我市房地产行业所得税管理存在的问题及建议
姜子库
〔内容摘要〕 房地产行业的税收征管已成为国税部门在企业所得税管理的一个新课题，也是基层税收管理的一个难点。如何更好地贯彻做好房地产开发业务的企业所得税管理，保障国家税款的应收尽收，已成为税务部门的当务之急。
〔关 键 词〕 房地产所得税
〔作者简介〕 六盘水市国家税务局
房地产开发企业在开发项目上具有周期长、经营跨度大、滚动经营的特点，其行业知识涉及的规划设计、建筑工程、装饰装璜等专业性较强的领域，跨越建筑学、美学、艺术等多门学科，熟悉此行业要有足够的专业知识和长期的从业经验。
房地产行业的税收征管已成为国税部门在企业所得税管理的一个新课题，也是基层税收管理的一个难点。如何更好地贯彻做好房地产开发业务的企业所得税管理，保障国家税款的应收尽收，已成为税务部门的当务之急。
一、房地产开发企业的经营特征及会计核算基本情况
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有土地的开发与经营、房屋的开发与经营代建工程的开发、城市基础设施和公共配套设施的开发。其经营有计划性、商品性、复杂性、建设周期长，投资数额大、经营风险高的现实特征。 房地产开发企业原则上执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》（从2005年1月1日起，从业人员100人以下或销售额1000万元的小型房地产开发企业可选择）和相关具体会计准则的规定进行会计核算。由于财政部尚未出台房地产开发企业会计核算办法，故房地产开发企业对于房地产开发项目的核算，一般在不违反现行制度和准则的前提下，依据房地产所在地税务、建设和财政主管部门的相关法律、法规的规定，参照原《房地产开发企业会计制度》设计和制定适合于本企业的具体会计核算办法。
二、房地产开发企业所得税管理存在的问题
2005年，全国有11个省级国税机关和29个省级地税机关开展了房地产业的税收检查，大范围地摸清了房地产业的税收征管状况。截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中有问题13835户，问题率49.88%，查补税款371117.97万元，罚款27741.58万元,此数目让人触目惊心。2006年3月国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发〔2006〕031号文件（以下简称31号文）对房地产开发企业的所得税作了专门的规定，但是由于房地产开发行业的特殊性与税务干部的素质水平等原因，房地产开发企业所得税的管理仍存在很多问题：
（一）户籍管理日常巡查不到位，登记率低，管户底数不清。我们对六盘水市国税系统应管理的房地产开发企业进行了调查。从房交会和7月24日的《六盘水日报》得到的信息，六盘水市2006年房地产开发最佳楼盘19个中，国税应征管的房地产开发企业就有12个获得，而办理登记的只有2户，占16.67%；六盘水市2006年房地产开发“十强企业”国税应征管的有4户，办理登记的只有1户，占25%。
我们调查全六盘水市国税系统各局的实际征管占现应征管户数只有48.24%，有超过一半的户数各管理局未摸清。缴纳税款的企业户数占全部户数的2.35%，比例相当低。
（二）申报纳税不实，长期将收入挂在其他账户。以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税。销售款长期不结转收入长期将销售款挂在“应付款”往来账上，对预售收入采用认筹金、认号费、保证金、定金、押金等名称不计收入，造成账面无应税所得或亏损，偷逃企业所得税。以房屋换土地、抵欠款（工程款、材料款和银行款），直接记入应付账科目，不计销售收入，偷逃企业所得税的主要手段。
（三）伪造或高估成本，成本核算混乱。房地产开发企业为了减少应税所得额，人为地加大某些应税
项目的计税成本。对开发项目企业往往虚增的成本，以减少营业利润。通过对建筑、装饰、建材、绿化和物业等，加大建安成本造价、虚列工作量等非法手段减少或转移利润。多列预提费用增加成本费用，调整当期利润。利用多缴建筑安装营业税的手法增加开发成本，少缴企业所得税，或者在进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损中隐瞒巨额利润。还有商品房的配套工程成本已全部摊入可售商品房的成本，但一些开发企业将其出售、租凭，重复结转成本，减少应税所得，偷逃税款。
(四)扩大税前扣除标准。将业务招待费、广告宣传费、计息支出等超标在税前进行扣除，在计税工资、计提的职工教育基金、工会经费、职工福利费方面超标准和不按规定提起，将用于职工福利、在建工程的一些费用直接在税前进行扣除。
三、解决措施及建议。
（一）加强户籍管理，杜绝漏征漏管，外部联动核清底数。
应加大税收管理员的巡查力度，并定期与工商、房地产行业管理相关部门联系，对征管底数进行核实，将新增企业及时纳入管理，杜绝漏征漏管发生，提高登记率，加大对31号文的宣传辅导，督促企业主动按照有关政策规定申报缴纳企业所得税。
建立信息传递制度，实现税收的源泉控管，房地产企业的开发业务流程主要包括立项审批、规划设计、取得土地使用权、项目建设施工、房屋销售等，在每一环节都必须通过政府有关部门办理相关手续，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、城市建设和房产管理等行政管理部门建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料。
（二）紧紧抓住收入、成本费用两个所得税的关键点进行切入。在管理上明确房开企业必须以楼（栋）进行规范核算，要求税收管理员盯住收入、成本费用的发生变化来实施日常管理。对销售（预售）收入、各类相关应税所得、开发成本进行真实性、准确性的审核。房地产开发企业用于产品开发的土地、开发的成本、费用等必须有合法发票据实入账，如无合法发票入账的，一律按规定不得计入成本、费用在税前进行扣除，同时由税务机关按有关税收法律、法规进行处理。
（三）实行备案制度、核查制度、分析评估制度。
1、备案制度就是要求房开企业将《房产测绘报告》、《商品房预售许可证》、《销售台账》等与生产经营相关的资料报送税务机关备案。通过备案掌握开发项目的基本情况、企业的财务情况（包括收取的预售款、项目的销售进度、收入、费用、成本、合同金额等）和纳税情况，达到税源监控的目的。
2、核查制度规定税收管理员必须将企业报送的销售情况、产品完工情况等备案资料及申报资料结合企业经营实际来进行核实。通过核实企业税源登记情况、核查所报资料及纳税申报的准确性，掌握企业开发产品的建设、销售、收益状况，了解其生产经营的基本情况，从中发现问题解决问题。
3、分析评估制度提出用相关经济指标进行分析对比，明晰了对房开企业进行纳税评估的主要内容。在房地产开发企业所得税管理实务中对相关指标进行分析，找出异常，有针对性的实施管理，这是实施科学化、精细化管理的必由之路。
通过调查我们认为应对以下七个指标进行重点分析评估。
一是成本利润率，对完工结算的项目对其成本与利润的比率进行分析，分析是否正常。
二是建筑成本与建安营业税比率，通过计算房地产开发企业代扣代缴或自缴的建安营业税与建筑成本的比率，分析其是否在成本核算上存在多列成本，少记应税所得额。
三是销售收入与销售不动产的营业税金比率，计算企业实际缴纳的销售不动产的营业税金与销售收入的比率，分析是否存在有少申报收入现象。
四是商品房销售比率，按照测绘报告计算已售房屋占可售房屋的比率，分析是否有少列销售收入、多列成本现象。
五是资金变动情况分析，通过了解企业资金变动情况，分析其收入、支出有无异常现象。
六是期间费用变动率、比对不同期间的期间费用，发现变动异常的实施分析，了解有无虚增期间费用的情况。
七是单位成本的分析，对自建工程、招投标工程的单位成本进行分析对比，参照同类工程及当地市场价，比对是否存在异常，是否有多列产品成本的现象。
（四）加大对房地产业涉税违法行为的查处力度。重点查处和曝光一批违法案件，提高威慑力。
