一、社会背景：
随着社会和经济的发展，我们的生活变得越来越富裕，可是生活空间变得越来越狭窄，生活环境在恶化：交通拥堵，垃圾成堆，能源不足，空间有限等等，尤其是在城市。面对这些问题我们唯一的方法就是要搞好我们的空间规划，合理利用和配置资源与空间。
那么对于我们舜土规划顾问有限公司来说，我们正是为解决这一问题为目标：协调好土地储备开发、土地资源开发、土地合理利用与保护，实现土地的价值，完成土地的空间合理配置，以及产业结构的转变所带来的问题。
二、我们的工作：
1、项目开发的背景：
从社会的大背景考虑：国家的政策、有关规划的方针，问题等
从客户（政府或开发商）对规划的内容、任务、要求、目的考虑：规划的期限（短期、中远期）、要达到的目的等
2、区域的人口、住房、就业等方面资料的收集：
人口：人口总数、区域内行政村数目、户数
住房：住房条件、类别、现状
就业状况：劳动力的分配情况、失业概况，产业的结构和布局
3、区域的区位、交通、经济发展调查：
区位：区域的位置、与周边城市的联系
交通：市政工程设施，主要的交通工具、交通方式
经济发展状况：人均收入情况、消费水平、消费方式
4、开发的目的、任务、要求：
5、方案的提出、分析与决策
具体说明：
1.实施方案编制流程
1.1 方案编制的目的、任务、内容。
编制目的：
协调土地储备开发、基础设施项目等的规划实施与建设时序，切实保障各乡镇按新城规划有序建设；加快基础设施、旧村改造和环境整治
编制任务：
确定规划实施思路；测算镇域土地开发成本收益、提出土地入市单价，促进资金
统筹使用，同时对控规指标确定提出建议；合理安排规划实施相关内容；明确规划实施模式，保障规划实施。
1.2 乡镇概况：区位情况、经济社会发展情况、乡镇土地开发现状、规划情况
调查乡镇区位情况，经济社会发展情况，乡镇土地利用现状及规划情况，收集相关资
料，并进行分析和整理，形成工作报告的形式，为规划经济测算提供基础性数据，同时也是实施方案编制的基础。
1.3 规划思路、经济测算、实施模式。
规划思路：结合近期北京市对平原区村庄整理集并、城乡一体化、三个集中的指导思
想，希望在实施方案中体现出城镇总体规划城镇建设区范围外的村庄建设用地利用的方案，涉及到镇域总体规划的突破；不突破总则，保障规划城镇建设区土地开发项目进展，提出分近期、中远期实施的方案；在城乡总则和镇域总则的基础上，按城乡一体化原则，统筹考虑全部规划建设用地的实施安排，分期推进，确保实施；
经济测算：
1）土地开发成本测算=前期费用+征地费用+拆迁费用+市政费用+财务费用+土地
一级开发管理费用+农民安置费用
2）建造成本（元／㎡）=建安费用+红线内市政费用（建安费用10-15%计取）+基础设施配套费（建安费用10-15%计取）+管理费用（前三项的和的5-8%计取）+专业人士费（前三项的和的5-8%计取）+不可预见费（建安费用5-8%计取）
3）土地价值（元／㎡）=销售价格+建造成本+投资利息（按开发建设期1.5，建设成本及其他费用均匀投入，年利息率为6.40%）+投资利润（按全部投入的（不含利息）15%计算）+总销售裞费（按销售价格的7%计算）
4）一级土地开发成本=前期费用+征地费用（按20+x万元／亩标准测算）+拆迁费用（根据已发生拆迁投入标准测算）+市政设施建设费用（根据市政专项规划初步测算）+不可预见费用（按征地未发生费用5%，拆迁未发生费用的10%计取）+资金利息（按 65%银行贷款，建设期3年，均匀投入复利计算）+前期开发商清退成本（根据财务部统计）+两税一费（前七项之和x5.5%／94.5%）+一级开发投资利润（前七项之和x8%）
5）房屋建设总成本（元／建筑㎡）=地上地下综合建安费+装修费用+小市政工程费（宗地红线范围内的七通一平费用）+园林绿化费（包括园林绿化、建筑小品、景观围墙等费用）+配套设施费（包括幼儿园、地下人防等费用）+专业人士费+不可预见费
6）安置房建设成本（元／建筑㎡）=前期费用+房屋建造总成本+财务费用（拟定开
发周期2年，利息率取1年贷款利息率6.40%,以投入的65%为计息基数，按开发期内资金平均投入计）+土地出让金+两税一费+合理利润（前三项之和的3%）
1.4 实施模式和实施时序安排：
以为来科技开发建设区域开发为主体，统筹全镇（乡）土地开发实施，统筹协调开发进度、开发资金使用等方面，运用成本核算和资金统筹分摊模式来确定实施的时序
1.5 实施建议：
从整个开发过程考虑，对规划的实施提出更好的建议或确保规划方案实施的保障性
建议，进行完善资金统筹实际操作性，完善资产运营管理方式，提高运营效率，保障人类长远生存权益，维护社会和谐稳定发展
2需要掌握的主要知识和技能
2.1 掌握arcgis、ps、autocad等作图软件的部分基本操作，开展数据统计、作图等
工作
我们是区域规划事业部，我们的主要任务是解决土地利用规划方面的问题，以及
对于区域产业结构转变方面的问题，这就要求我们必须熟悉和掌握arcgis、ps、autocad等制图软件的部分基本操作，学会制图，设计图片和完成规划图。在学校我自学过ps、autocad，也会一些基本的操作，做一些简单的图形。
2.2 熟悉、掌握规划体系、规划内容、规划要求规划体系 :
1.掌握规划法规体系2.掌握规划编制体系 3.掌握规划行政体系规划的主要任务:
1.从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源
2.通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会的发展
3.确保城市的经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性
4.建立各种引导机制和控制机制，确保各项建设活动与城市发展目标相一致
5.通过信息提供，促进城市房地产市场的有序和健康运作
规划要求：
根据客户的要求对区域进行合理规划，使区域和谐稳定发展并能够满足当前人们的生活需求
2.3 熟悉、了解土地储备、土地开发相关基础知识
土地储备:是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。 《土地储备管理办法》，以“完善土谷地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。
了解土地开发相关的知识，熟悉土地开发的流程和相关手续的办理，并对区域进行合理规划的前提下，测算土地开发的成本和可能的利润，
2.4熟悉掌握土地开发成本、土地收益（楼面地价）测算的技能，次需求贯穿整个项目作业
预期土地收益（预期楼面地价）测算常用的方法有两种：1）假设开发法（剩余法）：是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物建造费用和与建造、交易有关的专业费、利息、税收等费用后，以其剩余额来确定待开发土地价格的方法。适用 于待开发土地估价，待拆迁改选土地估价，存量房地产中单独评估土地价格等。2）市场比较法：是将比较估计对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行，对这些类似 房地产的成交价格做适当处理求取估价对象价值的方法。其实质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
