XXX、XX诉X公司房屋买卖合同纠纷案
承办律师江苏道多律师事务所律师 李丹丹 杜东辉
【成功案例入选理由】 深入细致的工作，奠定当事人依法维权牢固的维权基础。
【基本案情】 甲、乙与开发商丙公司签订了《商品房买卖合同》，后丙公司又采取售后包租的方式以丁公司的名义同甲、乙签订《商铺委托经营管理合同》。后丙公司违约逾期交房，甲、乙欲解除《商品房买卖合同》，要求丙公司返还购房款并支付违约金。因为此时甲、乙已经与丁之间存在《商铺委托经营管理合同》，所以，甲、乙担心与丙解除《商品房买卖合同》以后，自己会无法履行与丁之间《商铺委托经营管理合同》，对丁公司承担违约责任。为此，甲、乙来我们这里咨询应该如何依法处理自己遇到的问题，才能依法实现自己要求退房之法律目的。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，丙以丁的名义采取包租方式预售商品房的行为是违法的。在这一违法事实存在的情况下，甲、乙与丁之间签订的《商铺委托经营管理合同》也是违法和无效的。因此，甲、乙可以依法维权。
根据以上分析意见，我们律师认为，甲、乙要依法实现自己的诉求，我们必须锁定丙以丁的名义，采取包租方式预售商品房这一违法行为。否则，甲、乙退房的诉求虽然可以依法得到满足，但是，甲、乙已经与丁之间存在《商铺委托经营管理合同》，可能会成为甲、乙与丁之间发生法律纠纷的隐患。因此，锁定丙以丁的名义，采取包租方式预售商品房这一行为是我们律师的工作重点。为此，承办本案的李丹丹、杜东辉律师，围绕我们的工作重点，开展了以下工作：
1、首先根据甲、乙与丙公司签订的《商品房买卖合同》约定，准备充足的
证据，以达到可以依法认定由于丙存在违约行为，甲、乙提出退房，符合甲、乙与丙之间合同内容约定这一事实之目的；
2、通过查询工商档案、录音、拍照等深入、细致的调查工作，以合法证据的形式证明了丙存在以丁的名义采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房这一事实。
3、在上述工作准备就绪情况下，李丹丹、杜东辉律师依法作为甲、乙的诉讼代理人，向法院递交了民事诉讼状，启动了依法维护甲、乙合法权益的诉讼活动。
诉讼过程中，丙提出，虽然自己逾期交房，但是，甲、乙根据《商铺委托经营管理合同》应获得的房屋租金，丁仍按照甲、乙与丙签订的《商品房买卖合同》约定的交房日开始支付。所以，自己虽然违约但并未给甲、乙造成损失，表示不愿意解除甲、乙与丙三方签订的《商品房买卖合同》。
对此，李丹丹、杜东辉律师提出，丙以丁的名义采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，这一行为是违法的。违法的合同是不能因为合同一方当事人的既得利益得到实现而演变为合法合同的。
在李丹丹、杜东辉律师认真履行律师代理职能的情况下，丙表示同意在法院的调解下，尊重甲、乙的诉求。本案在法院的调解下，得到圆满解决。
【裁判结果】 经甲、乙、丙协商一致，甲、乙与丙签订的《商品房买卖合同》解除。丙将甲、乙支付的购房款退还甲、乙。丙保证，若甲、乙被丁追究违约责任，由丙负责解决并承担因此产生的所有法律后果。
