个人住房贷款操作流程
一、借款人需提交的材料：
1、有效身份证件，复印件一式三份；
2、户籍证明（户口簿必须复印第二页盖有派出所公章、户主所在页，借款人所在页、共有权人所在页，集体户要提供首页）复印一份；外地户口的要提供在本地的一年以上社保明细或个人完税证明（补交社保不予办理）。
3、婚姻状况证明（结婚证、未婚声明书、离婚证）；（判决书要提供生效证明）（无婚登记证明有时效性，一般为备案后二个月）
4、个人经济收入证明（月还款额不能超过家庭收入的50%，并注明单位地址及电话，对于收入证明超过万元，须提供单位及个人的证明材料，提供银行流水账。对于提供房租收入证明的需提供房产证、出租合同，承租人身份证但不得超过家庭总收入30％）
5、有共同还款的，必须提供共同还款确认书。
6、经房地产交易登记中心登记备案的购房合同；
7、首付款收据复印一份，首付款银行进帐单复印一份（银行进帐单上必须注明购房人姓名及房名，且姓名与房号应与购房合同一致）；
8、结算帐户（需配灵通卡或信用卡）；
9、个人住房贷款申请审批表；
10、贷款人要求提供的其他文件或资料。
以上材料为复印件的均以A4纸复印，签约时借款人需带所有材
料原件当面核验。
对以下情形之一者，不予受理：
1、不具有完全民事行为能力的自然人；
2、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；
3、已查知有不良记录的申请人。（关注和禁入客户不能受理）
二、个人住房按揭贷款成数、期限、利率，金额
1、用途：向借款人发放的用于购买自用住房的贷款
对购买首套自住住房，首付30%，贷款利率为基准（利率执行以目前政策为准。如有政策调整按新政策办理）。
2、第二套掌握标准：
（1）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。（房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房信息，及人行征信系统的利用银行贷款购买住房套数，有一套算一套）（这就是认房又认贷），商品房买卖合同中的买受人，都要进行认房认贷审查，视同借款人）
（2）对购买二套自住住房，首付60%，贷款利率为基准上浮10%。
（3）第三套住房目前不能办理按揭贷款。
3、购买住房的，期限最长不超过30年，且主申请人或共同申请人的年龄(18---65岁) +贷款期限≤70。
4、个人住房按揭贷款、个人商用房贷款最高可达2000万
元，审批权限在省分行营业部。
三、与借款人签订合同，办理房屋抵押登记
1、通知借款人签订个人住房借款合同、个人住房借款凭证；
2、有产权共有人或有配偶的借款人申请的贷款，产权共有人夫妻双方应共同签订抵押贷款合同并签字；
3、借款抵押合同要到房交所办理房屋抵押登记手续。
四、发放贷款
1、办妥借款抵押合同登记备案后（收件放款），发放贷款，通知房地产公司已放款，并提醒借款人按时还款（贷款发放日即还款日）。
2、期限一年以上贷款，在贷款期限内如遇法定利率调整，从次年1月1日开始，按新利率执行。利率调整后，按剩余本金、原档次调整后利率、剩余年限计算借款人每月需还贷款本息额。
3、还款方式可选择等额本金还款法或等额本息还款法。
五、提前还款
1、贷款一年后方可提前还款，经贷款人审批同意后可以部分提前还款，但金额不少于1万元得整数倍，还款次数不限。
个人住房按揭贷款借款人须具备以下基本条件
（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65周岁（含）之间；(目前军官和士兵不能办理按揭)
（二）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有
效身份证明）及婚姻状况证明；
（三）具有良好的信用记录和还款意愿；
（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
（五）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书；
（六）具有支付所购房屋首期购房款能力；
（七）在我行开立个人结算账户；
（八）有贷款人认可的有效担保；
（九）我行规定的其他条件。
注：
1、项目封顶证明由监理单位出具声明即可。
2、商品房配套车库可以办理按揭贷款，车库按揭按商
业住房标准：首付50％。利率上浮1.15％，单独车库按揭不能办理
3、本地户口是指户簿在福州地区（包括八县），外地户
口的要提供在本地的一年以上社保明细或个人完税证明（补交社保不予办理），外籍人及港、澳、台居民不能办理按揭贷款。
