第二届中国养老产业与养老地产高端论坛
时间：2010.12.11
地点：深圳会展中心5F勒杜鹃厅
实录内容：
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾大家早上好，欢迎各位莅临第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。有请本届论坛特邀主持人清华大学建筑学院教授周燕珉女士，有请周教授，大家掌声欢迎！
周燕珉：尊敬的各位来宾，大家早上好，欢迎大家参加第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。
下面我们正式开始今天的会议，我国已经步入老龄化社会，老年人基数庞大，增长非常快。2009年老年人达到1.67亿，我国面临老年人带来的很多挑战，养老成为重要的问题，全国老年机构协会只能满足1.59%的老人入住，而且设施比较落后。近年来养老地产也逐步兴起，但是过程中遇到了很多困难，同时出现了很多问题，影响了养老地产健康发展。为此清华大学建筑学院今年6月份在清华大学举办了第一届养老地产高峰论坛，会上邀请了日本、台湾的很多专家展开了很多的讨论。参会的人数达到700多，那时因为清华大学的会场不够大，很多人没有能参加，这次借住交会的契机，我们召开了第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。在第一届的基础上，希望这一届论坛能够更加深入的有一些探讨。主要探讨养老地产的开发、设计和运营、管理方面的问题。
今天的会议是一整天，分三个板块，上午请研究方面的金融投资、养老机构、养老建筑设计方面的专家跟大家一起交流、分享。下午邀请养老机构的管理者和养老地产开发商这样一些第一线的专家跟大家探讨他们的经验。下午还会邀请几位专家上台跟大家交流，可以跟大家进行互动。
今天的时间安排的比较紧，大家都要遵守时间的规定，这样可以保证顺利的完成。
这次论坛由清华大学建筑学院住宅与居住研究所和优博承办、中国之家联盟协办，12580地产客是独家支持，对大家的支持表示深深的感谢。
下面正式开始，有请中国房地产报总经理单大伟先生致辞。欢迎单大伟先生！
单大伟：尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家上午好。看到这么多来自国内外的专家、学者、研究机构以及房地产上下游的企业代表都如此关注第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛，作为主办方的中国房地产报代表，我感到由衷的欣慰和高兴。今年6月我们在北京与清华大学联合举办了第一届中国养老产业与养老地产的高端论坛，大家都希望此类活动能越办越好，这体现了中国步入老龄化社会之际房地产行业的服务意识正在增强。正是通过首届高峰论坛的举办，让大家认识到我们养老产业存在很多不足，我们养老地产开发尚处于起步阶段，需要的土地支持、配套政策支持远远不够完善，商业模式刚刚开始起步探索，因此联合各方力量共同持续、深入的探讨中国国情的养老地产发展模式具有重要的迫切性和
现实意义。为此，我们经过半年多的酝酿和准备，借助中国住交会这一全国性的舞台，再次联合清华大学共同举办第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。本届论坛将延续首届论坛在养老产业和养老地产方面的话题，在养老行业方面的政策、国外政策的研究、国外养老地产的发展模式、国外养老机构的运营经验及老年项目经验、国内地产的养老产业投资战略，国内优秀养老产业的优秀经验，进行多方面的探讨，希望通过上述领域的探讨促使我国养老产业有条不紊的开发建设，避免盲目投资，减少失误，杜绝浪费。
各位来宾，希望今天的论坛能够为整个行业开一个好头，也希望中国房地产报一样有责任感的媒体一同传播出去，进行创新性的探索，为中国养老地产和老龄事业做出贡献。最后，预祝会议圆满成功，谢谢大家！
周燕珉：下面，请中国社会福利协会会长（冯小丽）女士致辞。冯会长给我们讲一下“十二五”期间关于养老服务建设体系方面的建设，冯会长对这方面非常了解，希望听到您的见解。
冯小丽：首先非常感谢中国房地产报邀请我来参加住交会，在这短短的时间里我深刻了解到我国房地产业对我国社会经济作出的巨大贡献，以及他们提出的拥抱变化的主题。我非常感谢周燕珉教授临时安排我来参加咱们的分论坛。我今天想和大家一起分享四方面的信息：
第一个信息，五中全会和十二五规划对养老问题有一些基本的原则，在我们国家刚刚召开的五中全会上不仅提出了经营方式的转变、经济方式增长的转变，提出了提高国民收入待遇等等，这些跟养老事业都有密切的关系。在十二五规划中专门列出了养老体系的专业规划，这说明党和国家对养老事业的高度重视。中央电视台报道了一组数字，我们国家一共有老人1.67亿，占全国总人口的12.5%，而且每年在以3个百分点的速度增长，养老问题十分突出。我们全国现在有养老的床位自改革开放至今有246万床，按照国家今年人均GDP达到4000美金以上，我们应该进入中等国家的床位数，百名老人应该用到4到6张。在十二五规划中要增加300万张养老床位，到十二五规划也只能做到每百名老人3张床位。这300万张床位的增长只能面向最低的保障，比如说国家哪个乡、中等城市要建示范市的养老结构，这是国家的投资，这远远不能满足日益增长的需要，这需要社会力量的全力关注和积极参与，为全国的老人提供好的服务，使他们能够老有所养。
第二个信息，民政部10月份刚刚召开了全国养老服务体系建设推介会，这是五中全会之后国家部委第一个应对的十二五规划的总体方案，召开了一个非常及时和重要的会议。养老服务体系建设推介会非常重要，很多主管司长参加了会议，重点提出由政府主导、社会积极参与，加大养老服务事业的开发。这个会议也提出了在养老服务的优惠政策方面鼓励社会力量加入养老服务产业，能够推进养老服务产业，把它作为十二五规划中大力推进服务业发展的重要突破口，这是有很大空间的。据去年年底的统计，全国养老服务的需求是5000万亿，现在提供的不到1000万亿，这个市场空间是非常大的。这需要房地产业在目前面临一定困境的情况下能够及时积极的转型，投入养老服务产业。
第三个信息，最近民政局考察了西方养老服务业的发展情况，特别是澳大利亚的服务体系情况，我采集了三组数据，第一组数据，澳洲政府对养老非常重视，他们在1997年就出台了养老福利法和养老护力法，澳洲政府出台了44个强制性标准，同时澳洲政府2008年出台了老年人能力评估的63条，对全国65岁以上的老人因为能力评估，由政府按照不同的能
力水平提供不同的服务。澳大利亚一共有2200万人，老人有150万人，国家一年投入90亿为老人提供服务，平均每个老人每个月享受到5千澳大利亚币的支出。同时，澳洲政府把标准化、信息化管理统一建立在信息平台上，每一个老人如果需要政府提供的养老服务，过了65岁就可以向当地街道申请，政府会有三方中介组织进行评估，你可以自己选择养老机构或者居家养老，政府为你提供相应的服务，这是中国今后养老服务业发展的目标。
第四个信息，我介绍一下中国社会福利协会，今年2月份成立，我们是民政部直属的组织，很大程度上承担着政府职能，今年的全国养老体系推介会上主管部长做了宣布，中国福利协会的成立将会承担很大的职能，比如说全国成立了中国养老服务体系建设领导小组，由国家民政部和中国的老龄办共同组成的领导小组，相关的司局和国家社团组织参与，中国社会福利协会是养老服务体系小组成员之一。
第一项工作是我们组织大家学习标准和讨论标准，标准的制定让我们有了等级评估工作；第二项工作是人才培训，国家拿出1000万资金要求我们进行高级护理员的培训；第三项工作是进行了信息系统建设，我们将面向全国养老机构进行软件的设计和联网，这也是非常重要的职能。中国社会福利协会将为在座的各位，曾经致力于养老服务产业和今后将要转向养老服务产业的各位专家、学者、管理者、经营者、投资者提供全方位的服务。
中国社会福利协会准备在明年2月份在人民大会堂召开新闻发布会，专门针对养老服务的。其中一项是向全国倡议提倡关注老人专项基金，这个基金将用于全国养老服务产业和养老服务平台的研究和研发，我们将分八个研究团队：第一是老年人居住生存环境的模式，二是居住环境的设计模式，三是康复设计模式，四是文化服务设计模式，五是养老服务机构管理模式，六是老年人护理管理模式，七是养老机构和老年人信息化管理模式，八是所有的养老机构人才培训管理模式。
在这里真诚希望各位房地产业精英们关注养老服务业，能够投身养老服务业，在这里找到自己的价值，同时为全国的老年人尽孝，让天下的老年人享受高质量的生活，能够快乐的生存。谢谢大家！
周燕珉：非常感谢冯会长给我们带来的信息，我们也了解国家十二五规划之后要做的事情，包括福利协会要做的事情，我们也愿意积极的加入进去。
下面有请中国老龄科研中心郭平先生，郭主任的题目是“我国人口老龄化机遇和挑战——老年人居住状况与需求”。有请郭主任！
郭平：谢谢周教授。各位来宾，上午好！受第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛组委会的委托，我来跟大家一起分享一下我们的研究结果。我的发言主要是介绍一下中国的人口老龄化带来的机遇和挑战，以及老年人居住状态与需求。
众所周知，中国是老龄人口数很多的国家，65岁以上的老龄人口占了总人口的8.5%，80岁以上的总人口的1.4%。从已有的五次人口普查来看，人口老龄化的速度是日趋严峻。2050年中国60岁以上的老龄化人口约占全国总人口的三分之一。我们看一下老龄化的发展速度，与欧洲和北美国家相比，中国人口老龄化的发展速度快的多，这实际上跟东亚国家和地区有共同的性质，这里有一个指标（PPT），这个指标从7%发展到14%的时候最多用27
年的时间，比如说法国是用115年完成这样的过度，瑞典是85年，许多国家都是50年以上，但是我们用的时间是非常短的，在东亚、东南亚国家来说这是趋势。
我们看一下1982年第三次人口普查以来的现象（PPT），这是50年代和60年代两个高峰期人口带来的影响，这使我们的人口发生重大的影响，也就是人口老龄化快速发展的重要原因之一。影响人口年龄结构由年轻型向老年型转变的主要因素是生育力的降低，综合生育力低于2.1的水平，大概是80年代末、90年代初，从90年代中期开始人口生育力低于2的水平，而且在持续的下降。现在有一种估算，因为第六次人口普查正在进行当中，我们的生育力大概在1.3到1.8区间，当然这估算区间，各方有各方的算法。
另外一个是死亡率（PPT），60年代以后随着生活水平的提高、农村政策的落实，中国人口的死亡率在下降。退休年龄人口余寿也是一个趋势，促使中国人口向老龄化和高龄化方向发展。这是一个高龄化的结果，80岁以上的老龄人口达到83万，2050年80岁以上的老人高达1亿，这将成为非常突出的社会问题。
中国人口老龄化有一个非常大的特征，那就是老年人口规模，不仅仅像图中看到的亚太地区占相当大的比例，在欧洲也有相当大的总额，庞大的老龄化人口是我们面临的巨大问题，很多机构从上世纪90年代开始研究中国的老龄化问题，美国战略中心发布的研究报告中有两个结论，2015年婴儿潮退休时，也就是人口出生高峰，中国将面临严峻的人口老龄挑战，2040年中国老龄人口将达到4.7亿，这是一个非常庞大的数字。
我们开展了两次老年人口追踪调查，目前正在开展第三次，从今年12月1号开始的，这个时点与第六次人口普查的时点比较吻合，比较有利于我们推论以下的人口规模和状况。
我主要介绍一下调查结果，首先是老年人的经济保障和收入。虽然这几年的收入幅度不算少，但是这是建立在水平比较低上面的增加。现在农村老年人收支水平比较低，仍然是在温饱的状态，这方面不再介绍。更多的城市老人越来越多依赖社会养老保险，储蓄的比例相对原来有所下降，农村养老保险制度发展滞后。
我们看一下老年人的医疗保障（PPT），老年人医疗保障的覆盖率的提高是比较明显的，城市从51.6%上升到74.1%。农村的基本医疗保障从8.9%上升到44.7%。
我们可以看出老年人对自己健康状况的评述越来越一般，真的认为自己身体非常好和非常差的没有太大变化，城市老人认为自己身体非常好的比例还是有点下降的。老年人自报的慢性病情况，城市是80.8%，农村老人是65.1%。农村老人有一个慢性病知晓率低的问题，他们体检频率比较低，要得到诊断之后才知道是不是有慢性病。我们看到60多岁以上老年人的余寿之中有三分之二的时间处于带病生存状态，慢病患病率是全部人口患病率的3.2倍，伤残率是全国人口伤残率的3.6倍。
从图上可以看到老年人日常生活自理能力变化（PPT），规模变化不大，但是比例上是有所变化的。这是2006年的情况，失能老人从799万增长到940万。60岁以上的老年人口照料需求也有所增加，农村的需求增加比较大，特别要看到80多岁及以上的老人，他们对照料需求都达到了30%以上，这部分的需求可能是更加迫切的。
我们简单看一个老年人孤独感变化，老年人孤独感有不同程度的降低，但是有超过30%的农村老人有孤独感。对老年人的照料由家庭照料向非家庭成员提供的居家照料转变，目前老年人的照料资源也在发生萎缩，子女、配偶、亲属照料的比例相对要降低。
刚才冯主任也讲了机构床位的情况，我们在这里不多讲了。高龄老人有一些特殊需求，医疗、护理、日生活照料、健康料理等等方面，针对老年人需求不同类型的支持主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理服务、住房改善、长短期照护机构、特殊房屋和活动场所等等。
从社区居家照料体系和社区需求来看，这个需求是非常强烈的。现在有这么规模庞大的失能或者部分失能老人群体，全部养老机构的职工也就是23万人左右，如果按照老年人和护理员配比3：1来算，大概需要900万护理人员。
我们可以看一下国内和国际不成功养老机构和养老社区存在的问题：建筑模式像医院、地点偏僻不方便、与社区脱离没有生命力、规模太大形成造城模式、生态的不适应、持有型养老房地产项目的回报、房地产销售概念型项目的回报、与服务的衔接考虑不够。这些都是我们目前存在的共性问题。
第三部分，探求正确的途径。我们要建立适合国情老年人居住环境和养老服务体系，努力提高老年人生活质量。这个挑战是长期低生育力水平带来的影响，未来劳动力结构性短缺和成本不断上升使劳动力成本的优势逐渐丧失。城乡二元结构也导致了社会保障的不均衡，社会照料服务业也严重滞后。
养老床位的缺乏是东亚国家普遍面临的问题，也是我们要研究的重要问题。人口老龄化、高龄化、空巢化、少子化、边缘化、诉求政治化等六化叠加也带来了严重的问题。
基本的判断，我们看到中国的老龄问题并不十分严重，但未来将会非常严重，如果解决不好，甚至会成为世界上老龄问题最严重的国家之一，也会影响到可持续发展。
从发展方向和理念上也有判断，从中央政府的层面看是加强社会建设，建立健全社会保障体系，从强调经济社会发展速度变为强调发展质量，促进城乡协调发展。从只强调发展到可持续发展，再到建立以人为本的和谐社会。应对挑战时，政府扮演主要角色，发挥主导作用，加大财政资金投入，加强老龄工作机构和老年人群众组织，加强和完善相应的老年人法律体系、加强应对人口老龄化的政策。
国家层面的主要行动有很多，包括《老年人权益保护法》的修订、相关社会政策制定、完善社会保障制度，建立农民养老保障制度等等。
老年人住房状况与环境需求。城市老人自有产权占了很大比例，这是房产有20年以上寿命的住房比例（PPT）。老年人对住房的总体满意度是有所改善的，粗漏的住房设计和失修房屋会导致伤害，降低老年人的生活综合质量。老年人自己能够自理的情况下是愿意自己居住的。
促进居家养老设施的策略，对现有住房的改造，预防跌倒的发生，提高居住和环境的安全性；增加现有住房的服务功能；遵循通用设计原则规划，建立宜居社区等，很多地方都在建宜居社区，这方面不详细介绍了。
我们看到对老年人的住房保障让我们拥有住房的权利，对老年设施的完善是让老年人享有住房的便利，谢谢大家！
周燕珉：谢谢郭平主任的精彩讲演，他从宏观层面讲了一些老人在住宅方面的需求，包括机构和社区存在的问题，最后也谈了一下发展的道路。
下面有请泰康之家投资有限公司副总裁刘淑琴女士，刘淑琴女士长期从事投资和管理工作，目前正在从事养老地产方面的投资和管理工作，对养老方面有非常多的思考，也做了很多思考和努力，下面有请刘淑琴女士为大家做报告。大家欢迎！讲演的题目是“保险融入大众生活——保险资金投入养老社区、打造全新退休生活方式”。
刘淑琴：尊敬的各位来宾，大家上午好。我演讲的题目是“保险融入大众生活——保险资金投入养老社区、打造全新退休生活方式”。我的演讲分几部分：一是我们诉求中国新世纪的中国梦：二是保险与养老社区相结合；三是新世纪退休生活选择；四是一日之城、一生之城泰康之家社区；五是养老社区产业发展的历史机遇。
美国梦，从上世纪60年代起养老社区成为美国中产阶级生活的一部分，这代表着美国梦的升华。改革开放30年孕育着中国人的中国梦，如今中产阶级新生活的三大件是买车、买房、买保险，将来会有更多人意识到中产阶级需要的是一种全新的保障，一种全新的生活方式。创新养老社区商业模式，打造中国新生活方式将实现“从摇篮到天堂”的新世纪的“中国梦”。它的理念是人们需求是分层次的，通过购买保险的保障，保障了财务的安全，这样实现了一条完备的满足需求的路径。泰康之家打造的社区里面不仅有生老病死的关怀、医疗护理的服务，还有老人心理的诉求，这也是中国新的寿险模式。
我们看一下社会声音，4月份北大知名的孙祁祥教授到我们泰康考察时说到“童年的纯真，少年的狂野、中年的潇洒，老年的神闲，这是一个完整的生命构图”。我们现在就是想通过打造全新的方式，让生命的每一个阶段都变的流光异彩。
养老社区更重要的使命是让中国人重新认识生命、尊重生命，养老社区要让子女送老人进来安全放心，老年人在这儿自在、快乐和自主，这是一种全新的社区生活，是要让老年人拥抱自然、回归自我，是真正体验活力的社区。我们希望通过养老社区的打造让中国中产阶级的生活中切入养老社区，相信养老社区会提高家庭的幸福指数。
保险资金与养老社区结合是体现人文关怀的商业创新。我们在美国考察，美国的养老社区和养老机构的起源也是宗教组织发展起来的，也有一些市场化的运作组织，现在基本上是1：1的比例。我们发现养老社区投资规模非常大，必须有长期的资金支持。美国养老商业机构在2008年金融危机的时候，由于资金链的问题出现了一些转让的现象，在中国我们希望通过保险资金的介入能降低投资运营的风险，从而提高养老社区运营的质量。保险资金融入养老社区是非常好的模式，中国长期的资产非常少，大家可能会关注政府发了长期债、企业债非常少，而且受市场影响波动非常大，我们保险资金进入这个行业，相当于我可以持有长期的资产，这是资金需求的匹配。如果老年人进去社区，他在社区生活将会是二十年、三
十年甚至五十年，相当于他一下支付了十年以上的公寓住宿的金额，这对保险来说是一个很大的保险额，所以我们讲保险资金的进入对行业是一个促进，同时成功的运营模式对保险的发展也是一个非常有利的补充。我们说保险资金和养老社区结合是一种新的模式的创新，在中国是我们最早发现的寿险资金投资养老社区的，这是比较好的商业模式。保险资金投资健康养老产业不仅对资金有好处，同时可以有效拉动保险创新，尤其是健康管理险、医疗护理险等方面都有大量的促进作用，还可以带动上下游产业的发展，还可以增加就业人口。
通过对国内市场的研究，我们在核心城市进行调查，大多数中产阶级以上的人希望到社区养老，他们的理解是愿意离开家庭到机构养老。从现有的机构来看，我们发现也有机构性的问题，中产阶段这一段需求的养老机构数量是不够的，所以我们希望这方面为社会做出贡献。
很荣幸的是2009年泰康拿到了中国保监会正式批准保险行业的第一个养老社区投资试点项目，这个是具有创新意义的试点，同时有全国性的示范意义，希望这是利国、利民、利家庭的好的事情。今后泰康的发展模式将是做全国连锁的养老社区，在不同城市会有不同的落地方案。
我们打造的社区定义的是新世纪退休生活选择。养老社区打造方面我们找最好的葫芦画最好的瓢，我们打造的养老社区是以美国CCRC的模式作为拷贝的模板，它代表着现代养老社区的健康、医疗及护理服务与养老保险结合起来的模式，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务等问题的模式，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。
我们总结社区有五大重要生活要素：文化娱乐、精神实现、健康运动、美食享受、全面安全。我特别想解释一下全面安全，老年人不仅需要我们刚才讲的精神方面、生活方面的照料，更多需要财务的安排和财务的安全，一方面是在年轻的时候通过买保险的方式把养老的财务做好预先的安排。还有一方面，老年人住进社区以后，通过一些方式让自己的财务有保值增值的机会，进而保证他在老年生活的安全。
这是我们客户给我们写的一篇文章（PPT），这篇文章里他阐述了对养老社区的憧憬。他的解决方案是希望在社区具备安全感、消除孤独感、享受快乐感，做到在社会中不脱离、不边缘、不拖累，这也是我们打造的一种诉求。
秉承新的理念，我们的社区样打造一日之城、一生之城。一生之城是老年人入住以后不用再搬家，不会到某一个阶段社区没有服务还要迁移到其他地方，这对老年人生活是不好的概念。一日之城是什么概念呢？在社区里每天的吃喝拉撒到生活娱乐、健康管理全部都能在社区里解决。
泰康打造的养老社区是全产品线的（PPT），包括活力生活、独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍五大方面。
最后，讲一下养老社区产业发展的历史机遇。刚才说到政府对养老产业的政策支持，我们希望政府在法律和基础法规方面给予更多的支持，在社区的投资和运营方面给予更多的政策支持，我也希望同行给予更多的指正和批评。我的演讲到此结束，谢谢大家！
周燕珉：谢谢刘总，刚刚从中国梦开始给我们讲了真实的需求，举了一些例子，也分析了保险投资对养老社区的意义，这都是值得我们大家思考的，希望保险业加盟以后能够更好的促进养老地产的发展。
下面有请美国生活品质集团主席傅旻女士，在美国期间傅旻女士担任了养老院长的职务，积累了丰富的运营经验，目前正结合中国的国情将美国的先进经验介绍到国内，同时积极开展一些培训和咨询工作。下面有请傅旻女士讲演，傅旻女士讲演的题目是“美国养老设施运营管理经验”。
傅旻：各位同行，早上好！非常高兴有这样的机会在这里分享经验、互相学习。今年感恩节之前美国有一个很大的会议，是在新爱尔兰州召开的，我在会上看到很多亚洲学者做了非常好的老年人研究。刚才郭主任也分析了中国老年人状况和紧迫性，我们也有很多做养老地产的品牌，很多专家都坐在这里，给我们创造了很好的学习机会。
两年前我刚刚到中国的时候就跟我一个好朋友研究、探讨、学习老年住宅设计的问题，今天我们还看到另外的美国老年人设计所，待会儿WDG还会给我们做精彩的演讲。我感到非常激动，好像全世界都瞩目中国，全世界的精英和专家都在这里为我们的养老事业做工作。刚才冯主任是代表政府的，我们觉得非常有希望，中国的养老事业一定会腾飞。
快速过一下不同类型养老的社区类型：一是活力成人社区，这就是休闲养老的社区，给老人打造一个非常温馨的家；二是持续照料型退休社区，根据不同的照料需求可以到不同照料的住宅来居住，这样可以让他安心、安全的渡过晚年；三是独立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是痴呆症照料区域；六是医疗护理型机构；七是日间活动中心，这里面还有图书馆这样的场所，因为他们也有学习的需求。
如何成功的开发和管理老年机构呢？我们首先要懂这个人，因为我们要照顾的是老人。不管开发成什么的模式，比如说出售式或者会员制、租赁制的，首先要考虑不只是你建起来一个房子，而要考虑建起房子之后住在里面的人的需求是怎么样的，要考虑他们要什么类型的房子，要住洋房、连体房、公寓还是什么，要考虑他们要什么样的需求，身体状况、精神层面需要什么样的服务。因为客户都是老人家，今天的精神可能很好，摔一跤之后需求就上升了，或者中风之后需求马上就上升了，这是不断变化的，而且变化是不断升级的。
刚才听到刘总讲他们设计的服务有很多，这些服务的项目也要设计成多样化，这些活动的内容也要深化，要有可持续性。根据这些要求作为开发商、投资商要考虑老人要的是什么，现在的老人跟二十年前、十年前进来住的老人是不一样的，他要的更加全面，比如说身体上的需要、心理上的需求，还有一些情绪上和精神层面的。
这是我的一个朋友，已经七十多岁了，还跟孙子有这种活动的需求（PPT）。集中到一句话是她要享受生活，不只是在那里面生存，她要的是对生活的享受。以后不管房地产开发商以前是做什么产业的，投入之后一定要考虑到老人家要享受的生活，你们要给现在的老人家和未来的老人家想一想他们要的是什么。
我们要经历几个步骤：一是市场调研，要真正问一问服务对象要的是什么，包括老人、子女、邻里，包括竞争环境分析、投资的分析和财务的预算；二是确定项目定义和服务；三是设计和建设，很多开发商知道有什么需求就开始设计，实际上设计所也是要在整个项目的
定义和服务定义之后设计的，不是拿到一些数字就知道需求是多少的，还是要认认真真做前这几步的研究；四是培训和招聘，要看什么时间进行管理人员、服务人员的培训，我们会尽全力用我们的知识和经验帮助中国把这个体系建立起来；五是运行和管理计划制定，你建的是养老机构，不要忘了养老机构的服务体系，也要注意有日间康复的体系、日间活动的体系。住在这里面的有上千个老人，让他们住在独立居住的住宅里面，如果需求有增加的话，我们要考虑怎么建立公共服务的管理体系，把服务输入他们的家庭。我们最后的服务要落到实处，还要有最后的评估管理，如果这些全做到了就可以说项目基本上是可以达到成功的目标了。
我在加州做过联邦政府养老院的管理者，我从管理的角度来分析一下对中国养老机构的挑战因素：
第一个挑战因素，科技和知识管理。现在所有的管理都不要忘记科技是非常重要的力量，如果刚开始的时候就把大量的高科技东西输入进管理之后，以后就会感觉到非常容易，而且整个管理品质也会有保障。根据我们的经验，老人家进来之后你用高科技管理把整个系统建立起来，系统不断的追踪老人家居住的需求，而且一定要追踪他存在的变化趋势，这样可以按照科技系统的管理把机构的成本搞清楚，而且也会回避很多风险因素。高科技在检测和居住者评估，员工管理和员工福利，市场营销和交流可靠性、有效性的结果上也扮演着关键角色。
第二个挑战因素，成本控制和过程改进。关注老人的身体变化带来的照料等级的变化，随时调整价格计划做到成本控制。举个例子，一般在有助型的养老院里标准的日常生活照料时间是每个老人每天45分钟，如果照料的时间超过每天60分钟，每月超过20天的话，那么就要增加成本或修改价格。这方面还有定价策略，对于居住者的服务进行定价的时候有许多方面的考虑。所有的养老机构首先要有服务的宗旨，知道我是要做什么的、我的目标是什么，每一个机构都是不一样的，管理系统和与之相配套的规章制度和服务的流程一定要合理，要符合国家的规定，而且也要符合机构运营的效率，一定要在保证服务体制和服务品质的过程当中保持可持续性。这个体系的过程和品质一定要员工满意、老人家满意，这个系统会给机构的成本控制带来很大的好处。
第三个挑战因素，员工的问题。在美国和中国都有员工流失的问题，养老机构成功之一的因素就是你怎么样用合适的员工、怎么样想方设法把他们留住。在院里建立非常稳定和亲密的员工、老人、家人的关系，这是体现管理和领导力的因素，这样才可以在企业的养老机构中建立起高品质的企业文化。招聘员工的时候就要找对人，还要教好他们，进行有效的绩效关系。
培训也是非常重要的，新员工进来要进行培训，还有在岗的培训、团队建设培训、高管特殊辅培训等等。员工的流失是一个很大的问题，成功的机构就要为员工找到幸福舒适的、可以发挥他们创造力和文化的家，不仅要给老人建立一个家，还要给员工建立一个家。有一些开发商告诉我说要在很偏远的地方建多少亩的地，我会问他你要考虑老人家去不去。我是北京人，我问过我的爸爸妈妈，他们说不想去，因为太远了。你同时还要考虑员工去不去。作为院长，院长这个位子非常重要，而且需要马上反应和到位的，我在加州管理的时候，夜里边老人有问题或者去世我马上就要到位的，我要是去很远的地方就回不了家，这时候你能招来有效率的管理者吗？其他人怎么办呢？这些问题都需要考虑。
第四个挑战因素，居住者的流失。我们首先要考虑市场的细分，比如说在美国综合的养老机构里面，一般进去的时候老人家平均年龄是84岁，照料的比例像自立型30%、有助型50%，痴呆型的20%，一般都是直接进入有助型的服务，我们希望设计多种类、多方位的服务，而且是要非常专业的服务。对专业的要求非常严格，由于市场的细分就要考虑服务和管理的业务水平要很高，机构高科技的水平和管理水平要求非常高，而且要细致，同时要注意照料的品质，要有可持续性的监控，这对员工解决问题的能力要求非常高。
我们对入住者的科学和严格的评估是对居住者的需求和分类的关键。对不断变化的入住老人定期评估和对照料计划和价格分类的实施监控是企业控制成本和提供最佳服务的保障。我们也是在做生意，所以一定要严格的控制成本，在提供最佳服务的基础上保证服务的质量。
最后，我想讲一下行业的展望。
第一，需求是存在的，但是未来需求的趋势是全面和更高层面的，刚才的那些数字和激动人心的信息都可以说明。
第二，靠近已有的社交圈，避免移居到陌生地区。养老社区不要说一建就要建新的城，要真正考虑老人的需求，踏踏实实的根据需求建他们的家，这个家可以是在社区、郊区和其他地方。
第三，商业市场和需求的调查研究是非常必要和必须的。请开发商考虑一下商业市场和需求的工作。
第四，新的产业创造了无限的商机，这是大家有目共睹的。
第五，借鉴和学习。美国、台湾和其他国家的先进经验我们都可以学习，在美国也有一些失败的经验教训，把这些拿过来是很好的借鉴。借鉴了这些成功的经验，又有高品质的设计，肯定会对你的项目带来很大的价值。
我们还有一个规则：一是坚决不能出错；二是以人为本；三是质量是成本的通道；四是要求最佳的超级服务；五是要求价值的最大化。
就讲这些，谢谢大家！
周燕珉：感谢傅老师跟我们讲的实践经验，傅老师有理论的基础，而且她又是实践者，所以她讲的非常具体，给我们大家很多启示。
下面有请美国WDG建筑设计事务所养老建筑设计专家DAVID先生。美国上世纪60年代进入了老龄化社会，已经形成比较成熟的开发体系，有许多值得我们学习和借鉴的地方。今天我们请到WDG建筑设计事务所养老方面的专家DAVID跟我们分享一下他们的经验，DAVID的题目是“美国养老地产及养老建筑设计”。有请DAVID！
DAVID：女士们、先生们，大家好！今天非常荣幸有机会来到深圳参加这次养老地产论坛。我是WDG建筑公司养老建筑部负责人，我代表WDG公司向大会组委会及清华大学周教授的邀请表示感谢。我今天演讲的题目是“美国养老地产及养老建筑设计”。
要想了解美国的养老建筑发展要先了解它的使用者，那就是美国的老人，美国现在的老人可以划分为三个主要的世代，他们已经住在老年社区里或者正在入住。
第一代叫做最伟大的一代，是1901年到1924年间出生的老人，这代人参与了二次大战，主要居住在佛罗里达州、亚利桑那州和加州，他们是我下面将要谈到的第三代老人的父母。
第二代是沉默的一代，是1925年到1945年出生的老人，这部分人已经有一部分住进了养老院，其他的老人准备入住。
第三代是婴儿潮时代，是1947年以后出生的老人，他们是第一代老人的后代，这一代人即将步入65岁这个退休年龄，距离传统的77岁老人还差十几年。婴儿潮一代强调积极健康的生活方式，过去几年他们已经对活跃老人社区发展带来巨大影响，这种生活方式对养老规划设计影响包括养老社区构成、社区建设地点的选择是靠近乡村还是市区，如何用市区普通社区结合，以及与餐饮娱乐设施的结合。
美国的养老建筑大概分为六类：
第一类，活跃老人住宅。这类住宅要求入住者至少有一位是55岁以上，他们对老人的吸引力是自己不用维护房子，有完善的配套设施。
第二类，自理型老年住宅。一般是服务62岁以上的老人，他们的日常生活完全可以自理，这种住宅提供的配套服务包括打扫屋子、提供饮食和相应的服务设施，这种可以是政府资助的低收入住宅。
第三类，半自理老年住宅，也叫协助型老年住宅。提供更高一级提供个人需求护理，包括帮助穿衣、提醒吃药和在需要的时候喂饭等，提供24小时护理，包括很多配套设施，包括图书室和绘画室等等。
第四类，介护型老年住宅。是为需要持续和24小时护理的老人准备，他们一人一间房或者合住，早期这种住宅按照医院模式建筑的。现在有一种新的模式，是温室建筑，我后面也会讲到。
第五类，患老年痴呆症老年住宅。要求在24小时内提供持续照料，同时鼓励老人自理生活。
第六类，持续照料退休社区。把以上住宅集中在一个社区里面，让老人随着年龄的增长在一个社区里就可以转换社区的类型。
我将用一个实例将一下规划设计过程，不同时代的人市场及投资、经验管理、规范规定和未来的发展趋势。这个项目是（海丽缇娜），自理型老年类型包括独立屋、花园公寓和老年屋。这是一个收取会员费的社区，所谓会员费社区是指居民入住钱需要支付一笔费用才能享受服务，发展商利用这笔费用来发展，这个费用一部分会在住户离世时退还给子女。除了会员费还要交月费，这个费用不同，由当地的情况来决定，从几万美元到十几万美元不等。这种模式对项目早期的规划有什么影响呢？一般情况下发展商没有足够的资金做整个设计，
前期要做共同的设计，需要考虑这个地区特定的风格、本地的法律法规和临近普通住宅区对房子规模和高度的影响。
作为老年社区，首先要面对的是老年人这个特区群体的特殊要求，要把公共设施放在社区位置，减少老年人走路的距离。基于这些考虑，我们决定把项目分成三期建设：第一期有180个自理型住宅，36个床位的介护型住宅；第二期将增加更多自理型住宅、半自理型住宅，扩大配套设施；第三期将增加更多自理型老年住宅以及患痴呆症老年住宅。
可以从图片看出来，小区最大的组成部分和配套设施的位置（PPT）。正如前面提到的，当地政府希望小区建设能够遵守当地传统社区建设原则，这样可以平息周围普通社区的担心，当地居民会担心老年社区的公寓楼太高。我们的解决办法是把独立型老年住宅安排在最靠近普通小区的地方，然后是两层楼的花园公寓，大量的公共建筑安排在几百英尺以外，通过这种布局不仅缓解了临近社区的担心，也使我们拥有了三种住宅类型。
下面说一说每期的重点和设计老年住宅考虑的问题。第一期包括三种不同类型的住宅：独立屋是最大的类型，我们设计了三种平面，这样就有了六种户型，这样一方面使我们更容易和周围社区结合，另一方面由于平面的反复使用降低了建造成本；花园公寓是两层小公寓楼，每栋楼都有自己的公园；自理型住宅主要是多层的公寓楼，这些楼围绕中心绿地摆放，把当中类型的设计放在一个小区，符合当地小区的建筑传统。
自理型老年住宅设计中有一个问题，包括电器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低橱柜的高度，所有这些对活动能力降低的老人来说都是必须的。在浴室设计方面要有加高的马桶、加高的洗脸盆和加高的毛巾杆，因为老人摔倒时会抓毛巾杆。在走廊一侧安装栏杆，这样可以帮助老人找到回来的路，其他的办法还包括把走廊涂成不同的颜色或者摆放大型艺术品。公共设施是小区的中心，通常包括主餐厅、酒廊、酒吧、图书馆、便利店、工艺美术手工作坊、管理办公室、市场营销办公室等等。
有护士护理的老年住宅通常第一期就要建设，确保最初的住户在最初的时候介入，房间是在两边的，只有很少的公共设施。这个项目我们试图创造一种不同的模式，舍弃了中央护士站，在不同的地方建设多个小型护士站，这是当前最新的发展趋势。这种最新的趋势叫温室型老年住宅，是介护型的住宅，创造更佳的环境，宗旨是少一些医院的感觉，让居民拥有更多的自主权。这种住宅鼓励居民多参加日常生活，比如说帮助做饭和洗衣服。这种模式对建筑师有什么要求呢？最关键的因素环境的创造，要创造小的生活圈，比如说六到十人，让每个人都有独立的居室。这些卧室围绕中心的公共空间，包括客厅、餐厅和类似于普通住家的厨房，老人一起工作和在餐厅就餐，其他的配套还有中央浴室和办公室等。这个独立的房子就是这种模式的例子（PPT），几个这样的房子组合在一起就是更大的社区，也可以把这个平面作为高层的标准层，这样化整为零的方式也可以用于其他老年住宅的规划。
讲过温室模式后，我们来讲一讲这个项目的第二期。第二期将增加更多自理型住宅、半自理住宅和老年中心。分期建设的好处是发展商可以利用这个机会对第一期进行评估，看一看哪种类型更受市场的欢迎，什么是最新的发展趋势，现在都有机会调整计划书。什么是老年住宅最新的发展趋势呢？下面提到的新趋势是可以用在新区开发和老项目改造的。
第一个新趋势，创建多个餐饮场所，包括开放式的厨房、咖啡馆、熟食店，同一时间这些场所都会向公众开放。
第二个新趋势，过去十到十五年美国老人单人住房面积逐渐的增大，现在大家觉得每个单元其实应该减少一些，配合更合理的设计，提高使用率和标准化率，特别是厨房和浴室。新一代老人更加活跃，他们待在自己单元的时间会很少，他们不愿意花很多钱买很多单位，这样发展商可以降低建筑成本，如果总建筑面积相同就可以建筑更多的单位。
第三个新趋势，创建有多种用途的空间，这对新建和改造项目都适用，你可以把无线上网的咖啡厅和图书馆相结合，还可以把酒吧和功能区相结合，这些对老人有吸引力，同时又减少了开发成本。
第四个新趋势，越来越多的老年住宅建在市区，这些出生在婴儿潮的老人有积极的生活方式，要求丰富的业务生活、多种餐饮组合，喜欢和外界交流。由于城市的土地造价高，靠近城市的老年住宅很多是高层建筑。这座高层建筑就在美国波特兰市（PPT），这种项目一般在公共交通附近，比如说有地铁，这样方便老人出行，还方便员工上下班。
下面讲一讲健康中心的设计，健康中心不仅促进老人的身体健康，也有助于他们的身心建设。作为一个设计师，你需要将这些设施在社区中合理布置、方便使用，健康中心一般放在半自理型和介护型的中间，这是一个不成文的规定，为的是使各种人员不交叉。社区健康中心通常包括一个15米长9米宽的室内游泳池，方便老人做有氧运动，还会有升降机来方便体弱的老人出入。健康中心内的其他设施还有健身房，这个空间也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中还包括物理治疗室，配备专门的设备，协助做过手术的老人进行康复理疗，也可以帮助半自理型老人进行恢复体力训练。还有美容美发店，作为按摩场所的一部分。还有一个小诊所，在里面为居民进行例行的体检和检查。
下面讲一讲自理型老年住宅，多为两层楼，房间都在走廊两侧或者是围绕中心的环型设计。如前所述半自理型老年住宅要靠近公共设施和健身中心，并与之相连。半自理型老年住宅需要注意的事情，除了提供私人浴室也应该提供靠近中心的公共浴室，方便服务人员帮助老人洗澡，这些都可以作为美容院的一部分。还应设置像护士站一样的工作台，护理人员可以进入老人的生活，特别是登记服药记录。在美国关于老人住宅有很多的法律规范，有一些是国家级的，也有一些是地方政府自己的规定，这些规范包括最小住宅单元面积、配套设施的种类和面积以及要求设置清洁储藏室、小区中心等等。无论是私人浴室还是公共浴室都要有扩大额外的空间，方便服务人员照顾老人洗澡，走廊2.4米宽，走廊两边要有扶手，这只是设计半自理型老年住宅考虑的一些设计要点。
第三期将包括更多的自理型老年住宅和老年痴呆症住宅，这也是对老年住宅的补充。这个大礼堂将有多种功能（PPT），可用于全社区老人自己办的音乐会、戏剧表演或者舞会，也可以邀请周围普通社区的居民参加，给老人创造互动的机会。大礼堂的座位不固定，方便各种用途，有一个大舞台，大礼堂放在公共设施中间，还有方便周围居民出入的公共出入口。
下面讲一讲老年痴呆症老年住宅，这是特殊的类型，这些老人大部分身体功能正常但是日常起居生活需要提醒，这样的空间对老人是非常有利的，他们会做正常老人做的事情，比如说取信、吃饭等等，这样让他们集中注意力几分钟。患这种病的老人喜欢到处走动，我们可以设计组团让他们活动，这些老人喜欢到处走动，所以需要提供安全的环境，对他们能够出入的范围加以限制，楼门都是要用钥匙的。还应该提供一个漫步花园，让老人在里面漫步，要有专门的道路让他们回到起点，还有适合老人的设施，比如说抬高的花台，这样可以方便老人休息。
这就是我们大概的规划设计过程，时间有限，不可能涵盖每一个细节，希望这几点对大家有所帮助。
WDG建筑和室内设计公司创建1938年，是美国首都华盛顿历史最悠久的设计公司，在全美各大主要城市和海外都有我们的项目。我们完成了超过500个大型项目，包括养老建筑高层公寓、办公楼、旅馆和室内设计，我们在海外的城市遍及卡塔尔、阿拉伯王国和埃及，现在希望能为中国出力。
再次感谢大会组委会和周教授的邀请，谢谢大家！
周燕珉：刚才DAVID先生给咱们介绍了美国的概况，也说了他们建造的实际案例，经验很丰富，但是时间有限就不能让他说的非常细。
下面，由我来给大家做一个“建筑适合中国国情的养老建筑”的演讲。
我们稍微提炼了一下，涉及到养老建筑的有哪些因素会跟西方文化和其他国家有所不同的。我们看一下养老建筑设计要素的影响，包括个人的阅历、世代关系、生活习惯、文化观念、经济水平、管理模式等等。
先说一下保障方式对养老建筑设计的影响。举一下日本的例子，他们跟我们有所不同，所以形式会有一些不一样。日本的养老政策是在2000年出现了介护保险政策，这对后期的养老有很大的影响，要求40岁以上的人必须交介护保险，66岁以上的就可以享受了，当然40岁以上的老人有病的时候也可以。他们分了七条要支援的情况（PPT），这个保险和医疗保险是分开的，只要得了慢性病可能会连累家里，他会用保险来帮助你，这些保险对养老方面起到了很大的作用。
这个政策下来出现了社区中的小规模多功能服务设施（PPT），是日本政府提倡的。这个小区有很多功能的服务，包括小规模、近距离、全天后、一站式、多功能的服务。小规模多功能的设施上来以后，以后是政府的保险支持，老人有病自己没法支付你，而是保险来支付。很多行业应运而生，有专门做饭和洗衣服、洗头发的，这也是非常有意义的。老人设施也是受益于这种政策，比如说像这个图片（PPT），这里面有入住的房间和活动的空间，包括卫生间和厨房等等。
我们国家养老居住政策是9073政策，今后居家养老是为主的，社区也会发展起来。刚才说的日本的是支持社区的，我们中国以后也会努力在这方面工作，社区里会建设这种小规模、多功能的设施。
经济水平和资源条件差异对养老建筑的影响。以美国为例，美国土地资源特别好，建立的老年社区都是比较低层的（PPT）。去了以后你会感觉身心特别舒畅，这是我们刚刚参观过的美国公司设计的，他们室内也是装修的非常豪华（PPT），老人在里面生活自如，幸福感非常强。我们这要经常装修，可以看到他们的装修和家具选择都是非常好的材质。
看一下美国的设计（PPT），刚开始的时候大家都想建设这种为高档老人生活的高品质老年社区，其实这也是一部分的量，大部分还是一般的老人社区，我们更应该向台湾和香港
学习，大多数在城郊一带要建设高层的，这一点必须要有准备，我们学习对象的时候光靠一个方面也是不够的。
看一下世代关系对养老居住需求的影响。我们的家庭少子化、空巢化，在这样的情况下怎么让老人共同居住是我们考虑的问题。中国非常重视家庭文化，老年人的价值更多体现在扶持子女和照看孙辈，虽然目前家庭小型化，但是多数老人希望与子女就近居住，老人退休以后也非常希望享受自由的第二人生。
过去的老人子女比较多，现在基本上是希望子女照顾他们，这种传统观念比较强。这一代人工资收入水平很少，也必须依靠子女。有一条比较特殊的是这部分老人有独立分房，那时候可以做养老财富的储备，这是中国的一个特点。
我们看一看接近60岁的老人（PPT），第一代婴儿潮是1953年到1957年出生的人，这部分人开始步入老龄了，第二代婴儿潮是*期间的，第三代是80后的小婴儿潮，是第一代婴儿潮的孩子。现在80后到了婚龄和育龄，他们要养孩子，他们自己可能没有能力做到，老人也要出很多资金方面的支持，可能现在要共同买房子，现在我们要考虑这种开发的关系。
家庭的核心化，由于生活习惯的不同，子女和父母更愿意分开但临近居住。孩子们买房子也是看父母房在哪儿，在就近的地方买房子，工作单位可能跟父母的房子更近一些。
跟子女的居住关系受到一些影响，年轻仍由于异地求学或者在城市工作，出现在乡镇或者小城镇有不少家庭的老人没有人照顾。由于独生子女的关系，他最后都要到城市来向子女靠拢，那时候还比较年轻，主要帮助子女看护第三代，我们觉得城市化的现象不只是年轻人来了，包括老人也向城里进军了，所以城里住房压力更大，不只是年轻人，跟老人之间是什么关系，房子应该做成什么样都需要考虑。
这是我们在新疆的规划项目（PPT），把老人的住宅配在普通社区中。有几种类型：第一种是在普通住宅中设计老少户，让两室合并或者挨着，这样更加实用；第二种是在一层做专门的老人住宅，他自己可以在家庭当中生活下去；第三种是老人公寓，很多老人觉得不用完全跟子女在一个房子里，我们可以在一个小区，我天天可以接送孩子、让子女来吃饭，晚上可以自己生活，这样老人生活的比较独立，也比较有尊严。老年公寓和青年公寓在户型上是差不多的，但是老年公寓更需要的是无障碍。你可以根据别墅的比例变化，比如说现在青年不多老人多，那就老年的多加几层，都有一定的可变性。老人的日托中心可以靠近会所，可以跟幼儿园结合，他们可以送孩子，这样也比较容易照顾得来。
生活习惯的差异对养老建筑设计的影响。中国人对养生特别注重养气，比如说拉筋、养气等等，我们可以有一个广场跳舞，但是往往社区没有设计小广场，或者广场设计的位置不对，老人一来就被哄走了，不能满足老人的需求。西方老人的养生观念跟我们很不一样，他们更多是练力的这种（PPT）。
在住宅朝向跟国外不一样，中国有人住的房间都是要求朝南的，如果北边不用容积率就上不去，中档的这一点是很困难的，因为高档的还可以土地容积率高一点。我们尽量都做南的朝向，中国的特色是在北边的房子不容易卖出去或者租出去。日本和美国这方面比较放松，北边是四居室，他们更注意护理的方便性和工作劳动量的节省，可保证老人的互相交流，从
思想方面、交流层面和管理层面来设计。他的空调系统、设备系统比较好，所以温度温差不是很大。日本会在南边做一个公共的厅，让老人从屋子里出来到公共厅里晒太阳就行了。
中国跟别的国家在食物制作方面有很大的不同，我们以炒、炸为主，油烟比较大，厨房必须要封闭，需要有很好的排烟设施，我们要尊重这种需求。楼层中间也应该加小公共厨房，让老人在小厨房里有更多的交流。
我曾经讲过一个我们在上海调研时一条鱼的故事，我们老人也有恋爱的情况，有一天一个老爷爷买了一条鱼回来，走在走廊里有七个老太太围着他想告诉他怎么做好一条鱼，大家都特别喜欢他，其中一个老太太性格特别内向，他特别暗恋这个老爷爷，有一个人性格特别开朗，把这个感情表达出来了，最后这个开朗的老太太就跟这个老爷爷好了。后来那个内向的老太太投河自尽了，不过抢救及时给救回来了，最后这个老爷爷和内向的老太太在一起了。
我们的厨房建议有三级，屋子里有小厨房、公共的小厨房和大的厨房。日本的厨房干净极了，都是有一些自助的，这在中国难以做到。
管理模式对老年建筑的设计影响。中国照护人员多，但是专业水平比较低。这是我们调研时候拍的照片（PPT），这个护工就是一直拉着老人快走，没有照顾到老人的感受。在西方照护人员是非常紧缺的，但是他们的专业性很强。他们的工作方式和建筑的形式适合他们的管理，硬件设计是非常重要的，如果没有处理好就很浪费劳动力。在中国来说目前这种状态没有达到那个份上，我们将来也会走向这种方向。
我们的护工24小时与老人一起生活，但是我们没有考虑护工的生活环境，他们的生活条件很差，我们应该考虑对护工生活的关系，这样才能把老人照顾好。这是智障的老人（PPT），这边三个护工在一起聊天，根本不理老人，我们对护工的情况要有所了解。
中国的管理模式与建筑的软件硬件没有做好协调，目前都是做成这种走廊，跟公寓差不多的。护理站设在中间，每次巡视的路线非常长，浪费人力，而且如果有什么事走的路线比较长，比较浪费时间，我们希望是两边可以互动的。
我们也做了一些老年设施（PPT），因为清华老年建筑学院也可以做一些建筑设计。咱们中国学习了很多国外的模式，但是拿过来用有一些是不适应的，我们要逐步的走向高管理体制的模式。要想适应现在的状态要适合适应的建筑，考虑到适应现在也要考虑到适应将来，如果将来有能力做的更好的时候建筑有能力改造，不会把建筑打死。建筑师的任务是很重的，希望建筑师能够跟管理人员一起完成这个任务，一起把老年人的服务做好。
我的讲演就到这里，谢谢大家！
主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好。欢迎各位回到第二届中国养老产业与养老地产的高端论坛。
上午我们请了多位专家谈了一下各自的经验，从政策层面介绍了老年居住需求和中国老年的居住现状，后面讲到养老社区的投资建设方向以及养老服务管理、养老建筑设计经验，有中国的嘉宾和美国的嘉宾。下午我们会邀请养老机构的运营管理者和养老地产开发商，我
们会请台湾的陈会长来讲一下他的经验，还会请赵院长讲一下投资管理风险方面的内容，请了北京太阳城的朱总和亲和源的奚总介绍他们的经验。
首先有请台湾老人福利机构协会理事长陈敏雄先生。台湾地区在养老方面发展了很多年，形成了多种养老发展的模式，陈敏雄先生从事养老院管理工作20多年，经验非常丰富。我们也去台湾参观过他们的养老院，跟我们的经验非常接近。今天陈敏雄理事长的题目是“台湾养老住宅与照护机构的现状及发展趋势”，有请陈先生！
陈敏雄：尊敬的主持人周教授，尊敬的各位在座的嘉宾，大家下午好！
首先，感谢大会安排这个机会让我在这里向各位一起分享台湾关于老人机构方面的经验，我也很高兴有这个机会能够延续上次在北京清华大学的相关议题，这次我会知道怎么样在养老地产发展趋势方面跟各位交流。
各位可以看得出来，这张图是台湾人口结构变动趋势图（PPT）。1993年台湾迈入老年化社会的门槛，这边已经达到了7%，按照世界卫生组织的规定，人口7%到14%的时候叫高龄化社会，从14%到20%叫做高龄社会，达到20%以上就是超高龄社会。按照现在的定义，台湾1993年开始到2010年，这17年当中已经有10.68%了。上面是超高龄的社会（PPT），14岁以下的小朋友是16%，我们看到这个阶段小朋友在减少。到了2025年，24年以后这些人口在减少，可以看到台湾以后是什么样的场景，学校不容易找到学生，工厂不容易找到工人，而且满街是老人。整个产业也会跟着改变，麦当劳应该是爷爷或者奶奶带着孙子去麦当劳店，所以麦当劳的产品要改变。包括手机也要改变，手机要有很简单的功能，比如按键有叫儿子、女儿或者孙子的，而且手机声音要大。
人口结构与老年照顾问题。现在的人口转型已经趋向成熟，在这样的人口转型下老化是必然的结果，所以有一定比例的增加。因为老人开始成长，前面几位嘉宾也报告过了，1946年以后人口进入婴儿潮，生育率降低了，人口老化较欧美国家速度还要快，因为这个原因我们的很多配套措施没有做好，包括医疗问题和老人照顾问题都没有做好。平均的寿命也是在增加的，希望老人退休之后活的时间长一点。台湾每户人口也在减少，目前每户只有3点多一点，换句话说一家人里面只有夫妇两个加一个小朋友多一点。我们生活居住的方式也改变了，老人家跟子女同居，这样家庭的功能能够照顾老人，所以要慢慢做一些规划，其实老人是喜欢自己住或者跟老伴一起住的。
这是今年的一个统计（PPT），公营机构有仁爱之家、大同之家、社区安养堂，一共有25家。民营机构有几种，一种是财团法人机构，一共有109家，一般来讲都在100床以上。另外是私人立案机构，有940家，机构规模限制在49床以下。还有一种公设民营机构，目前有15家。社政机构的安养机构有43家，住的人都是生活能自理的长者，长期照顾的不能自理，我们还有老人住宅，还有社区安养堂，社政体系一共有1089家，行政体系有385家，99床以下的护理之家是市政府立案的，1003床以上的护理之家是卫生署立案的。目前总收入两是9万多床，需求数是7万多，有一点失衡，目前来说占床率是76%。
我们看一下照顾机构服务模式（PPT），有安养型、养护型、长照型和失智者型的。这是多层级照顾服务的系统，台湾目前在运行这样一种体系。
要特别介绍的是老年公寓，也是切合这个会的一体的。老年公寓是未来发展的机会，什么叫未来我们还会介绍。目前台湾有淡水润福生活新象馆、林口长庚养生文化村、台南县悠然山庄等等，这是政府办的老人公寓。
什么叫老人住宅？我们很难去拿捏它的定义，只有从特色和服务模式来看，基本上是提供一个适当的服务，但是不是购物。我们要提供一个像家的感觉，强调福利、休闲、医疗、保健，这是老人住宅的定义，基本上老人住宅是只住不卖的。经营者要提供综合服务的模式，包括房子修缮、紧急救援等等，设计上基本是安全的、卫生的、通风采光很好的环境，我们也提供一些交通、医疗、保健、家饰等等。老人住宅是60岁的人来住，原住民年满55岁也可以住，假如是配偶同住一定要50岁以上，这些人生活能自理也是可以的。
政府推动老人住宅的策略，落实小规模开发200人以下的，太大的话管理也困难。还有社区化发展，他的生活是OK的，老人家去看病、逛街、买东西、朋友看他都是可以的，至少那个地方是熟悉的地方，方便老人参与社区相关事务。老人住宅应该是普及化，而且是鼓励民间来参与的，当然它也创造了就业的机会，这是台湾推动的老人住宅策略。
既然有策略还要有措施，我们把它纳入到社会环境下面，其中有很多的法律，因为时间关系就没有办法细讲了。我们把它列入了民政事业局，列入了研究项目。协助民间排除用地取得障碍，包括共有土地出租或设定地上权并以优惠租金方式。提高老人住宅容积率，楼地板面积增加约20%。我们也提供一些资讯让他们选择，这里还包括资金的选择，他可能要办款和打帐，银行基本上是短期资金的，甚至于保险公司是长期资金，希望他能够进来。
台湾现在又一些优惠方案停办了，优惠方案停办的原因是什么呢？台湾住宅率的自有率、高空屋率及高供给率的市场现状；老人住宅市场比较小，尚不足以支持老人住宅朝产业化方向发展；老人住宅边缘化的投资兴建方式缺乏可亲性和便利性，不符合老人及其家属需求，也与世界潮流不符，难有发展的空间；市政府配合度低，对民间参与老人住宅有所影响。
养老产业未来发展态势，我认为它也是新贵产业，因为传统的机构慢慢会被淘汰，将由老人住宅替代。民众对老人住宅的看法也越来越正面，我们对50岁和60岁的人进行了调查，认为这个机构是OK的达到了60%，调查时发现年龄越低的人越觉得能接受，教育程度高的人也比较能够接受。未来潜在的消费群是教育水平高、观念开放、经济独立是未来的形势。老人组成一个生活圈，越来越多的人会选择跟老伴一起住或者自己住，不愿意跟子女一起住，未来老人住宅的需求还是会增加的。
有一些业者会进来的，比如说医院、建筑等等，还有公共的第三部门。像仁爱之家也是面临转型的压力，他也必须要去调整。我们知道这是要上来的，人口老化和经济转型之后政府财政会越来越困难，社会体系的机构困难是必然加剧的。公共部门、第三部门、营利事业只是任何一方坚持为全体老人谋需求福祉是不够的，三方合作才会做好。
这是银发族五星级饭店式住宅（PPT），我相信不少单位的业者也去参观了，银发族是比较高水平的服务，它的服务对象是金字塔顶端的银发长者，但是这个费用有点高。里面的住民年纪都80岁了，这样的情况下如何照顾这个发展，怎么去架构这个策略，或者是互补性的资源建立，通过这些来保证竞争的优势。银发族和养生、医疗式经营组合，这是强调银发族养生的文化，有相当完整的连续性系统，也有丰富的管理经验、互补性资源和策略等等，
都是以企业内部的管理为主。以台湾最大财团的背景，有那么的管理经验，但是绩效好像没有做出来，这就让很多民间的企业跨在门外，不敢进来做，这是目前的状况。
其中一种模式是银发族跟多据点旅居度假住宅式经营组合，他采取多个点，跟很多家度假住宅联合起来，这些集团资金很雄厚，他们以休闲养生为主，他们采取的是惠民制，这是在台湾很特别的模式。
还有一种是银发族与政府委托式经营组合，采取多点零售、多层体系的模式，很多专门做政府委托的案例，所以规模很大，赢得了政府的信任，交通也很方便。品质都是很好的，每次的评价都是优等的。他是用政府的资源在连接，基本上没有什么缺点，基本上是一个社会机构，资金的筹措和发展都是比较靠前的。因为都是终端的机构，所以主导性常常被政府牵动了很多。大家可以看到费用像表格里这样的（PPT）。怎么快速达到经营规模？这是台湾机构要发展的方向，我们能够与大财团竞争，这还是有相当性的指标出来的。
这个地方要特别介绍一下，这是台湾市政府的广慈博爱园区（PPT），交通非常方便，这是台北第一大楼，红线、蓝线都是体验系统。这是未来的项目（PPT），从这里面可以看得出来老人住宅的比例，可以供大家参考。
另外一个例子是韩国的三星集团（PPT），这是在汉城的，这也是综合型的模式，由三星集团来经营。这里有两栋老人住宅，一共有55英亩的园区规模。我们可以看得出来这里面的百分比，韩国三星集团经营的非常成功，我去看的时候非常感动。
我们常常谈到大陆老人地产怎么走，什么时候进入市场，这是值得我们去想的。当然，看得出来大家在养老地产这一块做了很多工作。什么时候进去？太早不容易成功，太晚机会就被人家抢光了。我的感觉是日本人口14%的时候是老人住宅的进入口。台湾为什么那么辛苦？台湾现在是10.6%，不到11%，可以考虑进去。大陆统计是12%，各位不要忘记，那是60岁的基数，如果65岁的话是8%，看起来还有相当长的时间要注意。我认为14%是一个支撑点，要考虑在这个时间来做，这也只是我个人的看法。
不管怎么样，在台湾社会保险是开办的，未来在台湾老人机构是这样子，它将是中产阶级为主的，我们会做顶级的或者政府补助那一块的趋势慢慢微弱了，所以还是中间的那一部分。在竞争的策略当中应该随着产业的发展进行调整，怎么样建立一个服务系统，要往这方面想才是养老产业的策略。
我的演讲就到这里，谢谢！
主持人：感谢陈会长刚才跟我们介绍台湾养老机构发展的概况和发展经验，也探讨了政府政策对养老机构发展的影响。我们也聊过，政府的政策也在变动，他们也是在过程当中感悟到政策到底怎样才最合适，从这里面地产商也应该吸取一些经验。
下面，有请北京乐成老年事业投资有限公司赵良羚院长。赵良羚院长现在任中国老年协会、老年心理委员会的一些社会职务，她有十几年的管理经验。赵院长讲演的题目是“养老机构运营风险与规避”。有请赵院长！
赵良羚：大家下午好！我从1986年开始从事养老院的管理，可以说目睹和体验了中国养老行业的整个发展。养老院从温饱型只收五保户、三无对象一直发展到现在对社会开放。机构化的养老院就像一个院子，就是集体生活的，21世纪的时候第一家养老院出现了CCIC，就是北京开办了长期照顾退休社区。这种形式的老人社区在养老行业中议论纷纷，当时很多人认为这不是养老院，随着社会的发展、老年人的需求和国际上的发展，这种家庭化嵌入机构的模式已经逐渐建立。像上海的亲和源规模都是非常大的，这种形式已经势不可当了，或者说养老院要发展也必须要有服务，而不是单纯的集体生活，因为老年人需要家庭化、生活化，老年人需要专业化的机构服务，这是我多年来的体会。
我今天跟大家汇报的是养老机构运营的风险与规模。养老产业的风险有两方面：一是投资方面，二是运营方面。我现在在的乐成集团就是地产行业，我们面临的风险是倾向于规模增大过速、金融杠杆过度使用、建设期拖延、经济周期影响客户购买力、潜在的竞争机构。在运营方面，法律缺失、服务出现意外、服务质量问题、技能劳动力供应问题、成本与价格的增速错位、投资与发展不足。
我今天主要讲服务方面的风险和规避。规避服务风险也是从事养老行业必须要注意的事，因为养老院是人对人的服务，养老服务是风险行业，老年人的心理都很脆弱，随时都可能发生意外，防止减少意外发生、规避服务风险是必须的。中国的法律是这样的，国外的法律也是这样的，都是倾向于弱势群体的，老年人交给你出了事就要有个说法。国外都有保险，但是中国60岁以上的老人是不做的，在北京平安保险已经开始做了，这是很好的开始。
说一下风险的分类，分为三块：一是人为风险，二是设备设施风险，三是其他类风险。老年人自身风险包括走失、摔跤、骨折、猝死。我当过被告，有个老人晚上关着门睡觉，本来好好的，结果第二天死了，我就成了被告。在养老院里面发生这样的事怎么看？这是倾向于弱者的，判的时候说服务有瑕疵，补偿对方6000元，我觉得买到了教训。这个不好防，他的生活能自理，在家里不让你去巡视，突然间猝死了你还要补钱。人为风险还包括烫伤、烧伤、噎食、窒息、自杀、自伤、突发疾病等等。
走失是养老机构非常重要的问题。85岁以上的人有50%是老年痴呆，老年痴呆可以说表面上并不能发现，它就是记忆障碍，很多人都不认识了。它是一种致命的脑部神经退行性疾病，破坏脑细胞，导致记忆、认知、思考和行为能力出现异常，直至机体丧失功能。到目的为止，这种老年痴呆又叫阿尔茨，是无法治愈的。这些人都有老年痴呆（PPT），老年痴呆发生在两部分人中，一类非常聪明的人，一类是非常低智商的人。我们每个人骨骼不同时期是不一样的，年轻人摔跤可能没有什么问题，但是老年人摔跤可能就要出问题了。
老年人之间会出现矛盾和纠纷，他们互相也会出现互伤，甚至致死的情况，尤其是男老人，女老人闹意见就是吵架，男老人就是动手的。举个例子，两个都是卧床老人，因为吵架，一个老人把一个点燃的枕头扔到那个老人身上，最后把那个老人烧死了。
再说一下工作人员，急症抢救、护理不当、外出活动和管理制度的缺陷。举一个服务人员护理不当的例子，这个人曾经评过优秀服务员，给一个不自理的老人洗澡，把老人放在浴缸里面就走一小会儿，老年人就把浴缸的热水龙头开了，造成了烫伤，烫伤以后并发症出来就死了。这个模范的护理员被判刑，敬老院也要有所赔偿。这个温度的水年轻人不见得会烫伤，但是老年人的皮肤非常薄，而且他也跑不了。
再说设施设备的风险，建筑设施不完善他会找你的毛病。现在大家法律意识很好了，他会说摔跤是因为什么原因，地面涩、滑，有门槛和尖角的设施，或者家属不说老人有老年痴呆，只是说他的记忆不好，这方面服务可能没有跟上，有的封闭了，但是有的防护不够。还有电器、电源和电话等设备的风险。
其他风险有很多，包括医疗方面的，还包括院内感染，老人来了都要有说法的。上海市福利协会编了55个例子，摔跤造成伤害的23例，占42%，包括坠床、水坑地滑、呼叫不应、洗澡、健身。情绪不好自杀的6例，还包括走失、火灾，还有吸烟、电热毯等。我亲身经历过一个案例，一个老人烧香，人走了之后香灰着了。还包括坠楼、食物中毒、窒息，老年人不能躺着吃，这方面具体的东西不讲了。打架致死、外出车祸、代发药过失致死的，这些方面一共55例。
如何规避风险？首先硬件要合格，起码要符合老年人住宅标准，有事也好说。防护完善、制度健全、专业培训、问题不拖、细节不放。第一社会福利院就是因为两个老人有意见，拖拉着不办，结果晚上一个老人趁那个老人睡着拿热水把那个人烫了。
老人进来你要进行健康评估和认知评估、走失评估、抑郁评估，这样评估过后才知道对哪个人有什么样的防护。等级要和评估紧密联系起来，有的家属说为什么要二级？他不舍得花钱，觉得三级就够了，你降了钱也不能改变。我举个例子，有个老人说是一级护理，家属不同意就按二级走，结果老人晚上下了床走到楼梯摔下去死了，养老院赔了一万五千块，就这么不讲理，我们的法律就是维护弱势群体，这是经常碰到的情况。服务等级一旦确定就要严格职守，患有精神疾病和痴呆老人没有条件就避免让他入住。这边有个案历，精神病人没有地方送也送到养老院，结果病发把别人刺死了。
我们要持证上岗，如果不持证上岗是不行的。管理要到位，要严格检查，持续改进，问题不拖、等、靠，随时发现老人的问题，随时处理，有情况跟家属沟通。记录要及时、准确、妥善保管，打电话都要有记录，他们家谁接的都要记录。专业培训方面岗前培训也是必要的。
有一个老人住医院，在护工公司雇了一个护工24小时看护到任，到了期限没有交费，但是护工一直照顾老人，护工一想没有交钱护理的时候就疏忽了，结果老人坠楼死了，法院判的是合同期到，护工业未撤护工公司有责任，赔偿15万元。
消防措施是我们困惑的，如果出现火灾服务人员要背老人，老人是背不动的，我们的损失会更大，可能连年轻人全栽在里面了。大家知道，消防的门和治安是相反的，一个关一个开，所以门的设计非常重要，既要很轻还要起到消防的作用。还有老年人使用的电器等等问题。我们还要组织活动，注意老人的健康、自尊和情绪。不传播不良信息、老人隐私和病情诊断情况等，老人进出都有居住证，好多养老院把痴呆老人的照片放在警卫室的。
硬件方面，痴呆区的房屋是非常重要的（PPT）。老年人的安全是人人有责的，这不只是服务部、客房部的事，不是说物业不管这个事，发现老人出现异常全都要关注。
下面介绍一下美国Belment老年公寓，我们负责的老人占老人群体的百分之一到百分之二，如果要做这样的老人对象我们应该提供什么样的硬件和软件？看一下图片（PPT），这是他的居室，老年人不看门牌号，我们也看门牌号的，我们是看标识的。这边都有座椅，这是他的居室，家庭化越来越重要，如果我有钱一定不住进去就是床的房间。这里有洗衣机和
烘干机，这是整体的浴室和公共卫生间，门下面的空间很大，老年人如果在里面倒在地上，门又反锁的情况下，你从底下可以钻进去。这个门口有一个开关（PPT），套上去就可以开了，这个设计的非常好。这是痴呆区、生活区、活动区（PPT），这边可以就餐，他们还有专门的花园。这是门卡（PPT），是可以拉长的，就像我们的钥匙链一样。这是电梯，外面还有消防门。他的灭火器很好，不是放在地上的，我们国内都是放在地上的。这是他们的工作台，他们没有工作室，在走廊的犄角就是办公桌，这给我很大的震撼。
这是双井恭合苑的工作图（PPT）。这是海南工作院的图（PPT）。大家可以猜一猜楼梯中间的是一块是干什么的，这是我们自己发明的，我觉得挺好的。谢谢大家！
主持人：赵院长还留了一道题让大家猜，最后猜出来跟赵院长对答案。赵院长刚才说的都是发自内心的，还有很多是她的亲身经历，这些风险和安全问题，比如说我们现在突然要盖老人公寓，不注意这些东西将来出现问题还是很难处理的，今天跟大家说一下，让大家提高警惕也是非常重要的。
下面请北京太阳城集团董事局主席朱凤泊先生。朱凤泊的老人公寓在北京是非常有名的，参观的人是非常多的，朱总也非常热情向把自己的经验介绍给社会各界，其中有很多辛酸和喜悦，今天请朱总分享一下他开发成功的经验。朱总讲演的题目是“开发养老地产，你准备好了吗？”有请朱总！
朱凤泊：各位朋友，大家下午好！
首先，要为北京昨天的大风向各位道歉，首都机场200多家航班取消了，我跟刚才的赵老师是今天中午一点半赶到会场的，上午有那么多好的发言没有听到，所以我非常遗憾。
我今天跟大家交流的是北京太阳城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太阳城是从1998年开始构想的，2001年开始建设，到现在基本上已经建设完成了。首先它是我的，从这几年以来北京太阳城已经成为社会的了，因为每年、每月甚至每天都有来自国内各个方面的人来参观、交流，甚至联合国的老年住宅研究所所长也来过我们这里。北京太阳城是不是一个成功的案例？我在这里和大家进行探讨。
北京太阳城做的比较早，90年代末开始构想，2001年破斧动工，在老年公寓方面北京太阳城是第一个尝试地产运作的单位。北京太阳城占地42万平方米，这里保证居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。从这个效果图上可以看到北京太阳城的规模和社区的各个设施（PPT）。
首先，北京太阳城是一个房地产项目，在32万平方米的建筑中，有24万是住宅，共有1600个单位，这里全部出售一空。现在社区入住率达到90%以上，已经成为老人家庭第一居所。大家看一看社区老人在这里居住得到的是什么样服务（PPT），老人在这里生活设施配套是齐全的，超市、邮局、餐厅、物业公司满足居家人的要求，特别是这些设施还实行方便购物、送货上门、送餐等等。另外老人在社区有变频车，外出有班车，一天有四个来回从太阳城社区到轻轨的总站。同时，社区还注重老人的精神文化生活，设有各种文化兴趣班，使老人生活丰富多彩。我们选择了三幅照片（PPT），实际上老人的文化生活一年当中有几十次大型、中型的演出，小的演出不计其数。太阳城奥林匹斯俱乐部是2500平米的高档会员
制俱乐部，每周这个俱乐部都要对社区老人和住在公寓的老人们开放，每次开放日最少在380人，最多达到450人。另外，太阳城的医院每年都要为老人进行一次免费体检。以上是买房以后住在太阳城的老人所享受到的内容。
我们看一下银龄老人公寓对老人的情况（PPT），从这几幅图片可以看出老人在这里生活有贴身的服务，有精神文化生活，还有医护人员每天定时查房，掌握每一位老人的健康状况。医院每周定时由医护人员进行健康讲座，从每日开始抓起对老人的全身心的照顾，特别是要求老人们注重养生。除此之外，还为老人提供郊游、聚餐、游玩和健身的空间。银龄公寓还组织老人参加各种兴趣小组，琴棋书画、吹拉弹唱方方面面都有。在银龄公寓有26个兴趣小组，相信今天在座的有一部分人到过太阳城，能够看到老人公寓兴趣小作的成果，他们写的字、画的画、制作的手工艺品已经摆满了整个展室，他们在兴趣小组中玩的开心，也很充实。我们的银龄公寓已经通过了标准化验收，也获得了一些荣誉。
我们讲一下北京太阳城老年社区、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是医疗方面。我们知道很多老年公寓建设在医院附近，为了方便老人有突发病时候能就医。我们知道医院看病、救命的功能是可以达到的，但是老人的健康能够进一步提高甚至延长寿命，只有自己做医院才能达到最终的追求。首先医院每年为社区老人提供免费体检，建立健康档案，特别是实施慢病管理、送医送药上门。社区还有紧急呼救系统，有医护型电梯，担架、床车都可以进入电梯。社区还建立了999医护站，还有医院的救护车，保证在突发情况下老人得到及时的救治。家家户户都是跟呼救系统相联的，我们对医院的要求是只要有求救信号，要求医院5分钟赶到病人身边展开抢救。除此之外，我们和安贞医院形成了合作关系，现在北京太阳城医院和安贞医院是协作的，每周有安贞医院的三位专家定时来医院坐镇。
康复治疗是太阳城医院的重要学科，其中对老年病有几个成功的案例。山西一个煤矿的党委书记长期瘫痪在床，他的单位把这位老人送到了北京太阳城，我们对这位老人进行了康复治疗，8个月时间这个老人从轮椅上站起来了，一年半时间甩开了轮椅。下面这个老人是老年公寓的活跃分子（PPT），只要有人参观他主动迎上来说过去自己是什么样，现在是什么样，他喜欢跳舞，甚至还为拉你跳两圈。医疗服务赢得了老年患者的称赞，这是大家送的锦旗（PPT）。
讲一下北京太阳城养老产业发展特色。我们把北京太阳城一个社区当做一个产业链，作为阶段性的发展目标，相继在太阳城里成立了太阳城房地产开发公司、银龄老年公寓、爱心护理院、阳光商业广场、物业管理公司、渡假村、奥林匹斯俱乐部和太阳城医院，这是相互作用围绕老年人的连锁型姊妹组合。
通过这些年的发展，我们觉得发展养老产业应该做好几个结合：家庭养老与社会养老相结合、工艺事业与市场运作相结合、孝道文化和现在的和谐社会相结合。
北京太阳城服务内容已经实现了全城化，对生活自理、半自理、不能自理需要关怀的形成了系列的全城化养老，我们分成养老三模式和养老四阶段（PPT）。另外，北京太阳城也注重打造养老项目当中的品牌人物（PPT）。二姐是我的亲姐姐，但是二姐已经成为太阳城银龄公寓的品牌。住在老年公寓的老人，不管是六七十岁还是八十岁的老人见了她都叫二姐。她平时没有休息，把老人当做自己的父母，无论大小事老人都愿意找她，由于有二姐的行为，太阳城银龄公寓在社会上的口碑已经树立起来了。
刚才讲到医院的建设尤为重要，特别是医院取得了医保定点医院更为重要，这是作为一个老年社区、一个大规模老年项目必不可少的。大家知道上海有一个成的案例，不好说它的名字，做的规模非常大，但是唯有一点，在设计当初没有考虑到我后面要讲的缺点，他把医疗诊所放在了整栋楼里，所以拿不到医保定点医院的资质，但是在打开市场之初又许愿承诺他的老年公寓有医保定点医院。这么好的一个公寓，也是我要学习的榜样，但是在这一点上陷入了一些麻烦。太阳城是一个房地产项目，更是一个老年项目，特别是太阳城十年以来坚持在做公益事业。我们主要是将房地产开发的一些利润、长期经营的收益回报给老人，在北京太阳城会看到免费的进城班车和免费的体检，一周一次的免费泡温泉、游泳，以及其他一些免费的公益活动。
做公益和市场运作不是一个对立关系的，回报天下老人，做好公益事业首先要把市场运作做好。北京太阳城坚定不移的，无论遇到什么样的困难和阻力，首先大胆敢于承认我是一个房地产开发商，我不回避我的身份，我不回避我的途经，但是我最终通过这样一个途经要实现目的，要为老人尽孝心。特别是在做开发住宅的同时还建设了一部分租住式的老年公寓，商业设施也非常齐全，大家刚才也看到了。
十年来，北京太阳城的运营结果是什么样的呢？租住式公寓、商品房公寓入住率非常高，特别是商品房在建设新房期间全部销售一空。过去一期房卖4800元/平米，现在不挂牌马上就有人买，而且比周边的房价高出很多，这样的发展模式得到了国家一部分领导人和社会的认可。2002年的时候我作为中国地产界代表参加联合国马德里的第二届世界老龄大会，联合国老龄研究所设在马尔他，从2002年到现在为止北京太阳城一直是联合国老龄研究所的一个案例。
太阳城通过自己探索的模式，通过在社会中的认知、认可，我们还得到了实惠。有不少地方政府找到我们，以特别优惠的政策邀请我们在当地拷贝复制太阳城的模式，向大家爆料一下，明年我们会做更大规模的动作。可以肯定的说，通过太阳城这样一个社区的打造，也是探索出一个模式，通过太阳城这十年的发展历程和今后的发展方向，我们可以看到做老年产业是一个朝阳产业，在未来几十年会得到迅速发展。
第二方面，机遇与挑战并存。
我们知道养老地产发展任重而道远，我们都有共识，我们知道老龄社会到来了，老龄社会会以空前的速度超越任何一个国家的发展速度和规模，进入一个前所未有的老龄化程度，他对政治、经济、文化和社会等诸多方面肯定会带来强烈的冲击。现行应对人口老化的一些制度和政策还是准备不足，我们的学者、理论家经常告诫政府，我们在老龄化问题上物质准备不足、思想准备不足，所以也给我们各级政府，特别给社会带来了贡献的压力。同时，我们也看到我们有这么多的同行、这么多热情的要做老龄公寓的亲身实践者投入养老产业，未来是一个好的形势，但是我们要知道，我们要面临的问题是一个非常严峻的问题。首先，在政府层面对养老、社会化养老、公益事业之间的关系，老年公寓是企业还是民办非企，养老地产是普通房地产是不是一样的政策调控，老年公寓事业能不能得到政策资金的支持。政府呼吁我们做养老产业，我们是做满足基本需求的还是提高生活质量？所以我们说，做养老产业真的准备好了吗？您是看到养老产业的商机还是企业发展需要转型的阶段，还是为天下老人献爱心？不同的投资动机、土地性质、规划建设和管理模式一定会制约和关系到企业今后的发展和生存。
太阳城分成两大板块（PPT），住宅区和商业区。我们拿到了这个土地是开发用地，现在有很多热心以投身老年产业的在拿地上就出现了问题。时间不多，简单说一下，太阳城板块有成功的一面也有不足的一面。我们那么多的积极者在今后做老年项目的时候一定在土地性质上要慎之又慎，我们尽量要拿到开发用地，特别是住宅用地，尽量不要去做租用土地，不要自作主张建老年公寓，这样会对未来带来灭顶灾难。北京有一家老年公寓，规模不小，投资人过去很有钱，和儿子每天打赌，谁能想出花钱花的最漂亮的方法，谁今天就拿到一千万的划帐。后来他把这笔钱投在老年公寓上，但是土地是租用的，到现在他每年的利润只够付高息借款的利息。
为老人服务的配套设施（PPT），我们知道我们在规划当中一定要区分住宅项目和老年配套项目，因为在税收上有不同的政策，特别是我们在做配套设施的时候需要注册公司。你为老人服务投资的设施越多，你注册的公司也就越多，但是你会加大企业管理的成本、税赋成本和人力资源成本。做老年项目确实有瓶颈，这个瓶颈如何打开，我想跟大家探讨的是我这个团队最终确定的，通过这个瓶颈要坚定不移的走市场化运作，加大对社会的开放，赚取更多的利润来回报养老产业。
最后，做老年产业发展需要大爱。一个市场经济时代谈大爱是应该的，做老年项目没有大爱是不行的。2003年太阳城迎来第一批入住的老人，那时候的老人是太阳城的积极拥护者，七年过去了有的老人身体得了很多疾病，特别有痴呆的表象和表态，还有一些抑郁症，过去的积极拥护者后来就变成你的对立方。过去你对他叔叔阿姨相称、你对他相敬如宾，后来他会非常仇视你，甚至有一些小问题都对你动手。有一次为业主提供免费游泳池的储物箱没有及时打开，三个老人一起打一个19岁的服务员，服务员一方面把箱子打开，一方面求老人不要再打了。还有一种情况，一个好端端的社区有人会在网上说垃圾成堆、蚊蝇成群，这样的状况你们有没有心理做好准备？你们能不能承受得起？这是需要我们三思的。
对政府职责的期望。这个题目好像跟前面讲的没有联系，实际上是政府还没有做到，如果我们的政府能够为我们做的更多，相信老年产业会做的越来越好。还是需要你深思“做老年项目你真的准备好了吗？”谢谢！
主持人：刚才朱总讲的非常诚恳。今天来了很多人，很多开发商也在做老年地产，你是不是真的准备好了？一方面是形势需要我们开发老年地产，但是另一方面还有很多问题我们不懂，存在一定的风险，大家在做之前要做很好的规划，想的更清楚一些。
下面有请上海亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生做讲演。亲和源公司创建于2005年，实现了居家养老和机构养老的模式，目前正在创立亲和源连锁经营的体系。奚志勇先生积极探索养老模式的创新，并且提出了很多有价值的养老方面的观点。下面请奚志勇先生为大家做报告，他的讲演题目是“我国养老地产开发模式探讨”。有请奚总！
奚志勇：非常感谢周燕珉教授的邀请，在我心目中我对周教授非常敬佩，周教授为中国养老产业付出了那么多。我来是为了利益而来，因为我是做企业的，做企业免不了利。今天上午很多嘉宾都讲的非常精彩，下午台湾嘉宾也讲了他们的经验，这些都是我非常敬佩的人，他们把经历过的经验跟大家做了汇报，我还是从理念方面来讲一下。
大家知道中国养老产业需求非常巨大，我们有两大瓶颈：第一大瓶颈，整个养老体系没有健全，朱总刚才说的困恼是法律体系没有健全造成的，我们要建立完整的法律体系会对养
老产业有好处；第二大瓶颈，观念、舆论和政策，如果观念不明确、舆论不支持、政策导向不清晰我们的路还要走的很辛苦。我没有说政府不好的意思，政府的政策肯定是对的，中国五千年的问题都是提倡养老，以前都是在家里养，因为现在家族改变了，经济发展到今天了，居家养老无法满足了，我们就来研究用什么方式解决这个问题。政府从理论上要鼓励家庭和老人走到社会上来，就是说老了要依靠组织，要有组织来给你保障，我们的机构就是组织，靠单个人、亲戚朋友、子女是没法保障的。
有几个点我们要考虑：
首先，孝和养的问题。中国的理念是子女赡养父母，这是子女的义务，养育子女是我们的责任，因为人类发展要延续，赡养父母也是义务，义务的概念就是你有能力照顾父母就一定要做，如果没有能力照顾好父母，那怎么办呢？现在都是独生子女，面对五六个老人、七八个老人，中间还有自己的子女，你怎么去做？他还有很多社会的责任，要为社会做贡献，如果他为了解决自己的父母而放下其他的责任是不行的。我认为从社会发展的角度，从人类对社会的贡献来说，这些对我来说不是为社会应该做的责任。
第二，床和家的问题。我们所有的管理模式都是为了安全来管理的，为了安全把老人管的死死的，那就是监狱式的管理。当我们基本生活没有满足的时候，只是为了简单解决自己安全问题的时候这种方式是可用的，中国现在已经到了4000美金的时候我们要过生活，生活要自由、要尊重、要有隐私和支配的能力。经济在发展，现在很多城市在8000美金以上了，他就必须要解决这些养老的问题。我认为我们现在政府或者企业在推动的模式就是机构养老和居家养老结合的模式，我认为可以基本上解决这些问题。
家要有客厅、厨房间、卧室和卫生间，上午有老师也讲到厨房间很重要，没有厨房间的房子是家吗？那肯定不是的。厨房间是一个最好的医疗老年痴呆症的场所，我们也在做研究看这种方法恢复的机率有多大，比如说明天他要干什么，说要给老太太送饭，他马上就有思维的空间，他会跑到市场上去购买。生命在于运动，生命的质量在于参与，如果你不参与了就是住在那里等死了。
第三，老年与弱势的问题。老年人是一个弱势群体，特别是60岁到80岁之间的老年人，这是人生中最美丽的时段，60岁之前有时间的人一定没有钱，有钱的人一定没有时间。退休以后时间来了，退休以后身体状况很好，又有时间又有钱，这个时候人生的追求在哪里？80岁以后又是另外的情况，睡在床上很多事都无法干的。我们一定要分阶段的，身体好的时候在哪里、身体差的时候在哪里、最后不行的时候在哪里，都是要帮他处理的。这些是六七十岁的老人在海南沙滩上游泳时的照片（PPT）。
第四，养老和福利的问题。福利的低效我们就不用说了，因为他没有创新的动力，院长配套给他的时候告诉他明年给你多少钱，他怎么可能发展，更重要的是不可持续的发展。我有一个朋友也做这一行，做到一定程度就不想发展了，因为他就只能拿到那些。你要做产品就一定适合市场，市场需要什么就给他什么，我们的客户是老人，老人要什么我就要提供什么。你要赞助更多的钱，这样才能解决企业发展的问题，我们现在的观念要转一下，政府该做的是哪一段、企业该做的是哪一段，从法律上做好，这样才能保证企业的发展。
关于养老新生活，我们给老人的不是一间房，也不是一张床，这里面有老年大学、健康会所、医院、颐养院、俱乐部、秘书处、物业部和评估工作组。我们做的过程中很多事情是
要评估的，我们认为人的素质是最重要的，我们一定要强调进到这个社会的人是和谐的、讲道义的，是能够在一起过日子的，我们以一种俱乐部的形式解决这样一个群体。俱乐部是一帮有共同乐趣的人在一起学习、工作的地方，这样的老人是可爱的。我们还要搭配秘书，很多老人干部原来是有秘书的，退休下来一下没有秘书就不适应了，现在给他配备了秘书，有了秘书他的价值就提高了的感觉。
亲和源总的规模是1500位老人，目前招募了700名会员，入住了530人。建筑面积是10万平米，其中30%是养老配套和70%是养老住宅。
看到这张图（PPT）大家可以知道这里面平均年龄是73.6%，大专及以上学历达到49.9%，13%的老人拥有高级职称，包括著名的艺术家、航天专家、船舶专家、文学研究专家、历史研究专家，有30%是教授、医生、企业高管和高级公务员。为什么把这个东西告诉大家？大家想一想我们是做什么，享受国务院津贴的干部为什么会进到我们这里来？他一定是接受我们的产品、方式的，他们愿意来参与我们的俱乐部，说明这个社会和这个国家缺失了太多好的产品提供给老人。到现在为止上海只有这样一家民营单位做到这种程度，但是也有一些单位做的很好，为什么他们选择我们这里而不选择其他地方？明显有费用方面的问题，这值得我们企业反思。养老方面我们谁也不要分民办和公办的，谁也不要分盈利和非盈利的，用法律来规划就行了（PPT）。
我们土地获取模式是出让的，房销售模式有一部分是居住权，服务模式是24小时秘书+智能化设备+ERP管理软件+整合服务商。举个例子，如果老人出现问题，我们工作人员几分钟、几秒钟就可以到房间进行抢救，录像都是有记录的。出门进门我们不需要登记，因为出门卡都有自动记录的系统，你进来了保证你所有的安全，出门了自己负担，把法律体系和责任都明明白白告诉老人。
我们的服务模式是倡导大家文化，所有的人都是一家人，小孩、秘书、工作人员也是家人，我叫秘书来工作，要培训他的礼仪和能力，让他接到指令第一时间去做，做得到的就自己做，做不到就交给下一个人。你要记住一句话，他是你爸妈，你该怎么做是知道的。我们告诉老人需要服务的时候秘书才出现，把工作人员当做自己的小孩，俱乐部里面的会员是主人，是你管你们的小孩，不是我们来管理。
我们承诺了终生养老，中国有很多养老机构，没有人敢承诺终生养老，一是配套的问题，二是经济的保障。比如说一位老人生重大疾病没有钱怎么办？我们启动了一个基金，保证他的终生养老，我们向社会和会员承诺，只要进了这个机构一生无忧，我们是为你们尽孝，所以我们会承担责任。我们请的都是国际一流的公司来一起做研究，比如说美国的爱玛客、法国索迪斯、香港美格菲等等这些单位，我们要了解老人有多少人打电话、游泳、到餐厅吃饭，后面的设计就清清楚楚配套应该是多少。通过这个研究中心对住在里面的老人做一个样板，对他们的生活做分析，给每个老人设置了三个模型，健康模型、快乐模型和生活模型，同时配备三个秘书，身体不适的时候找健康秘书，需要休闲的时候找快乐秘书，生活中的问题就找生活秘书，一栋楼配三个秘书，一栋楼住一百多人。把模型建立出来就是简单的管理，这就是我们亲和源服务模式。
“代天下儿女尽孝、替世间父母分忧”是我们的企业理念。我告诉员工一句话，现在我们照顾好自己的父母是应该的，如果照顾好天下的父母是一种大爱，把这种大爱文化做好是
伟大的，你要想一想你从事的是什么职业。我告诉员工：“同事们，努力吧，我们在为伟大的事业而努力！”
我的发言到此结束，谢谢大家！
主持人：刚才奚总特别有感情的讲了亲和源管理的经验，我们认为他是用爱心做企业。我去亲和源参观过两次，上次开会也住在那里，住在房间里特别有体会，有一些小细节做的特别好，小钟上的字特别大，方便老人家看时间。里面有呼叫键，按一个键可以找服务员，也就是刚才说的秘书服务。从这些细节可以看出真功夫，也可以看出民营企业也能做好这些事的。
前面阶段各位嘉宾给了我们很宝贵的经验，让我们用热烈的掌声表示我们的感谢！下面要把主持的话筒交给下一环节主持人——清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春先生。请几位嘉宾上台就坐，请陈院长与他们对话。下面的嘉宾如果有想提问的话题可以写纸条，最后问题不一定都回答，我们可以提问几个问题。
下面有请嘉宾入座，有请陈院长来主持。
陈首春：下面邀请对话嘉宾上台：
美国睿智国际老年公寓集团首席运营官潘勇先生；
台湾老人福利机构协会副理事长陈立基先生；
太阳城集团董事局主席朱凤泊先生；
上海亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生；
北京乐成老年事业投资有限公司、双井恭合苑老年公寓院长赵良羚女士。
刚才的问题也提出来了，我个人也一直有这个困惑，从民政部2009年的数据来看，全国266万张床位中只收养了大约210万人。一方面大家都比较公认床位数无法满足老人的需求，但是还有20%的空住率，跟台湾的情况有所类似，台湾是因为市场需求的问题，但是中国的需求可能不是问题，也许这个问题不是那么容易回答，这个问题想请教每一位嘉宾，大家谈一谈自己的感受。
陈立基：我们的标准是5%的老人要住在机构里面，这个不一定适合我们。在国外的保险非常盛行，而且他们做的很久了，他们住了之后大多数是保险基金来付，所以没有什么后顾之忧。中国的机构率覆盖不是很多，入住率也不是很多，台湾的入住率也不是那么高，经过我们的了解是收入不高的人觉得太贵了没有办法接受这个服务，有钱人觉得档次不够，不想入住。
朱凤泊：我个人的认识是这样三点：
第一，我们累积了266万多张床位是建国以来不断发展的，包括了农村乡镇的敬老院、养老院和街道办事处纯福利性的床位。大家知道我们建国60年了，这些床位有些是50年代初建的，已经破落不堪，房子摇摇欲坠，这些的控制率就高，有这样一个原因。
第二，社会发展了，人有钱了，需求标准也提高了，现在咱们所追求的是一种精神和物质两个方面都要做到的。
第三，养老观念的问题，现在的老人大部分都是建国前出生的，他们的养老观念跟以前是不一样的，精神和物质都是要做的。
奚志勇：现在面临的更大的是政策问题，现在政策补贴给养老机构还不够，假设我们说给他补贴多少钱，谁做养老机构给他做多少钱，这样就好做了。
赵良羚：我觉得第一是选址，第二是选人，第三是产品设计。
一是选址，有这样一个调查，我看过北京政协委员做的调查，有的养老院住的很满，有的很空，城里的养老院再不好也很满，郊区的养老院再好也有空的。
二是选人，亲和源的平均年龄是72岁，有的养老院是80多岁，郊区的养老院应该是70多岁，因为他走得动，城里的养老院应该在80多岁。
三是产品设计，根据服务对象来设计产品，也就是说我在城里选的人是高龄的，产品设计一定是要长期照顾的，不管公寓还是CCIC，产品设计一定是要有照护的。如果在郊区生活是能自理的，他也必须有医疗，刚才朱总说他的养老为什么能那么长，因为他有医院。老年人选养老院的时候可能第一个就是选你们有没有医院、能不能报销，这很重要，我觉得服务产品和服务质量是一致的。
陈首春：我也非常认同几位嘉宾的观点，我也认为是产品定位的问题。不能因为想喝牛奶就养头奶牛，我觉得是产品定位的问题，身边很多朋友，包括他们的父母老了以后不知道往哪儿送，这是一个大问题。刚才朱总讲到了用地问题，如果作为开发商探讨老年地产，更多应该关注的是市场相对高端的这部分人群，他首先面临的问题是土地的获得问题，刚才的短片也提到了三类土地的问题，刚才陈理事长也讲到台湾的问题。我想问一下朱总和奚总，开发用地存在的问题是什么？是完全不能回避的风险吗？
朱凤泊：用地性质是老年产业发展的根本问题，你们看一看先行政府推出的政策跟用地政策完全挂钩。做老年公寓两种地可以用，国有划拨的和出让来的商品房用地，甚至不是商品房的，是商业设施、商业用地也可以，但是千万别让自己进入灭顶之灾。
我不大同意刚才放的那个片子，我觉得它说的还没有经过特别认真的调查，说建设就是集体用地，这也可以建，现在只要够规模的都在接近灭顶。首先大家知道政策补贴政策，上海和北京做的最好，你在做老年公寓，建的期间就按照床位补贴，北京是八千到一万六一个床位，前提是土地性质是国有划拨和出让来的，如果地是租来的钱就不够，同时你也得不到银行的支持。如果我们用社会其他类型的资金，比如说刚才交流有信托公司、基金公司、投资公司和风险投资，有这么多投资一看你的地是租来的，也不愿意给你做，你的路就不好走。
房产开发商做老年住宅大多数都是挂羊头卖狗肉，我倒不是说怕骂什么话，在中国怎么能把老年产业推行下去做成功，如果我们做规模大的，主力军就是房地产开发商。原来我是开餐馆或者俱乐部的，我想做大规模的养老地产，一是不行，二是没有那么大资金量。真正要把中国养老地产推向轨道上去的就是房地产开发商，千万不要伤了房地产开发商的心，不是像媒体上说的黑心、骗钱、挣暴利，不全是这样的，不能以偏概全的。为什么这个事情会能得到这么多房地产开发商的积极响应？正因为他们要投身养老产业。这个地租给你了，不要钱让你白用，以后困难就来了。千万别让你夭折，你的夭折就是把老年产业送上不归路，如果信我的就照我说的去做。
奚志勇：从我的理解上关键是国家配套政策，如果他鼓励你做养老，但是土地拿不到，租的土地也可以做，像泰康也是这样做的。
朱凤泊：租来的地国家有明文的法律规定，是由发改委和建委、规委三个部门管的，如果租来的地是不可以大兴土木的。
奚志勇：其实也可以做的，接下来的规划里面有两大方面用土地，一是城市规划来看怎么用土地，像学校一样，规划用地给他。二是土地的指标用地，只要是支持这个产业的发展，你给他租用这个地，政府要你做什么要想明白了。因为我们的法律没有在这方面有明确规定，像杭州的金色年华土地就是租来的，他办会员卡的之后把土地卖了，有人说不允许卖，但是有没有法律规定不能卖呢？
朱凤泊：这不是问题就出来了吗？
奚志勇：如果国家想明白了就是要做这个产业，他一定会要法律体系的，如果法律没有出来之前大家一定不要随便去拿。
赵良羚：我也有很多朋友，有的是自己租地的，是农村用地和集体用地，20年到50年了，快到期了。房地产价格越来越高，他们想涨价，当时租一百万、二百万，现在他们觉得太便宜了就断水、挖沟，香山的养老院租的是部队大院的地，他们就给断水、挖沟不让人住了。我觉得朱总说的忠告也值得慎重的。
陈首春：我也补充一点，我想说的事情实际上是特指农村集体的建设用地，如果是一般的农村基地用地是租过来的，我个人觉得风险是较大的，最近几年新农村改造以后，他们整理出来了一些集体的建设用地，有指标要规划的。我也请教过中国人民大学土地系的主任，也请教了相关的律师，实际上请教他们的问题是他的风险到底在哪儿，如果我不是租的行为，而是跟农村集体的经济机构是一个合资行为，这样是否可行？是否被资本市场所接受？
赵良羚：我退休之后也筹备了一家，比如说我给土地做股份，我来运营，他们有土地的是占了60%，另一个机构占40%。中国的情况是矛盾重重，谁处理得当就赢了，等到政策没有问题了再挤进去就难了。
朱凤泊：三农政策里是有的，执行到有关权威部门的层面还没有。比如说现在新农村建设当中有一个旧村改造，旧村改造很难获得省市级政府三个部门的批准，现在一般都由地方政府批准。这里还有一个问题是地市级的批准用于新农村建设，这个地隔出了一块风险也是体现在“租”字上，这样的地也是不能租的。
陈首春：土地的问题确实是无法说的清的，也不是我们在座的几位能讲清的，大家之所以探讨土地问题，大家考虑的是成本问题，我们希望能够获得比常规房地产和住宅拿到更合适的成本去做。我想请问一下，作为老年机构的运营，朱总讲到需要房地产补贴，作为房地产商，如果进入老年地产的行业可能有更多的顾虑，我做这个事情一直投入，这个行业如果永远有赔钱的时候那会是怎么样的？
赵良羚：如果是赔钱的话北京那140多家企业都倒闭了，一定是不赔钱的，养老产业肯定是要盈利的。
朱凤泊：老年公寓是民办非企，税务局不收营业税，只是前三年的所得税，当你第四年盈利的时候税务局就找上门来了。咱们都知道做老年公寓很难的，谁敢说自己盈利。
赵良羚：是这样的，这件事很复杂，我本人在公办养老院干了二十年，现在干第二家民营，这就是现在市场的问题。政府、街道集体办养老院都有政府和街道帮扶，他只算运营成本，不算人员成本，所以第一社会福利院现在收一千多块。因为他们是好的产品，价格又比较便宜，所以人满为患，只要跨进了这个门槛，我们付得起一千二百块钱左右就可以享受国家待遇，这是不公平的。
二是市场是扭曲的，我们私人企业要投资必须要算房屋多少年折旧、筹备拍卖多少年折旧、固定资产多少年折旧，我一定要进行财务登记，看多少年才能收成本，再这样算下去就很艰苦，而且是必须要算的。我们现在中国的市场真的不好，很多地产商都在看，但是不敢进入，就是因为市场不好。我觉得美国非常好，他的市场正常健康的运作起来，我们中国的市场是为了盈利、收回成本，所以就压低运营成本，民办的条件非常差，比如说一个人只能护理三四个人，他要护理十个人，服务的质量就会下降，比如说这个地方要维修，他今天不维修，所以他是很艰难的状态。政府办的养老院国家投资，不计成本的，这样的市场是不能发展的。
我前几年去美国，那是全美老年地产行业的展示会，我看到人群都是西装革履，说明他的团队到了非常高的高层，他的市场非常成熟。我们中国也在进步，我们开养老院院长会，我看到人越来越年轻、学位越来越高，但是确实存在怎么样私人企业投入的问题，中国应该有大的手笔扭转过来，公办和民办应该都在一个起跑线上。谢谢。
陈首春：我知道潘总一直想把美国的模式复制到中国来，您怎么看刚才的问题？您也给我们讲一讲这两年的时间您感觉美国的模式在中国落地最困难的是什么？
潘勇：我们也是刚刚开始探索这个东西，我是1985年到美国去的，去了美国以后第一个任务就是做养老产业，我们觉得那个理念非常好，希望有机会搬到中国来。现在国内的老年地产行业大家都在做，我们希望把美国的理念带到中国来，访问了各种各样的朋友和专家，我觉得有很多难处，也看到国内养老事业有很多不足，但是我们还是比较有信心，有信心的依据是不仅仅是到国内做设计，而是希望把我们的团队带过来，希望起一些带头作用。
在这个过程中大家都谈到了理念的问题，就像您刚才讲的，不能把养老简单看成床位的概念，而是看成家的概念，美国的精细化对国内的行业应该是有所帮助的，如果希望把这方面的培训也带到国内。
我觉得美国的精细化管理做的特别到位，不只是服务理念，还有好多精细化设计。我在国内访问了很多养老院，从国家到私人好多非常细的东西都没有做到。国内的人到美国参观时间非常紧，看不到精细化的设备，其实这也是需要长期的积累的。我们希望把精细化做到国内来，我们自己做的测算来看盈利模式还是不错的，第一阶段和第二阶段盈利模式会更好一些，比前期建设还要好。基于这样的情况，我们希望把整个团队带到国内来，从规划、策划到设计、培训、经营管理，我们还是挺有信心的。
陈首春：谢谢潘总对行业的信心。刚才赵院长也提到了，我们实际上想探讨的是房地产开发和老年机构的结合问题。
赵良羚：我说一下，刚才放的地产律师的那个，他对房地产开发是有经验的，对老年这个行业不了解。人的思想是随着事态的发展而发展，我是老年住宅的房地产，新一代的老人居住环境是希望家庭化的，我觉得应该是C+C的模式。太阳城确实做的很好，原来太阳城确实是有争议的，原来有人说他们不是养老院的，我在哪个方面都待过，所以我比较清楚。随着社会的发展，我们要以人为本，老人的需求就是要家庭化的环境，我不要离开家，但是我有机构化的服务，这就是房地产，就得是房地产去开发，现在国家没有那么多钱去开发这个，我觉得应该是这样的。
陈首春：是这样的。咱们房地产商和机构运营者的相互关系，看看是否能合作，我觉得朱总十年前就做这件事，不得已自己从开发到运营都是自己在做，我个人认为是由专业管理团队来做。之前他说对内地发展养老产业给我们建议是要借鉴台湾的公社民营，我个人考虑一方面是开发商建设专业机构运营，咱们一定要把建设全都推给政府，应该由开发商来建，前提是公社民营，民营是要赚钱的。
赵良羚：美国做的非常好，开发商开发，运营商来运营，国家来给钱，50%的床位费是国家给的，用来补贴开发商，这个对每一个人的经济有评估，如果拿不起钱也不要紧，最低的收费标准是50万到700万，在美国来说是很低的，所以说是留给他足够的零花钱，剩下的是政府掏的。国家办的养老院为什么不像二线房一样限制下来调整市场，那样运营投资就都公平了，享受的人也不会享受二次福利分房了。
朱凤泊：说一下开发商和运营管理者之间的关系，现在处于哪一段历史时期就说哪一个历史时期的话，不要替政府想以后的事，就目前来说房地产开发商替代了一些机构，比如说传统的政府民政部门的，房地产开发商也在做，这支生力军是别人替代不了的，因为他们更掌握了政府的政策和动态。怎么说呢？做到无公寓，咱们不说老年公寓的实质，就说“公寓”这两个字，在今年又出问题了，现在谈“公寓”色变。过去老年公寓在发改委三个主要管理部门当中是认定为住宅的，从今年来说如果叫公寓就不是住宅了，如果是公寓就当做商业设施，不允许卖的。不是房地产开发商做这些手续，可能就在政策漩涡当中出不来，房地产开发商在一段时期内是不可替代的，可能若干年以后，五年、十年有一些房地产开发商身份就变成了专门做养老产业的专业队伍或者专业公司。
陈立基：刚才主持人说到底有没有盈利，我看了一下有300多的机构，还是有一点盈利的。台湾是政府鼓励运用民间力量来做这一块的，只要你愿意捐出来就可以的。咱们租的建筑也是有的，只要租约超过十五年我也同意，还是给你补助，设施设备给你补助多少钱，如果你签的三年，下一期三年不租给你了政府投资就浪费了。
陈首春：奚总怎么看这个问题呢？作为开发商，在现行条件下开发商做这件事是不是不得不放到底呢？还是合作的？
奚志勇：养老产业肯定是四大模块同时做的，朱总刚才讲开发商是必须参与的，不参与是不行的。第二个是老龄服务，现在国外做的非常成功的。我们60岁到80岁是分一个阶段的，我认为一个是老龄地产、老龄服务、老人健康管理，这几大板块成为了老人产业。真的有一天有一家投行进来，我们可以告诉他已经产业化了。幸运的我们已经有一家投行进来了，所以说是盈利的，大家一定要看到未来的困难，公司一定要看到未来的希望，我们要想明白盈利点在哪里、怎么盈利。
我刚才谈到未来专业化管理的问题，也可以告诉大家我们已经从房地产里面出来了，真要有市场需求的地方总是有人会做的。美国的朋友也说了，我也希望引进他们的机制，包括日本和台湾的，谈到现在这个最大的问题，除非他们是从这里开始，如果把标准拿到中国来根本没有人对接，你要想一想他们拿一千块钱怎么可以跟标准对接呢？我们现在的学校也开了两个培训班，我更想的是希望国外的机构进来，先不要做具体的服务，而是先做培训，培训这个任务太大了。我们现在请的培训公司名义上也是台湾和日本过来的，但是做的不够好。现在碰到的就是这个人才的问题，如果我们的管理人员都是高中毕业、中专毕业的，那是做不好的。我们的人才培养至少要五年的时间，五年以后这个市场成熟，如果你们现在开始投，投三年市场差不多起来了，希望大家抓紧时间快速推动。
陈立基：我补充一下，刚刚奚总提到了人才培训，我们谈到正委托他们把那个建构起来，我们把那个模式做起来，法律也要做到位。刚才奚总说五年会到位，其实这五年是好做的，再五年过后说不定就更难做了。
陈首春：大家刚才说到两个机构的合作模式，如果从具体项目的角度来看，如果我只是想做常规的住宅开发商，我在常规的住宅小区里植入老年的元素，我做部分老年公寓甚至是做机构，这是正面的还是负面的？对房地产销售会产生积极的影响还是消极的影响？因为有人可能认为很多老人住在小区边上，有人说台湾会有民众抗议的情况，这一点大家怎么看？
朱凤泊：这种情形不会出现了。我们一定把老年住宅和商业配套设施分三个内容摆放在不同的地方，各走各的门和各的道，政府税收上也要严格区分开来。太阳城吃了很多亏，有的亏是大亏，为老人做了很多公益事业，也为老人服务，但是税务部门在住宅领域不把你投入的前期的配套设施的成本算在总的社区成本里，给你摘出来，单算住宅的成本。可想而知住宅成本有多少，配套成本才是高的，他这样来征收你的所得税，你不是商业设施嘛，商业设施征收它的流转税和土地增值税，商业设施土地增值税又高，又摘出来单纯收费。你们要想做老年项目的时候，一定要把自己变得更聪明一些，如何合理避税，让自己的税赋减轻而不是偷税。我们是被管理者，有时候管理者说一不二，我们怎么在这个夹缝里生存，规划是特别重要的。
我刚才在发言当中讲到太阳城二手城没有什么可卖的，如果你卖到两万一随时可以买到，这就让很多老年公寓的人尝到甜头，年龄是一天比一天大的，无论里到哪个阶段都需要一种照顾。比如说60岁的时候需要游泳、到餐厅吃饭、跳舞，70岁的时候需要有一些借助的东西，80岁的时候也有他的需求，所以有老年住宅又有老年服务设施和商业配套服务设施的是人们最理想、最喜欢的地方。在台湾可能有百姓不同意的情形，如果我们要做的话最
好要把住宅设施做好，这样既能挣钱又能做公益，可以名利双收，但是大家一定要有一颗真诚的心。
陈立基：台湾会有人抗议，那是因为台湾建筑比较密集，救护车一天到晚一直叫，那会影响别人的利益。
朱凤泊：我们一个小马路之隔作为一个高档的会所，远洋地产就在那里，他的一套房卖好几百万，现在他把太阳城的资源跟他捆绑起来，医院紧急呼救系统等等，提前跟我们签协议把资源整合起来。我觉得人都有老的时候，不要说今天骨折跟我没关系，明天需要也可以，都要迅速处理，这是要我们从心里来接纳的。
赵良羚：接着朱总说的，在住宅里面加养老设施是最好的，政府也是想这样做。我跟老年人接触时间比较长，老年人也不愿意天天抬头都是老年人，而且老了要能走、能活动，如果进一个社区全都不能动就可想而知了，老年人愿意跟孩子和年轻人在一起，混合的社区是最好的，但是他又有一个照顾结构，这样孩子回来可以看一看老人，老人也觉得我就是在家的边上。我有一个远方亲戚，他的妈妈是90多岁，他儿子也有很多工作，他的小区里面就有幼儿园改的养老院，他妈妈非常喜欢，每个礼拜
六、礼拜天就到家里，平时家里人都走了就到养老院来，这是非常方便的。
刚才朱总也说了，这是名利双收的事情，现在政府也在提倡做这个。现在做日间照料，像下棋、唱歌就不叫日间照料，现在日间照料变味了，变成老人活动室了，我觉得刚才您说的方式是非常好的，我觉得政府应该要求开发商多少面积里面有幼儿园、学校、社区和养老院，我觉得在一定规模下应该要求，我才是为民办的事，你现在可能看不见，总有一天会需要的。感觉现在的会所都是年轻人，他的爸爸妈妈放在哪儿，这是一个问题。
潘勇：我们现在跟香港一个很大的开发商在上海有一个很大的社区，他特别希望老人靠孩子近一些，子女方便看老人，而且上班以前把孙子、孙女送到爷爷奶奶那里去，然后接回来，这对整个小区的销售起到非常大的作用，希望把这个模式放在所有的地产开发商那里去，这是一个互相推动的作用。他们觉得自己的爹妈没有离自己太远，还能替自己做一些事情。
奚志勇：这是非常好的，我在操作的过程中自己就碰到了，一开始我的两个楼盘品质都是一样的，两边都有优惠，你买了老年公寓的会员卡买房子有优惠，你买了房子老年公寓也会有优惠，我们要知道子女的生活习惯和父母的生活习惯是不一样的，人为什么要依赖？如果有足够的资源可以调配就不需要靠子女或者父母的。我们的父母基本上都是学历不高的老百姓，这些人的子女都是高学历的，他们可能不跟父母住在一起。我们一再强调十万平方米的社区里面两万平方米可以配套老人公寓，这样到底能不能成功还不知道。从上海来说，大家可能知道上海人小心眼，反正是没有一套成交的。从理论上来讲是好的模式，但是实际操作中很难来做。
陈首春：我觉得中国养老同时面临两的问题，一是老人机构确实有压力，尤其是这个机构是远郊区的，还有一方面是父母子女希望在同一个小区里。刚才奚总也提到了，不同的模式可能在不同的选址情况下处理方式不一样，您觉得从现在来看，如果作为房地产商，开始涉足这个行业的时候应该注意什么呢？朱总拿太阳城的时候可能跟现在的感受不一样吧？因为不同的年代会有不同。
朱凤泊：当时拿地拿少了。现在看太阳城这一块是因为那里有一条大河，河堤上是杨柳成行，当时看到自然景象非常好。另外是它离亚运村十七公里，十年前觉得十七公里不算什么，现在果不其然，路也修宽了，比过去的距离更短了。
谈到选址，我不大喜欢把老年公寓建在市中心，市中心的地多贵呀，而且为了节地和降低成本，你做成高容积率，这种环境不一定适合老人居住。养老应该从城市中走出来，老人们也愿意出来。我们这次活动是清华大学主持的，有多少清华大学的教授在我们那儿买房子？有很多的，还有中国社会科学院的院士，他们的体会最真，一生在城市里上班，老了要到郊区拥抱大自然。如果进行老年公寓的选址，我们多一些良心，把老年公寓建在环境好的地方，并不是说要离北京多远，关键是看交通。过去我们不会选怀柔，现在也会去了，实际上距离很近了，从西城到东城开车一个半小时，一个半小时就到怀柔的，我们不能单纯看距离，关键的前提是空气、环境、自然景象要好。
潘勇：我也讲一下这个话题，我们在国内跑了将近20个城市，看了很多地，最后选了上海。我们有一个理念是一定住在水边上，环境优美，走路能够到商业中心，我们到城市中心大概十几分钟、二十分钟，这样离开了城市中心，又没有离开活动范围，这样做比较理想的。我们认为做老年公寓选址特别重要，我们也做了选址的模式，一定不能离城市太远，但是也不能在城市，要靠近有水、环境好的地方。
赵良羚：如果地多可以随便选，但是现在地是不够的。有一个问题，老年人不管是多大，到了老年就有医疗需求，而不是逛商场，商场只是生活必需品，如果是城中心有地我就建在那里，不需要有多大的阳光，而是医疗非常方便。北京的三甲医院都在三四环以内，如果在六环以外，万一有什么事去三甲医院就非常慢。一般城里的人会愿意在周边，因为在北京来说，能够接受生活不能自理老人的养老院，尤其是城区的都排队排的非常满。
陈首春：我看了一下台下嘉宾的这些问题，有一些比较难回答，若以国有划拨地和其他开发商合作建设的地产是否可行？
奚志勇：实际上没有不可行的，如果你没有能力做这样的产品。
陈首春：划拨地跟农村集体建设用地有类似的地方，他不能获得土地所得权。
朱凤泊：我不知道你拿到国有划拨土地是多大，也不知道在什么位置，我建议拿到国有划拨地要做什么呢？第一是可以做，第二是做安养、临终关怀，这一部分带有医疗性质的。本身这块地要强调国有划拨给你的地要有公益色料、医疗卫生或者学校教育，如果不是的话他也不会给你划拨，我想应该做具有安养性质、临终关怀和医疗性质的东西。大家可以到医院看一看，一年比一年做的好，一年比一年挣钱多。
陈首春：对于非纯老年社区，如何与医疗机构洽谈合作？这是针对比较远一点的机构，如果在市内就已经靠近医疗机构了。
朱凤泊：我们的医院也是对外的，不对外就没有办法挣钱了，我们的医院是一甲，医院后面还预留一块地，建起来就是二甲医院了，前期的规模是按照二甲医院标准做的，只不过现在规模还没有做到。其实只有挣钱了才能把社区的老人照顾好，这是一个前提。
陈首春：大家可能对土地比较关心，请教一下在美国和台湾的专家，跟常规的地产项目获得的是一样的比例吗？
潘勇：美国不太注重土地问题，因为都是私有化，买来以后符合要求就可以做了。
陈首春：比如说在国内不同的土地用途是不是地价不一样、获取成本不一样呢？
潘勇：其实在美国就是分住宅用地和商业用地，老年公寓是属于商业用地。你买了之后也可以变更为住宅用地或者商业用地，也就是商业用地转化成老年公寓是比较简单的，如果是住宅用地建老年公寓就非常难通过批准。
朱凤泊：我六年前在加拿大温哥华的一个地区买了一块19英亩的地，这个地买下来的用途就是住宅，我把它变成老年公寓了，现在我没有做，想时机成熟了再做。在国外不牵扯土地性质，反过来在国内土地性质是非常重要的。
陈立基：台湾土地持有如果政府和开发商关系很好，政府愿意拨地也没有什么不好的，但是有一句话是靠人人会跑、靠山山会倒，这个合约要讲清楚，盖起来之后愿意拨出多少用于老年公寓，这样会比较好一点。将近30年前政府拨地给我们使用，现在我们觉得那个时候为什么不买下来，30年以后就不得了，有机会就要拿下来，有闲钱买下来会比较好。
陈首春：这个问题问朱总，招牌化是不是最好的拿地渠道，招牌化如何控制土地成本。
朱凤泊：如果你跟一级开发的是铁哥们就拿到手了。我们知道招牌化的规则，一级土地的时候他愿意给你，你们说好一个价钱就招牌化了，拍多高你都拍，水涨船高，有人说三百万、四百万你出六百万，最后还你跟一级土地约定一个价格。事在人为，做老年公寓通过招牌化仍然可以拿到合适价格的地。
陈首春：大家提了很多问题，咱们现在回到原来的问题上。刚才讲到选址的问题。选址不只是老人愿不愿意去的问题，还有管理层的问题，我个人也挺担心这个问题的，是不是像潘总说的选最好的地址，咱们现在遇到的问题是不一定拿到理想的地。我在城乡接合部拿到一块住宅用地，我想做涉及老人地产的产品，这样是否可行呢？咱们在北京有北五环、南五环的概念，涉及老人产品的比例在多少是比较合适的呢？如果是机构的话，机构的床位数多少比较合适呢？
朱凤泊：上次在清华大学开会争论过这个问题，多大规模合适呢？台湾的老前辈讲不宜做的过大，专门的老人机构大概三百床位，这是官方的规定，按照市场推算是三五百床是适度规模。
陈首春：一个普通的住宅小区里面要安排老年公寓是什么配比呢？20%是老住宅还是怎么样？
朱凤泊：现在北京没有几家这么做的，就是建一个普通房地产里面有老年公寓，我知道有两家，有一家还失败了，没有这样做的。整个社区是老年概念、老年题材、老年服务设施的公寓，这样就把它作为老年住宅获得批准，还要去经营、打理这个住宅。上周六也邀请周老师参加发改委的一个会，发改委研究十二五拿出的老年方面的意见，他们搞了一个调研，
其中也谈到了，以后在规划用地的时候就要考虑到老年住宅和养老设施。过去是你申请才会批给你，现在政府就要考虑划出这一块了。我觉得这个时机到来了，政府以后越来越规范、标准越来越多，不如从现在开始我们自己策划一些，有一些模式是成功的，可以是上海亲和源的，也可以是北京太阳城的。最主要的是又能挣钱、又能把事做漂亮，我们要把养老住宅和养老设施绑定，我真是尝到甜头了。
不要拿一个普通社区拿一栋楼做老年公寓，失败的那家就是因为没有人买房了，把老年公寓取消之后才有人买房子。因为普通社区一般都是年轻人买，老人住在养老公寓里面子女在住宅里面，不是这样的，有需求的人是老人买住宅住在这儿，租住的也是老人，买房的老人如果更老了需要有医疗护理和临终关怀了，他从家里到这些地区里，他的子女继承他的房子，是这样定位自己的项目。
潘勇：我们作为一个引领模式和管理模式的计划，从引领模式最佳的状态和管理模式最方便的情况来看，我们在国内基本定的是300户的区。
陈首春：300户是给老人？
潘勇：300户是给健康老人，但是这里面有一定数量的半护和全护，这两个比例比较少，其中80%是健康老人。
赵良羚：我觉得有几个概念，一是做房地产加一个老年公寓，可能像奚总说的一样不好卖。开始我们讨论的是普通住宅应该有一个养老设施，这个养老设施多少会比较合适，这个定位是造福老人。一层十八间房是几层规模是非常大的，经营一百张床怎么挣钱？一定是连锁发展，我的公司连锁化运营，管理层都在公司，摆出来的房是病区，小院长就是护士长，所有的后台支持都是这样，省的就是人的钱，所以是两个问题。
陈立基：在台湾也是两类，一类是私人机构，台湾可能是三五百。
奚志勇：到我们社区的老人大部分都是跟外面有关系，你要分析老人的需求量是多少。我问了国外都是一百多套房子服务两百老人，这里面有死亡率的关系，美国告诉我的死亡数据是30%，日本是24%，这个数据在中国没有法印证，如果20%的话一年死一百个人，也就是三天死一个人。
陈首春：借助朱总的题目，养老地产也准备好了。到底这个行业现在是不是到了一个时机，作为一个总结请教各位嘉宾，每个人都发表一下自己的观点。
赵良羚：我觉得现在是时机，希望大家都投入来关心老年人，谢谢。
潘勇：我从两年前开始到国内来谈这话题，大概得到了60%以上的人反对，说中国人不习惯老年公寓，认为把父母送到养老院是不孝。到今天为止走到哪儿都听到在做老年公寓，好像这都做老年公寓，这已经到了刻不容缓的地步了。
奚志勇：我们要考虑城市GDP的总量，这个城市GDP达到5000美金了就可以考虑了，毕竟民营企业尽量是往以上做，如果找人跟你一块钱砍一下、五毛钱砍一下就不好做，我们内部要做好外部也要做好，是这样的一种关系。
朱凤泊：相应党和国家的号召实行计划生育的第一代人进入到了60岁的行列了，不管以后他们是醒还是不醒，他们其中一大部分人，或者说一半的人因为只有一个孩子，他们都要或长或短的入住老年公寓，所以从今天开始到未来的几十年是老年设施、老年地产、老年公寓的大发展期。
陈立基：这跟高龄化的数据绝对有关系，现在还不那么成熟，如果各位一定要做的话，要做安养机构还是护理型机构，我这里有一个数据图表可以打出来给大家看，1996年台湾统计做安养的48家，做养护的16家，过了两年之后安养的50家，做养护的33家，又过了两年做安养又多了两家，做养护的400多家，又过了两年做安养的还是53家，做养护的已经到了700多家，这个成长的曲线是一致的，谨提供给大家参考。
陈首春：由于时间关系，咱们对话的环节就到此结束，谢谢各位嘉宾。
主持人：今天的会议大家都特别认真探讨这个问题，不是说每个人介绍自己的项目，很多人都认真的听，感谢大家一直听到最后，说明我们特别关心这个事，大家都有做好的决心。
今天的会到此结束，也希望大家给我们提意见，让我们将来做的更好。谢谢大家！
