长沙裕田奥特莱斯项目考察报告
一、项目简述
1、城市概述
长沙中国中部地区充满活力的省会城市，，一个作为长株潭经济一体化的核心城市，一个具有深厚湖湘文化底蕴的历史文化名城和优秀旅游城市，是中国著名的娱乐之都，更是中国最具幸福感的城市之一。
长沙总人口近700万，总面积11819.5平方公里，其中市区常住人口210万，市区面积556平方公里。根据国务院批准的长沙市区总体规划，规划区面积扩大至2890平方公里，至2020年市区人口规模310万，城市建设用地310万平方公里。
2011年长沙经济运行高开稳走，全市实现生产总值5619.3亿元，比上年增长14.5%，GDP总量居全国省会第七，中部省会城市第二。受国家房地产调控政策影响，累计新建商品房销售面积从10月份开始下降，全年商品房销售1500万平方米，比上年下降10.7%。
长沙市消费特点超前，追求时尚、追求新潮、购买力旺盛一直是长沙人的特点，近年来市民在服饰、汽车、房产、电子产品等消费总额屡创历史新高。品牌意识强烈，国际知名奢侈品品牌在长沙表现领先国内省会城市。休闲娱乐需求旺盛，长沙是中国娱乐之都，酒吧文化、选秀文化、广场文化是城市的休闲娱乐特征，市民普遍选择崇尚轻松、惬意、愉悦的生活方式，节假、闲
暇时会选择出行游乐享受生活。
2、竞争概述
目前长沙市共有4家以奥特莱斯命名的商业体，分别是通城
奥特莱斯直销广场（2万平米），友阿奥特莱斯购物公园（10万平米），家润多奥特莱斯购物公园（7.5万平米），裕田奥特莱斯购物公园（8.6万平米）。
3、区域概述
大河西先导区的规划和建设是长沙市政府关于城市化进程推
进工作的一个关键性举措，其“三圈一带一核心”结构将城市单一核心区所承载的居住、商务、愉快休闲、经贸等功能大范围扩展，并将承担起两型示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能，从而迅速形成一个高收入人群聚集、消费实力优厚、配套设施完备的新城区。预计到2015年该区GDP总量将占到长沙的70%，成为湖南第一经济区。
4、项目概述
裕田奥莱小镇位于长沙市大河西先导区核心位置，处金星大
道与雷锋大道交汇处北面，首先启动1500亩，总建面100万平方米，配套设施包括：风情商业街、IMAX影院、特色餐饮、温泉酒店、小学、幼儿园等。
裕田奥特莱斯处于奥莱小镇核心位置，占地500亩，建面8.6
万平米，规划店铺500家。
二、项目现况
项目的核心卖点在商业体，用成熟奥莱商业体提升土地及住
宅项目的价值，以别墅作为利益回报。项目主要商业配套为4000平米的长沙市首家IMAX超大影院，预计2012年中对外经营。市政府对项目重视程度很高，？具体配套设施?交通？
1、奥莱商业体
1）工程建设
建筑面积8.6万平米的奥莱商业体工程建设已经接近90%，
个别品牌已进行商铺装修。建筑特点包括：
人车分流，购物干扰程度最低。
整体进深较大，满足品牌商户需求。
通道宽敞，视觉开阔，提升购物愉悦感。
外延走廊，方便雨天购物。
人流动线呈“井”字，保证项目内商铺均好性和可视性。 局部进行多层设计，呈现较好层次感和可视性。
建筑欧式风格，符合奥莱固有特点。
2）招商情况
招商运营团队为裕田奥莱运营管理公司，2007年起与美国地
平线地产集团合作开发中国地区项目。长沙裕田奥莱项目租金形式为联营扣点，根据不同品牌进行8—15%的扣点，三年合约，三年后考虑收取保底租金。另收取市场推广费用1%。物业管理费用为15—25元/平米/月。运营管理公司资源国际品牌180家，签约国际品牌130家。招商运营思路为阶段性放出商铺，逐步盘热，
阶梯状完善商业。第一期奥莱商业体开放2万—2.5万平米，预计30—50国际品牌，无国内品牌，部分品牌如下：？
2、别墅项目
1）工程建设
一期建筑面积？万平米，联排别墅共？栋，别墅建设工程完毕，实景园林景观效果较好，会所已对外开放，内部装修视觉效果一般，对项目品质感有一定影响。样板间2012年5月后对外展示。2011年二期部分开工，现已停工。
2）营销策略
在房地产大市场深度调整的情况下，别墅售价为？万/平米，2012年初推出225平米别墅99万元的促销，共20套，但市场反应冷淡。准备进行2个月的捂盘，5月初和奥莱同步推出。近期营销推广方面力度很差，公众媒体声音较小，媒体广告无，无公关活动。
三、项目优劣势及前景分析
1、项目优势
1）项目位于长沙高收入人群聚集的新城区，潜在客户群体庞大。
2）周边汇集大体量高品质楼盘，相关生活配套较完善。
3）交通便利，三条主干道直达项目，市区驱车只需30分钟。
4）奥莱商业体及别墅规划设计较合理，且工程进度接近尾声。
5）专业的招商运营管理团队，奥莱商业一期招商完毕国际知名品
牌即将进驻。
2、项目劣势
1）长时间、全国性的房地产市场的深度调整，购房群体观望情绪浓重。
2）政府资金支持不到位，直接影响奥莱招商、别墅项目工程及项目内商业配套设施建设、营销推广等。
3）项目开发初期对宏观市场预测不足，大量资金消耗在实体工程建筑上，导致后期资金不足，极大延缓项目招商销售阶段的推进执行。
3、项目前景
1）预期政府对房地产调控放松，刚需放量。
2）2012年5月项目奥莱商业开放，增加推广力度，吸引社会关注，正式以商业带动别墅销售。
3）5月后商业配套、园林实景景观、别墅会所、别墅现房进一步完善，样板间开放，所有销售硬件设施都已到位，有助于购房客户的生活带入体验，配以正确营销推广手段和优良案场销售能力，可达到一定销售额。
