资产评估练习题
一、评估人员现对某宗土地价值进行评估，评估基准日为2007年12月。现收集到以下资料：
（1）房地产公司于2005年12月以有偿出让方式取得该宗土地50年使用权。
（2）该公司于2006年12月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，每平方米造价2250
元，经济耐用年限为60年，残值率为5%。
（3）评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
（4）该建筑物占地面积1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租
金为72万元。
（5）据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%。
（6）每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为
每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率6%，建筑物资本化率8%。
（7）假定土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。 要求：评估该宗地2007年12月土地使用权价格（计算结果保留整数）
解答、(1)房地产年总收益
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×1800×(1-10%)=972000(元)（10分）
(2)房地产年总费用
①年管理费=972000× 3%=29160(元)（5分）
②年维修费=2500×1800×1.5%=67500(元)（5分）
③年税金=25×1800=45000(元)（5分）
④年保险费=2500×1800×0.2%=9000(元)（5分）
年总费用= (1)+(2)+(3)+(4)=29160+67500+45000+9000=150660(元) （5分）
(3)房地产年净收益=972000-150660=821340(元)（5分）
(4)建筑物年净收益
①年贬值额:房地产使用者可使用的年期为50—1=49(年),并且不计残值。（5分） 年贬值额=（2500×1800）/49=91837（元）（10分）
②建筑物现值=2500×1800—91837×1=4408163(元)（10分）
③建筑物年净收益:
房屋的未来使用年限为48年（5分）
建筑物年净收益=4408163/(P/A,8%,48)= 4408163/12.1891=361648(元) （10分）
(5)土地年净收益=821340—361648=459692(元)（5分）
(6)土地使用权总价值、单位土地面积的土地价格
土地使用权总价值=459692×(P/A,6%,48)= 459692×15.6500=7194180（元）（10分） 单位土地面积的土地价格=7194180/1000=7194(元)（5分）
二、评估对象住宅楼一层,剩余使用年限为40年，资本化率为6%，现搜集到可比性较强的A、B、C三个交易实例作为参照物，具体情况见附表……
答案：评估结果P=(5453+5150+5793)/3=5465(元/平方米)
