关于项目开发的设计管理：
一、项目开发设计管理的重要性
项目总体设计是否成功？项目开发产品设计是否上乘？总体进度
控制是否成功？总体造价控制是否经济合理？各部门的工作是否得到有力的技术支撑？均同项目的设计直接相关和密切相关，因此设计管理在项目开发管理中占有龙头地位和起着关键性作用，项目是否成功很大程度上取决于项目的设计管理。
二、项目设计管理在项目开发各阶段的作用及工作内容
1、项目拿地阶段
地产公司称为拓展阶段，此阶段主要是对公司的拓展部门进行专业技
术支撑，对意向用地的规划条件、区位、市政、自然等用地条件进行设计专业的分析，分析用地进行产品设计的可行性、是否有硬伤等，此阶段一般进行强排，会同拓展部、销售部、财务部、造价部等进行综合分析，为公司拿地提供支撑、进行机会的甄别。
此阶段工作可委托设计单位或咨询单位进行也可由设计部专业人员
进行，成果深度满足规划设计条件及营销定位要求的前提条件下进行专业的总图布置与分析；为其它部门的分析提供前置条件；最终汇总为公司的决策提供参考。
2、概念性规划方案设计阶段
在拿地前的概念性规划方案设计，目的是通过概念性方案设计向政府推销开发的构想，打动政府为在土地竞标中胜出和向政府争取相对优惠的开发条件。此阶段设计重在得到政府的认同，为成功拿地提供支撑，因此要求充分思考能给政府带来什么、能给当地的城市格局及风貌带来什么、能给当地的经济带来什么以及自身运营项目的丰富的经验和成功案例。此阶段设计深度比较粗，但设计成果一定要充分有想法要要亮点有全局观，一般此阶段一般直接委托相对熟悉的有实力的设计单位进行，设计周期比较短、设计质量要求很高、设计费用的浮动区间比较大。
拿地后的概念性方案设计，是主要是为开发商产品开发服务，也是为进步向政府咨询意见，以便建筑方案设计能通过政府的审批。此阶段设计的前置条件为用地规划条件、产品策划及定位书以及有关国家和地方的规范规程等。因为此阶段决定了项目开发整体的走向，因此显得非常重要，期间可能邀请有实力的咨询公司进行咨询规避开发商对市场对产品的局限性，大型项目一般会邀请3家左右的设计单位进行概念性方案设计，开发商进行比选甄别或综合汇总，使开发设计思路明朗，最后委托其中的一家进行方案设计。计费方式一般第一名在邀请招标文件中约定设计费其它单位明确达到深度的成本补偿标准。
3、方案设计阶段
一般会采用概念性方案单位中的一家进行方案设计，此阶段主要作用是将概念性方案落地进行细化优化，作为施工图设计的依据，同时做文本做方案上会，取得规划方案批准意见书。
此阶段的工作深度为基本同建设部要求的方案设计深度，方案直接落实了开发商用地开发的总体构想(总平)、产品组成及产品的平立剖设计、景观总体构想、物业管理总体构想等，核心目标基于专业的设计达到用地价值的最大化、提供具有竞争力的能有效通过市场的产品，各地产公司的操盘方式不一样盈利模式不一样具有较大的差异。
1-3阶段项目开发最有关键的阶段，直接决定了项目开发的走向和成败。
4、建筑施工图设计阶段
当方案确定后有很多并行性的设计管理工作同时进行，包括景观的设计工作、展示系统的设计工作(样板间示范区售楼部)、地勘及基坑支护的设计工作、建筑施工图的设计工作等。并配合开发完成地勘的审查、深基坑的专家论证、规划报建、施工图审查节能备案以及消防人防园林等方面的专项审查工作。
概括的讲此阶段一方面需完成图纸的设计工作也同时配合其它部门完成有关的审批工作，取得建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
此阶段涉及到很多单位的选择，根据情况有议标、招标、直接委托，根据开发企业资源情况而定。
5、后期服务阶段
此阶段主要完成一些深化工作和协调设计单位处理现场问题，主要有门窗幕墙的深化、立面分色及材料定板、电梯扶梯的深化等，主要对销售系统、工程系统、开发系统进行技术支持。直至竣工备案交付业主使用。
