物业服务企业的设立及资质等级
一、物业服务企业设立
根据《中华人民共和国公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
（一）物业服务企业的工商注册登记
根据《中华人民共和国公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业服务企业在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。
1．物业服务企业名称的预先审核
物业服务企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业服务企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。
2．物业服务企业设立的条件
(1) 有自己的名称。
(2) 有固定的办公场地和设施。
(3) 有法定代表人。
(4)有符合要求的注册资金。
《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元，物业服务企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业服务企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。
(5)有公司章程
物业服务企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。
(6)有符合要求的专业人员和管理人员
(7)有健全的组织机构和规章制度
（二）物业服务公司的申报资料
内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：
1.主管单位对申请物业服务企业的经营资质进行审批的报告。
2.设立物业服务企业的可行性报告和上级主管单位的批准文件。
3.管理章程。
4.公司法人代表任命书或聘任书。
5.验资证明。
6.注册及经营地点证明。
7.拥有或受托管理物业的证明材料。
8.具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。
9.其他有关资料。
外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。
私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。
（三）物业服务企业设立的程序
1．企业名称预核准
2．注册资金注入验资
3．企业营业执照申请
4．企业代码证申请
5．税务登记证申请
6．公司账户开户等
物业服务企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业服务企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。
二、物业服务企业的资质审批及管理
(一)物业服务企业的资质条件
物业服务企业资质等级分为
一、
二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业服务企业的条件如下：
1．一级资质
(1)注册资本为人民币500万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
1)多层住宅200万m2；
2)高层住宅100万m2；
3)独立式住宅(别墅)15万m2；
4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
2．二级资质
(1)注册资本为人民币300万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
1)多层住宅100万m2；
2)高层住宅50万m2；
3)独立式住宅(别墅)8万m2；
4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
3．三级资质
(1)注册资本为人民币50万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)有委托的物业管理项目。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
(二)在申请资质时需提供的资料
新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：
(1)营业执照；
(2)企业章程；
(3)验资证明；
(4)企业法定代表人的身份证明；
(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。
二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
