产权分割是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、婉妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。 裁判分割的具体分割方法
①实物分割
共有人可以通过协议确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割。
②变价分割
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖取得的价款予以分割。
③折价分割
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价予以分割。这里规定的折价分割，是指由共有人中的一人或者数人取得共有财产，对其他共有人给予金钱，或者实物，或者金钱+实物。采取这种方式分割共有财产，首先要评估共有财产的价值，最好由中介机构进行，然后才能进行折价分割共有财产。
一 产权酒店概述
(一)定义
产权酒店是指开发商将酒店住宿单元(客房)的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。
下面就产权酒店定义中的一些具体内容进行解析：
1.开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房，所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。
2.开发商目前出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主，也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。
3.小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容：
①投资回报的约定：目前主要有三种形式，第一种是经营分红，第二种是固定投资回报，第三种是保底回报+经营分红;以新近推出的三亚凤凰一品为例，它采用的投资回报模式为：前3年为固定投资回报，回报率为6%，之后采用经营分红模式，具体的分红模式为：小业主经营收益=全体委托经营客房的收益×小业主购房金额/全体委托经营客房购房总金额。
② 免费住宿天数的约定：不同的产权酒店，约定的小业主免费住宿天数不同，从几天到几个月不等，也有的产权酒店不提供免费住宿。上面提到的凤凰一品的免费住宿天数为30天，限淡季使用。
(二)商业模式
1.酒店与旅游、房地产的关系
酒店从旅游业的角度来看，它与旅行社、旅游交通一起，被称为旅游业的三大要素(三大支柱)，是旅游服务体系中的重要环节。
酒店从房地产业的角度来看，由于其具有经营性，服务性和公众性的属性，按照功能划分属于商业物业，酒店的开发即是商业地产开发。
2、产权酒店的商业模式
图1：产权酒店的商业模式
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① 开发商：
开发商负责酒店的开发，最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金，并将酒店的剩余产权面积(如餐厅、会议室、大堂吧等)委托给酒店管理公司统一经营，获取约定的的投资收益及其他权益。
② 小业主
小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权，并与酒店管理公司签订委托经营合同，由酒店管理公司代为经营该酒店客房，获取约定的投资收益及其他权益。
③ 酒店管理公司
酒店管理公司接受酒店产权人(包括开发商和小业主)的委托，在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理，并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。
(三)相关领域的概念说明
分时度假又称时权酒店，起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山。它和产权酒店相比，有三个主要区别：①出让的是酒店住宿单元的使用权，而非产权。使用权的年限不低于3年;②一个住宿单元的使用权出售给若干个人，但是每个分时度假权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于7天;③一般，分时度假酒店都会加盟度假交换网络，分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任一酒店享受其住宿权益。
分时度假和产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。
但是在中国，分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。而且产权酒店一开始出现在市场上的就是本地化产品，如三亚温泉大酒店;而分时度假则是作为一种新旅游度假方式进入中国，最早出现在市场上的是境外的分时度假产品，如94年在上海销售的澳大利亚皇家泰挪里拉度假村。
二 产权酒店的产生与发展
(一)产生与发展
1.产生
中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南，当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑，为了盘活手中的楼盘，有些开发商参照国外的产权酒店概念，将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”，如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新概念，在房地产市场整体萎缩的大势之下，依然无力回天。上述几个项目没有逃过失败的命运，后来三亚东方花园、万华大厦变成了酒店式公寓，兰梦家园一直处于烂尾状态。又由于这些“产权酒店”主要是在海南本地销售，所以没有形成任何市场影响力。[FS:PAGE]
2、发展
图2：中国产权酒店年度新增数量统计
中国产权酒店的发展可以分为四个阶段：
第一个阶段：即1993～1999年，这个阶段可以称之为探索阶段。
这个阶段在前文(即“产生”)部分已经做了分析，这里不在赘述。
第二个阶段：即2000年，这个阶段可以称之为破冰阶段。
2000年，海航集团收购了康乐园大酒店，并将其准备建设的四期规划为产权酒店对外销售，销售地点选在广州、北京、上海，并获得了比较理想的销售业绩。产权酒店概念开始受到了各地房地产开发商的关注，产权酒店行业开始进入快速发展的轨道。可以说海航康乐园大酒店产权酒店操作的成功对于中国产权酒店行业发展具有里程碑式的意义。
第三个阶段：即2001～2003年，这个阶段可以称之为井喷阶段。
这个阶段的项目主要集中在经济发达地区和知名旅游度假地，如广东、北京、海南、上海、浙江等地。主要是处置在上一轮房地产发展周期中遗留下来的烂尾楼盘和存量房产。
由于这个阶段开发产权酒店项目的均为房地产开发商，他们虽然都打出了产权酒店的旗号，但是对于酒店的运营却全无了解，对于投资回报率没有进行专业的测算，所以这个阶段失败的案例较多，失败和有纠纷的项目比例达到了28.93%，给产权酒店带来了较大的负面影响。
图3:1994～2003年产权酒店数量统计
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第四个阶段：即2004年到现在，这个阶段可以称之为理性发展阶段：
自2004年，为了产权酒店行业的良性发展，行业开始自发组织一年一度的“产权酒店合作发展论坛”：总结经验教训，研讨解决重点、难点问题，表彰行业先进。产权酒店投资商，开发商，酒店管理公司包括产权酒店购买者逐渐的走向成熟。特征包括：项目前期聘请请专业的咨询公司介入，定价及投资回报率的趋于合理，售后和经营阶段重视和小业主的沟通，交换概念的引入和发展等等。
这个阶段的项目也不再是以盘活存量的资产，更多的是基于新建酒店建设融资的考虑，项目开始逐步发展到
二、三线城市。如图，1994～2003年新增产权酒店数前三名为广东、上海、北京，这三地聚集了较多的存量房产;而2004～2009年新增产权酒店数前三名为浙江、海南、江苏，这些区域大部分是由于经济、旅游发展而产生的酒店需求作为主要驱动力的。
图4：2004～2009年新增产权酒店数量统计
发展到今天，中国产权酒店的数量已经超过了1000家，分时度假酒店却还不超过20家，与国外分时度假为主流的情形恰恰相反，我们认为这与国外拥有较成熟的法律及信用环境有关。中国目前还没关于这个行业的政策法规，而信用环境又相对较差，所以中国人更愿意选择有国家颁发的《产权证书》作为保障的产权酒店投资。
(二)现状分析
1.成功与失败的比例
图5：中国产权酒店运营现状
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失败是指改项目作为产权酒店操作失败，最终结果可能是项目改变用途或烂尾。产权酒店失败的原因主要有以下三种：①资金不足，如秦皇岛维多利亚海湾;②股东出现利益纷争，如上海太平洋国际酒店③无法实现产权分割，如桂林阳朔一尺水酒店。
有纠纷主要是指酒店没有按期兑现小业主投资回报。
截止到现在，产权酒店失败和有纠纷的项目占全部产权酒店的13.25%，而且大部分集中在上文所述的第三阶段(28.93%)，在第四阶段(2004～2009)六年的发展历程中，新增失败和有纠纷的项目仅占新增产权酒店的7.94%。我们认为产权酒店在中国经过10几年的发展，正在步入良性发展轨道。
1.不同星级档次的比例
图6：中国产权酒店星级分布现状(1994～2009)
中国产权酒店五星级(含准五星级)占34%，四星级(含准四星级)占46%，由此可以看出中国的产权酒店还是以高星级酒店开发作为主流。
分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产一般占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商带来更丰厚的利润;第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的
二、三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游、商务住宿要求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形象工程。
从另一方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档酒店和经济型酒店快速发展，
二、三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现一定程度的萎缩。[FS:PAGE]
1.投资回报方式
图7：中国产权酒店投资回报方式现状(1994～2009)
由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种：①固定回报②分红③保底回报+分红。其中采用固定回报率的占绝大多数(92%)。我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投资风险。
产权酒店采用的投资回报率一般在5%～12%之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权酒店销售价格千差万别，所以单分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。
1.产权酒店的管理
图8：中国产权酒店的酒店管理品牌现状
产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的酒店管理品牌，但是近年来中国酒店业发展迅速，知名酒店管理品牌在中国属于卖方市场，鉴于产权酒
店要承担回报率的负担，所以知名酒店管理品牌介入产权酒店管理的比例并不多(见图8)。
另一方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处：①要和很多小业主打交道，使习惯于只和一个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足;②产权酒店的管理包含着一些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验;③酒店行业是个很敏感的行业，无论是政治、经济、流行疾病、气候变化等等都会对它的经营产生影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。
所以目前的管理者大多数产权酒店的管理公司都是不知名的酒店管理公司，他们大多由中国30多年酒店管理培养出来的本土酒店管理人才领导，产权酒店给了他们发挥自己能力的机遇和舞台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。所以我们认为产权酒店到今天能够走入良性发展轨道，他们功不可没。[FS:PAGE]
三 产权酒店在中国兴起的深层次原因及面临的问题
(一)产权酒店在中国兴起的深层次原因
1.从投资者角度分析
①基于廉价土地竞争的旅游地产开发模式
有研究表明，中国房地产开发商对廉价土地获取的动力超过对高房价追求动力的2倍以上。这缘于房地产的不动产特性，它使他们的竞争并不象想象的那么充分，而只是存在于少数相邻企业之间--空间经济学称之为环形竞争(competition on the circle)。由于同一或相邻区域的开发商不多，从而环形竞争的开发商形成了寡头，这比垄断竞争更加缺乏竞争性。
因此，当前中国房地产的竞争实质上是获取相对廉价土地的竞争。而近年来全国各地都在将旅游作为新的经济增长点，推出了种种优惠政策，特别是地价优惠相当普遍，甚至有零地价、负地价。投资者在拿到这样的旅游规划用地后，通过产权酒店模式进行房产开发，从而获取超值利润。
②中国酒店业的投资主体发生变化
中国改革开放改变了过去酒店全部由国家投资的局面，根据国家旅游局公布的《2008中国旅游业统计公报》公布的统计数据，截止2008年底国内非国家投资的标准星级酒店已达8413家。这些非国有资本，尤其是房地产开发商，在酒店建设方面会倾向于产权酒店，我们认为主要原因有二：
其一，利益最大化驱动
建造一个酒店所需的资金，少则几千万元，多则几个亿，乃至几十个亿。这种数额的投资，其投资回收期相对于房地产开发却要长很多倍。虽然看好酒店的经营利润和其给投资商带来的品牌效应，但是酒店正常的投资回收周期又是投资商们不能接受的。而产权酒店可以令其快速回笼资金，并获得足够的房地产开发利润。同时，投资商一般会保留餐厅、会议室等公建部分产权，由此还可以分享酒店物业升值和经营带来的收益，实现其利益最大化之目的。
其二，解决短期贷款与长期投资矛盾
由于中国融资渠道有限，投资商兴建酒店部分或者大部分还是要通过银行贷款，而中国的银行贷款周期都不长，酒店类项目一般在10年左右，用10年的时间归还银行的本金和利息对于酒店经营的压力非常大。而通过产权酒店模式出让酒店客房产权，用收回的本金归还银行贷款，剩下的10年通过酒店经营只需要兑现小业主的投资回报，其总额和银行贷款成本相比，要少了很多。
举例说明：
假设酒店建设成本银行2个亿，银行贷款利息为7%，贷款年限10年
年平均还付本息：20000×7%+20000/10=￥5400万元
假设发售产权酒店，销售总价为3个亿，小业主投资回报率为8%
年支付小业主投资回报：30000×8%=￥2400万元[FS:PAGE]
2.从购买者角度分析
在残酷的市场经济环境下，产权酒店的成功不会是偶然的，它的存在和发展背后一定是满足了购买者的某些需求。我们认为产权酒店满足了购买者投资和度假体验(消费)的双重需求。
①度假体验需求
近年来，随着人民生活水平的不断提高，旅游行业得到迅速发展。根据国际经验，通常当一个国家的人均收入达到1000美元时，国内旅游即开始兴旺。现在中国很多城市的人均收入已超过3000美元，人们已不满足于传统的观光旅游模式，追求更深层次的度假体验。度假屋是人们实现度假体验的重要载体，产权酒店则是度假屋中最经济实惠、省心划算的一种。
②一种新的投资渠道选择
表1：产权酒店和其他投资品种的综合比较
虽然没有做定量分析，但是综合上表所列评估选项，我们认为产权酒店作为投资产品在收益/风险比的表现上还是可以接受的，加之中国旅游形式的总体向好，产权酒店运作逐渐成熟，相信产权酒店的投资价值会日益彰显。
(二)中国产权酒店在操作中遇到的问题
产权酒店作为新生事务，虽然在市场上得到了一定的认可，但是在实际操作中，也遇到了很多的问题，这些问题主要归结于利益设计还不是很合理、很成熟，加之缺乏专项的法律规范和政策性的指导意见，因此对于中国产权酒店的开发商、运营商和购买者，产权酒店无疑是既充满着机遇又面临着很多的风险。[FS:PAGE]
1.用地性质问题
依上文已述，产权酒店属于商业地产开发，其用地性质应该为商业用地，更严格地说应该“宾馆用地”，然而根据中国房地产的相关规定，宾馆用地是不能将产权拆分给每个住宿单元的，所以中国的产权酒店在用地性质只能打擦边球，按照商业用地、商住综合用地，住宅用地进行报批，销售结束后再办理酒店经营
的相关申请手续。这样操作开发商的风险是，如果当地房管部门因项目最终用途与用地性质不符不允许产权拆细，开放商可能将面临资金链断裂的巨大风险。
2.面积公摊问题
产权酒店与普通住宅最大的区别在于酒店物业中一定会存在着为酒店提供配套服务的功能面积，包括餐厅、厨房、会议室、酒店大堂、休闲娱乐区域等等，这些面积是否应该公摊到出售的产权酒店客房内呢?如果全部不公摊，从道理上来讲小业主的投资收益就应该仅仅来自于客房利润。那么酒店工程部、安保部、销售部乃至高层管理的人员成本、能耗成本、营销推广成本该如何进行分担，另一方面单单依靠客房的经营利润兑现小业主的回报压力自然会更大;如果全部公摊，无疑会提高产权酒店投资门槛，加大开发商销售的难度。所以产权酒店公建面积该如何分摊，至今没有统一的意见。
3.税收问题
2006年，国家税务总局下发《关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)指出，“酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税”。
但是我们知道产权酒店小业主所获得的投资回报在酒店经营过程中，已经作为经营收入的一部分缴纳了营业税，这样就变成了双重纳税，其结果是小业主的投资收益缩水，引发开发商与小业主的纠纷。
4.预售问题
建设部在2001年出台了《商品房销售管理办法》，明确规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的形式来销售未竣工的商品房”。但是《中华人民共和国合同法》第52条第1款第5项又明确规定了“违反法律和行政法规强制性规定的合同应当认定为无效”，《商品房销售管理办法》是在2001年颁布实施的，而《合同法》是1999年10月1号实施的，就产权酒店预售合同及委托经营合同是否合法有效，就出现了下位法和上位法冲突的问题。因为从上位法，全国人大常委会及其国务院并没有制定任何文件说房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的形式来销售未竣工的商品房，从法律专业来看，建设部的部门规章其效力应在《合同法》之下，所以这里面就出现了一个法律规范之间冲突的问题。
在各个地方的司法实践当中，也确实碰到了截然不同的情况，有些地方认为违反了《建设部商品房销售管理办法》的规定，并且最终认定合同无效;但有些地方就认为它并没有违反法律和行政法规的强制性规定，不应当列为无效。[FS:PAGE]
四 产权酒店的发展建议及政策建议
(一)发展建议
1.发展交换系统
交换系统是指将产权酒店联成一个网络，产权酒店小业主可以将自己拥有的免费住宿通过交换系统交换至网络内的其他酒店享用。
交换系统的出现扩大了产权酒店小业主的权益范围，不但在销售阶段可以帮助开发商快速回笼资金，在产权酒店经营中，交换系统更使产权酒店具有了连锁经营的特征和优势，锁定了全国各地产权酒店小业主这样一个高端消费群，并利用有限小业主免费房为更多的目标
客户提供住宿体验机会，从而增强了产权酒店的市场竞争能力。
目前国内产权酒店交换系统--TPC交换平台(软件系统)已经研发完成，并制定了一系列加盟标准、点数评定标准和交换规则，至今已审核批准了50多家产权酒店加盟，2008年完成交换3000余次，总计20000余间夜。
我们认为交换系统的发展与完善将是产权酒店可持续发展的重要保障。
2.走服务经营与资产经营并重道路
产权酒店如何有效兑现小业主回报是产权酒店一直在研究的重要课题，我们认为产权酒店走服务经营和资产经营并重的道路是解决方案之一。
酒店经营最大的特点就是客房具有不可存储性，如果今天没有售出，明天它的价值就不在了。如何出售客房未来的价值，就属于资产经营的范畴了，分时度假就是酒店资产经营的有效手段。
我们建议产权酒店管理公司可以利用通过委托经营获取的酒店客房经营权开展分时度假业务，由此获得收益可以建立一个风险池，如果某年酒店经营情况不好，经营收益不足以兑现小业主回报，可以利用这个风险池对抗不能兑现小业主投资回报的风险。
(二)政策建议
1.明确主管部门
从“产权酒店”的概念分析，实质上是描述了一个特定商业地产开发的操作模式，涉及到的开发商、管理公司和小业主都是围绕该物业产权的利益相关者。管理公司在物业出售前由开发商指定，并作为甲方签署一定期限的委托经营合同，到期后由业委会决定是否续约或聘请新的管理公司，这些与普通房地产项目的操作非常相似。另据前文所述，产权酒店的主要纠纷也是围绕委托经营合同，发生在产权所有者(小业主)和经营者(酒店管理公司)之间的。
旅游局的主要职能是酒店经营方面的市场管理，关注的是酒店服务提供者和消费者之间的关系。所以我们认为由房地产行政主管部门作为产权酒店行业主管部门更加合适。职能主要是接受并处理相关投资，监督及协助成立“业主监督委员会”。但是考虑当地酒店的整体规划及对酒店市场风险的评估，我们建议产权酒店立项应该增加当地旅游主管部门的批准。
2.制定行业规范
我们希望行业主管部门尽快出台行业规范，并能明确或解决如下问题
① 明确产权酒店可以作为土地用途之一，并可以将产权拆分至酒店客房。
② 产权酒店的预售条件
③ 提供委托经营制式合同，具体产权酒店的委托经营合同需要在主管部门备案。
④ 产权酒店管理公司的资质要求
⑤ 承诺固定回报的，需要有担保公司提供履约担保。
⑥ 限制小业主自行使用(自行使用会给酒店整体经营带来很大困扰，进而影响其他小业主的利益)。
⑦ 设定“业主监督委员会”权责(传统的“业主委员会”的相关条例侧重于没有经营活动的一般住宅物业，不适用于产权分散而又统一对外经营的产权酒店)。（
产权酒店(酒店加盟：http://china.globrand.com/join-jiudian/)元年：开辟日照投资产业新纪元
一次投资的革命，一种全新的投资方式，必然开辟一个全新的时代。2004年，产权酒店登陆日照市场，破坏地产投资陈旧规则，树立地产投资新概念。
第五版：产权式酒店渊源及演进版
一、产权式酒店的发展及来龙去脉
1、产权式酒店的定义
产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是\"TIMESHARE\"(中文译为\"泰慕赛尔\")即\"时空共享\"，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机
2、产权式酒店的性质
在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
3、产权式酒店的分类
█ 时权酒店
是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。
█ 纯产权酒店
是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。
█ 养老型酒店
是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。
█ 时值度假型酒店
指消费者购买一定数量的\"分数\"，这些\"分数\"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些\"分数\"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。\"分数\"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
二、国外产权式酒店的现状
20世纪70年代，欧美发达国家进入\"丰裕社会\"，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatza.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家
庭青睐的投资工具。
三、国内产权式酒店的开发发展
90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的\"21世纪万龙大酒店\"；倡导\"e时代人性化商务空间\"的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。
1、开 发
目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。
2、经 营
目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）——兑现购买者应得得投资收益。
这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。
正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。
目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。
3、销 售
因为投资收益的可*性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。
五、国内产权式酒店的一般开发——发展模式
1、国内产权式酒店的一般开发主体
产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。
2、国内产权式酒店的一般开发运营模式
依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：
▇ 纯产权式酒店
又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权
归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：
（1）、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营
（2）、开发商履行日常经营监管义务
（3）、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管
（4）、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红
（5）、分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年
（6）、每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核
（7）、开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益：
收益的计算方式为：
分红总额 ╳ 该房间收益比数
收益比数的计算方式为：
房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款
（8）、购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁
（9）、酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入
（10）、酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。
上述模式既为此类产权式酒店一般的运营模式
此类产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商，我们为创富中心选用的就是这种模式（后述）。
▇ 返租式产权酒店
其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：
房产总价╳事先约定的年回报比例（一般为6—8%）
在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。
以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。
第六版：产权酒店投资分析报告
创新创富 谁主沉浮？
——产权酒店投资分析报告
一、经营管理方案
创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店委托国际著名酒店管理公司中江之旅经营管理；
二、业主权益及年度分红方案
投资者付清产权酒店全款后，即获得该物业40年的产权，在该有效期限内，可以进行抵押、转让、转移和继承。业主投资后，须委托进点管理公司经营管理，酒店管理公司对所有酒店客房全权管理，委托经营的业主每月享有3天的酒店免费入住权，该入住权可以转赠亲友。夜组在每个财务年度，获得当年酒店客房的利润分红；
三、投资者权益保障体系
1、在酒店委托经营期间，由全体业主选举产生业主委员会，负责监督酒店的正常经营管理，以充分保障业主的共同利益；
2、由业主委员会和酒店管理公司共同委托会计师事务所对酒店的财务状况进行审计，保证在委托经营期间财务管理与利润分配的透明度和公正性；
3、如发生以下任何一种情况，业主委员会有权组织召开全体业主大会，表决是否更换酒店管理公司；
（1） 酒店的经营利润无法负担业主每月的固定回报时；
（2） 酒店的经营、财务发生重大问题或严重的人为事故。
四、建立酒店客房会员制度
为了建立一个固定的客户网络，采用会员制的形式设计创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店客房会员卡，以一定的面值出售，持卡 人可获得本酒店优先订房权和折扣优惠，同时还可享有酒店的其他增值服务，从而吸引更多的客源，使酒店客房的利润多元化；
五、利润分析
1、盈亏平衡点分析
创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店的豪华商务客房的折后房价为150元/天。客房的经营成本（包括固定成本和变动成本，以开房率为50%为例）约为900元/月，客房月供楼款为708元，即每月客房总成本为1608元；
当客房盈亏平衡时，利润为零，由此可算出当客房开房率为35.73%时，为酒店客房部分利润盈亏平衡点；
以上分析可以看出，由于创富中心产权酒店、宏德商务产权酒店采用产权酒店经营模式，其盈亏平衡点仅为35.73%（以开房率计），而传统型酒店的盈亏平衡点一般在50%—60%之间，其优越性显而易见。
为什么创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店的盈亏平衡点比传统酒店明显偏低呢？
客房利润=客房营业收入---客房总成本
（1） 传统酒店一般设于成熟的闹市区或旅游区，土地价格、配套等成本较高，而创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店分别看准了日照新火车站广场和日照天然港口的发展潜力，在片区较原始的状态下开拓市场，有预见性地把握住开发成本较低的机遇，所以固定成本大大低于传统酒店；
（2） 传统酒店一般十分注重酒店大堂及配套部分的奢华，酒店的公用面积过于浪费，华而不实，造成投资成本增加。而创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店 无论客房还是公用部分 都贯彻\"实用、舒适、精品\"的原则，固定成本中的折旧大大减少，从而比传统酒店更具竞争优势；
（3） 传统酒店往往因盲目追求不切实际的配套而造成经营费用增加，而创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店将以设施完善的客房为基础，根据实际需要进行合理配套；
由此可见，创富中心产权酒店和宏德商务产权酒店经营成本大大低于传统酒店，所以酒店经
营利润的盈亏平衡点比传统酒店明显偏低。同时，由于片区物业开发成本激增，日后与同片区酒店竞争有着明显的优势。
2、经营利润分析
开房率 40% 50% 60% 70% 80% 90%
月客房收入 1800元 2250元 2700元 3150元 3600元 4050元
月客房成本 1428元 1608元 1788元 1968元 2148元 2328元
业主每月收益 1080元 1350元 1620元 1890元 2160元 2430元
月供楼款+分红
3、间接收入
（1） 投资者每月享受享受3天的免费住宿，除去每天60元的管理费用后，每月间接收益为630元每年度间接收益为7560元；
（2） 业主委员会来自商界关系资讯，产权酒店的其他优惠。
4、风险担保
区位优势:创富中心产权酒店位于日照火车站商圈核心区域，紧临繁华的海滨五路商业街，汽车东站、客运码头近在咫尺，该区域必将成为商务人士活动的首选；
产权酒店管理公司
第七版：投资产权酒店的 TOP 10 版
第八版：横比投资类物业，得地段者得财富
☆国内投资品种回报比较：
投资渠道 年投资回报率 投资比较
2003年发行的5年国债 2.63% 较存款利息高,抵御通货膨胀能力较差
5年定期存款 2.9% 安全,利息处于低位,开征利息税
股市投资 有较强的不确定性 风险较大,散户投资现状:10%赚钱,20%保本;70%陪钱
企业债 4.2% 受企业经营状况影响较大
地产投资 7%--10%（住宅） 投资回报较高,抵御通货膨胀能力较强
10%--15%（商铺）投资回报高,与经济景气程度联系紧密
20%强(产权酒店) 委托经营获取年度分红，升值后转让套现免
赢定城市商业版图百年稳定的一个商圈
岁月流转，商街更变；城市的变迁，新旧商圈的交替，成为商业版图分割亘古不变的旋律。每一条新路的诞生，都会诞生一路的临街网点； 每一条新街的形成，都会催生一个风光无限的商圈；可是，谁能屹立百年而不衰呢？冷静沉思，放眼城市，回顾百年，唯有一个商圈，百年繁华，百年不败——火车站商圈。创富中心，火车站商圈核心商业项目，网点、商铺，世代招租无忧，百年稳赚！
一套房子可以由十个人共同购买，而这十人都能将其中属于自己的一份在市场上自由转让交易。这是近日海南旅游地产界冒出的奇招，虽初露端倪，却已吸引沪上众多青年投资客的关注。
而业内人士对此种投资新模式却看法不一，有专家从产权式酒店本身经营能力的角度提出，不同景区的产权式酒店在投资过程中各有利弊。
度假酒店推出产权分割销售
这一以产权分割模式销售的海南五星级度假酒店，占地600亩，共设计客房680间，其中一期标准客房300间，单间面积为57.14平方米。每套房有一份产权证，最多可由十个人共同购买持有，大产证在开发商处，这十个人都拥有各自一份共有权证。值得注意的是，买卖双方在签订合同时都必须先注明关键的一条：放弃优先购买权。这就意味着，当十人中的一人想转让时，就能直接去房产交易中心单独办理。
产权分割销售已在黄山出现
是不是在合同上预先注明放弃优先购买权就能各自转让交易?这样是否具有法律保障？记者专门采访了海南香水湾地区房管所有关负责人，据该所邓所长表示，在一套房产产证之下，这十个人办理的是十份房产共有权证，无论是优先放弃购买权还是其他，都必须通过公证注明清楚，当某份想转让时，必须通过其他九个共有人的同意，并出具书面意见书，这所有的手续都是按照国家房地产管理法严格执行的。
据北和投资管理公司负责人介绍，这种做法目前已在安徽的黄山等地开始同步操作。来自黄山市房地产管理局的一份房地产共有权证上，补充协议一栏就由买家清楚地注明“同意其他共有产权人自由转卖其拥有的房产份额，并放弃优先购买权”的字样，同时，在公证书上也注有乙方所购房产为共有产权，乙方承诺：若其他共有人转让其名下的产权时，无任何异议，并无需通知乙方。
对此，上海房地产交易中心有关人士表示，类似的做法上海似乎还尚无先例，尤其是十个素不相识的人买同一套房拥有各自的共同权证。
“共同购买”可能引发风险
对于“共同购买”一说，一位不愿意透露姓名的地产专家同时表示，在实际操作中，购房者还应多个心眼，注意“共同购买”可能引发的风险。
首先，十人共同投资一套房产，分摊下来的投资金额并不多，但一旦其中一个人想卖出去，是否会有下家乐意接手值得考量；其次，房产买进后，一套房产是租是转让，租金的高低等经营管理问题也可能出现十人多种想法的争论；最后，也是最值得注意的问题，即十人拥有一套房产之后，谁来保证产权业主的权益均分？经营成本控制与核算谁来监督？经营效益与分红基数如何保证等等。由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，尽管当前可用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释等，但仍显不足。
