个人贷款
第一章 个人贷款概述
1、个人贷款的概念和意义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，对银行意义在于新的收入来源和分散风险。
2、个人贷款的特征：贷款品种多、用途广，贷款便利，还款方式灵活。
3、个人贷款的分类：
①按产品用途分类：住房、消费、经营。
A、个人住房贷款包括自营性（在城镇购买、建造或大修住房）、公积金（政策性贷款，实行“低进低出”）和住房组合贷款。
B、个人消费贷款包括汽车贷款、教育贷款、耐用消费品贷款、消费额度贷款、旅游消费贷款和医疗贷款等，其基础是借款人的信用和未来购买力。
C、个人经营类贷款分为专项贷款（分为商用房贷款和设备贷款，如个人商用房、个人商铺、个人工程机械按揭等）和流动资金贷款（分为有担保和无担保两种，即允许没有担保，如个人投资经营、个人助业、“现贷派”和“幸福时贷”等）。
②按担保方式分类：抵押、质押、保证、信用。
4、个人贷款的发展历程：共经历了起步、发展和规范三个阶段。20世纪80年代中期，建行率先开办个人住房贷款业务，标志着个人贷款出现。1999年2月，人行颁布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》。
①住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展； ②国内消费需求的增长推动了个人消费信贷的蓬勃发展； ③商业银行股份制改革推动了个人贷款业务的规范发展。
5、个人贷款的要素包括贷款对象、利率、期限、还款方式、担保方式和贷款额度。 ①贷款利率：在法定利率基础上约定合同利率，期限1年及以内的执行固定利率、否则执行浮动利率。 ②还款方式：
A、到期一次还本付息还款法——期限1年及以内的适用；
B、等额本息、等额本金还款法——两者无绝对优劣之分，对于经济尚不稳定、初次贷款购房的适用等额本息法，等额本金法的贷款门槛高、对于银行的风险小。
C、等比（等额）累进还款法——指在每一个时间段内、以固定比例（额度）累进分期偿还贷款本息的方式，分为等比（等额）递增、等比（等额）递减，主要适用对未来自身收入的累进情况有明确判断的借款人。
D、组合还款法：是将贷款本金分段偿还，根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。自身财务规划能力强的适用，如“随心还”、“气球贷”等。
第二章 个人贷款营销
1、银行进行市场环境分析的四点意义：有利于把握宏观形势、有利于掌握微观情况、有利于发现商业机会、有利于规避市场风险。
2、银行市场环境分析的主要任务：分析购买行为、进行市场细分、选择目标市场、实行市场定位。在完成上述任务的基础上，应做到“四化”——经常化、系统化、科学化、制度化。
3、银行市场环境分析：
①外部环境包括宏观环境（经济与技术、政治与法律、社会与文化）和微观环境（信贷资金的供求状况、客户的信贷需求和信贷动机（已实现的需求、待实现的需求、待开发的需求）、银行同业竞争对手的实力与策略（明确信贷市场的潜在进入者、分析现有同业竞争对手的营销策略——信贷产品是否还附加其他服务，是否开发了新的产品，是否向客户承诺贷款的利息将随法定利率下调而降低，手续费是否可减免；对手的网点设置是否有特别之处，是实行突出重点地区的设置政策、还是按照行政区域进行平衡设置））。
②内部环境包括银行内部资源分析（人力资源、资讯资源、市场营销部分的能力、经营绩效、研究开发）和银行自身实力分析（业务能力、市场地位、市场声誉、财务实力、政府对银行的特殊政策、银行领导人的能力）。
4、市场环境分析的基本方法：SWOT分析法。其中，S（Strength）表示优势，W（Weak）表示劣势，O（Opportunity）表示机遇，T（Threat）表示威胁。
5、市场细分：20世纪50年代由美国市场营销学家温德尔·斯密提出的概念，就是营销者通过市场调研，根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，把某一产品的市场整体划分为若干个消费者群的市场分类过程。所分出的市场称为细分市场，不同细分市场的消费者对同一产品的需求与欲望存在明显差别，而同一细分市场的消费者，其需求与欲望非常相似。
①市场细分是一个信息分析和归纳的过程，也是一个目标策略制定的过程。
②市场细分的作用在于：有利于选择目标市场和制定营销策略；有利于发掘市场机会，开拓新市场，更好地满足不同客户对金融产品的需求；有利于集中人力、物力投入目标市场，提高银行的经济效益。
③市场细分的原则：可衡量性原则（基础）、可进入性原则、差异性原则、经济性原则。 ④市场细分的标准：人口因素、地理因素、心理因素、行为因素和利益因素等。 ⑤市场细分的策略：
A、集中策略：银行把总市场分为若干子市场后，选择一个子市场作为目标市场，特点是目标集中，优点是能透彻分析目标客户的要求，适用于中小银行。
B、差异性策略：银行把总市场分为若干子市场后，选择二个（或以上）子市场作为目标市场，优点是风险较小、能充分利用目标市场，缺点是成本费用高，适用于大中型银行。
6、市场选择：
①意义：充分发挥优势并实现其经营目标和战略；使银行可以加倍发挥其强于竞争对手的地方、从而获得最大回报并将优势保持下去；构成银行营销风险管理策略的一部分；使银行可以充分利用它的资源，将时间、金钱和精力投入到更有战略意义的客户群上；使银行可以针对外部环境做出反应。
②选择标准：符合银行的目标和能力、有一定的规模和发展潜力、细分市场结构的吸引力（决定整个市场或其中任何一个细分市场长期内在吸引力的五种力量——同行业竞争者、潜在的新竞争者、替代产品、客户选择能力和中央银行政策）。某些细分市场虽然有较大吸引力，但不能推动银行实现发展目标，甚至分散银行的精力，使之无法完成其主要目标，这样的市场应该考虑放弃。
7、市场定位：
①定义：银行针对面临的环境和所处的位置考虑当前客户的需求特点，设计表达银行特定形象的服务和产品，展示银行的鲜明个性，从而在目标市场上确定恰当的位置。
②原则：发挥优势、围绕目标、突出特色。
③步骤：识别重要属性、制定定位图、定位选择（按照银行规模由大至小依次可以选择主导式、追随式、补缺式）、执行定位。
④定位策略：客户定位策略（使用较多）、产品定位策略、形象定位策略（整体定位）、利益定位策略、竞争定位策略、联盟定位策略。上述策略互不冲突，可以共存。
8、客户定位：就是选择客户的过程
①合作单位定位：一手个人住房贷款合作单位是房地产开发商、双方是合作的关系，二手个人住房贷款合作单位是房地产经纪公司、两者之间是代理人与被代理人（银行）的关系。
合作单位准入，需要审查的内容有：营业执照、税务登记证明、会计报表、企业资信等级、开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况、企业法人代表的个人信用和领导班子的决策能力。
②贷款客户定位：客户准入条件中的年龄限定是18-65周岁（前后均含）。
9、常见的个人贷款营销渠道包括：合作单位营销、网点机构营销（最重要）和网上银行营销。 ①合作单位营销：参照上方合作单位定位对象。 ②网点机构营销：
A、渠道分类：全方位、专业性、高端化、零售型 B、“直客式”个人贷款营销模式：所谓“直客式”个人贷款，就是利用银行网点和理财中心作为销售和服务的主渠道，银行客户经理按照“了解你的客户，做熟悉客户”的原则，直接营销客户，受理客户贷款需求，是银行提升个人贷款业务竞争力的重要手段。如个人住房贷款的“直客式”模式是指，购房者可以摆脱房地产商指定的限制，自主选择贷款银行。
③网上银行营销：对于个人贷款营销，其主要功能是网上咨询、网上宣传以及初步受理和审查。在网上营销的各种途径中，信息发布是网上营销的基本职能。
10、营销人员：我国银行营销人员的主力是客户经理，一般分为高级、一级、二级、三级和见习五个等级，营销人员的基本要求包括品质（诚信、自信心）、技能（销售、观察分析、应变能力）和知识（企业知识、产品知识）三个方面。
11、银行营销组织及职能分别是：总行——管理，分行——区域市场的管理，支行——实施具体营销，建立营销队伍。
12.银行营销组织模式选择和使用要求：
①职能型营销组织：银行只有一种或几种产品，或者产品差异极小 ②产品型营销组织：具有多种或差异很大的产品
③市场型营销组织：产品的市场可加以细分，即每个不同分市场有不同偏好的消费群体，有利于银行开拓市场、加强业务的开展
④区域型营销组织：银行在全国范围内的市场上开发业务
13、银行营销管理：为创造达到个人和机构目标的交换而规划和实施的理念、产品、服务构想、定价和促销的过程。
①目的：满足客户需求、为客户创造价值、为银行带来增值；
②从战略理论来讲，银行营销的起点是了解客户需求，进行需求分析，依据需求分析进行市场细分和市场选择，从而确定目标市场。通过上述选择，最终确定银行的市场定位，满足目标客户。
③银行常用的个人贷款营销策略包括：产品策略、定价策略、营销渠道策略、促销策略，即4Ps理论。
14、个人贷款的营销方法：品牌营销、策略营销、定向营销
①品牌是银行的核心竞争力，国际市场的“二八定律”是指20%的强势品牌占据80%的市场。品牌营销对于银行业更为重要的原因在于：一方面，消费者对金融产品认知不深，判断能力差；另一方面，金融产品同质化现象严重，各家产品差异不大。
品牌营销的要素：质量第
一、诚信至上、定位准确、个性鲜明、巧妙传播；
银行品牌营销途径：改变银行运作常规、传播品牌、整合品牌资源、建立品牌工作室、为品牌创造影响力和崇高感。
②有效的营销策略应该是营销目标与营销手段的统一，迈克尔·波特的竞争战略理论是银行策略营销的宝典，它列明了8种营销策略，较重要的有：
A、低成本策略：强调降低银行成本，低成本不等于低价格；
B、大众营销策略：特点是目标大、针对性不强、效果差；
C、单一营销策略：即一对一营销，特点是针对性强，但营销渠道狭窄，营销成本高；
D、情感营销策略：不局限于客户的一次性需要，而是通过各种手段把客户终生套牢；
E、分层营销策略：是现代营销最基本的方法；
F、交叉营销策略：立足点不是做新客户，而是放在挽留老客户上，对其推荐其他银行产品；
G、专业化策略：当一家银行的实力范围狭窄、资源有限，或者面对强大的竞争对手时，专业化策略可能就是它惟一可行的选择。
③定向营销中，银行与客户的交流阶段分为五个步骤：感觉、认知、获得、发展和保留。感觉、认知是大众式营销的基本手段，以广告形式作为常见，以建立品牌效应为主要目的；获得、发展和保留就是一对一的精确定位营销，以销售为最终目的。
④定向营销重点在于营销优质客户，并为其开辟绿色通道，在办理业务时区别对待。
15、网上银行：
①特征：电子虚拟服务方式，运行环境开放，模糊的业务时空界限，业务实时处理、服务效率高，设立成本低，严密的安全系统、保证交易安全。
②网上银行功能：信息服务功能、展示与查询功能、综合业务功能（注意与“9③网上银行营销”的功能区分）
第三章 个人住房贷款
1、个人住房贷款详细分类
①按资金来源：自营性、公积金和组合贷款； ②按住房交易形态：新建房（一手房）、再交易（二手房）和住房转让贷款（贷款未结清的房产进行转让，由银行向买方发放）；
③按贷款利率的确定方式：固定利率贷款和浮动利率贷款。
2、个人住房贷款的特征：①贷款金额大、期限长；②以抵押为前提建立的借贷关系；③风险因素类似，风险具有系统性特点。
3、个人住房贷款的发展历程
20世纪80年代中期，因住房制度改革、城市住宅商品化进程加快和金融体系的变革，最早在烟台、蚌埠两市成立了住房储蓄银行，个人住房贷款是最主要的个人贷款产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。1985年，建行率先开办个人住房贷款业务；1992年，建行、工行先后成立了住房信贷部门。
4、个人住房贷款的要素
①贷款利率：人行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，一年（含）以内的贷款统一执行固定利率。
②贷款期限 ：最长30年（二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限）。一般男性的还款期限不超过65岁，女性不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
③还款方式：分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类，以等额本息和等额本金法最为常用。 ④担保方式：可实行抵押、质押和保证三种担保方式。抵押物、质押权利、保证人发生变更的，应与贷款银行重新签订相应的担保合同。其中，采用一般保证担保的，期限不超5年，额度不超住房价值的50%；采用住房置业担保公司保证的，期限不超15年，额度不超70%。
⑤贷款额度：一般地，购买首套自住房的、贷款首付款比例不得低于20%；首套且面积90平米以上的、不低于30%；申请购买第二套的，不低于40%。（人行2008年10月27日调整）。
5、个人住房贷款的贷款流程：包括受理和调查、审查和审批、签约和发放、贷后与档案管理。 ①受理和调查：
A、受理程序：接受申请（除借款人基本材料外，主要是购房合同和购房首付款证明，首付款证明可以是首付款交款单据，也可以在未付或首付款未达比例规定的前提下提供购房自筹资金的证明）、初审（主要审查的是申请材料的完整性和规范性）
B、调查：
a、对开发商及楼盘项目的调查：包括开发商资信审查、项目审查、对项目的实地考察
资信审查内容主要是开发商资质审查，其他与“合作单位准入”要求相同；项目审查包括项目资料的完整性、真实性和有效性审查，项目的合法性审查，项目工程进度审查和项目资金到位情况审查。
b、对借款人的调查：质押担保的，一般用权利凭证作质物。
②审查和审批：个人住房贷款的审批流程为：组织报批材料—审批—提出审批意见（同意或否决）—审批意见落实（未获批准的，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档）。
③签约和发放：签约的流程为，填写合同——审核合同——签订合同。应在借款合同中约定归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。贷款发放后，原则上采用专项提款的方式（二手房贷款，可以将贷款转入房产交易双方约定的、非双方开立的其他存款账户内）。
④贷后和档案管理：
A、贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种。
B、借款期限调整：借款人应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件——贷款未到期；无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还。
a、展期：展期后达到新的利率期限档次时，贷款利率自展期之日起按新的期限档次利率执行；遇法定利率调整，贷款利率自展期之日起按新的法定利率同期限档次利率执行。
b、缩短期限：到期一次还本付息的，不允许缩短借款期限。缩短借款期限后达到新的利率期限档次时，贷款利率自缩短之日起按新的期限档次利率执行；遇法定利率调整，贷款利率自缩短之日起将按照合同约定的利率或按国家有关规定执行。
C、不良贷款的认定和催收：对于认定为不良（次级、可疑、损失）的，银行应建立不良个人住房贷款台账；催收方式包括电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收、法律手段催收等。
D、抵押物处置：与借款人协商买卖、向法院提起诉讼、申请强制执行。
E、档案的退回：贷款本息还清后，一些档案材料需要退还借款人。
6、个人住房贷款合作机构管理的内容：
①合作机构分析要点：合作机构的领导层素质、业界声誉、历史信用记录、管理规范程度、偿债能力 ②银行最主要的合作机构是房地产开发商。其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等，选择上述社会合作机构的原则是：资质高、信誉好、管理规范，各项财务指标符合银行要求，近期无重大经济纠纷，在银行开立基本或一般账户。
7、个人住房贷款合作机构风险的表现形式和防范措施：
①房地产开发商和中介机构的欺诈风险：主要体现在“假个贷”——指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的；二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象；三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。
“假个贷”的主要成因包括：开发商利用个贷恶意套取银行资金、开发商为缓解楼盘销售窘境、开发商为获得优惠贷款，银行管理漏洞。
防范“假个贷”的措施：加强一线人员建设、严把贷款准入关；进一步完善个人住房贷款风险保证金制度；积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。
②担保公司的担保风险：主要反映在担保公司的担保能力不足，民营担保公司主要表现在“担保放大倍数”过大。
③其他合作机构的风险：主要是代理过程中出现风险。
担保公司等其他合作机构风险的防控措施有：深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构；业务合作中不过分依赖合作机构；严格执行准入退出制度；有效利用保证金制度；严格执行回访制度。
回访制度：对已经准入的合作机构，回访时存在下列情况的，应暂停与相应机构的合作：经营出现明显问题的；有违法违规经营行为的；与银行合作的存量业务出现严重不良贷款的；所进行的合作对银行业务拓展没有明显促进作用的；出现其他对银行业务发展不利的因素。
8、个人住房贷款流程中的风险：受理环节对于贷款质量的高低有着至关重要的作用。贷款审批环节主要业务风险控制点为：①未按独立公正原则审批；②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
9、操作风险是银行面临的最古老的风险之一，个人住房贷款防范操作风险的方法有：提高贷款经办人员职业操守和敬业精神，掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规，严格落实贷前调查和贷后检查。
10、个人住房贷款信用风险的表现形式分为还款能力风险和还款意愿风险。防范措施包括：加强对借款人还款能力的甄别 （从借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面），深入了解客户还款意愿。
11、公积金个人住房贷款
①概念：也称委托性住房公积金贷款，是各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。 公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。
②实行原则：存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保。 ③特点：互助性、普遍性、利率低、期限长。 ④要素：
A、贷款对象：缴存公积金的职工
B、贷款利率：人行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率——5年期以下（含5年）调整为4.05%，5年期以上调整为4.59%。
C、贷款期限：最长为30年。
D、还款方式：包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。
E、担保方式：包括抵押、质押和保证。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。
F、贷款额度：一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%；购买集资建造住房（房改房）的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%；购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%；用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%；建造、翻建大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。
⑤职责分工：
A、公积金管理中心职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险
B、银行职责：公积金借款合同签约、发放、贷款发放和结息账户设立、贷前调查、审核、信息录入、贷后管理
⑥ 操作模式：共有三种模式，一是“银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作“，二是”公积金管理中心受理、审核审批、银行操作“，三是”公积金管理中心和承办银行联动“。
⑦与商业银行自营性个人住房贷款的区别：承担风险的主体不同、资金来源不同、贷款对象不同、贷款利率不同、审批主体不同。
⑧受理、调查、贷后管理：公积金个人住房贷款的审核内容包括——借款人缴存住房公积金情况、借款用途、借款内容、贷款资信审查。贷款出现不良，承办行应协助公积金管理中心进行清收，具体措施有：逾期90天以内，告之借款人；超过90天，发出“提前还款通知书“，如在”通知书“确定的还款期限届满时仍未还款的，应就处置抵押物与借款人达成协议；超过180天的，提起诉讼、处置抵押物。
⑨对账工作和手续费结算：
A、银行与公积金管理中心：主要检查贷款的真实性和准确性、基金划拨和回收本息的金额一致性
B、银行与借款人：银行应定期向借款人寄发对账单等进行账务核对
C、公积金管理中心应定期按比例将委托贷款手续费划归给银行。
12、《住房公积金管理条例》：
①住房公积金管理委员会成员中，政府、建设、财政、人行部门占1/3，工会代表和职工代表占1/3，单位代表占1/3。委员会主任应当由具有社会公信力的人士担任。
②市级及以上单位只能设立一个住房公积金管理中心，县级及以下单位不设立。
③每个职工只能有一个住房公积金账户，账户余额计息。职工本人及单位为其缴存住房公积金的月缴存额以职工上一年度的月平均工资为基准，职工和单位的缴存比例不得低于5%。职工个人缴存的，在发放工资时直接代扣代缴，单位缴存的为发放工资后的5日内。单位不办理缴存登记或不为职工缴存、且逾期不办理的，处1-5万元罚款。
④职工有下列情形之一的，可以提取住房公积金账户的余额：购买、建造、翻建、大修自住住房；离退休；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；出境定居；偿还购房贷款本息；房租超出家庭工资收入规定比例。
⑤住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。
13、1995年，人行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》等，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。1998年住房制度改革以及人行《个人住房贷款管理办法》的颁布标志个人住房贷款真正的快速发展。
第四章 个人汽车贷款
1、个人汽车贷款基本：
①分类：按用途分为自用车（非营利）和商用车（以营利为目的）；按注册登记情况分为新车和二手车。二手车是指从办理完机动车注册登记手续到规定报废年限一年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。
②特点：作为汽车金融服务领域的主要内容之一，在汽车产业和汽车市场发展中占有一席之地；与汽车市场的多种行业机构具有密切关系；风险管理难度相对较大。
③发展历程：国内最初的汽车贷款业务最早出现于1993年，银行业的汽车贷款业务萌芽于1996年，始于建行与一汽集团的合作。2004年8月，人行、银监会联合颁布了《汽车贷款管理办法》。与1998年的《汽车消费贷款管理办法（试点办法）》的不同点在于：
首先，调整了贷款入主体范围——从四大国有银行扩展至各种金融机构；
其次，细化了借款人类型——在中国公民的基础上，增加在华连续居住1年及以上的外籍居民； 最后，扩大了贷款购车的品种——从单纯的自用车，增加了商用车和二手车。 ④贷款原则：设定担保，分类管理，特定用途 ⑤主要运行模式：包括直客式和间客式两种 A、间客式（主导模式）：先买车，后贷款。经销商或第三方一般要收取一定比例的管理费或担保费。 B、直客式：先贷款，后买车。银行与借款人直接接触，不涉及到第三方。 ⑥贷款要素：
A、对象：中国公民，和在中国境内连续居住满1年的港澳台、外国公民 B、利率：执行规定利率上下浮动
C、期限：自用、商用车不超过5年（含展期），二手车不超过3年（含展期）；可提前30天申请展期，但展期最长不超过1年
D、还款方式：等额本息、等额本金、一次还本付息、按月还息任意还本等 E、担保方式：质押、抵押（所购车辆或房地产）、保证（第三方或购买个人汽车贷款履约保证保险） ★汽车贷款履约保证保险的责任范围仅限贷款本金及利息，不承担违约金、赔偿金等费用。 F、贷款额度：自用车不超过汽车价格的80%、商用车70%、二手车50%。
所谓汽车价格，对于新车是指汽车实际成交价格与汽车生产商公布价格中两者的低者；对于二手车是指汽车实际成交价格与贷款银行认可的评估价格中两者的低者。上述成交价格均不含有各类附加税、费及保费等。
2、贷款流程：包括受理和调查、审查和审批、签约和发放、贷后与档案管理。应注意以下内容： ①受理：自用车的受理程序和基本材料求类同于个人住房贷款。二手车在自用车材料基础上，还需提供购车意向证明、车辆评估报告、车辆产权证明、机动车辆登记证和车辆年检证明；商用车在自用车材料基础上，还需提供车辆可合法用于运营的证明。
②调查期间，应重点调查——材料一致性；借款人身份、资信、经济状况和借款用途；担保情况
3、个人汽车贷款合作机构风险的表现形式和防范措施：
①汽车经销商的欺诈风险：出现在“间客式”模式中，主要欺诈行为包括：一车多贷，甲贷乙用，虚报车价（提高车辆合同价格，致使购车人实质上以零首付甚至负首付形式购买汽车），冒名顶替（利用其他人的合法证照和手续），全部造假（所有证照和手续均非法），虚假车行（注册成立销售汽车的空壳公司） ②合作机构的担保风险：主要是保险公司的履约保证保险、汽车经销商和专业担保公司的第三方保证担保。
A、保险公司履约保证保险中的风险：
a.保险公司依法解除保险合同，贷款银行的债权难以得到保障。
b.免责条款成为保险公司的“护身符”，贷款银行难以追究保险公司的保险责任。 c.保证保险的责任限制造成风险缺口。
d.银保合作协议的效力有待确认，银行降低风险的努力难以达到预期效果。 B、第三方保证担保中的风险：主要体现在保证人缺乏足够的风险承担能力。 ③风险防控措施：
A、加强贷前调查，切实核查经销商的资信状况。
B、按照银行的相关要求，严格控制合作担保机构的准人，动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力，及时调整其担保额度。
C、由经销商、专业担保机构担保的贷款，应实时监控担保方是否保持足额的保证金。
D、与保险公司的履约保证保险合作，应严格按照有关规定拟定合作协议，约定履约保证保险的办理、出险理赔、免责条款等事项，避免事后因合作协议的无效或漏洞无法理赔，造成贷款损失情况的发生。
4、个人汽车贷款信用风险主要包括借款人的还款能力风险、还款意愿风险、欺诈风险三方面。防控措施包括：严格审查客户信息资料的真实性、详细调查客户的还款能力、科学合理确定客户还款方式。
第五章 个人教育贷款
1、个人教育贷款的发展历程：
①1999年，以工行为试点在北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、西安和南京等8个城市开展助学贷款业务。2000年9月1日起，国家助学贷款在全国范围内全面推行，四大国有商业银行均可办理。
②2002年2月，出台“四定三考核”政策，即对国家助学贷款业务要定学校、定范围、定额度、定银行，并按月考核经办银行国家助学贷款的申请人数和申请金额、已审批借款人数和贷款合同金额、实际发放贷款人数和发放金额等指标。
③2003年8月，中国人民银行出台助学贷款“双20标准“——国家助学贷款违约率达到20%，且违约学生达到20人的高校，经办银行可以停止发放助学贷款。2004年，停止执行该标准。
2、个人教育贷款的业务特征：一是具有社会公益性，政策参与程度较高；二是多为信用类贷款，风险度相对较高。
3、国家助学贷款：
①定义：由国家指定的商业银行面向在校的全日制高等学校中经济确实困难的本专科学生（含高职学生）、研究生以及第二学士学位学生发放的，用于帮助他们支付在校期间的学费和日常生活费，并由教育部门设立“助学贷款专户资金”给予财政贴息的贷款。是运用金融手段支持教育，资助经济困难学生完成学业的重要形式。
②发放方式：借款人一次申请、贷款银行一次审批、单户核算、分次发放 ③原则：财政贴息、风险补偿、信用发放、专款专用和按期偿还
其中，财政贴息是指国家以承担部分利息的方式，对学生办理国家助学贷款进行补贴；风险补偿是指根据“风险分担”的原则，按当年实际发放的国家助学贷款金额的一定比例对经办银行给予补偿。
④办理银行：工、农、中、建
⑤管理组织：全国助学贷款部际协调小组，由教育部、财政部、中国人民银行和国家助学贷款经办银行组成，负责制定国家助学贷款政策，确定中央部委所属高校年度国家助学贷款指导性计划。
⑥要素：
A、贷款利率：基准利率，不上浮
B、贷款期限：不超过10年，毕业后6年内必须还清。继续攻读研究生及第二学位的，在读期间贷款期限可相应延长，贷款期限延长须经贷款银行许可。
C、还款方式：包括等额本金还款法、等额本息还款法两种，合同约定后不能更改。在校期间的贷款利息全部由财政补贴，毕业后开始偿还贷款本息，首次还款日应不迟于毕业后2年。
D、担保方式：个人信用担保
E、贷款额度：每人每学年最高不超过6000元，总额度按正常完成学业所需年度乘以学年所需金额确定，具体额度由借款人所在学校的总贷款额度，学费、住宿费和生活费标准以及学生的困难程度确定。每所院校的贷款总量根据全国和省级国家助学贷款管理中心确定的指标控制。
F、贷款流程：
a、受理过程：借款人向学校提出申请，学校初审，银行受理。
b、材料：借款人身份证；学生证或入学通知书；乡镇、街道、民政部门和县级教育行政部门对其家庭经济困难的证明材料；同班同学或老师共两名见证人的身份证及学生证或工作证。
c、贷款发放：学费和住宿费贷款按学年（期）发放，直接划归学校账户；生活费贷款根据合同约定发放（每年
2、8月不发放）。
d、贷后贴息管理：经办行于每季度结束后的10个工作日内上报总行，全国学生贷款管理中心在收到各行总行提供的贴息申请资料后的10个工作日内划拨。
e、风险补偿金管理：经办行于每年9月底前汇总上报分行，分行在5个工作日内上报总行，全国学生贷款管理中心在收到“经办行总行提交的风险补偿金申请书”、“中央部门所属高校国家助学贷款实际发放汇总表”、“中央部门所属高校国家助学贷款风险补偿金确认书”后的20个工作日内划拨。
f、贷款偿还：自取得毕业证之日起的下月1日开始进入偿还期，可选择在未来24个月的任意一个月开始偿还；提前离校的，自办理离校手续之日的下月1日起自付贷款利息；毕业后申请出国留学的，应及时通知银行并一次性还清贷款本息。
4、商业助学贷款
①定义：指银行按商业原则自主向个人发放的用于支持境内高等院校困难学生学费、住宿费和就读期间基本生活费的商业贷款。
②原则：部分自筹、有效担保、专款专用和按期偿还。 ③要素：
A、贷款利率：规定利率不上浮；借款人可申请利息本金化，即在校年限内的贷款利息按年计人次年度借款本金。
B、贷款期限：原则上为借款人在校学制年限加6年。对借款人毕业后继续攻读学位的，借款人在校年限和贷款期限可相应延长，贷款期限延长须经贷款银行许可。
C、还款方式：自借款人离校后次月开始，可按月、按季或按年分次偿还，利随本清，也可在贷款到期时一次性偿还。
D、担保方式：抵押、质押、保证或组合，贷款银行也可要求借款人投保相关保险。
E、贷款额度：不超过借款人在校年限内所在学校的学费、住宿费和基本生活费。
F、贷款流程：
a、调查内容：材料一致性；借款人身份、资信、经济状况和借款用途；担保情况。
b、贷款发放：学费应按照学校的学费支付期逐笔发放，住宿费、生活费可按学费支付期发放，也可分列发放。具体发放流程如下：
出账前审核（对放款通知书的真实性、合法性和完整性进行审核）——开户放款（一次性或分次放款）——放款通知（交由借款人）。
c、贷后管理：提前还款的，应提前30天提出申请。
5、国家助学贷款和商业助学贷款的异同：
①相同点：均由全国学生贷款管理中心管理，受其对学校或经办行比例和规模的限制。 ②不同点：
A、商业助学贷款财政不贴息，各商业银行、城市信用社和农村信用社等金融机构均可开办。例如，中国农业银行的“金钥匙”助学贷款和中国建设银行的“圆梦”助学贷款等都属于商业助学贷款。
B、商业助学贷款对借款人的要求较低，家庭经济并非一定特别困难的学生也可申请。
C、国家助学贷款针对学校发放，对借款人户口没有要求；商业助学贷款的借款人可直接在生源地申请，也可在就读学校所在地申请；但不得既在生源地又在就读地重复申请。
D、受理人：国家助学贷款的直接受理人为学校，商业助学贷款的直接受理人为银行。
6、个人教育贷款操作风险：
①受理和调查中的风险：借款申请人的主体资格是否符合银行个人教育贷款的相关规定；所提交材料的真实性；对于商业助学贷款而言，借款申请人的担保措施情况。
②审查和审批环节的风险：业务不合规，业务风险与效益不匹配；贷款超授权发放；审批人对应审查的内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款。
③防控措施：规范操作流程，提高操作能力；完善银行、高校及政府在贷款管理方面的职责界定；规范并加强对抵押物的管理。
7、个人教育贷款信用风险：
①内容：借款人的还款能力风险（借款人的还款能力是个人教育贷款资金安全的根本保证）；借款人的还款意愿风险（借款人的还款意愿是个人教育贷款资金安全的重要前提）；借款人的欺诈风险；借款人的行为风险（开除、肄业、失业等）。
②防控措施：加强对借款人的贷前审查；建立和完善防范信用风险的预警机制（关键）；完善银行个人教育贷款的催收管理系统；建立有效的信息披露机制；加强学生的诚信教育。
第六章 个人经营类贷款
1、分类：
①专项贷款：银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用房和机械设备的贷款，其主要还款来源是由经营产生的现金流。包括商用房贷款（用于定向购买或租赁商用房）和设备贷款（用于购买或租赁生产经营活动中所需设备）。
②流动资金贷款：银行向从事合法生产经营的个人发放的用于满足个人控制的企业（包括个体工商户）生产经营流动资金需求的贷款。分为有担保流动资金贷款（如个人投资经营贷款，个人助业贷款）和无担保流动资金贷款（如“现贷派”，“幸福时贷”）。
2、个人经营类贷款最大特点是适用面广，审批手续相对简便。具备以下几个特征：贷款期限相对较短（通常为3~5年）；贷款用途多样，影响因素复杂；风险控制难度较大。
3、贷款要素 ①商用房贷款：
A、对象：中国国籍，年满18周岁； B、利率：不得低于基准利率的1.1倍； C、期限：不超过10年；
D、还款方式：较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法； E、担保方式：包括抵押、质押和保证等，还可以采取履约保证保险的方式；
F、贷款额度：不超过所购或所租商用房价值的50%；以“商住两用房”名义申请贷款的，额度不超过55%。
②设备贷款： A、贷款对象：持有非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或自然人，年满18周岁； B、利率：规定利率，可实行利率浮动； C、期限：一般为3年，最长不超过5年。
D、还款方式：较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法； E、担保方式：抵押、质押和保证，也可采取经销商担保和厂家回购的担保方式； ★采取保证担保时，借款人家属不能作为保证人。
F、贷款额度：最高不得超过借款人购买或租赁设备所需资金总额的70%，且最高贷款额度（质押物的90%、抵押物的70%）不得超过200万元。
③有担保流动资金贷款：
A、对象：持有非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或自然人，年满18周岁； B、利率：不得低于基准利率的1.1倍；
C、期限：一般在1年以内，有些银行为3-5年；
D、还款方式：较常用的是等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法； E、担保方式：抵押、质押和保证。 ④无担保流动资金贷款：
A、对象：持有非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或自然人，年满18周岁； B、利率：通常比较高，一旦贷款、利率即被锁定；
C、期限：一般为1年以内，个别银行最短为6个月，最长为4年； D、还款方式：等额本息还款法和每月还息到期一次还本法； E、担保方式：个人信用担保；
F、贷款额度：最高限额为20-50万元。
4、贷款发放流程：
①商用房贷款的审批人应审查每笔商用房贷款的合规性、可行性及经济性，根据借款人的还款能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。
②商用房贷款的贷后与档案管理包括贷款回收、合同变更、贷后检查、不良贷款管理及贷后档案管理五个部分，支付方式包括委托扣款和柜台还款，贷后检查内容包括借款人情况检查和担保情况检查。
③有担保流动资金贷款的贷后与档案管理除了商用房贷款部分的相关内容外，还应特别关注以下内容：日常走访企业；企业财务经营状况的检查；项目进展情况的检查。
5、个人经营类贷款的合作机构风险主要表现为合作机构的欺诈风险和担保风险。商用房贷款主要是开发商的项目风险和估值机构、地产经纪等的欺诈风险；有担保流动资金贷款主要是担保机构的担保风险。
6、各种个人经营贷款的合作机构风险和防控措施： ①商用房贷款：
A、具体风险：开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目五证虚假或不全；估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。
B、防控措施：加强对开发商及合作项目审查；加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准人管理；业务合作中不过分依赖合作机构。
②有担保流动资金贷款：
A、具体风险：担保机构的担保风险。
B、防控措施：严格专业担保机构的准入；严格执行回访制度。
7、操作风险：个人经营类贷款面临的操作风险主要是由流程执行不严格等情况引起。
①商用房贷款操作风险的防控措施：提高贷前调查深度；加强真实还款能力和贷款用途的审查；合理确定贷款额度；加强抵押物管理；强化贷后管理；完善授权管理。
②有担保流动资金贷款操作风险的防控措施：贷款发放后，银行应保持与借款人的联络（至少每月拜访一次），对借款期间发生的突发事件及时反应；借款人以自有或第三人的财产进行抵押，抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置。
8、信用风险：个人经营类贷款信用风险主要表现为借款人还款能力的降低和还款意愿的变化。 ①商用房贷款信用风险：借款人还款能力变化；商用房出租情况变化（地段经济发展重心转移、大范围拆迁等）；保证人还款能力变化。
②有担保流动资金贷款信用风险：借款人还款能力变化；借款人所控制企业经营情况变化；保证人还款能力变化；抵押物价值变化。
★
9、提前还款：银行一般对于提前还款的客户，可约定如下事宜， ①借款人应向银行提交提前还款申请书； ②借款人的贷款账户未拖欠本息及其他费用；
③提前还款属于借款人违约行为，银行按规定计收违约金； ④借款人在提前还款前应归还当期的贷款本息。
第七章 其他个人贷款
1、个人质押贷款：严格意义上并非一种贷款产品，而是贷款的一种担保方式。 ①质押贷款是国内最早开办的个人贷款产品，时间是20世纪80年代末。
②质物种类：汇票、支票、本票；债券、存款单；仓单、提单；可以转让的基金份额、股权；可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款；法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
③特点：风险较低，担保方式相对安全；时间短，周期快；操作流程短；质物范围广泛。 ④要素：
A、利率：规定利率上下浮动均可。以个人凭证式国债质押的，期限内如遇利率调整，利率不变。 B、还款方式：包括等额本息还款法，等额本金还款法，任意还本利随本清法，按月还息、分次任意还本法，到期一次还本付息法等。
⑤个人质押贷款的操作流程主要包括贷款的受理调查、审查和审批、签约和发放、贷后与档案管理。业务操作重点在于对质物真实性的把握和质物冻结有效性的控制。在贷后检查过程中，质物检查的内容包括：质物冻结的有效性检查和质物保管是否存在漏洞。
2、个人信用贷款：
①特点：准入条件严格；贷款额度小（最高不超过100万）；贷款期限短。 ②要素：
A、利率：基准利率，浮动幅度按人行规定执行。展期前的利息按照原合同约定的利率计付； B、期限：一般为1年（含），最长不超过3年；
C、还款方式：期限在1年（含1年）以内的采取按月付息，按月、按季或一次还本的还款方式；超过1年的，采取按月还本付息的还款方式。
3、个人抵押授信贷款（最高额贷款）：
①定义：指借款人将本人或第三人（限自然人）的物业抵押给银行，银行按抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。其抵押物一般为借款申请人本人或第三人（限自然人）名下的拥有房屋所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。
②特点：先授信，后用信；一次授信，循环使用（每次的有效期一般为一年）；贷款用途综合。 ③要素：
A、贷款对象：年满18周岁； B、利率：按规定利率执行；
C、期限：最长30年（新房抵押、有效期起始日为合同签订的前一日；原住房抵押贷款转抵押授信贷款的、有效期起始日为原贷款发放日的前一日；单笔使用期限不得超过总授信期限）；
D、还款方式：还款随意，偿还本息可采取委托扣款或柜面还款的方式，提前还款采取柜面还款； E、额度：贷款额度=抵押房产价值×抵押率（最高70%，一般新房设定该比率）。
④贷后检查：对正常、关注类采取不定期抽查的方式，对次级、可疑、损失类采取定期（至少每季度进行一次）全面检查的方式。
4、个人住房装修贷款：一般用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料和厨卫设备款等使用。开办住房装修贷款业务的银行有些签订有特约的装修公司，借款人需与特约公司合作才可以取得贷款；有些银行则没有作此项规定。期限：一般为1~3年，最长不超过5年(含)。额度：不超过20万元。
5、个人耐用消费品贷款：用于购买大额耐用消费品（除汽车、住房外的家用电器、电脑、家具、健身器材、乐器等）。对象：18-60周岁；期限：一般在1年以内，最长为3年(含)。将至退休年龄的借款人，贷款期限不得超过退休年限(一般女性为55岁，男性为60岁)。额度：2000元(含)—10万元(含)，借款人用于购买耐用消费品的首期付款额不得少于购物款的20%~30%。
6、个人医疗贷款：用于解决市民及其配偶或直系亲属伤病就医时的资金短缺问题，一般由贷款银行和保险公司联合当地特定合作医院办理，借款人到特约医院领取并填写经特约医院签章认可的借款申请书，持医院出具的诊断证明及住院证明，到开展此业务的银行机构申办贷款。期限：最短为6个月，最长3年。额度：根据抵质押品价值确定，一般最低3000元，最高不封顶但不超过保单现金价值额的80%。
7、个人旅游消费贷款：用于借款人个人及其家庭成员参加银行认可的各类旅行社组织的国内、外旅游所需费用。期限：一般为1-3年，最长不超过5年(含)。额度：支付首付（旅游费用的20%以上）后，最高不超过10万元。
8、下岗失业人员小额担保贷款：指银行在政府指定的贷款担保机构（下岗失业人员小额担保贷款担保基金会委托的各省、市政府出资的中小企业信用担保机构或其他信用担保机构）提供担保的前提下，向中华人民共和国境内(不含港、澳、台地区)的下岗失业人员发放的人民币贷款。
遵循“担保发放、微利贴息、专款专用、按期偿还”的原则。对象特殊，主要为60岁以下的下岗失业人员再就业提供金融支持。利率为规定利率不上浮，期限：最长2年，提出延长期限并经担保机构同意继续提供担保的，可延长期限一次但最长不得超过1年。单笔额度： 2000元—2万元(含)；合伙经营项目的，每个申请人的担保机构必须一致，贷款最高额度为2万元×借款人数，但最高不超过10万元。
9、当非格式条款与格式条款的意思表达不一致或矛盾时，应当采用非格式条款。可见，补充条款、特别约定条款等非格式条款的效力优于格式条款。
第八章 个人征信系统
1、个人征信系统（个人信用信息基础数据库）是在国务院领导下，由人行组织各商业银行建立的个人信用信息共享平台；其直接使用者包括：商业银行、本人、金融监管机构以及司法部门等其他政府机构。个人信用报告是其基础产品。收集的信用信息内容：包括个人基本信息、信用交易信息（含担保信息）、特殊交易、特别记录（包括个人破产纪录、与个人经济生活相关的法院判决、信用报告查询信息）、客户本人声明。
2、个人征信系统的功能： ①社会功能：随着该系统的建设和完善，通过对个人重要经济活动的影响和规范，逐步形成诚实守信、遵纪守法、重合同讲信用的社会风气，推动社会信用体系建设，提高社会诚信水平，促进文明社会建设。
②经济功能：帮助商业银行等金融机构控制信用风险，维护金融稳定，扩大信贷范围，促进经济增长，改善经济增长结构，促进经济可持续发展。
3、建立个人征信系统的意义：
①商业银行在贷款审批中将查询个人信用报告作为必须的依据，从制度上规避了信贷风险 ②个人征信系统的建立有助于商业银行准确判断个人信贷客户的还款能力
③个人征信系统的发展，有助于识别和跟踪风险、激励借款人按时偿还债务，支持金融业发展 ④个人征信系统的建立也是为了保护消费者本身利益，提高透明度 ⑤全国统一的个人征信系统可以为商业银行提供风险预警分析
⑥个人征信系统的建立，为规范金融秩序，防范金融风险提供了有力保障
4、一般征信法规——《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》，2005年6月16日通过，2005年10月1日起实施。主要内容包括：
①明确个人信用数据库是中国人民银行组织商业银行建立的全国统一的个人信用信息共享平台，其目的是防范和降低商业银行信用风险，维护金融稳定，促进个人消费信贷业务的发展；
②规定了个人信用信息保密原则，规定商业银行、征信服务中心应当建立严格的内控制度和操作规程，保障个人信用信息的安全；
③规定了个人信用数据库采集个人信用信息的范围和方式、数据库的使用用途、个人获取本人信用报告的途径和异议处理方式；
④规定了个人信用信息的客观性原则，即个人信用数据库采集的信息是个人信用交易的原始记录，商业银行和征信服务中心不增加任何主观判断等。
5、个人隐私保护：
商业银行只有在经当事人书面授权的前提下，满足如下情形时，才能查询个人信用信息基础数据库： ①审核个人贷款、信用卡申请、个人担保等信贷业务； ②对已发放的个人贷款及信用卡进行信用风险跟踪管理。
6、个人征信系统信息来源：
①当客户通过银行办理贷款、信用卡、担保等信贷业务时，通过银行自动报送银行系统信用信息； ②通过与公安部门、信息产业部、建设部以及劳动和社会保障部等政府相关部门、公用事业单位进行系统对接，可以采集居民身份证等非银行系统信用记录情况。
7、个人征信系统录入流程：数据录入（银行办理银行贷款时，征信系统自动生成、无须人工录入）→数据报送和整理（如征信中心对银行报送数据存疑，可向其发出复核通知，银行应在收到复核通知之日起5个工作日内给予答复）→数据获取（银行机构共享）
8、个人征信系统管理模式：
①网络流程管理：人行征信中心→商业银行总行→商业银行分支机构，银行用户应至少2个月更改一次登陆密码；
②授权管理：参见“
5、个人隐私保护”
9、异议处理：
①定义：异议是个人对自己的信用报告中反映的信息持否定或者不同意见。
②异议产生原因：个人的基本信息发生变化；数据报送机构数据信息录入错误或信息更新不及时；技术原因造成数据处理出错；他人盗用或冒用个人身份；因为忘记而误认为有错。
③异议的种类：
第一类是认为某一笔贷款或信用卡本人根本就没申请过。 第二类是认为贷款或信用卡的逾期记录与实际不符。
第三类是身份、居住、职业等个人基本信息与实际情况不符。 第四类是对担保信息有异议。 ④异议申报处理方法：
A、个人处理办法：个人可向所在地人行分支行征信管理部门或直接向人行征信中心提出个人信用报告的异议申请，个人需出示本人身份证原件、复印件。
B、银行处理办法：个人可向银行申请、由银行代为提出异议申请。 ⑤具体申报处理流程：（申请人A，人行征信管理部门B，征信服务中心C，信息报送银行D）
A可直接（或由银行代为申请）向B或C提出异议申请。如B收到申请，2个工作日内转交C；C接到申请后2个工作日内进行内部核查。由于信息处理造成的，立即更正；未发现处理过程问题的，立即书面通知D进行核查。D接到核查通知的10个工作日内向C书面答复。
C收到D重新报送的更正信息后，2个工作日内更正。
C接受异议申请后15个工作日内，向A或B提供书面答复。B应自接到书面答复和更正后的信用报告之日起2个工作日内，向A转交。
⑥具体处理方法：（申请人A，人行征信管理部门B，征信服务中心C，信息报送银行D）
A、个人基本信息存在异议：如A对姓名、性别、身份证号码等信息有异议，向B或C申请。其他基本信息有异议，最简便的方法就是到与个人有业务往来的商业银行更新、更正个人信息。
B、对个人养老保险金和住房公积金信息有异议：可以直接向当地社保经办机构或当地住房公积金中心核实情况和更改信息，也可以向B提出书面异议申请。 C、对个人电信缴费信息有异议：持个人有效身份证件及电信缴费收据直接到电信公司核实情况和更改信息，也可以到B申请异议处理。
D、对个人结算账户信息有异议：持个人有效身份证件到开立个人结算账户的金融机构核实情况和更改信息，也可以到B申请异议处理。
E、个人信用报告漏记了个人的信用交易信息：可以通过B申请异议处理，B或C会要求商业银行等机构将遗漏的信用交易信息补上。
F、信息滞后导致异议：个人信用数据库是每月更新一次，因此当月可能出现信息滞后，无须申请。 G、对异议处理仍有异议：第一步，向B申请在个人信用报告上发表个人声明（即当事人对异议处理结果的看法和认识，C只保证个人声明是由本人发布的，不对个人声明内容本身的真实性负责）；第二步，向B反映；第三步，向法院提起诉讼，借助法律手段解决。
其他：
1、根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业可以销售设有抵押权的商品房，但是不得在未解除商品房买卖合同前、将该商品房转售给他人；不得采取返本销售的方式销售已建成的商品房；不得采取售后包租的方式销售未竣工商品房。
2、根据人行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，有如下要求：
①对项目资本金未达35%、四证不全的房地产项目，严禁发放贷款；对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物；
②对房地产开发企业发放的贷款只能是房地产开发贷款性质，不能发放流动资金性质的贷款，且不能用于缴交土地出让金使用，原则上不能发放异地的房地产开发项目贷款；
③对政府储备机构发放贷款应采取抵押方式，且贷款额度不超土地评估价值的70%，期限不超2年； ④借款人偿还个人住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；
⑤商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
3、根据《商品房销售管理办法》，有如下要求：
①、商品房产权登记面积与合同约定面积发生误差的处理方式： A、误差绝对值（分母为合同约定面积）3%以内，据实结算房款； B、超过3%的，买受人有权退房。
a、直接退房的，房地产公司自买受人提出退房之日起30日内将已付买房款全额退还并支付利息； b、不退房的，如产权登记面积＞合同约定面积，误差比在3%以内（含）的部分，差价由买受人补足；超过3%的部分，由房地产公司承担，产权归买受人；
c、不退房的，如产权登记面积＜合同约定面积，误差比在3%以内（含）的部分，差价由房地产公司返还给买受人；超过3%的部分，差价由房地产公司双倍返还给买受人。
②因设计变更导致商品房结构、户型、尺寸等发生变化的，房地产开发企业应在10日内通知买受人，买受人须在接到通知后15日内决定是否退房。如房地产企业未及时通知的，买受人有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。
③房地产开发企业应在商品房交付使用后60日内，将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送主管部门。
4、个人汽车贷款中，为防范信用风险，可对符合条件的、资金周转存在周期性的客户采用“按月计息、按计划还本”的还款方式，但借款人必须在贷款发放后的第4个月开始偿还首笔贷款本金。
5、土地储备贷款是指向负责土地一级开发的机构发放的、用于土地收购、土地前期开发整理的贷款。
6、根据《民法通则》，自然人享有民事权利能力和民事行为能力，具体指：
①民事权利能力：指法律赋予自然人参加民事法律关系、享有民事权利、承担民事义务的资格，具有平等性、不可转让性，始于出生终于死亡；
②民事行为能力：指自然人独立行使民事权利的能力，分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人。
