资产评估的基本方法
尹佳佳
会计二班
（20112800320111）
前言：资产评估有三个基本方法，分别是市场法，收益法，成本法。 他们是进行市场评估的重要方法和组成部分，现在我们就来重点解析和比较一下这几种方法。
1.市场法
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。根据替代原则，采用比较和类比的思路及方法判断资产价值的评估技术规程。最为直接，最具说服力的评估方法之一。
基本前提有两点，分别是是拥有一个活跃的公开市场和可比的资产及其交易活动。其中，公开市场是为了排除交易的偶然性，可比性是指类比的物件具有功能上和条件上的类似性，且间隔时间不能过长，这样才能较为准确的比较出实际市场价格。 市场法的基本要素有：时间因素，区域因素，功能因素，成新率因素，交易情况调整
市场法具体分为两大类，直接比较法和类比调整法。其中
直接比较法又分为
1.现行市价法
2 .市价折扣法
3.功能价值类比法
【（1）生产能力比例法（2）规模经济效益指数法】
4.价格指数法
5.成新率价格调整法
类比调整发又分为
1.市场售价类比法
2.成本市价法
3.市盈率乘数法
举例
1.现行市价法
甲现有使用两年A品牌w系轿车，先准备出售，经网上调查得知同品牌同系列经两年使用轿车售价为8万，可得知自家轿车预估价格为8万
2.市价折扣法
甲企业破产后法院对其资产进行拍卖，有流水线一条使用年限为10年，已使用3年，无残值。已知该流水线市面售价100万。
可知评估价值为：100*（3/10）=30万元
3.功能价值类比法
（1）生产能力比例法
A工厂年产量为50万吨，B工厂年产量为150万吨，B工厂市值为1500万元。 则可知A工厂市值为500万元
（2）规模经济效益指数法
A工厂年产量为50万吨，B工厂年产量为100万吨，B工厂市值为100万元。功能价值指数为1
则可知评估资产价值为100*（50/100）^1=50万元
4.价格指数法
A股票10天前市价为10元每股，现涨幅为5%，则现价为
10*（1+5%）=10.5（元每股）
5.成新率价格调整法
待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集 到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。
待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可用年限）×100%=13÷(10+13) =57%
评估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)
1.市场售价类比法
某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人 员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估
值为：• 资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）
2.成本市价法
某车成本市价率为200%，其合理成本为8万元。则其资产评估值为8*200%=16万
3.市盈率乘数法
某股票单价10元，是其同类市场上同类市盈率3倍，其评估价值为3*10=30
2.收益法
收益法是通过估算被评资产未来预期收入并折现，借以确定被评估资产价值的一种方法。
基本前提
三个基本要素=>三个前提条件
1.未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量；
2.获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量分为行业风险，地区风险及企业风险
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
基本参数：
收益额-表现形式取决于资产的种类；
折现率-期望投资报酬率；有限期-折现率，无限期-资本化率；特定比率应用于预期收益的过程
收益期限-根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律，法规，契约，合同等加以测定。
收益法事先分为有限期和无限期
有限期分为
1.纯收益不变
2.纯收益若干年后保持不变
3.纯收益表现为等差级数
4.纯收益表现为等比级数
或分为等额收益法和不等额收益法
举例
A投资能在未来3年内获得收益，预期收益分别为1000,1500,2000，折现率为8%，资产评估值=（1000/（1+8%））+（1500/（1+8%）^2）+(2000/(1+8%)^3)
B投资能在未来5年后获得10000元预期收益的资金，折现率为5%
资产评估值=10000/(1+5%)^
53.成本法
成本法要首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 基本思路是重建或重置被评估资产。
资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值
基本前提
主要适用于继续使用前提下的资产评估。
前提条件是：
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；
2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
前提条件
1.被评估资产的实体特征，内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性
2.应当具有可利用的历史资料。
3.形成资产价值的各种耗费是必须的。
4.被评估的资产是可以再生的，可以再复制的。
基本要素
资产的重置成本
资产的实体性贬值（有形损耗）
资产的功能性贬值（技术落后）
资产的经济性贬值（竞争加剧，原材料供应不畅，成本增加，高利率，国家产业政策变动，环境保护，其他）
重置成本的估算方法
1.重置核算法
待估资产为一机器设备评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有该机器设备的现行市场价格每台180000元运杂费5000元安装成本为20000元其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元安装期限较短。 评估人员分析认为被评估资产为外购需安装机器设备其重置成本应包括买价含增值税、运杂费、安装成本、其他费用由于安装期限较短可不考虑资金成本。
重置成本=购买价格+运费+安装成本 180000+5000+20000=205000元
2.价格指数法
某厂房建于2010年，账面价值20万，2014年进行资产评估得知期间每年房价上涨6%，则其重置成本为=20*（1+6%）^4=25.24万元
3.功能系数法
(1)生产能力比例法
已知甲工厂的一条生产线价格为10万元，年产量为5000件，一直被评估资产年产量为10000件，可见其重置成本为=(10000/5000)*100000=200000
(2)规模经济效益指数法
甲厂生产能力为60000件/年，乙厂生产能力为30000件/年，重置成本为120000元，规模经济效益指数为0.5
则资产评估值=120000*（60000/30000）^0.5
统计分析法
甲厂5台设备重置成本之和为30万元，而这5台机器的历史重置成本为15万，该类设备的历史账面总体价值为200万，则调整系数为=30/15=2
重置成本=200*2=400万
实体性贬值的测算方法
1.观察法
一项资产的价值为20万，实体贬值率为0.3，则其实体贬值为=20*(1-0.3)=14万元
2.使用年限法
一件设备的使用年限为10年，已使用2年，重置成本为20万，预计残值为5万 实体贬值为=((20-5)/10)*2=3
3.修复费用法
资产功能性贬值的估算方法
某设备与目前普遍使用的先进设备相比，在完成同样工作的情况下，能源消耗超支2000，人工超支1000元，经评估人员鉴定，该设备尚可使用5年，同行平均收益率8%，所得税30%
功能性贬值=（2000+1000）*（1+30%）*(P/A,8% 5)
资产经济性贬值的估算方法
1.由于资产利用率下降造成的经济性贬值额
A投资原每年能获取收益10000，现资产利用率减少20%，，其功能价值指数为0.7.
经济性贬值率=【1-（10000（1-20%）/10000）^0.7】*100%
2.因收益额减少导致的经济性贬值
一台机器设备，5成新。又由于市场竞争增加,只能 40％开车，如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数，重置成本为100万，经济贬值率60%，那么：
重置成本*经济贬值率=60万
重置成本-实体贬值=100-50=50万
评估值是:100-60-50=-10万
这三种方法评估原理不同，资产计价尺度不同，前提条件不同，适用范围不同 成本法适用范围最广，对一切资产重置，补偿为目的的资产业务都适用。
市场法只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。
收益法适用于企业整体价值的评估。
因此在不同情况下要慎重选择计算方法。
