一、概述
物业管理方案
项目位于通许县
占地面积
平方米，项目分为两期，现交付使用为第一期共计15栋楼，车位
个。我社区将是县城新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，是通许县第一家高档优质小区。由此良好的物业管理为住户营造一个安全、舒适、提升住户生活品质，实现业主、开放商、物业公司共赢是我司最终目标。
二、根据小区的实际情况，我司做出对该项目的物业管理方案如下：
1、社区应向物业公司提供办公用房6间（暂定）
办公室2间、保安部1间、维修部1间、保洁部1间、储藏室1间。
2、小区安装安全保卫系统：在小区四周、车辆出入口，社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，安装电子巡逻系统，建立24小时不间断监控系统。
三、部门架构及人员负责内容
1、项目经理：
1名 在公司领导下负责总体工作安排、经营、业主沟通等工作。
2、客服及文员： 3名（暂定）负责文书、资料管理、物业管理、装修管理、维保服务等工作。
3、维修部：
2名 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
4、保安部：
保安主管1名，主要负责管理本部门员工及监管社区内安防总体工作。保安员10名（暂定） 主要负责门卫、巡逻、停车管理、社区内公共秩序等。
5、保洁部：
保洁主管1名 负责本部门人员安排、监管、检查社区内
卫生工作, 保洁员10名（暂定，含绿化）负责公共区域卫生保洁、社区内绿化养护等。
员工招聘后有公司主管进行培训。
四、经营预测
1、物业费;
2、车位费：
3、公共区域电费：
4、电梯电费：200元/月×45台=9000元/月
5、员工工资
项目经理1 客服3 保安主管1 保安员10 维修人员2 保洁主管1 保洁员10 办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费，保洁、绿化、维修人员工具.
五、前期物业接管
1、物业接管验收：物业通过竣工验收后对物业主体结构安全和使用功能的再验收，供电、给排水、卫生、道路、绿化等各设施能正常使用。
2、房屋栋、户编号已经有关部门确认：落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围、资料交接），确保重大保修项目细则与图纸校验到位。
3、抄水、电、气表的底数记录备案。
六、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
七、公共服务
（一）安全管理
1、小区主入口24小时执勤； 监控室实行24小时监控；小区内每小时保安巡查一次；
2、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
3、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主员和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
1、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年
清洗1次；
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
5、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
3各组团、栋、单元门、户有明显标志。
4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
5、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
4、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
5、路灯、楼道灯完好率不低于80％;
6、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
