《石家庄十月房展会消费市场调查报告》
※部分调研数据列示
一、关于市场
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1、目前的房地产市场形势对消费者购房计划的影响
据调查,在目前的市场形势下，半数以上的被访者表示依实际情况而定；24.4%的被访者表示要推迟购房； 16%表示不影响购房计划的被访者；表示要提前购买的占7%，可见目前消费者的观望情绪还是十分明显的。
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2、消费者如何看待目前的房价
现阶段的房价64.4%的被访者认为偏高；认为正常的占23.4%；认为很高的不足10%，大部分的被访者认为目前石家庄的房价比较合理，尚处于承受范围之内。
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3、消费者如何看待未来一年的房价走势
对于未来一年石家庄房价的走势，53.8%的被访者认为会小幅下降；20.5%认为会保持现在的价格水平；16.7%认为会小幅的上升；只有8.5%的被访者认为房价会大幅度下降，可见消费者对未来一年的房价走势普遍认为不会有太大的起伏。
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4、消费者对楼盘促销活动的看法
对于现阶段房产市场上的各类促销活动，一半的被访者认为是楼盘的自我炒作，是开发商在虚张声势；也有35%的被访者认为部分楼盘通过活动实质的调低了房价；还有15%表示并不关注，有没有促销并不影响购房。
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5、哪种形式的楼盘促销活动最能打动消费者
对于楼盘开展的各类促销活动中，有近67%的被访者认为直接降价是最能被打动的促销方式；8.9%认为是打折；8.1%认为是特价房；4.6%认为是赠送车位；4.3%认为是赠送装修；选择赠送物业费和赠送汽车的各占3.6%。消费者普遍认为在价格上的实质优惠对他们的吸引力最大。
二、关于购房意向
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1、消费者准备买房的时间
对于购房时间，近六成的被访者采取了观望态度；只有14.5%的被访者选择今年年内买房；21.2%选择在明年购买；仍有7.6%的被访者近两年没有购房打算。
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2、消费者买房的目的
据调研,38%的被访者是出于改善居住条件的目的买房；32%的被访者因为要在石家庄定居而购房；近15%的购房者需要购置婚房；6.5%的被访者打算购房投资；5.2%的被访者由于现有住房要拆迁而急需购房；购房养老的占3.5%。
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3、消费者买房选择的区域
由调研结果可以看出，30%左右的被访者首选裕华区；其次是桥东区，占21.1%；第三是长安区,占19%。在石家庄，裕华区一直是购房的热点区域,而桥东区和长安区近两年也逐渐成为了人们购房关注的热点区域。
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4、消费者能够接受的最高购房单价
近八成的被访者能够接受的购房单价在2500---4500元/㎡之间； 15.6%的被访者可以接受的单价在2500元/㎡以下；能接受单价在4500元/㎡以上的仅占被访人群的7.4%。可见，价位在3000---4000元/㎡之间的房子比较受消费者追捧。
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5、消费者能够承受的购房总价款
近七成的被访者能够承受的总房价在25---45万之间；25万以下的比例占到了18.1%；能承受45万以上较高套价的比例也达到了10%以上，大部分的购房者还是比较青睐于总价在30---40万的中档价位的房子。
三、关于购房需求
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1、消费者对建筑形式的选择
一半以上的被访者倾向于买多层(七层以下)的房子；高层住宅的选择比例比往年有明显增加，占到36.9%，这说明高层住宅这种建筑形式已经被消费者所接受；除此之外，选择高档住宅的比例仅为7%，说明市场上多数购房者对普通住宅的需求还是比较大的。
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2、消费者对户型的选择
从调研数据可以看出，被访者选择二室二厅和三室二厅的居多，两者约占70%；其次为二室一厅，占18.4%；选择三室一厅的占到8%；选择一室一厅的不足2%；选择四室以上户型的占1.6%。从消费者对户型的选择上可以看出：多数的消费者还是偏爱于经典实用的二室二厅和三室二厅。
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3、消费者对购房面积的选择
七成的被访者购房时选择70---110㎡的房子；近二成的被访者选择110---130㎡的房子；选择70㎡以下的人数占4.9%；选择130㎡以上住房的占5.6%。据统计，市场上消费者选择70---130㎡房子的比例高达90%。
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4、消费者购房时主要关注的因素
数据显示,消费者首要考虑的因素为地段和价格；其次关注的是周边配套、楼盘品质和户型；随着消费者对房地产行业认知的深入和生活质量的提高，他们也越来越关注户型、升值潜力、开发商品牌等诸多方面。
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5、消费者购房时希望采用的付款方式
调查的被访者当中购房时希望采用分期付款的最多，占41.5%；其次是一次性付款，占到27.5%；排在第三的是银行按揭，占17.5%；还有13.5%有条件享受住房公积金的被访者选择了公积金贷款买房。
※调研结果综合分析
·买方市场观望氛围明显 消费者购房理性回归
目前，石家庄房地产市场，购房观望心理十分明显。据调查数据显示，受访者中观望者的比例占到七成。另有25%的受访者表示：因目前楼市局势不明朗而导致购房计划延后，延后购房的这部分人群购房目的多为改善居住条件，他们当前的购房需求并不迫切。
造成购房者持币观望的原因主要有两方面:一是目前的房地产形势不明朗。消费者普遍认为目前房价不稳定，担心买房后房价大幅下跌，经济利益受损；二是现在的消费者不再盲目买房。人们对购置房产的认识不断深入，更多的购房者在买房时会进行多方比对，将房价回归到实际的产品价值中去，结合自身需求进行消费，因此随着消费者购房理性化的逐步提升，买方市场的热度已经逐渐褪去。 ·石家庄房市仍有部分刚性需求 蕴涵较大的购房潜力
在本次调查中,受访者对住宅存在刚性需求的不在少数，其中拆迁户5.2%、结婚用房14.8%，在石定居32%,三者相加比例高达52%，也就是说，在目前的市场状态下，仍存在大部分刚性需求的购房者。此外，还有近4成的受访者出于改善居住条件、养老、投资等目的存在购房意向，这些需求都是实实在在存在的，只是在目前的市场形势下这些需求暂时得到了抑制，但随着时间的推移，这些日积月累的需求终将会释放出来。由此可见,石家庄房地产市场潜在的购房群体众多，购房需求在一定程度上依然客观存在。 ·房价尚处正常水平未来发展趋于合理
房价及其发展趋势一直是消费者持续关注的问题，本次调查显示，对于石家庄目前的房价，六成的受访者认为偏高，23.4%的认为房价处于正常水平,只有8.8%的人认为房价过高，可以看出，石家庄目前的房价仍在人们的可承受范围之内,并非高的离谱。
另外，对石家庄未来一年内房价走势的调查中，有90%的受访者认为不会有较大波动,其中半数以上的人认为房价会小幅下降,20%的人认为会保持平稳，还有16.7%的受访者认为未来一年中房价会小幅上升，只有不足10%的人认为会大幅下降，可见消费者对于房价的认识已十分理性和客观，这说明石家庄的房价处于相对正常的水平，并不存在价格严重脱离价值的价格虚高或价格泡沫现象，这对于石家庄房地产市场今后的健康发展奠定了坚实基础。 ·需求与供应错位 产品多在主流需求之外
本次在对消费者购房需求的调查中，大部分的受访者对普通住宅的需求比较旺盛。在物业类型的选择上有 93%的受访者比较倾向于选择多层和高层,其中购房者对高层住宅的认可度比往年有明显上升，占37%，说明新的物业形式正在逐渐被人们所接受，现在的消费者在购房时已不受物业形式的限制和拘泥。
在对产品的面积段和户型的调查中，消费者需求主要集中在70—130㎡的2室2厅和3室2厅。尤其是110㎡的3室2厅和80㎡2室2厅的户型，它们面积合理、布局紧凑、经济实用，十分受消费者青睐。而在价格方面，总房价35-40万左右，单价在4000--4500元/㎡左右的房子最受市场追捧。
从区域上来看，裕华区、桥东区、长安区为目前购房的三个热点区域。另外经过调查统计，目前购房者选房首先看重的因素除了一贯关注的地段和价格，现在还增加了周边配套、户型、楼盘品质、开发商品牌等诸多方面。
综合消费者购房时考虑到的诸多方面的因素，结合其购房意向我们不难发现：相当一部分消费者在当前市场的在售产品中买不到自己中意的房子，而这部分消费者大多集中于低端客户和高端客户身上，他们所需求的产品在目前的市场上供应量相对较少，而市场上正在供应的商品又满足不了这部分群体的需求，这就出现了产品与消费者主流需求的脱节。 ·优惠流于表面化 楼盘促销遇冷 由于成交不理想，近期市场上各个楼盘都推出了花样繁多的促销活动，本次调查我们也特意针对促销活动对购房者产生的影响进行了调查，调查结果显示：有50%的受访者认为促销活动就是楼盘的自我炒作，说明相当一部分人对目前各楼盘开展的促销活动并不认可；还有35%认为是楼盘实质降价的由头；剩下15%的被访者表示并不关注，可见现在市场上普通的楼盘促销活动效果并不是特别理想。另外，在各种形式的促销活动中,九成的被访者还是对房价有实质优惠的促销活动比较感兴趣，例如 ：直接降价、打折、特价房等，而对于送家电、送装修、送物业费等部分楼盘过分流于表面的促销和优惠形式只能是一时的吸引部分购房者，广大消费者认为并未从中得到实惠，而影响不到其最终的购房行为。 ·外地开发商注重产品细节 市场认可度较高 通过调查发现，目前石家庄市场上开发的楼盘中，外地开发商运作的项目其销售情况往往要好于石家庄本地开发商运作的项目，究其原因：外地开发商十分重视前期的产品定位、产品规划、楼盘品质、策划包装等诸多细节问题，推出的产品往往让消费者认为性价比很高，易于接受；而石家庄本地开发商却过于追求产品容积率、成本控制、项目利润等问题，忽视了市场情况和消费者的实际需求和感受，在产品的规划设计、定位包装、营销推广上敷衍了事，市场状况不佳时最终遇到了销售瓶颈，难以突破。 ※ 对代理企业的指导意义 ·选择迎合市场需求的项目
在承接项目时,我们应该对市场有一个客观的判断，尤其是对市场需求的了解一定要准确。根据数据显示,目前市场上需求度相对较高产品具有如下特点：一是价位较低、楼盘品质一般或稍差的廉价低端楼盘；二是产品好、价位合理、楼盘品质相对较好、性价比较高的楼盘，这样的项目市场需求相对旺盛，销售难度也相对较小。而对于那些产品为非主流需求、定价不合理、楼盘品质差的项目应该敢于放弃。
·用专业的市场分析游说开发商
在与开发商接洽谈判的过程中，我们应该充分将目前严峻的市场形势描述给开发商，并结合市场上的实际案例和他自身的现实状况对其处境作出透彻的分析判断，从市场的角度一针见血的指出对方项目存在的问题和弱点，并提出我们的解决办法和建议，再把我们的观点赋予合理的解释和论述，相信通过我们对现实市场精辟透彻的分析，一定可以与开发商建立更加稳定的合作关系。 ·细分市场 差异化营销 在项目销售过程中，我们应该进行更为深入的市场细分，努力寻找并充分挖掘市场上有刚性需求的购房群体，而不能像去年一样毫无针对性地去卖房子，在市场形势比较严峻的今天，我们更应该将受众人群进行细致划分，研究他们的购房心理，使销售更具针对性和高效性。据分析，目前市场上存在刚性需求的消费者无外乎三类：拆迁户、准备结婚的年轻人、在石定居的人群，其中需求最为迫切的就是因结婚需要而购房的群体，目前市场上还没有专门针对这部分人群进行营销推广的楼盘或产品，我们应该抓住这个市场空白推陈出新，进行迎合市场需求的差异化营销，专门针对这部分人群制定相应的营销推广策略和销售策略。 ·渲染市场回暖氛围 树立客户购房信心 在销售现场，我们除了要注重其专业化氛围的打造外，还应该给到房客户以购房信心，让客户感觉到市场有重新回暖的迹象。我们可以摘取近期政府出台的一些关于购房一系列的利好政策，作为销售道具进行展示，从销售说辞上增加对市场未来走势的描述，从而打消消费者当前购房的种种顾虑，促进成交。 ※对开发商的指导意义 ·一味降价并非最终出路
最近，石家庄的楼市上楼盘促销和降价呼声纷至沓来，开发商似乎已经在与消费者的持久战中耐不住性子，有了动摇和让步的打算，但是就算是开发商降低了房价，消费者就会买账重拾购房热情？据我们的调查了解，大部分的消费者对楼盘的促销无动于衷，购房者 “买涨不买跌的心理”使开发商的让步进入了更为尴尬的状态。如何才能渡过楼市寒冬？一味降价一定不是上策，汇丰行认为：开发商应该根据自己的实际情况，在合理价格以外的因素中寻求突破，而不是一味的忍痛降价。从调查中我们可以看到：石家庄的购房潜力和市场的潜在需求仍旧巨大，房价也处于正常的发展水平，因此只要开发商坚持渡过本次行业的调整期，楼市“破冰”便指日可待。
·重视产品的精耕细作 避免粗制滥造 根据调查我们发现，市场上大部分产品在去年销售形势较好的前提下，今年却遇到的巨大困难，究其原因：在市场好的环境下，消费者处于非理性购房状态，对产品本身的要求较低，不管什么样的产品都能卖出去；而在市场不好的时候，消费者购房开始回归理性，那些产品规划不到位甚至有些粗制滥造的产品必将被市场所淘汰。因此，开发商在进行产品规划时，应首先进行详细的市场调研，以实际的市场需求为根本出发点，对产品细节进行精雕细琢，提高楼盘本身的性价比和产品附加值，使自己的楼盘更加迎合消费者的需求，更具市场竞争力。 ·借助外脑 实现突破 目前的市场形势下，开发商在项目策划和销售环节上应更加专业化，不能再固步自封，沉迷于自己的销售模式中。据调查，目前市场上出现了许多同区位、同价格、同品质的楼盘销售状况却天壤之别的现象，那些销售情况较好的楼盘其外在形象和包装都做得十分到位；而那些销售较差的楼盘往往都不重视项目的外在形象。因此，开发商应该格外注重对楼盘外在形象的塑造和包装，注重项目营销专业度的提升，适当的引入专业的策划代理公司，协助完成自己项目的销售执行和营销推广等各个环节，最终解决消费者感官需求和情感需求，赢得市场。
