（一）十月买房10大注意 防开发商文字游戏
1 先查查楼盘是否领取“预售许可证”
未取得预售许可证的项目以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质费用的，都属于违规行为。
根据国家有关规定，在购房时卖方应“五证齐全”。买房人买房前要弄清项目是否合法，主要手段就是查看该项目是否具有“五证”。“五证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。因为《商品房销售(预售)许可证》是在前四证齐全的基础上才能办理的，所以，购房者只需查看“预售许可证”就能知道楼盘销售是否合法。2 提前上南京网上房地产市场做好功课
南京房管部门规定，南京网上房地产上面的数据，必须与现场各栋楼销控表一致。因此，在购房之前，可以先上官方网站，做好功课，通过该项目的预售系统，详细了解一下该楼盘的可售房源、价格、楼盘规模、配套设施、开发企业和退换房换手率等。
3 签合同需要用示范文本
我市要求，开发企业在商品房销售中必须使用示范文本合同，并通过房地产网上系统打印商品房认购协议和签订商品房买卖合同；开发企业拟定的商品房预售合同文本及格式条款还必须在网上公示并在售楼现场予以明示；合同中不能有单方面加重购房人责任或排除购房人合法权利的不公平条款；必须对商品房质量性能、物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定；不能将归属全体业主的共有配套设施占为己有；在认购协议或商品房预售合同中明确注明购房人所购房屋土地或在建工程设定抵押权等权利瑕疵；并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。
4 谨防文字游戏注意“订金”与“定金”区别
买房一定要注意“定金”与“订金”的不同，不要把“定金”当“订金”。对于“定金”，《合同法》相关条文规定：双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不返还。至于“订金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时应无条件退款，消费者违约时可以要求经营者退款。
5 误差面积要约定
通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。6 看清“不可抗力”条款
在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，这对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要紧紧把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
7 这些情况可以要求退房
1。套型相差太大。按套计价的预售商品房，与设计图纸不一致，或相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或与开发商协商总价款，购房者要求退房的，由开发商承担违约责任。
2。面积误差过大。合同约定的面积与产权登记的面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出百分之三时，购房者有权退房。
3。擅自变更规划设计。开发商如变更设计并经规划部门批准后，开发商应在确定变更之日起十日内书面通知购房者，购房者在接到通知后十五日内应作出是否退房的书面答复，如在十五日内未答复，视为同意变更。开发商未通知的，购房者有权退房。购房者退房的，由开发商承担违约责任。
4。商品房质量有问题。开发商交付的应当是经验收合格的商品房，交付时若不符合合同约定的标准，购房者有权单方解除合同。商品房交付使用后，购房者认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验，确属主体不合格的，购房者有权退房。
8 办理房贷需要3个步骤
目前大多数购房者买房还要依靠房贷，因此如何办理房贷，很多购房者非常关心。记者了解到，办理房贷一般分3步进行。
第一步：借款人要与目标楼盘的开发商签订《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》，并支付一定的首付款。
第二步：选择贷款银行。在一般情况下，借款人是不可以随意选择自己房屋贷款的银行的，开发商会出于自身利益，对于自己楼盘的房贷有指定银行。当然，也有一些开发商是不指定银行的。所以，借款人在办理房贷前要从开发商处了解自己是否有自主选择贷款银行的权利。
第三步：持相关手续到银行办理借款申请。银行需要的手续一般包括：
1。借款人合法的身份证件(居民身份证、户口本、军官证或其他身份证件)；
2。贷款行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等)；
3。有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
4。有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
5。抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
6。借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》；
7。开发商开具的首期付款的发票或收据复印件(也有银行要求原件)；
8。借款申请书；
9。是否为首套房证明。
9。注意“精装房”究竟精不精
精装修的房子，免去了消费者购房后装修的麻烦，尽管房价不菲，还是受到了不少消费者的青睐。但是，一些开发商推出的精装房，其装修用材明显与装修价格不符。建议消费者购买“精装房”时在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务等内容，以免上当。
10.注意房子是否假按揭或被抵押
有开发商为补偿建筑商的工程款，就把一些房子抵押给建筑商，或欠银行贷款，把房子抵押给银行；还有的因房子卖不出，做假按揭骗取银行按揭贷款，把房子做了贷款抵押。但开发商商又把这些已经抵押的房子卖给消费者，等买家到国土局、银行办理购房手续时才发现这些房子已经抵押，无法办理购房手续，结果就是对簿公堂。尽管可以胜诉，但要耗去时间、精力和资金，没准还讨不回已付房款。
因此建议购房者最好在购房前，先到房管部门或通过“南京网上房地产”网站查阅该楼盘是否有已被出售或有被抵押的记录，以避免不必要的损失和纠纷。
限购令政策： 本市户籍居民最多买两套房
南京目前执行的限购令政策为：对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已
拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。另外，我市依然认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
房价控制方面，我市要求，申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。
多家银行依然提供85折房贷优惠利率
近日不少外地城市有消息称，一些银行已逐步取消8.5折的首套房贷优惠利率，据了解，目前在南京市场，除有个别银行取消8.5折优惠外，多数银行的首套房贷最低仍能优惠至8.5折，甚至有银行给到了最低8.3折。
工行、农行、交行、中信、华夏、江苏、南京、上海、北京等多家银行首套房贷利率最低可以打到8.5折，而建行、广发、浦发等最低只能打到9折，中行、光大、深发展等最低只能是基准利率。
不过，8.5折只是最低优惠，购房者要想享受这个折扣，必须满足一定的条件，目前，多数银行只为符合条件的优质客户提供8.5折优惠。
在8.5折为优惠主流的市场中，恒生银行却意外推出最低8.3折的优惠利率。该行近期拿出一定的额度，推出首套房贷8.3折的活动，不过，这一优惠所针对的人群有限。
尽管有种种条件限制，但目前在南京，只要符合条件，首套房贷能够申请到优惠可能性依然较大，但二套房贷就不同了，各家银行都齐刷刷报出自己的条件，即首付六成，利率比基准上浮10%，个别银行甚至不办理二套房贷，如民生、上海等银行就基本不办理二套房贷业务。
（二）刚需族购房十大注意：不要总盼着房价降到底
“2012年是个买房年”，这样的判断如今看来，正是对刚需一族来说的。在过去的大半年时间里，借着开发商的“以价换量”，无论是从成交量还是成交面积段来看，刚需产品、刚需户型都赢得了最大的市场份额。
不过，即使今年是个买房的好机会，但对于准备买房的刚需一族来说，如何挑选一套中意的好房子，这些原则却仍然需要注意，比如价格要适中、配套要完善等。
那么，刚需一族究竟应该怎样才能挑到一套好房子呢?业内人士建议，不妨注意以下十个方面。
不要总盼着房价降到底
8月份，在一家媒体工作的杨先生终于买房了，因为年近30岁的他时刻面临着结婚的问题。笃信“中国楼市会崩盘”的他，从2007年毕业开始，错过了一个又一个买房时机。盼着楼市崩盘而房价大降的他，不仅没赶上均价3000元/平方米的好时代，甚至也错过了5000元/平方米的2009年，只能在2012年的7000元/平方米时买了房子。
这对刚需一族来说，可能很残忍，但是很现实。在当下市撤境里，能够影响房价的主要因素有两个，一个是土地，另一个是货币。
目前，由于受到“耕地红线”的限制，土地没有放开供应，导致供需结构失衡，房价不断畸形上涨;另一方面，货币超发则越来越严重，目前货币总量已经超过90万亿元，这更是以通货膨胀的方式拉升了房价。那么，目前遏制房价上涨的政策因素一旦消除，房价更是要报复性上涨，如果盼着房价降到底再买房，你还等得及吗?
准备工作要做好
对于刚需一族来说，购房的首要任务是寻找合适的房源，并具备一定的购房常识。
所以，有必要及时了解房地产市场政策、法律法规、土地管理、开发商信息、产品和交易信息等，才能灵活应对多变的房地产市常一般可以先着重挑几家自己比较满意的楼盘，再详细了解企业品牌、楼盘资料、物业管理等详细信息。
另外，通过房地产中介公司寻找房源，省时省力但不省钱。中介公司能很快按照客户需求找到合适的房源，并且免费带客户看房，缺点就是高额的中介费会对准备结婚的年轻人造成经济上不必要的负担。经济适用量力而行
一般来讲，刚需群体多为年轻人，大部分人收入并不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房。
所以需要注意的是，除了买房的首付款外，婚房需求群体还需要支付接下来的装修、结婚费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况做好预算，切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。
性价比高是王道
对于刚需一族来说，尽管资金不足，但对于房子的要求还是很高的，毕竟要“一分价钱一分货”嘛!比如说，对于户型的要求非常苛刻，既要时尚新颖，又要有足够的私密空间，所以新型复式结构和两居室结构都是不错的选择。
但是，不论是从经济角度看还是从使用方面来说，不勉强、不浪费是最好的选择。另外，很多人考虑到以后子女的需求，首次购婚房往往喜欢买面积大、房间多的户型，虽然看似目光长远，但是入左往往会造成空间的浪费，同时存在贷款压力过大等负面影响。
一般而言，两居室相对比较实用，而且不会浪费空间，即使未来有了小宝宝，也能满足使用需求。总而言之，对于经济能力有限的新婚族来说，性价比高才是王道。
先定地段再选型
选择购买一室还是两室，这就要在使用功能和购房成本上作比较。
买一房虽然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要换房;而要想买便宜一点的两室，就要牺牲一定的便利性往城市周边选择。
对此，业内人士建议，地段首先关系到实际居住的便利度，而对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。
针对刚需一族的需求特点，置业专家提醒：在选择效型的时候，最好挑大、效型都有的社区，尽量不要选择全部都是效型的社区。这是因为当整个社区都设计成效型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。
相比其他的户型，80平方米左右的“小两居”显得更为“黄金”。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离效型，他们购买的效型还能作为投资产品。此外，建议在购买效型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。
配套完善很重要
很多刚刚结婚的新人资金有限，买房、买车不能同步实现。如果离工作地点太远，交通上可能会造成一些不便。建议可适当兼顾双方上班时间成本、交通费用成本，同时考虑就近照顾父母。这样看来，那些距离新人单位、父母都比较近的位置是首选;而公交便捷或是有轨道交通的地点可作为考虑的重点。
在各档次的商业设施配套中，那些与生活直接相关的如菜市尝小餐馆等，才是新人需要首先关注的。购买时应考虑到入左买东西有市场，看病有医院，孩子有托儿所、幼儿园，邮局、银行等基础生活配套也不可或缺。同时满足两代或三代人居住的婚房，应提前考虑未来孩子的就学及老人的就医问题，以就近、便利原则为主。至于其他配套，则不必好高骛远。
注意区别得房率与使用率
一般来说，买房的时候，我们会问一个数据，那就是得房率，因为这关系到以后房子的实用性，以及装修时候的施展空间。
得房率是从开发商角度计算的，指套内建筑面积与建筑面积之比，而使用率实际可以按照自己的设想来适当计量，有些户室设计存在“黑洞”，但在得房率计算时依然计入了。我们计算使用率主要就是用能够利用的空间来与购买面积相比，甚至可以对框架进行必要更新后再来考虑是否买入。
另外，在购买的时候，一定要看户型图，如果有样板间的话尽量看一下样板间，只有如此，你才能发现，房间里放了大床之后还能不能放衣柜，而不是在装修的时候头疼。
婚房注意打提前量
在刚需一族中，有很大一群是到了年龄的婚房群体，对于这些人来讲，结婚买房还要兼顾使用，所以一定得注意打提前量，以交房时间做打算，而不是买房时间。
一般来说，交房时间是很容易让购房者忽略的一个问题。通常情况下，在购买期房时，售楼员会告知购房者一个大概的交房时间，但由于工程进度会受到许多外在因素的影响，延期交房的事件时有发生。所以，如果您选择购买期房作为婚房的话，那么一定要做好延期收房的准备，以免遭遇类似情况时措手不及。另外，在购房时还应该计算好装修时间。建议婚房置业者当选择期房做婚房时，一定要打好提前量，最好能把婚期安排在预计交房时间的9个月之后，以应对可能出现的各种突发情况。
不一定非要选新房
买新房固然是最好，可市区的合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且都是期房不能马上入祝二手房便宜一点，可是存在老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。
仅从楼体的崭新外观上看，新建房新颖的设计、合理的布局、低密度、私密的居追境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。作为年轻置业者需要引起重视的是，新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大考验，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。
还需注意的一点是交易成本比较，购买新房花费的税费一般都要占4%~5%，而二手房至少要5%，但实际上，二手房的总房款一般都低于新房，虽然税费所占比例较大，但实际的基数比较低，所以费用并不高。
