六大优惠政策支持“三旧”改造
日前，省政府出台的《关于推进\"三旧\"改造促进节约集约用地的若干意见》，为我市推进\"三旧\"改造扫清了政策障碍。
为了充分理解和利用\"三旧改造\"的政策，市委副书记、市长李启红一行考察了佛山祖庙-东华里、滨海御庭和创意产业园三处改造情况后，2009年12月8日，全市\"三旧\"改造工作会议召开，这也标志着中山\"三旧\"改造工作正式全面启动。
■\"三旧改造\"势在必行
中山\"三旧改造\"的背景及政策如何？近日，中山市国土资源局副局长陈永华对此作了详细的解读。
陈永华认为，无论从历史、现实还是未来的发展，“三旧改造”都势在必行。
在城市建设的初期，中山很多地方的建设缺乏规划指导，“三旧改造”所包含的“旧城镇、旧厂房、旧村庄”，区域布局散乱，安全隐患大，土地利用率低，产出率不高，甚至有些是违章建筑。
另一方面，受到城市面积的影响，中山人多地少。联合国人均耕地3亩多，中山人均耕地只有4分多。国家提出保住18亿亩的耕地红线，对土地使用控制越来越严格。目前，城市的土地规划已经限制了土地的使用，每一年下达的年度土地使用指标也有一定的限制。中山每年下达的可用指标只有6000—7000亩，远远低于中山发展所需要的实际指标。
此外，目前中山建设用地是整个城市面积的20%左右，从城市的长远发展来看， 受环境容量影响，如果比率到了30%，对居民和环境都会产生不利的影响；如果达到40%，则会导致城市发展和环境的不平衡。所以，通过土地扩张等外延式发展经济的模式已经不复存在了。中山必须从内涵上来挖掘土地资源的潜力。
按照城市规划，有些地方不再适合用作工业，譬如威力洗衣机厂，政府将之规划为商住用地，进行“招拍挂”。旧城镇中不再适合第二产业发展，则改造成第三产业，通过产业政策的提升，产业结构的转型，提升容积率等政策，引进经济密集型企业，向空间换土地，提高产出率。
陈永华介绍，事实上，中山很多年前就已经开始在实施“三旧改造”，只是当时没有如此称呼而已。比如说，大信、泰安市场、岐江公园，都是“三旧”改造很好的范例。
8月25日，广东省颁布《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，为我市推进“三旧”改造扫清了政策障碍。陈永华将这一政策归纳为6大优惠。
■土地办证减少很多征收环节
对已经使用了的土地，已经建成的建筑，还没有办征地手续的，如果纳入“三旧”改造范围，可以不按照现行土地政策办证。也就是说，这类用地可以不用缴纳土地使用费（42600元/亩）；可以不用农地转建设用地的土地标准；可以不准备给农民买社保的材料；可以不提供15% 的留用地；2004年5月 1 日前投入使用的用地，可以不必让农民进行听证。
“这就减轻了“三旧”改造的成本，也减少了很多征收环节，为“三旧”改造的推进创造了一个很好的空间。”陈永华说。
■可以不进行公开\"招拍挂\"
按照现行的土地政策，正在生产的工厂、经营的商铺、居住的住宅，原来没有土地证，现在需要办理的，必须通过交易市场公开“招拍挂”。但是，如果纳入“三旧改造”，则不需要公开“招拍挂”，使用者只要提供当年的卖地合同，提供缴清款的证明，在当地农民没有意见的前提下，可以直接办理土地证到目前土地使用者的名下，不用与市场上其他主体去竞争。 ■农村用地不改变土地用途可直接确权
对于农村土地，已经出售给他人建厂、宿舍，已经建成的这部分建筑物，在不改变土地用途，不改变集体土地所有权的前提下，可以直接把权属确认到正在使用者名下。
■城中村可直接申请将集体所有土地转为国有土地
城中村部分，如南下村、柏山村，如果村民觉得有必要，可以申请把集体所有土地转为国有土地。只要三分之二的村民通过确认，可以报给区办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续。不用按照现在征地的手续，需经过公示、听证等程序，大大节约了时间成本。
■小面积土地不超过10%可纳入改造方案一同申报
在“三旧”改造过程中，还有一些未经使用且面积小的土地，被称为边角地、夹心地、插花地，如果少于三亩，且在改造方案中不超过10%的改造面积，可以连同改造方案一并报省政府审批，办理征用手续。
■土地收益可返还企业和农村集体
按照原有的政策，土地收益是专款专用，用作土地储备和征地费用。根据“三旧”改造的政策，如果国有企业用地纳入“三旧”改造范围，在收购土地进行“招拍挂”后，扣除办证的成本，可以将不超过60%的纯收益返还给企业进行发展。
征收旧村庄农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益可按不高于60%的比例专项用于支持原农村集体经济组织的发展。土地出让收入可用于支付和抵押费用及其合理利润。
