世纪爱晚颐养中心建设项目可研报告
目录
第一章总论1
1.1 项目背景1
1.2 项目概况11
1.3 问题与建议17
第二章需求分析19
2.1 世界人口老龄化及其相关问题19
2.2 中国人口老龄问题及社会福利化现状20
2.3 *省老年人社会福利化现状23
2.4 需求分析及预测24
第三章建设内容与建设规模28
3.1 建设规模28
3.2 建设内容28
第四章场址选择31
4.1 建设场址31
4.2 场址条件31
第五章建设方案38
5.1 项目组成38
5.2 建设方案38
5.3 设备方案54
第六章总图运输与公用辅助工程60
6.1 总图布置60
6.2 公用工程建设方案64
第七章环境影响评价70
7.1 环境条件现状调查70
7.2 设计依据70
7.3 设计原则70
7.4 主要污染物70
7.5 环保防治措施72
7.6 绿化75
7.7 环境影响评价结论75
第八章消防76
8.1 设计依据76
8.2 建筑物耐火等级76
8.3 消防设计76
第九章节能79
9.1 概述79
9.2 编制依据79
9.3 能源消耗指标80
9.4 节能措施80
第十章组织机构与人力资源配置81
10.1 组织机构设置81
10.2 人力资源配置81
10.3 员工培训计划82
第十一章项目实施进度安排83
11.1 项目实施原则83
11.2 项目实施进度安排83
第十二章投资估算、资金投入计划及资金筹措86
12.1 投资估算86
12.2 资金投入计划及资金筹措88
第十三章工程招标99
13.1 招标依据及范围99
13.2 招标情况99
第十四章财务评价101
14.1 编制依据及说明101
14.2 基础数据101
14.3 收入、支出估算101
14.4 财务评价指标104
14.5 清偿能力分析105
14.6 财务生存能力分析108
14.7 财务评价结论108
第十五章社会评价109
15.1 项目对社会的影响分析109
15.2 项目与所在地互适性分析109
15.3 社会风险分析110
15.4 社会评价结论110
第十六章研究结论与建议111
16.1 研究结论111
16.2 建议11
2第一章总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
*爱晚（*）颐养中心建设项目
1.1.2 项目建设单位概况
1.1.3 可行性研究的依据
1.1.4 项目投资公司概况
公司开发建设的*生态示范园区，将旅游业与农业结合起来，突出原生态的特色，成为集种植、养殖、加工、休闲度假、旅游观光为一体的生态示范园区。
1.1.5 项目背景
1.1.5.1 爱晚工程概述
爱晚工程将通过共同发展、相互促进，逐渐形成包括：爱晚中心（社会化养老服务基地）、爱晚论坛（社会化养老论坛）、爱晚信息中心（社会化养老信息中心）、爱晚网络（包括骨干网络及辐射至社区和家庭的区域网络）、爱晚行动、爱晚志愿者和爱晚专项基金等协调互动的爱晚大格局。
1.1.5.2 爱晚工程的目标（建设品牌）
行业的发展目标要通过企业的发展过程来实现，而龙头企业对全行业的发展会起到积极的带动作用。爱晚工程的目标之一就是联合社会力量，打造一个社会化养老的龙头企业：爱晚集团。
1.1.5.3 爱晚工程的定位
传播先进的养老理念，为政府服务、为社会服务、为老年人服务
1.1.5.4 爱晚工程的合作平台
爱晚工程将打造社会力量共同参与社会化养老事业的合作平台。
1.1.5.5 爱晚工程的内容
爱晚工程的主要内容如下：
社会化养老论坛
社会化养老信息中心
社会化养老合作平台（组织平台、金融平台、企业平台）
社会化养老服务基地（爱晚中心）
社会化养老服务网络（社区网、城市网、地区网、全国网）
社会化养老慈善及救助行动
1.1.5.6 爱晚工程的发展战略 “爱晚工程”通过点、线、面的建设，倾力打造全国连锁“爱晚中心”。指成立爱晚工作委员会，建设以爱晚论坛、爱晚志愿者、爱晚信息中心、爱晚行动、爱晚项目基金等为支撑点的中国社会化养老服务系统工程，建立全行业的信息采集、发布与交流中心，建立政府与社会之间的沟通管道和对话机制。
1.1.5.6 项目提出的背景
*省今年来在国家振兴东北老工业基地的政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展，连续两年GDP增幅居全国第二位。医疗、教育、养老等社会事业有了极大地提高，生态环境得到了极大地改善。蓝天、碧水、冰雪、生态已经成为*省的又一名片，是全国少数几个生态示范省之一。旅游事业快速发展，已成为全国重要的旅游目的地和集散地。而*市作为*省省会城市，各项事业得到飞速发展，城市面貌日新月异，已成为东北腹地的重要城市。近年来，同世界人口老龄化一样，*省、*市人口老龄化问题也日显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决的一个问题。出于关爱老人、回报社会的目的，为了更多的老人能够享有一个安祥幸福的晚年，进一步发展*省老年人社会福利事业，满足社会人口老龄化带来的诸多需求，*爱晚（*）实业有限公司提出在*市*区内新建一处集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、“享乐”五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好、收费低廉，且具有示范带动作用的城市高端养老居住社区，以指导带动*省福利事业的发展，以实现当地老年人的自身价值和社会价值，最终实现真正意义上的“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。
1.1.6 工程定位、目标、平台
本项目建设的*爱晚（*）颐养中心是爱晚工程系统中重要的组成部分，是以55岁以上的中老年人为目标服务群，以全国连锁的经营运作作为模式。通过统一投资、统一规划、统一建设、统一营销、统一管理、打造成综合性的精致社区。
1、工程定位
本工程为中国社会化养老服务的系统工程。是以促进中国的社会化养老事业健康发展为已任，传播先进的养老理念，为政府、社会、老年人服务，引导一场公益性、规范性、示范性、创新性的养老产业新格局。
2、工程的目标
本工程目标是以“爱晚”诠释和标释社会化养老的综合内涵，应用现代管理理论，联合社会力量打造出一种全新概念的复合式综合性养老社区，满足不同老年人集中养老、居家养
老的不同需求。“爱晚”也将成为社会化养老公益服务和企业经营活动具体项目的授权适用品牌。
3、工程的平台
本工程的平台是以中国社会工作协会社会化养老工作委员会、*爱晚投资有限公司为爱晚工程的两大实施主体。国家开发银行政策性金融支持是爱晚工程的坚强后盾。爱晚工程将打造社会力量共同参与与社会化养老事业的合作平台，将通过*爱晚投资有限公司的市场运作，以“*爱晚（*）颐养中心”项目为行业根本和基础，逐步形成相关养老产业项目，以及社会化养老论坛、社会化养老信息中心、辐射至社区和家庭的区域网络、爱晚行动、爱晚基金等相互协调互动的爱晚大格局。以55岁以上的中老年人为目标服务群，以全国连锁的经营运作作为模式。通过统一投资、统一规划、统一建设、统一营销、统一管理、打造成综合性的精致社区。
中国社会工作协会社会化养老工作委员会、*爱晚投资有限公司、国家开发性金融银行分别是爱晚工程的政府性平台、企业平台和金融平台。
1.1.7 项目服务的宗旨和内容
1、服务宗旨
一切为了老人，为了老人一切。视天下所有老人为父母，以“爱心、热心、真心、耐心”的服务态度去尊敬、呵护每一位老人，以最高质量的服务赢得老年人的信任。
2、服务内容
(1)提供文体娱乐活动场所，拥有演艺厅、棋牌室、戏台、高档健身场所以及各种趣向的协会社团俱乐部，让中老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享晚年时光，突出现代老年群体的精神风貌和高尚情操。
(2)提供星级标准的入住设施及高品质贴身式的星级服务。为每位老人配备随身紧急呼叫定位身份卡，并提供贴身式看护及护理服务、金融服务、一站式专业理财投资顾问等。配备医疗服务护理中心，并提供24小时不间断医护人员服务、康复护理、体检服务、健康咨询等。24小时救护车将以最快的速度为中老年急症患者提供便捷的抢救服务，中心的老年人可随时享受中心所有娱乐设施的使用，随时预定车辆配备服务及相关优质的物业管理服务等。
1.2 项目概况
1.2.1 项目拟建地点
本项目建设场址位于*市*区*镇新兴村*生态示范园区内，位于*市东南部、中心城区与新城区*区汇合点――*镇。场区占地面积40hm2，南北最大长约为800m，东西最大宽约为620m。
1.2.2 建设内容及规模
1、建设规模
项目合计新建建筑面积399160m2，项目建成后达到设计规模为年均进驻户数4155户，进驻人数约8000～10000人。
2、建设内容
项目主要建设内容如下：
(1)养老居住区
本项目养老居住区主要由独栋住户区、联排住宅区、花园洋房区、庭院式公寓区、高层公寓区内风格各异的建筑组成，合计建筑面积320000m2。
(2)生活服务区
本项目生活服务区主要由生态酒店、康乐中心、超市组成，合计建筑面积45000m2。
(3)健康活动区
本项目健康活动区主要由健身中心、保健中心、老年学校等组成，合计建筑面积30000m2。
(4)辅助及公用工程
本项目建设的辅助及公用工程主要由公厕、水泵房、配电站、煤气站、锅炉房、污水处理站、绿化、场区道路、蓄水池（地下）、停车场等组成，合计建筑面积4160m2。
(5)设备购置
本项目配套购置主要设备5431台（套）。
