专业化分包是建立健全物业
管理保障机制的必由之路
一、专业化分包是降低运作成本、保障企业健康发展的重要途径 物业管理企业采用专业化分包方式，将清洁、秩序维护、绿化养护、电梯维保等专项服务分包给专业服务公司来运作，物业管理企业按照专项服务分包合同对分包商提供的服务进行监管，这样企业减少了一线服务操作员工的数量，可以有效降低劳动力成本，而且还可以规避自己直接用工所发生的住宿、培训、管理、处理劳资纠纷等方面的成本投入。此外，由于专业服务公司可以同时服务于多个客户，具备一定的规模优势，可以实现清洁设备、绿化养护设备、电梯维保设备等专业工具设备的共享和周转使用，通过服务于多个客户达到在更大范围分摊固定资产费用，从而使专业化分包方式能比物业管理企业自己直接采购和管理使用这些专业设备更大程度地提高使用效率、降低成本费用。专业化分包方式等于把各种专项服务搬上了生产流水线，其结果是降低了管理成本，专业人员得到充分利用，员工的技能更加熟练、更易创新提高。物业管理企业可以通过专业化分包获得更大的效益。
事实上，境外发达国家和地区的物业管理运作广泛采用专业化分包方式，通过专业化分工协作有效降低运作成本、提高服务质量效率。例如，香港相当多的物业管理公司只有行政管理人员，公司的几个物业人员便能管理好一个项目，主要原因就在于有清洁、保安、工程维修、绿化保养、停车场管理、会所管理、服务公寓管理等专业公司，在工程维修方面还派出空调、电梯专业公司。只需要一两个通过严格考试选出的高级主管人员管理某个住宅小区，住宅小区具体的服务项目则分包给上述专业公司，物业管理公司只需检查、控制专业公司。不管公营或私营房屋的管理服务前线工作，实际上是由众多专业项目公司作为分包商而进行和实现的。各类专业公司正逐步取代物业管理公司的作用，如业主需自行管理楼盘，就可在市场上选聘相关的专业公司。
又如，美国物业管理公司的管理，一般以一名或多名CPM（注册物业经理）为核心，其他人员围绕其展开工作，一般规模不大。物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定，物
业管理服务的日常事务主要通过专业化分包方式，有物业管理公司聘请专业的清洁、绿化、设备维修等专业服务公司承担，公司起一个总调度和负总责的作用。因此，在美国往往可见只有几个人的公司，实际管理着几百栋物业。2008年初全美国只有CPM9500多人，AMO（注册物业公司）363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。（摘自《赴美高层楼宇设备管理考察报告》，来源：《中国物业管理》，2008年3月，作者：曹学昌）
二、我国物业管理行业推行专业化分包方式的一些对策建议
1、加强行业协会之间或其他相关主管部门的协调，对专业服务分包商推广行业规范服务标准并加强ISO等体系认证的力度
服务质量是物业公司在实施专业化分包中最关心的内容之一，也是物业公司获得业主认可、延续物业管理合同的关键环节。如果专业服务公司的服务质量没有保证，则专业化分包方式失去了意义。上海市颁布的住宅小区物业管理分等定级标准确定了不同等级的各专项服务的标准，而住宅小区、写字楼、工业园区、商业物业、医院等不同类型物业的各专项服务可能存在着差异，行业协会与其他专项服务的行业协会或其他相关主管部门可以加强协调、沟通和合作，对各专业服务公司推广不同类型物业的相应专项服务质量标准，同时加强对各专业服务公司ISO等体系认证的力度，努力提高各专业服务公司的服务质量，为更多的物业管理企业顺利推行专业化分包方式提供有力的质量保障。
2、定期组织向行业公布认可的各专业服务分包商名单，实行信息共享
香港物业管理公司一般主要从政府认可的服务商中选择合适的承包商。在2005年4月香港政府公布的列表中，房屋署认可56家清洁工作承办商、29家保安工作承办商、42家物业服务公司，卫生署认可54家清洁工作承办商、23家保安工作承办商、5家资料输入商。（摘自《香港的住宅物管市场》，来源：《住宅与房地产》，2008年3月，作者：陈丽梅）
我国物业管理行业可以借鉴香港的做法，物业管理协会以及相关政府主管部门可以定期组织相关力量对清洁、秩序维护、绿化养护、电梯维保、空调保养等各项服务的专业服务分包商按照经相关权威部门及专家一致确认的标准进行筛选，定期向物业管理行业公布认可的专业服务分包商名单，为物业管理企业寻找相应的专项服务供应商提供信息共享的便利。
3、建立健全物业管理专业化分包的招投标体系
物业管理协会及相关政府主管部门可以借鉴目前已较完善的物业管理招投标体系，建立和完善专门针对物业管理专业化分包的招标体系，这个招投标体系可以包括确立物业管理专业化分招标的规则和标准、建立网站及其他相关渠道等物业管理专业化分包的招投标中介平台等等。
4、颁布物业管理各专项服务分包合同的示范文本
专业化分包方式作为物业管理行业进一步深入发展的结果，可以在一些方面借鉴当初国内物业管理行业发展的经验，比如，可以借鉴国内相关政府主管部门颁布物业管理合同示范文本的做法，政府相关主管部门可以颁布物业管理各专项服务分包合同的示范文本，这些示范文本不仅可以涵盖清洁、秩序维护、绿化养护、电梯维保、空调保养等各类专项服务，而且还可以按照住宅小区、写字楼、工业园区、商业物业、医院等不同类型物业的特点进行有针对性的规范。
5、对相关专业服务分包商在税收、劳动用工等方面提供优惠
政府部门相关主管部门可以加大对物业管理专业分包商的支持力度，从税收、劳动用工等方面对这些专业分包商予以扶持。比如，专业服务分包商聘用“4050”人员、下岗人员的，可按社区公益性岗位标准对专业服务分包商发放岗位补贴，同时按国家相关政府主管部门有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。
6、加强针对售后公房、老旧住宅小区的专业服务分包商的扶持力度
售后公房、老旧住宅小区的物业管理收费标准相对较低，提高管理费标准的难度也比较大，物业管理企业管理这些住宅小区对降低运作成本的意愿更为强烈，而在实际运行中完全按照市场化方式管理这些住宅小区往往会造成物业管理企业因入不敷出而难以为继。因此，管理这些住宅小区一方面更有必要通过专业化分包方式降低运作成本，另一方面政府相关主管部门也需要对面向这些住宅小区的专业服务分包商给予一定的扶持，比如，对管理售后公房、老旧住宅小区的物业管理企业实行专业化分包方式给予相应的补贴，使这些物业管理企业有比较宽裕的资金推行专业化分包，或者直接对为这些住宅小区提供专项服务的专业服务分包商进行补贴，扶持和鼓励售后公房、老旧住宅小区物业管理专业化分包方式的发展。
7、行业协会可以组织相关力量为企业提供物业管理专业化分包中的监管机制方面的咨询国内许多物业管理企业推行专业化分包方式还处于起步阶段，对专业化分包方式中的监管机制不是很成熟和完善。物业管理协会可以组织相关力量对行业内物业管理专业化分包监管机制方面比较好的经验和案例进行整理，包括国内物业管理企业以及境外企业先进的监管机制，给行业内企业提供监管机制方面的咨询，帮助企业更快更好地推行专业化分包方式。
8、建立各专业服务分包商诚信评级机制和诚信记录档案库，加强专业服务分包商的信用管理
物业管理协会以及清洁、绿化养护、电梯维保、空调保养等行业协会或其他相关主管部门可以加强协调，建立针对各专业服务分包商的诚信评级机制和诚信记录档案库，通过加强信用管理来更好地规范和促进专业服务分包商的发展。
9、组织相关力量为专业服务分包商提供管理咨询和培训辅导
协会及其他相关主管部门可以组织相关力量对专业服务分包商的管理人员进行企业管理方面的培训，增强专业服务分包商管理方面的培训，增强专业服务分包商管理者的管理能力，还可以组织相关力量编写贴近实际操作的培训教材、培训光盘等，为专业服务分包商对员工的培训提供便利。此外，还可以借鉴目前存在的大学生自主创业过程中创业导师跟踪辅导的制度，对新成立的没有母公司支持背景的独立民营专业服务分包商管理者进行创业、管理等方面的辅导咨询。
10、为物业公司的合格操作层员工转移到各专业服务分包商就业提供积极的服务
物业管理企业在没有实施专业化分包时，公司直接雇用众多操作层员工为客户提供服务，这些操作层员工具有一定的工作经验，熟悉相应的业务，可以认为是可提供专业服务分包商应用的资源。可以为这些原先属于物业公司的合格操作层员工转移到各专业服务分包商就业安置提供一定的服务，比如，物业公司裁减操作层员工信息和专业服务分包商招录员工信息共享，积极为操作层员工就业转移过程中的劳动争议处理提供服务，等等。从而可以在很大程度上减轻物业公司推行专业化分包方式可能遇到的问题和纠纷。
