限建区\'适建区禁建区是如何界定的?
(2009-12-08 11:34:21)
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杂谈
新版中,第四章地一节第31条第三点要求;
划定禁建区限建区\'适建区已建区并制定空间管制措施
这是根据国家相关法律、法规规定确定的，体现了城市规划的综合性。
禁建区是指对生态、安全、资源环境、城市功能等对人类有重大影响的地区，一旦破坏很难恢复或造成重大损失。原则上禁止任何城镇开发建设行为。包括基本农田、行洪河道、水源地一级保护区、风景名胜核心区、自然保护区核心区、道路红线、区域性市政走廊用地范围内、城市绿地、地质灾害易发区、矿产采空区、文物保护单位等。
限制建设区指生态重点保护地区、根据生态、安全、资源环境等需要控制的地区，城市建设用地需要尽量避让，如果因特殊情况需要占用，应做出相应的生态评价，提出补偿措施。或做出可行性、必要性研究，在不影响安全、破坏功能的前提下，可以占用，但是程序严格。包括水源地二级保护区、地下水防护区、风景名胜区自然保护区森林公园的非核心区、文物地下埋藏区、机场噪声控制区、市政走廊预留和道路红线外控制区、生态保护区、采空区外围、地质灾害低易发区、行洪河道外围一定范围等。
适建区指已经划定为城市建设发展用地的范围，需要合理确定开发模式和开发强度。 划定四区，关键是禁止建设区和限制建设区，所谓科学性是依据国家相关部门的法律、法规为依据，结合实际情况确定。
禁建区又称绝对禁建区指城市规划确认的，城市中具有重要生态、景观保护价值，重要地下水敏感区、城市防灾区域上已建和未建的城市园林绿地。任何单位和个人不得改变其土地使用性质，不得在其内建设与绿地规划和城市基础设施无关的项目，不能转让或变相出让。
限建区是指森林、公园等限制建设区域，只能适当预留国家、省重点项目的发展空间； 适建区是指优先建设区域，可用于房地产开发或其他建设。这三大等级将依据资源、环境保护的价值、污染源防护的影响和自然灾害易发的风险等差异来划定。
城市禁建限建适建区或者划定的界限是有道理的，当然也不是规划师在图纸上随意画的线。 举个例子说明一下：比如说城市周边基本农田是禁止建设的，规划局绘制了禁建区边界线，不得超出或越过此线，规划师也是按照这样的画的，这中间有一种默契，这就不用多说了。 再举个例子：比如城市限建区的划定是根据城市现有自然资源、道路旁边建筑等的限建、凡是限建的会有一个限制的范围和控制指标。
其实上述三个区的划定在很大程度上市政府占主要力量！
(一)管制分区
1、禁止建设区：必须严格保护的区域；
2、限制建设区：需要控制开发的区域；
3、适宜建设区：需要规划引导和调控的区域。
（二）管制范围 \\u0006
1、禁止建设区：包括基本农田保护区、城镇水源保护区、生态脆弱区等区域；
2、限制建设区：包括生态功能保护区、森林公园、自然保护区、历史文化遗产保护区等区域；
3、适宜建设区：包括城市规划区、城乡结合部、农村居民点等区域。
（三）禁止建设区管制依据与措施
1、基本农田保护区主要依据《基本农田保护条例》进行严格管制。在城镇周边地区，基本农田保护区的划定要与城镇发展规划相协调；需占用基本农田的建设项目，必须按程序报批，并实施耕地占用补偿制度，实现占补平衡。
2、城镇水源保护区严格按照《水法》和各城镇规划水源保护规划进行管制。每个城镇都要划定城镇水源保护区；同一流域的城镇，上游城镇的排污口和下游城镇的水源地要统一安排，防止城镇之间形成水源污染；逐步迁出城镇水源保护区内现有的生产企业和住宅；控制农田的化肥和农药使用量。
3、生态脆弱区。严格限制进行各种建设活动，加强建设过程中保护措施，做好生态恢复工作；搞好25°以上的坡地退耕还林还草工作；城镇周边地区要把生物治理措施作为城镇生态保护的重要内容。
（四）限制建设区管制依据与措施
1、生态功能保护区主要按照《重要生态功能保护区暂行管理办法》和《生态功能区规划》进行管制。主要措施：加强资源环境管理，调整产业结构，开展生态恢复重建，从水资源合理利用、水源涵养、荒漠化治理，生态产业等方面实施保护重点工程项目。
2、森林公园主要依据《森林法》、《森林公园管理条例》等法规和森林公园规划开展保护和合理利用。主要措施：做好植树造林、森林防火、森林病虫害防治、林木林地和野生动植物资源保护等工作；禁止在森林公园毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为；在保护森林生态环境的前提下，合理开展旅游服务活动。
3、自然保护区主要依据《自然保护区条例》、《自然保护区管理条例》等法规和自然保护区规划开展保护和合理利用。主要措施：做好自然保护区的植树造林、防火、病虫害防治、林地和野生动植物资源保护等工作；禁止在自然保护区内进行砍伐、放牧、狩猎、捕捞、采药、开垦、烧荒、开矿、采石、捞沙等活动；禁止任何人进入自然保护区的核心区；禁止在自然保护区的缓冲区开展旅游和生产经营活动；严禁开设与自然保护区保护方向不一致的参观、旅游项目；在自然保护区的外围保护地带建设的项目，不得损害自然保护区内的环境质量。
4、历史文化遗产保护区主要参照《文物法》等相关法规进行管制。主要措施：必须分类编制保护规划，达到相应级别的保护要求按照文物遗产保护优先的原则，注意濒临破坏的历史实物遗存的抢救和保护；对尚未列入保护的文物，历史地段参照有关规定进行保护，并及时进行鉴定，对有价值者申请相应保护级别。
（五）适宜建设区管制依据与措施
1、城市规划建设区、工矿区。依据《中华人民共和国城市规划法》进行管制，严格执行“一书两证”制度。城市规划区内的乡镇企业应在工业区集中建设。
2、城乡结合部依据《环境保护法》、《基本农田保护条例》和《建设项目环境保护管理条例》等法规进行管制。主要措施：加强污染治理和控制，建立征收环境补偿金制度；增大环保投资，提高废弃物处理率，有效控制农业生产污染；理顺管理体制，加强城乡基础设施一体化建设；严格限制一户一宅的建设形式，住宅应逐步向集中统一建设过渡。
3、农村居民点依据《土地管理法》、《县土地利用总体规划》、《村庄和集镇规划建设管理办法》和相应的村镇规划进行管制。主要措施：严格控制农村建房乱占耕地与乱建；整理农村居民点用地，保证零星村、中心村搬迁后的旧宅基地得到及时复耕；严格执行“一证一书”制度，促进土地集约化、规模化利用；以示范点引导小康型、现代新农村居民点建设。
禁建区主要有道路、河道、绿化、基础设施、公共设施、文物保护等区域。
各个地区可以根据具体情况划定。
河道十年一遇洪水位以下区域不允许任意侵占、开发。禁止修建一切阻碍行洪的建筑物。基本农田保护区内严禁进行村镇建设、采矿、挖土挖沙等一切非农活动。
地表水饮用水源一级保护区内，停止一切农业生产活动，退耕还林，严格禁止与水源保护无关的任何建设活动。
泉域地下水重点渗漏区内，以发展绿化种植和生态农业为主，禁止新建与水源保护无关的建设项目。
自然保护区的核心区内，除必须的保护设施外，不得增建其他任何工程设施。
禁建区是城市总体规划的强制性内容。
一般禁建区的划分依据国家的相关法规政策，比如文物保护法、湿地保护法、土地管理法等，
只要涉及到，就要进行禁建限制。
禁建区按类，主要分为生态敏感禁建区、历史和自然遗产禁建区、风景名胜禁建区、特别管制禁建区、基础设施禁建区、基本农林田地禁建区、饮用水源禁建区、资源保护禁建区以及行洪蓄洪禁建区等。
