招商地产个股评价与未来走势预测
一、个股介绍：
公司为一家集开发，租赁，物业管理有机配合的，物业品种齐全的综合房地产开发管理公司。招商地产现在是招商局集团旗下唯一的房地产上市平台，而房地产业是招商局集团制定的三大核心产业之一。
二、个股价值研究：
自从国五条发布以来地产股一直处于震荡盘跌的态势，但是中国的投资者都是短视的，短期利空压制不住地产长期的发展空间尤其是城镇化推进的现代。我们不妨将这次的利空当做一个长期投资（逆向投资）的买点。
招商地产年报良好其中2012年公司实现营业收入252.97亿元,净利润33.18亿元,每股收益1.93元,分别同比增长67.4%,28.3%,27.8%,略超证券研究者预期。最值得关注的是公司自由现金流量44.5亿居招保万金之首，预期未来2年EPS增速26%左右，动态市盈率12.8倍属于低估。但是这不是我选择这家公司的主要原因，招商地产2012年报存货736亿，截止2013年4月8日收盘股价24.78元，股本17.2亿，市值426亿左右。按照会计准则和年报披露地产公司的存货为土地和未出售的商品房。而且每股现金10.7元，按照这样看这只股票被严重低估了未来修复估值可以上涨50%。公司5年销售目标千亿，12年为400亿尚有很大的发展空间。
毛利率下滑缘于产品结构调整.公司销售金额和结算收入分别同比增长了73%和67.4%,而净利润的增长速度仅为34.42%,这主要是由于产品结构的调整:刚需产品和非深圳项目占比的增长.2012年公司签约均价为14700元,同比下滑了16%,但是公司毛利率仍将显著高于行业均值。
财务状况持续好转.由于销售的好转,公司现金流状况改善,每股经营性现金流转为正值,预收账款也同比增长了69%.公司偿债压力趋缓,货币资金/(一年内到期长债+短期借款)值为1.96,真实负债率和净负债率分别降至46.98%和19.1%.通过优化借款期限及其结构, 调整本外币借款金额比重,公司将全年资金综合成本控制在6%以内。快周转战略已经奏效.2011年公司战略调整之后,周转速度逐渐提高,从拿地到预售缩至9个月时间.尽管公司毛利率和净利率略有下滑,但是ROE水平依然保持了增长的态势,这主要归功于周转率的提升: 2012年公司存货周转率同比提升了31.3%.2013年可售货值充足。预计2013年可售货值在700亿元左右,销售收入将超过公司制定的400亿元目标。
三、个股技术研究：
从技术上看招商地产在10年6月开始到11年11月都处于大盘下跌而此股止跌横盘的态势，也就是说10到11年的安全边际在15-18元。而两年每股收益增长56%安全价位提高到23-28元现价24.78元属于安全区域。目前是春季行情之后的调整期。该股处于缩量调整中是一个较好的买点可以分次买入。
