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海宁市农村宅基地置换市区公寓房和农村集体土地承包经营权置换生活保障政策解读：
为进一步提高农村居民生活质量，加快城市化进程，我市出台了鼓励农村宅基地置换市区公寓房（以下简称换房）和农村集体土地承包经营权置换基本生活保障（以下简称换保障）的政策，下面就农户关心的一些问题进行解答。
1、换房和换保障坚持什么原则？
换房和换保障坚持“政府主导、农民自愿、统一规划、统一建设、计划管理”的原则。
2、适用对象和条件是什么？
凡具有本市常住户口的农村居民户，并同时具备以下条件可以申请换房和换保障：
（1）有合法的农村宅基地；
（2）具有集体经济组织成员资格；
（3）自愿永久放弃全部农村宅基地；
（4）自愿永久放弃全部经营权（含自留地）。
3、公寓房安置地点在哪里？
农村宅基地换房地点为城市规划区范围内，首期安置房暂定名“景春苑”，建设地点在缔艺家西侧（见附图）。
4、公寓房的户型分哪几种？
建筑设计户型面积分为60㎡左右、80㎡左右、100㎡左右、120㎡左右四种。
5、换房可享受多少面积？
换取的标准面积为每户基数40㎡，再加每人40㎡，每户标准内总面积不超过260㎡，超标准面积不超过40㎡，每户换房数量不得多于3套。
6、安置房的价格如何确定？
换取的标准面积内部分的价格确定参照市区经济适用住房的销售价格，超过标准面积部分按签约时同地段商品房价格。房价由住宅标准面积、超面积乘以相应的价格和层差率加车库面积乘车库价格（标准面积内住房销售价格减半）构成。层次差价系数参照市区经济适用住房相应标准执行。
7、换保障可享受什么样的政策？
经营权换保障政策参照我市被征地农民基本生活保障政策（海政发[2004]51号）执行。换保障户在册集体经济组织成员参照享受被征地农民基本生活保障待遇。已参加被征地农民基本生活保障统筹的人员，不列入置换生活保障范围。以换保障签约的时间为基准日，对未达到劳动年龄段（16周岁以下）的人员，每人发给一次性安置补助费7000元，达到和超过劳动年龄段（16周岁及以上）的人员参照我市被征地农民政策，为其按被征地农民一次性缴费第二档标准缴纳基本生活保障费，参照享受相应的被征地农民基本生活保障待遇，其中15000元记入个人账户。其个人账户管理、大病医疗统筹、生活补助费发放、丧葬费标准、就业培训、档案管理、与职工基本养老保险政策的衔接等均参照被征地农民相关政策执行。
8、到市区置换公寓房是否仍享受所在镇（街道）搬迁奖励补助政策？
农户以宅基地置换市区公寓房，不再享受所在镇（街道）搬迁奖励补助政策。但属于连户成片搬迁的（可包含搬迁至所在镇、街道“1+X”点的农户），市财政对置换市区公寓房户进
行奖励补助，对连户成片3户以上的每户奖励3万元，5户以上的每户奖励4万元，10户以上的每户奖励5万元，整组的每户奖励10万元，整村的每户奖励15万元。补助资金通过与换房总价款差额结算办法奖励到户。
9、换房换保障政策执行至何时，什么时候受理报名？
换房换保障政策实施期限至2011年12月31日止，时间以签约日为准。全市换房和换保障户数总量实行计划管理，每年集中申报两次，申报时间为3月和11月。首期报名截止2010年4月30日。
10、如何办理换房换保障手续？
（1）申请。符合条件的农户向所在村（含农村社区，以下统称村）村民委员会出具《农户自愿永久放弃全部宅基地和全部农村集体土地承包经营权承诺书》，承诺书需年满16周岁、具有完全民事行为能力的全部家庭成员签名，并提出换房和换保障书面申请，填写《海宁市农村宅基地置换市区公寓房申请表》和《海宁市农村集体土地承包经营权置换生活保障申请表》，同时提交家庭人员的身份证和户口簿（原件及复印件）、集体土地使用证（或建房报告）、农村集体土地承包权证等相关证件。
（2）公示。经所在村初审后，在村务公开栏进行公示，接受群众监督，公示时间为7天。
（3）审批。经初审和公示后，符合换房和换保障条件的户由村汇总，并填写《海宁市农村宅基地置换市区公寓房名册》和《海宁市农村集体土地承包经营权置换生活保障名册》，连同《海宁市农村宅基地置换市区公寓房申请表》和《海宁市农村集体土地承包经营权置换生活保障申请表》一并报镇（街道），经镇（街道）核实同意后于每年的4月和12月报市统筹办，由市统筹办分送相关部门审核后审批。
（4）签约。经批准后，由市房委办会同市统筹办通过镇（街道）、村（社区）落实换房和换保障户与所在村、镇（街道）及市房委办签订《海宁市农村宅基地置换市区公寓房协议书》，与所在村、镇（街道）及市劳动保障局签订《海宁市农村集体土地承包经营权置换生活保障协议书》。并由镇（街道）代为收回原住房的集体土地使用证、农村集体土地承包权证等相关证件，如原已取得合法建房许可而未建造的户，同时申请办理注销手续。
（5）预付房款。换房协议签订后15日内办理预付房款相关手续。换房面积在120㎡（含120㎡）以下的，每户须预付房款5万元；120㎡以上的，每户须预付房款8万元。
（6）选房。由建设单位组织施工建设，公寓房建设工程竣工后，市房委办会同市统筹办通过镇（街道）、村（社区）通知换房户户主及购房人办理公寓房选房手续，并开具公寓房选房《抽签通知单》。购房人凭①《抽签通知单》；②镇（街道）开具的收回原住房的集体土地使用证、农村集体土地承包权证证明；③本人的身份证原件及复印件或本人不到场的委托书（单位盖章）、受托人身份证原件及复印件等资料抽取《选房顺序号》。并由市公证处出具公证书。市房委办按照换房户的置换申请面积和预付房款情况分别提供60、80、100、120平方米左右四种不同户型的住房。购房人凭①本人的身份证原件及复印件或本人不到场的委托书（单位盖章）、受托人身份证原件及复印件；②《选房顺序号》公证书等资料，按《选房顺序号》公证书的顺序和规定参加相应户型的选房，选定房号后，签订《海宁市农村宅基地置换市区公寓房选定协议书》、以下简称《选定协议书》），并由市公证处出具公证书。
（7）签订换房合同。购房人凭①本人的身份证原件及复印件或本人不到场的委托书（单位盖章）、受托人身份证原件及复印件；②《选定协议书》公证书等资料，签定《海宁市农村宅基地置换市区公寓房合同》（以下简称《换房合同》），小区物业管理公司与换房户签定《前期物业管理合同》。合同签订时由镇（街道）将收回的原住房集体土地使用证、农村
集体土地承包权证等相关证件报市有关部门依法注销，土地使用权相应收归集体组织。同时给予每户4个月的自行临时过渡安置补助，标准为每人每月100元，每户每月不足400元的补足400元。
市经济房建设发展中心及时到市房地产管理部门办理备案手续，购房户必须按《换房合同》约定的期限内付清房款（可按揭贷款），否则将按合同条款办理。
（8）自行拆旧和退回承包土地。换房和换保障户在签订换房合同后4个月内自行拆除原有住房（含生产用房及地面附属设施），逾期作自动弃旧处理，同时全部承包土地（含自留地）退回村级集体组织。
（9）交房和办理保障手续。换房户在小区竣工验收交付使用，并自行拆除原旧房和退还全部承包土地（含自留地），且经市有关部门验收确认后，由建设单位负责办理相关结算手续，预付房款、未达到劳动年龄段人员一次性安置补助费总额、连户成片奖励等和换房总价款实行货币差额结算后10日内，与市经济房建设发展中心签定钥匙交接通知单，凭钥匙交接通知单和《换房合同》复印件到小区物业管理公司领取钥匙。同时，由换保障人员所在村以户为单位，持《海宁市农村集体土地承包经营权置换生活保障人员名册》，携参保对象的公民身份证明及复印件3份、户口簿（需有公安机关的户籍备注证明）原件及复印件、一寸免冠近照6张向市社会保险经办机构办理参保手续，在办妥参保手续的次月起按规定参照被征地农民基本生活保障政策标准享受待遇。在取得公寓房产权之日起30日内办理户口迁移手续，逾期不迁的，根据户籍管理的相关规定，经市公安局核准，将换房户家庭成员户口迁往其合法固定住处或置换的公寓房内。
11、换房换保障户立户条件是什么？人口如何认定？
立户条件：按海政办[2000]21号文件执行。夫妻双方离婚满5年、或离婚满2年且另一方已登记结婚的，可立户安置。
人口认定：按户籍（以居民户口簿记载为准）确定家庭在册集体经济组织成员人口。下列人员可计入家庭在册集体经济组织成员人口数：
（1）已领取本市有效农村《独生子女父母光荣证》且子女未婚嫁，其独生子女可按2人计算。两户以上共同赡养的老人可分摊进行计算；
（2）户口外迁的全日制大中专学校的在校学生（需凭学校有效证明）；
（3）因土地征迁而户口迁移至城镇的人员（已享受过福利分房或经济适用房的除外）；
（4）户籍关系外迁或被注销的现役义务兵和符合国家有关规定的初级士官（已提干的军官除外）；
（5）户籍关系外迁或被注销的被判处徒刑的服刑人员；
（6）符合法律、法规、规章和国家、省有关规定的其他人员。
立户及人口认定均以换房换保障四方协议签订日为基准日。
12、公寓房产权性质是什么？如何上市交易？
公寓房建设用地以出让方式供应，购房户在开具销售不动产发票后，可自行按规定办理房屋所有权证、国有土地使用权证和契证，但换取的公寓房属于政策性住房，取得产权证之日起五年内（含五年）不得上市交易（抵押除外）。
本政策解答由市“两新”办负责解释
政策咨询电话：87288660 87288659
