湖口县2017-2018年度棚户区改造国有
土地房屋征收补偿安置方案
为落实2017-2018年度棚户区改造计划，完善城市功能，改善交通条件，优化居民居住环境，促进我县社会经济发展，根据《湖口县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》和《20
17、2018年国民经济和社会发展计划》，县政府决定对2017年和2018年的棚户区改造工作一并实施。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规及湖口县房屋征收等相关规定，结合棚改实际情况，制定本实施方案。
一、征收人 湖口县人民政府。
二、征收部门和实施单位
房屋征收部门为县房屋征收局。县房屋征收局委托双钟镇人民政府为棚户区改造房屋征收实施单位，具体负责棚户区改造的房屋征收工作。
三、征收范围
中心城区大凹塘片区、信义巷南头、茅屋街、县政府老办公楼背后、幼儿园至看守所大门口共约640户，房屋建筑面积约76000平方米，土地面积约46000平方米。
四、征收期限
2017年4月28日至2017年8月31日。
五、征收原则
统一征收、统一补偿、统一安置。
六、征收补偿细则
（一）补偿方式
被征收人既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。同时选择货币补偿和产权调换相结合的，被征收房面积需足够扣减安置房面积，剩余的被征收房面积给予货币补偿。大力提倡和引导实行货币补偿。
（二）补偿内容
1、选择货币补偿的补偿项目： （1）被征收房屋价值的补偿；
（2）简易建筑、临时建筑、土地、装潢、构筑物及其它附属物的补偿； （3）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （4）因征收房屋造成停产停业的补偿； （5）其它补偿； （6）奖励。
2、选择产权调换的补偿项目：
（1）被征收房屋超安置房面积部分、简易建筑、临时建筑、土地、装潢、构筑物及其它附属物的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （3）因征收房屋造成停产停业的补偿； （4）其它补偿； （5）奖励。
（三）补偿标准
1、选择货币补偿的（房屋围护结构最低处层高在2.2m以上土瓦、机瓦防水或现浇屋面）房屋按照土地性质、级别、房屋结构、用途、成新率、楼层、环境等因素，按照房地合一市场评估价予以补偿。
注：“住改非”的营业性用房和生产性用房认定条件：在征收公告发布之日两年前办理了工商营业执照和税务登记，并至征收时连续在营业、生产。
仓库不属于营业和生产性用房。
对“住改非”只认定与地面在一个平面的一楼为店面，店面面积按实际用于营业的面积计算，对二楼以上用于营业的面积，在住宅补偿的基础上，另增500元/㎡的补偿。
2、选择产权调换的：被征收房屋超安置房的面积按评估价补偿，土地按土地证上登记的土地面积、用途和性质予以补偿。属出让土地的按省批基准地价补偿，属划拨土地的按出让基准地价的46%补偿；无土地证的房屋占地面积按60元/㎡补偿；房屋占地以外的面积（需经多方现场确认）按40元/㎡补偿。（围墙外或不与宅基地连成整体的土地不予补偿）
3、无论是选择货币补偿还是产权调换的：（1）简易建筑、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑按重置价结合成新率予以补偿。经认定为违章建筑的不予补偿；（2）装潢、附属物按重置价予以补偿。
4、行政、事业单位的住宅、办公房屋按评估价或协商价补偿。企业单位的住宅、办公房屋按评估价补偿。对符合条件的营业用房按营业房评估补偿。无论是行政事业单位还是企业的仓库、生产性用房按工业用地和房屋重置价补偿。简易建筑、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑按重置价结合成新率予以补偿。
5、搬迁补助费。（1）住宅房屋：按被征收住宅房屋建筑面积6元/㎡计算，每次不足1000元的补足1000元，无论是货币补偿还是产权调换的均给二次搬迁费。（2）非住宅房屋（营业、生产性等用房）：按房屋建筑面积5元/㎡计算，给一次搬迁补助费，有机械设备和库存货物较多的情况按实际所需费用计算。
6、临时安置费：按被征收住宅房屋建筑面积每月每平方6元计算，每月不足700元补足700元，过渡时间自交被征收房钥匙时起算，选择货币补偿和现房安置的按6个月计算；选择期房安置的暂定按12个月计算，如安置房延期交付使用按实际过渡期计算。
7、停产停业的补偿：
（1）用营业房（含“住改非”营业用房）调换住宅安置房的，按实际用于经营的建筑面积给予1500元/㎡的补偿。
（2）用非独立性的“住改非”生产性用房调换住宅安置房的，按实际用于生产的建筑面积
-- 给予500元/㎡的补偿。
（3）选择货币补偿的营业用房（含“住改非”营业用房）以及生产性用房不给予停产停业补偿。
（4）用营业用房（含“住改非”营业用房）调换门店的，不给予停产停业补偿。
8、其它补偿：按实际所需集体确定标准。
9、对被补偿物要进行录像留存。
（四）产权调换标准
1、产权调换实行同结构等面积对换，结算面积和楼层差价，不同结构房屋调换结算结构差价。
2、简易房屋、层高在2.2m以下的房屋、钢架、木架棚、未超过批准年限的临时性建筑（含违章建筑）等不计算为产权调换面积。
3、营业用房（含“住改非”用于营业的面积部分）可调换安置区店面，被征营业用房和安置区店面都进行评估，实行货币平衡，多退少补的方式进行调换，店面调换面积计算为产权调换面积。
4、独立性生产用房只作货币补偿，不实行产权调换。
5、产权调换实行就近套户型的原则。
6、被征收房屋面积在60㎡（含60㎡）以下的，可以选择一套小户型安置房，被征收房屋面积在60㎡至90㎡（含90㎡）的，可以选择一套中户型安置房，被征收房屋面积在90㎡以上的，可以选择一套大户型安置房。
7、以家庭为单位（属夫妻、父母、子女关系），是家庭唯一一套住宅，且面积在60㎡以下的，可选择一套中户型安置房（超1：1以外的安置面积按本方案第
（六）条征收补偿细则中第2款的标准结算）。
8、被征收房屋面积超出所选安置房面积60㎡（含60㎡）以上的，可就近套户型再选择一套安置房。被征收房屋面积超出所选安置房面积60㎡以下的只作货币补偿。
9、被征收房屋大于360㎡的安置，只调换360㎡安置房，被征收房屋大于360㎡的面积部分，按评估价予以补偿。
10、征收建筑面积低于36㎡且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算结构差价。安置房超36㎡以外的面积按本方案第
（六）条征收补偿细则中第2款的标准结算。
11、征收直管公房是城镇居民租赁房屋的，按程序安排公共租赁住房。
12、征收未办理产权证书的私建房屋,当事人需提供以下材料：①居住地居委会出具的确认产权人长期居住或使用房屋的证明材料；②家庭全体人员（含父母、兄弟姐妹、子女）共同签名确认产权人的协议书；③产权人个人承担主张产权的法律责任承诺书；④在报纸或电台征询对产权是否有异议的公告。⑤四周邻居的证明材料。
13、征收不是完全产权的房改房，产权人应按规定补交购房款过渡到完全产权。补交款标准为原全额购房款的40%，计算公式为：（原已交购房金额÷6）×4。原房改时未计算面积的部分按原标准补交全额购房款。征收房改户自己搭建的房屋，对达标的房屋（围护结构最低处层高达2.2 m以上、机瓦、土瓦防水或现浇屋面）可计算为还房面积或按评估价补偿，产权人需按原房改时的交费标准交清搭建面积的购房款。土地补偿给土地使用权单位，无单位的土地由县政府收储。对不达标的房屋按重置价补偿，房改房办理了土地证书的其土地性质按土地证书登记的认定，超出土地证登记面积以外及未办土地证书的土地按划拨认定。
14、对产权有异议的按照下列方式确定产权：
（1）按“谁建设或谁购买归谁所有”的原则确认产权； （2）产权登记在谁的名下，确定归谁所有；
（3）产权登记人或建房人、购买人去世，由各继承人协商确定产权归属，协商达不成一致的，为不影响为不影响征收工作进度，可将由争议人共同签名的房屋照片、测绘登记、评估结果等资料交公证机构公证，补偿款由实施单位代为保存，待事后调处，或经法律程序解决争议后，再将补偿款支付给房屋所有权人；
（4）未进行登记的产权依本方案第
（四）条第12款原则结合上述方式确定产权。
（五）被征收房屋与安置房之间的差价： 砖混与框架的结构差价为130元/㎡； 砖木与砖混的结构差价为180元/㎡； 砖木与框架的结构差价为300元/㎡。
（六）超面积结算的价格
1、被征收房屋面积大于安置房面积部分，按评估价予以补偿；
2、安置房超1：1调换面积以外部分，10㎡以内（含10㎡）的面积按优惠价，超面积10㎡以外至30㎡以内（含30㎡）的按成本价，超30㎡以上按市场价购买；（优惠价1050元/㎡，成本价1500元/㎡，市场价3600元/㎡）
（七）安置地点
原则上确定在叶家舍、洋港和石塘二期安置区内。
（八）协议的签订
房屋征收局与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、过渡方式等订立补偿协议。在征收期限内未达成协议的，将由县政府作出补偿决定，依法实行强制征收。
（九）补偿款的支付
由征收实施单位按补偿的需要，分次向县政府提出预支补偿款的报告，相关部门按照县领导的审批意见，将预支的补偿款拨到实施单位帐户。由实施单位凭《房屋征收补偿安置协议书》和《棚户区改造房屋征收补偿款发放表》以转账的方式一次性将补偿款支付给被征收人。待棚改征收项目结束时，县财政凭征收协议和征收局提供的房屋征收补偿款汇总表与实施单位结算，多退少补。
（十）安置房的分配
1、分配安置房按照“先交房先选、同交房抽签”的原则进行分配（交房认定标准：腾空房屋、上缴产权证、土地证和钥匙）。
2、安置房实行楼层差价计价，具体标准见《安置房楼层差价表》。
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3、由房屋征收局计算找差金额。
4、交清购安置房款后再领取安置房钥匙。
5、安置房的分配按指挥部的规定，由实施单位负责组织实施。
（十一）不动产证件的办理、物业维修基金的缴纳
选择产权调换的：被征收人安置房的土地使用权必须以出让方式取得，按照安置房分摊的土地面积按办证当年的土地出让基准价格交纳土地出让金及相关税费后，办理不动产权利登记；原办理了房屋所有权证书的，安置房与被征收房已办产权证的等面积部分免交房产证部分的相关税费，安置房大于被征收房面积部分和被征收房未办理产权证书的，安置房办证按标准收取相关费用，费用由产权人承担。办理《不动产权证书》。
物业维修基金按安置房面积50元/㎡收取，费用由产权人承担。
七、奖励
房屋征收设立三个奖项：
1、按时搬迁奖
对被征收人在征收期限内签订协议且完成搬迁交房的，按可用于产权调换的面积实行奖励。2017年4月28日至2017年6月28日签订协议并交房的按90元/㎡奖励；2017年6 月 29日至2017年8 月20日签订协议并交房的按60元/㎡奖励；2017年8月21日至2017年8月31日签订协议并交房的按30元/㎡奖励。
2、选择货币补偿奖
选择货币补偿的按可用于调换产权的被征收房屋(不含按重置价补偿金额和搬迁补助临时安置等费用)评估价奖励25%。
3、购商品房奖
选择货币补偿的在本县购买属初始登记的多层商品房奖励500元/㎡。购买属初始登记的小高层、高层商品房奖励600元/㎡。如商品房面积大于被征收房面积，按被征收房面积奖励，如被征收房面积大于商品房面积，按商品房面积奖励。（奖励期限2017年8月31日前）。
未尽事宜按县有关规定执行。 本方案由县房屋征收局负责解释。
