广西房地产业协会赴山东省考察报告
2007/8/15
2006年4月15日至21日，广西房地产业协会应山东省房地产业协会邀请，籍参加“山东省房地产十年成就展暨第一届住宅与房地产业博览会”（以下简称“住博会”）的机会，组织南宁、柳州、梧州、钦州、防城港等四个地市的房地产行业主管部门、房协有关人员共13人，前往山东省观摩“住博会”举办情况，兼全程参加“住博会”安排的各个专题研讨会活动，并考察济南、青岛、威海等市的部分康居示范小区，学习其在住宅产业化推进工作及房地产管理方面的先进经验。现将考察情况报告如下。
一、大规模行业展会的举办模式和先进经验
此次“山东省房地产十年成就展暨第一届住宅与房地产业博览会”，是山东省建设厅为了回顾山东省“九五”及“十五”十年来全省房地产行业的发展历程而举办的、具有总结性质的展示活动，同时也是一次大型房地产业交易会。这届“住博会”有以下几个突出的特点：
（一）、政府行为为主导。作为行业总结性质的博览会，政府部门的参与非常重要。该展会由建设部及中共山东省委宣传部指导，山东省建设厅、济南市人民政府、青岛市人民政府主办，山东省房地产业协会、山东省住宅产业化中心承办，向下涵盖17个地市的建委、建设局、房管局（处）为协办单位；组委会下设秘书处，秘书处设在建设厅住宅与房地产业处，具体工作由省住宅产业化中心承办。其组委会及组委会办公室成员全部由各参与单位的负责人出任，建设厅一名分管领导主抓落实，并明确各部门责任和责任人，动员了全省建设系统的力量，组织了强有力的工作班子，确保了各项工作落到实处。
（二）、“住博会”规模大，层次高，活动时间长，市场化程度高。展览以省综合展区为首，设立7 大展区。全省17个地市全部参展，其中有200多家房地产开发企业和名优楼盘，以及100余家房地产相关行业企业；首日参观人数多达4万人。“住博会”全面展示山东省10年来住宅与房地产行业在住房制度改革、房地产开发、交易市场、住房公积金、住房保障体系、物业管理、住宅产业化等方面的成就，也设置了包括楼盘销售、二手房交易、住宅部品、营销策划、物业、中介服务等房地产业的展销活动；建设部、山东省人大、人民政府、政协、省直机关、部分城市分管市长和全省各级建设行政主管部门领导参加博览会活动。
“住博会”从动员部署到展会实施全部过程历时8个月，展会全部活动持续5天。政府行为主导的特点并没有妨碍“住博会”在市场化运做上的成功；其会刊设计、展览服务、开幕式策划、会标设计、大会保险等展会服务工作，分别由六家展会企业分工完成；组委会也充分利用自身优势，专门下发了《关于山东省住宅与房地产十年成就展暨首届住宅产业博览会广告招商工作的通知》，将广告项目、内容及广告位价格表全部公开进行广告招商，在会刊、活动手册、论坛冠名权、展会现场等各个可利用的载体上，通过合理布置卖点，大量进行广告招商，大大减少办展成本的同时也最大限度的宣传了展会本身，提高了展会的规模效益。
博览会期间还举行山东省经济适用住房、廉租住房制度建设暨住宅与房地产工作会议、山东省房地产行业优秀企业颁奖晚会和9个专业论坛、交流会、讲座等。尤其是论坛部分活动专业划分细致，主题和内容均十分贴近国家政策和行业发展趋势，针对性强且务实，如住宅产业国际研讨会中，就专门为欧洲太阳能热利用技术在中国的应用进行了比较、介绍；在住宅性能评定及住宅发展趋势研讨会上也专门对《住宅性能评定技术标准》的编制做了讲解，相关房地产企业也介绍了参加住宅性能评定工作的经验。
（三）、宣传工作到位。媒体的广泛宣传成为本届“住博会”打开知名度的关键。“住博会”邀请了政府宣传主管部门参与组织工作，如指导单位是中共山东省委宣传部，在组委会和组委会办公室成员里邀请了宣传部门负责人出任相关职务；而“住博会”的媒体支持单位中，基本涵盖山东省级及各市的主流媒体，包括有人民日报在内的31家日报或专业报纸、8家杂志、9家网络媒体、22家省级或市级电视台（专栏节目）、3家广播电台，形成立体化宣传网络。
总体而言，山东省 “住博会” 是很成功的，总结起来有以下经验可以学习借鉴：
（一）、行业性展会应始终遵循“政府搭台，企业唱戏”的原则，由政府或行政主管部门主导，加强监管力度，由行业社团组织具体落实，使展会具备更多优势：
1、政府可以对参展的市场主体、客体和行为进行系统的监管，容易使展会在公众中树立权威性和公信力。
2、对展会内容安排的系统化和规范化进行全面指导，由此提高展会的水平和质量，使展会具有很高的品牌效应和广泛的影响力。
3、政府主管部门通过展会活动对行业发展趋势、市场走向施加的导向作用更直接有效、更有力度，同时充分发挥了“政府搭台，企业唱戏”的优势，凸显政府主管部门的服务意识和服务水平。
（二）、坚持市场化运做展会活动，实行“以会养会”的办展策略。市场是展会生存的基础，充分发挥市场优势，可以大幅度节约成本，提高规模效益和影响力。结合展会自身特点，如何设置展会招商亮点、广告卖点是展会市场化的重要途径。
（三）、重视宣传工作。宣传工作是展会活动生命力的重要支柱，关键是如何吸收媒体的参与，发挥媒体优势而避免媒体的左右。山东省“住博会”通过邀请政府宣传主管部门的参与，以主动的姿态吸收了媒体的参与，以较低的成本取得了最大的宣传效果，这一方式值得学习借鉴。
（四）、展会的活动内容应注重务实和针对性，要贴近国家或地方政策走向、市场需求、企业发展要求，定位力求准确。山东省“住博会”将省经济适用住房、廉租住房制度建设暨住宅与房地产工作会议、作为展会的一项活动进行，同时还在展区内专门开辟了全国康居示范工程和A级住宅性能评定项目展区，十分贴近老百姓关注的热点和国家及该省的政策走向。
二、山东省推进住宅产业化工作经验
考察团通过对济南市5个住宅小区、青岛市和威海市各一个住宅小区等7个小区进行实地考察，并结合山东省经济适用住房、廉租住房制度建设暨住宅与房地产工作会议的有关材料，学习山东省在住宅产业化推进工作方面。
（一）、山东省住宅产业化推进工作情况简介
山东省在全国范围内较早开始住宅产业化推进工作，目前该省建设厅已经成立住宅产业化中心，济南、青岛、淄博、烟台等市也分别成立了住宅产业化工作机构。迄今为止，山东省已通过国家验收的康居示范项目12个，建筑面积370余万平方米，在住宅性能认定方面，已对32个项目开展了认定预评，建筑面积超过520万平方米，有一个小区通过国家住宅性能评定AA级认定。
（二）、部分城市的住宅产业化推进工作措施
1、成立住宅产业化推进工作机构。除山东省建设厅成立住宅产业化中心外，济南、青岛、淄博、烟台、聊城市等市也成立了相应机构。聊城市在2005年5月成立住宅产业化服务中心，主要职能是提供住宅性能认定，安、康居工程及住宅技术服务，开展房地产信息咨询及策划等。
2、采取多种方式推进住宅产业化方向发展。烟台市将住宅产业化相关要求列入房地产开发项目用地出让条件，从体制上、机制上初步解决了制约住宅产业化推进的问题。聊城市实行了《房地产开发项目建设条建意见书》制度，明确规定了推进住宅产业化的有关条款，要求住宅项目的规划、建筑、结构技术、成套技术应用、装修设计等均按照建设部有关规定执行。
3、大力宣传住宅产业化，积极引导消费者和企业。聊城市、济宁市利用电视台等媒体，以专题文章、拍摄专题片和制作公益广告等形式，广泛宣传住宅节能的经济效益、社会效益和住宅品质提高的优越性，宣传节能省地住宅的重要意义，还专门为房地产企业举办培训班进行学习、宣传；邀请外地先进企业进驻，本地企业走出去的方式，扩大业务交流，引进先进企业推介产品，召开座谈会、研讨会，组织企业到北京、上海、大连等先进城市进行实地
观摩、考察。
4、通过试点工程推广节能新技术、新材料。济宁市以建设节能省地型住宅为重点，确定试点开发工程，如引进国外先进设计企业进行规划设计；大量采用住宅成套技术和节能技术，如全小区铺设地板辐射采暖、使用集中太阳能系统等。山东省建筑大学开辟一栋学生公寓楼，专门对引进的加拿大的太阳能新风技术（太阳墙）、太阳能发电技术、集成太阳能热水息系统进行实验性应用。
（三）、康居示范项目小区建设情况
考察的7个小区全部是国家验收的康居示范项目，其中包括一个通过国家住宅性能认定评定AA级的小区和一个太阳能热利用实验试点学生公寓楼。各个小区均具有较高的设计和建筑水平，也各自有特点。但大部分采用适合北方气候特点和居住习惯的“行列式”布局，高、多、低层错落搭配，中心区域设置中心花园和公建设施，停车位基本能达到或超过1：1；各小区目前已基本销售完毕，入住率在60%左右。在成套技术应用上，大部分小区采用外墙保温措施（使用外墙保温板材），一些小区同时还采用内墙保温砂浆措施和应用地暖技术；多数小区建设了中水系统；大部分进行橱卫一体化装修。有个别小区采用纯净水管道系统技术提供直饮水；太阳能热水系统应用较多。
山东省在住宅产业化技术应用中也出现了一些缺陷。表现在节能技术标准化建设不完善，如采用集中供暖，分户计量时，用户端的计量表计量不标准等；在墙体保温技术方面，一些保温材料技术不完善，如外墙保温板材在连接处容易开裂、渗水，影响建筑美观，引起消费者不满；地暖供热不均匀，出现冷区现象；另外，一些成套技术在建成后因为各种原因未投入使用，如部分小区的中水系统因为入住户数量少而不能使用；大面积的绿地导致维护成本偏高。同时，消费者对康居示范工程及住宅节能了解不透彻，导致其市场化推广有一定的困难；而政府行为过多的干涉也使个别小区在建设康居示范工程时偏离了市场轨道，使用过于超前的技术和措施增加较多的成本。
因此，在山东省经验之上，推广住宅产业化工作中要注意以下一些问题：
1、建立健全住宅产业化工作机构、建立长效推广机制。从体制、机制上提出解决制约住宅产业化推进工作问题的整体措施；同时制定有效规范引导行业向产业化方向发展，以开展康居示范工程试点为切入点，以点带面开展住宅性能认定工作，以全面提升房地产开发建设水平。
2、因地制宜，制订适合本地实际情况的建筑节能标准、政策。新技术的推广应用要以市场为导向，政府引导为原则，结合本地气候、居民居住习惯，风俗等各方面因素综合考虑，不宜有政府过多的强制推行。
3、加强住宅节能技术的宣传和推介工作，使群众充分了解新技术、新住宅的优越性，使企业进一步了解住宅产业化的发展动向，获得更多、更好的信息，为发展打下良好市场基础。
4、住宅产业化推进工作不能过于超前，应在结合本地行业企业实际状况和市场需求、消费者承受能力，综合考虑推行产业化的应该达到的速度、数量、标准；对于新技术、材料，由政府相关部门进行试点检验，待技术、标准及市场需求成熟后方可推广。
三、青岛市房地产管理工作经验
4月19日上午，考察团与青岛市房地产开发管理局综合协调处领导就有关房地产管理方面的情况进行了座谈。
（一）、青岛市房地产开发管理局情况简介
青岛市目前涉及房地产管理的部门主要有房地产开发管理局（以下简称“房管局”）和国土资源与房屋管理局，房管局主要管理房地产开发及拆迁管理，国土资源与房屋管理局主要负责交易、物业管理等。房管局成立于2004年8月，主要由原先的拆迁管理办公室、开发管理办公室和市建委下属的房地产业处合并而成，属于建委的二级局，下设招商引资处、项目合作处、综合协调处、市场管理处、房地产业处、拆迁管理处、工程处等7个部门；将房地产开发的前期工作集中管理，管理体制比较顺。
（二）、行政管理情况简介
依据青岛市制订的《城市房地产开发经营管理条例》及其他相关法规，在房地产开发管理方面，房管局建立了一系列的管理制度，管理方式也比较透明，具有较强的可操作性。其管理流程是：项目立项审查——收取配套费用，进行配套建设——发放项目经营权证，同时进行项目注册登记、资本金注册监管——签订开发建设合同——项目开发期间管理——综合验收。
管理流程中，以项目开发经营权证制度界定开发项目是否合法，通过项目注册制度（配填房地产开发项目审验表，对项目的有关情况，包括项目资料、开工、预售前情况、竣工前情况进行验核），对各开发项目实行动态管理；另外，青岛市还提高了项目资本金管理标准；同时保留了资质年检工作。在商品房预售制度方面，青岛市将标准提高为多层建筑达到主体封顶，高层建筑主体工程完工的三分之一以上；同时保留了房地产企业资质年检制度和项目综合验收制度。
为了规范房地产交易市场情况，该局专门细化《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，为消费者制订了《青岛市商品住宅使用手册（试行）》，全面细致的介绍房屋保修项目有关情况和装饰、维修的有关规定。在企业方面，强制要求房地产开发企业常设售后服务机构（该机构不与物业管理关联），要求开发企业在商品住宅销售时明确告知消费者相应的相关权利、义务等情况，如各种许可证书证书、售后服务机构的地点、负责人、服务内容等，并要求企业针对不同程度的房屋质量问题限时解决，这样大大减少了开发企业和物业相互推委房屋质量问题责任的现象，也给管理部门减少工作压力。2005年，在市建委和房管局的组织推动下，由20家骨干企业倡议成立了青岛市房地产企业诚信联盟，要求房地产开发企业实行诚信交易制度，还建立了相应的激励机制，对交易信誉和售后服务表现好的企业进行相应的表彰。
（三）、青岛市房地产开发管理局行政管理模式的优势
1、管理部门集中设置，使房地产行业的管理比较集中。
2、项目管理制度化，系统化，管理更科学、细致。
3、适当提高开发许可标准，如适当提高项目资本金标准、预售许可标准，相应提高了房地产市场准入门槛，对培育大型开发企业、鼓励企业向规模化、集约化方向发展，对企业进行品牌建设具有引导作用；同时也减少了银行金融风险，有利于房地产行业健康、持续、理性地发展。
4、行业主管部门通过倡导企业诚信联盟和建立开发企业售后服务机构等方式，引导企业向规范化、科学化方向发展，逐步建立行业诚信机制，树立了企业的良好形象、增强企业的社会责任感和行业责任感，对提升行业信誉，规范房地产市场和房地产业的经营秩序和发展水平十分有效，也利于行业主管部门的管理，体现了良好的服务意识和水平。
（四）存在的问题。
1、开发与交易、物业分属各个部门，但两个部门的上级部门分属建设、国土资源两大部门，在统筹管理方面存在缺陷。
2、由于开发与交易、物业分权属管理，使行政管理部门对行业投资和市场消费的宏观管理能力减弱。
