2013年淮安市清河区房地产
市场调查方案
小组名称：
小组成员：营者归来 组长： 刘云
组员： 吕筱
董琬
高锦妍
胡玉梅
穆晓珊张凯 蔡羽 孙辉 唐韬 干庆雨 刘赫然
2013年9月15日
一、前言
淮安市清河区全面实施“西连北扩、两沿开发”的城市发展战略，推进新市镇建设，加大房地产业开发力度，房地产开发建设如火如荼，楼盘经济迅速发展。 淮安信息职业技术学院是由江苏省人民政府主办、江苏省经济和信息化委员会主管的全日制高等学校，是苏北地区唯一的信息类职业技术学院，受淮安信息职业技术学院张海军老师委托，本小组就淮安清河区的房地产进行调研，分析清河区房地产市场营销环境，项目的制定推广与营销策略。
本次市场调查将围绕委托方的要求，即市场环境、消费者、以及认识项目本身来进行。
二、调查目的
了解淮安清河区房地产行业状况，就房地产行业进行市场细分，最后得出一个一般性结论，具体如下：
1、分析清河区房地产行业的市场大环境状况；
2、分析清河区房地产开发商、供应商、营销机构的各企业状况；
3、分析清河区房地产开发商、供应商、营销机构的营销策略和活动；
4、分析清河区购房者对房地产规划和发展的态度和建议。
三、调查内容
1.宏观环境调查
（1）政治环境——淮安市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发
区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。
（2）经济环境——淮安市人民收入的发展状况；淮安市发展总体规划、基础设
施建设、人口分布、区域划分；居民储蓄和信贷情况等。
2.淮安市房地产行业１～３年内的行业状况和营销特点
3.淮安市当前房地产企业的品牌口碑及销售状况
4.清河区房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况
5.清河区房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构
6.清河区的房地产开发商、供应商、营销机构的各企业情况，以及他们的营销
策略和活动
7.清河区的人均收入水平
8.消费群体对房地产公司品牌的意识、信任度及忠诚度
四、调查对象及抽样
本次的调查对象是清河区的房地产企业和消费者。据统计2012年清河区全年共引进房地产开发项目18个，特别是城西商贸新区实现了连片开发，进入了建设的高峰期。经过努力，共开发房地产面积80万平方米，总投资额突破20亿元，创历史最好水平。但由于经济收入的不同会导致消费者在购买习惯上有所差异性，因此在购房的价格，档次等各个方面都会有所不同。为了准确、快速的得出调查结果，此次调查采用分层随机抽样法：在清河区的各大楼盘和大型超市按照房地产类型和年龄分层，具体情况如下：
（1）房地产企业（清河区）：
5家开发商 （淮安金太阳房地产开发有限公司、淮安市富康房地产开
发公司、淮安龙马房地产开发有限公司、淮安建华汤始
房地产开发有限公司、江苏省亿力房地产海分公司）
5家供应商（淮安市清河区木丁房地产工作室、淮安市投资房地产发
展公司、家悦房地产有限公司、祥瑞房产中介公司、宜
居房产)
5家营销机构（中南•• 世纪锦城、融侨华府、淮安市清河区房地产、淮
安融侨金辉房地产有限公司、亿力未来城）
（2）消费者（25~55岁）：500名
1、年龄在25~35的消费人群抽取150名
2、年龄在35~45的消费人群抽取200名
3、年龄在45以上的消费人群抽取150名
五、调查员的规定
（1） 仪表端庄大方；
（2） 举止端庄得体，态度亲切，热情；
（3） 具有认真负责、积极地工作精神及职业热情；
（4） 访问者要具有把握谈话气氛、随机应变的能力；
六、人员安排
本次调研人员分为三类，分别是调研督导、调查人员、复核员
调研督导：1名（张凯）
调查人员：9名（一队：问卷调查有刘赫然，干庆雨，唐韬，孙辉，高锦妍
二队：访谈调查有董琬，胡玉梅，穆晓珊、蔡羽）
复 核 员：2名（吕筱、刘云）
PPT制作：1名（蔡羽）
七、市场调查方法及具体措施
1、消费者
采用询问法和观察法。
先将调查人员分为一队和二队，一队使用询问法调查，首先要完成市场调查问卷的制作，然后将问卷平均分发给调查人员，再要确定淮安清河区的各大型超市所在位置（先确定地点便于节省时间，选定在大型超市是因为人流量较多，便于问卷的调查执行，）和此次调查的目标人群（25~50，这个阶段的人群更可能是潜在消费者）。调查人员在调查时要说明调查目的，对于积极参与的被调查者可以给予礼物以示感谢，在调查过程中，要耐心热情，不能催促，以便获取真实有效的信息。二队调查员使用观察法调查，要确定各大楼盘的位置，分清每人的调查位置，在观察时直接或间接记录消费者的行为和表情，从而获取有关市场信息。
2、企业
采用访谈法。
首先要进行邀约，双方确定时间。访问前要做好充分准备，对经销商做一些背景调查，确定调查所要了解的问题。访问者要有良好的心里素质及专业水平，访问时要能准确的记录谈话的内容以便得到有效的调查结果。
3、二手资料搜集
在各大网站上寻找有效信息，调查时要注意权威性和及时性，以减少误差。调查人员要有耐性，做事周到快速。一人足矣。
八、调查程序及时间安排
市场调研主要分为三个阶段，分别为准备、实施、结果
1第一阶段—准备
(1)界定调研问题
(2)设计调研方案
(3)设计调研问卷及调研提纲
2第二阶段—实施
根据要求，分小组实施收集、调查与整理信息
3第三阶段—结果处理
将收集到的信息分类汇总，整理分析，总结，写出报告
九、经费预算（单位：元）
交通费50
公关费200
问卷调查费150
报告费20
总计420
十、附录
参与人员：营者归来小组全体成员
项目负责人：张凯刘云
过程改进人员：吕筱、胡玉梅
调查方案、问卷的设计：张凯
调查方案、问卷的修改：董琬、刘云
调查人员：营者归来小组全体成员
调查报告撰写：营者归来小组全体成员
调查计划书撰写：刘云
附：2013年淮安市清河区房地产问卷调查
1、您的年龄： □25~35岁□35~45岁□45~55岁□55岁以上
2、您家庭每月的收入:□2000元以下□2000—3000元
□3000—4000元□4000—5000元□5000元以上。
3、您目前是否考虑购买住宅:□不买□一年内购买
□三年内购买□五年内购买
4、您如果购房最能吸引您的条件是□环境□价格 □户型 □其他
5、您购房的目的：□结婚□转卖升值□居住（以解决生活问题
为目的）□居住（以改善生产质量为目的） □商住两用
6、您倾向于哪一类户型：□一室一厅□二室一厅□复式 □其他
7、符合您需要的住宅总建筑面积是： □ 90m2以下□90—120m2□120 ~150 m2 □ 150 m2以上
8、您能够接受的住宅最高房价为（每平方米面积）：□3000元以下□3000—4000元□4000—4500元□5000以上
9、您比较倾向的付款方式是： □利用家庭储蓄一次性付款□亲戚、朋友借款后一次性付款□向银行按揭贷款□其他
10、您对房地产企业或将来的房子有何期望或建议
