招商(主力店招商)。
三是合理的人流动线及车行动线。
四是新潮醒目、耐看的外观色彩。
4、销售招商。
对于三四线城市，特别是对县里面，商业步行街一定要有一个主力店，如果没有主力店给他带来人气，商业街品牌商家号召力没有这么大，像中百仓储人流量一天在500人以上，这样拉动人气比较好，但主力店周期长、要求高、租金低，开发商一般不愿意接受。再就是业态组合比较适中，购物、休闲、餐饮的比例应为50：20：30。我们在看这个黄梅商业街，
这个项目做不起来，是因为大家不知道到这里干什么，所以商业步行街一定要有定位。只要能够做出一定的名气、特色出来，这条街一定可以做出来，但一定要有特色。
5、商业运营管理。
a、90%的项目都是在运营管理上出了问题。
b、没有业态规划，无原则销售是后期运营的定时炸弹;
c、商业运营管理缺乏的两极分化;做得好的是金娃娃，是一个生金蛋的鸡，如果做得好，比住宅还难弄。
d、步行街商业五统一的必要性。
关于投资商业的注意事项，重点讲一下以下几点：
第一，一定要看请开发商的面貌，开发商到底是把它当儿子养，还是当猪养，如果开发商只是当猪养，小心你成为他的猪，被他宰了。
第二，是否是老城区的核心地带，尤其是在三四线城市，这一块非常关键。我们现在卖的商铺就是这样，越是低端好的商铺越抢手。通常好的位置商铺不到2个小时就抢完了。第三，不要相信所谓的投资回报，特别是产权式的商铺一定要小心。产权式商铺不是大家能够控制的，作为投资的小投资客户，建议你投资街铺，自己可以控制。因为产权式商铺是整体经营，一旦开发商整体经营不好的话，你的投资就打了水漂。
第四，不要贪图便宜，(但也并非越贵越好)。
第五，跟着当地品牌商家走。像利朗、七匹狼的商家，只有他在这个地方开着有店，像这样的位置，你可以投，如果真有上十个品牌去做，这条街是可以做起来的。对于专业知识不是很丰富的普通投资客来讲，跟着他们讲就像跟着沃尔玛、家乐福走一样，比较有保障，风险可以控制。
