推荐第1篇：小区物业管理各岗位职责
吉祥小区物业管理制度
治安管理规定
1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。
2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。
3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不得随意停放，住户车辆按规定停放在指定的停车位置。
4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。
5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人和事。
9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。
环境保护管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。
2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3、小区各户不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。
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5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7、经营户不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
停车管理规定
1、所有外来车辆未经许可，不得进入小区；闲杂人员不得入内。
2、小区住户车辆停车须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3、车辆进入小区禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。
4、小区内禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；
5、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
6、保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记；
7、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；
8、进入小区的车辆不慎损坏一切公共设施、设备，时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；
9、有固定车位的车主要严格按照物业规定的停放费标准，按时交费；临时车辆由管理员指引停放位置，并根据相关规定收费；
10、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；
11、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
12、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；
消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
3、物业管理办定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报上级备案。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
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6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。
7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。
12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。
吉祥小区物业管理办公室职责
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域的保洁；
（四）公共区域的秩序维护；
（五）车辆的停放管理；
（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；
（七）收交物业费、停车费和物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；
（八）物业档案资料的保管；
（九）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作；
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（十）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；
（十一）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
吉祥小区物业管理办公室主任职责
一、负责物业管理办公室全面工作，履行物业管理、指导、监督、协调、服务职能。
二、贯彻执行关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实上级主管部门下达的有关任务。
三、负责物业人员招聘、考核、录用、奖惩、辞退及岗位调整等工作。
四、负责物业人员的劳动工资编制及常规培训和考核。
五、负责小区物业费用的收缴和各类费用收支的审批。
六、负责组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要的措施。
七、负责签订小区物业专项服务合同。
八、完成村或社区等部门交办的其他工作。
保安职责
1.坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物、预防治安案件的发生；
2.在值勤任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃等现行违法犯罪份子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的
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权力；
3.对发生在小区的刑事案件或治安案件有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；
4.按照规定制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；
5.对进入所管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查；
6.在值勤中，如遇有不法份子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；7.宣传法制，做好“三防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素应及时的向上级汇报，共同协助整改；
8.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查；
9.积极配合保洁、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止损坏，不能制止解决的向上级汇报；
10.熟悉和爱护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并能熟练掌握各种消防器材的使用方法；
11.廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪份子作斗争；12.积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项服务工作；
13.认真完成领导交办的其它任务。
巡逻岗工作标准
1.着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目测衣物无污、无油、无破损；
2.仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发不过耳、不过领，目视无不舒适感；
3.器械佩带、物品配备齐全、整齐；
4.白天巡逻小区不少于6次；夜间巡逻小区不间断；
5.认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；
6.巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；
7.对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；
8.巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室审讯；
9.接住户电话报案后，3分钟内到达现场；
10.熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；
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车辆管理工作标准
1.外来车辆未经许可，不可进入小区；
2.进入物业辖区内车辆，均服从物业公司管理；
3.凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入辖区；
4.驶入辖区内车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生；（救护车、警车、救火车除外）
5.辖区内所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到一车一证、一证一位、车证齐全，见证放车；
6.车辆管理员礼貌待人、热情周到；
7.车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、房号、车位；
8.车辆管理员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；
9.临时停放车辆收交费率100%；
10.每车位文字档案齐全、资料准确率100%；
11.外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。
保洁员职责标准
一、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。
二、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。
三、每日负责清扫公共道路、住户楼下场地、停车场、绿地、公共设施周边环境等1次。并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。
四、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。
五、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
六、处理与清洁卫生相关的其他事宜。
七、定期在小区投放药饵对小区内蚊虫、鼠害进行消杀，确保无“四害”。
八、对楼内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。
水、电维修工岗位职责
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（1）严格遵守物业员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。
（2）熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供水供电设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。熟练地掌握小区电气设备的原理及实际操作与维修。
（3）当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。
（4）及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。
（5）做好应急（漏水、漏电、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行，配电设备发生事故时不得离岗。
（6）每月进行一次分管设备的维修保养工作。
（7）积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。
推荐第2篇：小区物业管理部岗位职责
小区物业管理部岗位职责
1． 经理
1．1 落实总经理安排的各项工作；
1．2 负责本部门整体运作；
1．3 负责本部门考核与评估；
1．4 对本部门员工的工作进行监督、指导、培训、考核及评定等工作；
1．5 审定本部门的工作计划和工作安排；
1．6 建立对外联系渠道，直辖市、解决公司与周边单位及管理部门的关系，接待来访人员；
1．7 负责收集有关物业管理的各项政策法规，及时向总经理汇报并提出建议。
2． 总协调部
2．1 总协调部经理
2.1.1 向物业部经理负责，全面负责总协调部的工作。
2.1.2 完成物业部经理交办的各项工作。
2.1 3 负责安排、监督值班人员工作。
2.1.4 负责跟踪各类信息的完成质量。
2.1.5 负责安排、组织总协调部人员培训。
2.1.6 负责对总协调部人员进行考评。
2.1.7 负责监督各类信息的完成情况。
2．2 值班员
2.2.1 服务热情、周到、礼貌，用语规范，需心、细致地受理客户
投诉、服务申请、咨询等事项，做好相应记录。
2.2.2 对收到的信息及时联络、调度，安排有关人员进行处理，跟
踪并封闭处理结果，及时向相关部门或人员反馈。
2.2.3 对遇有职责范围处理不了的问题时，要先对客户予以耐心安
慰和解释，稳定客户情绪并及时汇报上级领导处理解决。
2.2.4 跟踪维修服务人员的服务质量和态度并在服务记录单上予以
记录。
2.2.5 熟悉各部门员工的职责范围、特长、工种及小区的基本结构、] 设备、器材分布情况和控制范围，以便于调度和协调。
2.2.6 对花园安全防护和环境管理状况进行24小时监控，协助警卫
人员处理相关事宜。
2.2.7 对各种紧急事件（如火警、匪警、交通事故等）作应急处理
并进行记录，必要时报请有关领导处理。
2.2.8 对夜间发生的紧急情况，及时报请夜间总值班处理。
2.2.9 合理使用和保管各种器械、设施及备份钥匙。
2.2.10负责网球场预约、登记、收费工作。
3.综合维修部
3.1 综合维修部经理
3.1.1受公司法人委托，主持本部门工作并承担本部门的建立、完善、
实施决策的责任，是工程施工质量、工程维修质量和服务质量
的第一责任人。
3.1.2 主持召开本部门工作会议，制订工作计划，布置日常工作，推进各项工作正常开展，负责对本部门人员进行考证，保证本部门工作有效运行。
3.1.3 履行本部门的全面管理职责，对内理顺工作关系，对外处理、直辖市与相关部门之间的各项工作，合理开展工作，保证工作质量，及时向总经理汇报本部门工作。
3.1.4 制定工程施工、维修的设计方案，审批施工维修方案并做技术交底，制止一切不重视工程质量的做法，对工程质量不符合质量标准的施工队有权令其返工或停工整改。
3.1.5 考证施工队伍的资质水平、拟定施工合同，监督、指导本部门各级人员开展工作。
3.1.6 组织成立验收小组，制定验收程序和方案，负责对验收小组的技术人员依据国家质量检验评定标准和验收规范进行培训。
3.1.7 对工程中所使用的新结构、新技术、新工艺、新材料进行考核，鉴定是否经技术立法部门认证，是否符合本地实际情况。如发现使用了不合格产品，有权责令施工队报请国家检测部门检测。
3.1.8 在工程验收中，鉴于地基与基础、主体、屋面三个分部工程在工程中的重要性，要与上级单位负责施工人员了解施工情况，了解使用的材质情况，查明所有材料是否经过国家认证或化验合格。在对质量功能有争议时，要及时向总经理汇报。
3.2 资料档案员
3.2.1 负责维修服务部文件资料的收集、整理、保存、管理。将工程 施工维修的地点、部位、时间、施工方案等资料进行收集、分 类、保存、归档。负责工程会议记录工作。
3.2.2 控制施工材料的材质，向施工队要材质试验单，检查、试验所 用材料是否合格并做好记录，对不合格的材质要及时向经理汇 报，对所用材料有控制权和监督权。
3.2.3 参与工程质量的检查、验收工作，在进行验收前先查验、接收 施工单位的竣工资料，重点查验隐检记录、试验报告、材质化 验单和淋水、蓄水试验、电的满负荷、水通球、暖气试压的试 验记录，查看资料是否齐全、是否真实。
3.2.4 整理竣工图，查验施工单位是否按图施工，竣工图是否齐全， 是否已整理并核实变更洽商是否在竣工图上标明。
3.2.5 整理好验收小组进行验收时所作各种试验和检验记录，将验收 时发现的工程问题进行整理、记录、归档，写明问题发生的部 位、程度，以此作为结算的依据或档案资料。
3.3 预算员
3.3.1 配合经理做好工程的招标和合同的评审工作，对所要招标的方 案进行初步预算并将预算结果汇报给经理，做为承包合同的依 据。
3.3.2 在工程竣工验收小组验收合格后，进行工程的结算要做真实、准确。并将结果上报给公司经理，做为付款的依据。
3.3.3 对工作负责，预算要及时、准确，对投标报价要进行核实，有 不准确之处要及时汇报。
3.3.4 及时了解市场动态，做到与市场相结合。
3.4 库管员
3.4.1 熟悉所管库内的物品，掌握和了解所管物品的库存量，使之保 持合理的库存。库内物料摆放整齐并按规定进行标识。
3.4.2 熟悉并掌握公用工具：水泵、电锤、电钻、疏通机等设备的详 细情况，使其保持在良好的使用状态。
3.4.3 随时对所有归库物品进行检验，对公用工具及设备进行一般性 保养，发现损坏及时上报。
3.4.4 按正常程序和规定填写《物资领（借）用单》后，到总办库房 输材料和工具等物品的出入库手续。
3.4.5 建立并完善维修服务部物料台帐、卡、物相符。
3.4.6 保持库内卫生干净、整洁，物料及货架不得有尘土或污迹。
3.4.7 随时检查库内消防设备，保障其处于正常使用状态。
3.4.8 易燃易爆物品（如：没漆，稀料等）、腐蚀物品（如：盐酸、硝酸等）及有毒物品要严加管理，隔离存放并做标识，严格按 规定配备灭火器等安全防范措施。
3.4.9 严格控制物资采购量，每月23日申报物料计划，统计、整理、填写《物资申请单》并上报部门经理审批。
3.4.10 定期清库备存，将报废或剩余物料及时退回总办库房，减少库存积压，节约成本。
3.5 班长（水暖）
3.5.1 向本部门专业经理负责，合理安排本班日常工作。
3.5.2 负责月工作总结和工作计划填报。
3.5.3 负责本部门材料的申报。
3.5.4 保证站内外设备安全、稳定运行，全面掌握、熟悉站内设备运行情况及操作规程及外管网系统，对于主控制节门的位置熟练掌握。
3.5.5 领导全体人员完成各项任务，如冬季供暖运行、夏季检修、入户维修等工作。
3.5.6 经常检查站内设备有无异常，掌握设备性能，定时巡回检查，分析仪表和计量仪器的变化原因。将运行中的压力、温度控制在规定范围内，如有不正常现象，应立即予以消除。根据设备的运行情况随时调整方式，具备分析、解决问题的能力。
3.5.7 掌握所属人员的思想状况、了解每个人的工作情况，不断提高维修人员的技术水平，建立健全各项规章制度，防止事故发生。
3.5.8 运行中遇到重大操作如停暖、停热、板换改直给等要妥善指挥并与有关人员及相关部门联系，做好协调工作。
3.5.9 按相关规定指挥维修人员定期给设备加没油并进行维修保养，随时监督执行情况，检查并落实个人及环境卫生情况。
3.5.10 结合实际工作中的规章制度及要求对本班人员进行随机考问，每周不少于一次。
3.5.11 站内或系统遇有重大操作如：停水、停暖、停热等，应先通知值班经理并按申请程序报批；突发性事件应根据运行规程组织、领导相关人员及时予以排除，同时报请值班经理批准。遇有特殊情况，须采取最有效的措施进行处理，同时向经理汇报。故障消除后，应将情况写入维修记录中，同时向经理汇报结果。
3.5.12 督促所属人员遵守各项规章制度，遵守劳动纪律，对违反劳动纪律的，有权对其进行批语教育，对情节严重或屡教不改者有权停止其工作，并将情况向上级汇报。
3.5.13 定期组织对供暖、供热管网及公共设施进行检查和维护，杜绝跑、冒、滴、漏等现象发生。
3.5.14 定期组织对小区内雨污系统、化粪池进行清污和疏通，保证设施正常使用。
3.5.15 组织并落实对客维修服务工作，及时了解各项任务的完成情况，随时对工作质量进行检查并给予技术指导。
3.5.16 每日组织交班会，对当日工作进行布置和安排，对出现的问题随时处理和解决，不断提高服务意识，保障住户正常生活的需求。
3.6 维修工（水暖）
3.6.1 严格遵守公司的各项规章制度，认真完成上级领导交予的各项任务。服从命令，听从指挥，尊重上级，尊重同事，不做不利团结的事。
3.6.2 积极参加每天的维修工作，认真完成好每周、月、季、年度工作计划，遇有突发事件做到随叫随到，及时抢修。
3.6.3 熟悉并掌握供暖、供热，给排水系统及设备的详细情况，定期检查管道、设备，杜绝跑、冒、滴、漏情况的发生。
3.6.4 积极参加专业技术培训，努力掌握各种技能，不断提高专业技术水平，保障各项工作顺利完成。
3.6.5 负责本工作范围内的设备及工作场所的卫生清洁。
3.6.6 认真参加夜值班，严格遵守值班管理规定。
3.6.7 入室维修要严格遵守入户维修程序。
3.6.8 每日主动参加交接班。
3.6.9 每日工作中严格按照操作规程进行作业，强化安全意识，消灭不安全隐患，杜绝不安全事故的发生。
3.7 热站值班员（水暖）
3.7.1 遵守公司各项制度，服从领导工作安排，严格按设备操作规程进行操作。
3.7.2 按规定时间检查各项设备运行情况和各仪表状态，认真填写各项记录。
3.7.3 值班员必须严格坚守岗位，不准做与值班无关的任何事情。
3.7.4 保持、爱护值班室的清洁卫生及设施，拒绝与值班无关的员进入值班室。
3.7.5 值班人员必须按工作规定着装，做好应急事件的处理准备工作。
3.7.6 值班时发现设备运行异常及时采取措施，通知直管翁组织人员进行抢修，同时报告中控室及值班经理，填写设备运行异常的工作记录。
3.8 水质化验员（水暖）
3.8.1 化验工应红培训考试合格，取得劳动部门颁发的操作证，持证上岗。
3.8.2 负责对管网补水的软化处理，对管网中的循环水和软化水的水质定时进行化验，填写化验表（单）并对化验结果的正确性负责。
3.8.3 努力学习本专业知识，不断提高操作水平及处理各种事故的能力，第六周五向班组长汇报管网中的水质情况。
3.8.4 随时检查水处理设备，保证软水供给，发现异常情况及时反映给班（组）长并及时排除故障。
3.8.5 爱护仪器、设备，节约材料，降低软水的原材料消耗。
3.8.6 保持化验室设备、仪器的整洁和卫生。
3.8.7 认真填写“化验日报表”，详细记录本班的运行情况，确保运行安全、经济。
3.9 班长（机电）
3.9.1 向本部门专业经理负责，合理安排本班日常工作。
3.9.2 负责本班月工作总结和工作计划的填报。
3.9.3 负责本班材料的申报。
3.9.4 全面熟悉并掌握花园内供电系统及机电设备运行情况，保证各种设备安全经济运行，掌握各主要闸、开关的详细位置及操作规程。
3.9.5 领导全体人员保质保量完成各项任务。
3.9.6 经常检查各种机电设备及各站、室的情况，对可能出现的故障进行分析，做到预检预修，对已出现的故障应立即解决、排除，根据设备的运行情况随时进行调整，须具备分析和解决问题的能力。
3.9.7 掌握所属人员的思想状况，了解每个人的工作情况，不断提高维修人员的技术水平，建立健全各项规章制度，树立安全第一的思想，防止各类事故发生。
3.9.8 工作中遇到重大操作如：停电、导闸等要妥善指挥并与有关人员及相关部门联系，做好协调工作。
3.9.9 按相关规定指挥维修人员定期对设备进行检修、校验和维护，随时监督执行情况，检查并落实个人及环境卫生情况。
3.9.10 结合实际工作中的规章制度及要求，对本班人员进行随机考问，每周不少于一次。
3.9.11 如遇重大故障，根据情况领导相关人员及时予以排除并向上级领导、直管部门或电管站及时反映，具备处理突发性事件的能力。
3.10 维修工（机电）
3.10.1 严格遵守公司的各项规章制度，认真完成上级领导交予的各项任务，服从命令，听从指挥，尊重上级，尊重同事，不做不利于团结的事。
3.10.2 积极参加每天的维修工作，认真完成好每周、月、季、年度工作计划。遇有突发事件做到随
叫随到，及时抢修。爱护工具和公共财务，对电动工具定期进行检查。
3.10.3 熟悉并掌握供电系统及机电设备的详细情况，了解并掌握相关的技术参数，重要电器设备、机房设专人管理并每日进行巡视、记录、检修，杜绝停、跳、断、短等情况发生。
3.10.4 积极参加专业技术培训，努力掌握各种技能，不断提高专业技术水平，保障各项工作顺利完成。
3.10.5 负责本范围内的设备及工作场所的卫生清洁。
3.10.6 认真参加夜值班，严格遵守值班管理规定。
3.10.7 入室维修要严格遵守入户维修程序。
3.10.8 每日主动参加交接班。
3.10.9 每日工作中严格按照操作规程进行作业，强化安全意识，消灭不安全隐患，杜绝不安全事故的发生。
3.10.10 掌握触电急救常识，正确使用消防器材。
3.11 维修工（土木）
3.11.1 遵守公司各项规章制度和安全操作规程，防止事故发生。
3.11.2 服从领导的工作安排，保质保量地完成本职工作和上级交办的任务。
3.11.3 负责花园业主室内木制门窗的修理和窗纱、玻璃的更换及办公室俱的维修、工程模板的制作等。
3.11.4 熟练掌握如下专业知识：
3.11.4.1 常用木工机床名称、规格、性能、使用方法及常用工具的正确使用与保养方法。
3.11.4.2 常用板材的性能、用途及其适用范围。
3.11.4.3 桌、椅、门、窗等木制品的制作工艺。
3.11.4.4 梁、板支撑等简单的受力常识。
3.11.4.5 各种玻璃型号、规格、性能、原理及标准。
3.11.5 具备以下专业技能：
3.11.5.1 能看一般木制图纸并按要求制作各种制品。
3.11.5.2 使用水平尺、线锤、吊线等。
3.11.5.3 配制、安装、拆除一般基础梁柱及预制模板。
3.11.5.4 安装各种门锁、弹簧、插锁等。
3.11.5.5 量裁、安装各种玻璃的操作程序。
3.11.6 及时清扫刨花、锯末等，保持现场整洁，注意防火。
3.12 工程师岗位职责：
3.12.1 深刻理解公司理念，掌握公司各项规章制度，熟悉区内本工种的所有设施及各种系统。
3.12.2 向部门专业经理负责，全面负责本工种的技术指导监督及培训等工作。
3.12.3 和班长密切配合，协助解决本班的技术难题，予以技术支持，并协助班长制定工作计划。
3.12.4 对本工种因工作方式方法、人员安排问题处理等存在安全隐患，有权向上级部门提出质疑，并协助解决。
3.12.5 对现有设施、系统中存在的不合理现象提出整改方案，并组织实施 。
3.12.6 负责外聘施工队的管理，严格按照公司的有关规定进行监督管理。从技术、质量、验收程序等方面把好关。
4.班车部
4.1 班车部经理
4.1.1 对驾驶员定期进行交通安全意识教育，传达交通管理部门各项精神，组织形式多样的安全活动。
4.1.2 每周四向经理汇报工作，呈报本周运营情况及下周工作计划，解决车队出现的各种问题。
4.1.3 办理车辆各项税证手续，负责年审年检工作，解决处理交通事故。
4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 合理调派使用车辆，提高车辆使用率。
每5000公里对运营车辆进行保养，掌握车辆技术状况，诊断车辆故障，拟定维修方案。
抽查车辆卫生、性能及驾驶员。
负责全队全面管理工作，落实劳动纪律及各项考核指标，逐步实现量化管理。
4.1.8 建立单车技术档案，做好基础资料、数据之统计工作，保存车队各种资料文件。
4.1.9 做好司机业绩之评定工作，尽量调动全体司机之工作热情，加强服务质量管理，增强“窗口服务意识”
4.1.10 节约开支、降低动营成本、杜绝浪费，吃回扣等不良经济行为及犯罪行为。
4.2 调度
4.2.1 负责车辆、人员的日常调度。
4.2.2 负责因紧急任务需加班人员的安排。
4.2.3 负责车辆日常维修及定期保养的组织、安排。
4.2.4 定期对司机换休表进行修订。
4.2.5 定期到加油站核对燃油数量，统计材料费、油料费、高速路费、补胎费等各项费用开支，编制报表上报公司。
4.2.6 定期统计班车乘客人数，编制报表上报公司。
4.3 驾驶员
4.3.1 严格遵守交通法规及公司各项规章制度，确保行车安全。
4.3.2 做好上车前、行驶中、收车后的“三检”工作，保证车辆技术状态良好。
4.3.3 车辆行驶中出现故障要及时通知中控室和车队，以便于及时组织车辆输送乘客和抢修，尽可能避免客户损失。
4.3.4 严格按照《驾驶员服务指导书》规定内容进行操作，使乘客有一个安全、舒适、周到的乘车环境。
4.3.5 不准将车交给本岗位以外人员驾驶。
4.3.6 如发生交通事故，应立即报告中控室和车队，积极协助交通管理部门处理事故，使客户及公司的损失降到最低。
4.3.7 按规定认真填写行车记录及加油本上的各项内容。
4.3.8 随时保持车辆整洁。
4.4 修理工
4.4.1 遵守公司规章制度，服从分配，积极主动完成好各项任务。
4.4.2 严格操作规程，精心排除故障，保证维修质量，不得弄虚作假，以旧充新，如有维修不当造成机械事故，由修理工赔付15%的经济损失。
4.4.3 安全操作，杜绝工伤事故，保持维修场地整齐干净。
4.4.4 实事求是，不得不懂装懂，以免造成重复劳动和经济损失。
4.4.5 爱护维修设备和工具，正确使用，妥善保管，注意节约油材料丢失、损坏扣薪赔偿。
5.客服部
5.1 客服部经理
5.1.1 严格遵守本公司的《职业规范》各各项管理规章制度。
5.1.2 全面负责本部门的工作。
5.1.3 负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核。
5.1.4 协调与相关部门的工作联系。
5.1.5 按时拟定工作计划和总结。
5.1.6 定期召开工作例会。
5.1.7 完成总经理及公司其它领导交给的其它工作。
5.1.8 负责策划、组织、总结社区活动。
5.1.9 接待客户来访。
5.1.10 负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导。
5.1.11 负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况。
5.1.12 对日常工作中难以解决的问题，及时汇报部门经理。
5.2 客服部前台职员
5.2.1 严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。
5.2.2 为业主输入住手续、机动车辆出入证、巴士通及加密频道申请，并解答业主提出的有关问题。
5.2.3 为客户办理装修手续，为装修人员办理临时出入证，向客户发放《装修管理规定》，同时解答有关装修问题，请维修服务人员对装修申请进行审批，并办理装修结束后的退款事宜。
5.2.4 代客户办理电话初装手续及各种电话服务项目。
5.2.5 为客户办理养犬证、暂住证。
5.2.6 代客户订阅报刊和杂志，同时负责报刊和杂志及信件的接受和分发。
5.2.7 为客户代办房屋出租、出售及为发展商的空置房办理出租。
5.2.8 负责对客通知的印刷、分发和存档。
5.2.9 应客户要求，按照有关规定，为客户开具相关证明。
5.2.10 按规定认真完成每日工作记录。
5.2.11 随时解答客户提出的各种问题及咨询，遇问题及时向部门经理汇报。
5.2.12 完成部门经理及公司领导交予的其他工作。
5.3 客服部管理员
5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。
每月按时收取电话费。
每月月末做现金日记帐月结。
每季按时收取水电、热水、燃气、有线电视和管理费等各项费用。
5.3.5 每年按时收取供暖费。
5.3.6 按时核对现金、业主费用等各项帐簿。
5.3.7 每日按规定将现金上缴财务。
5.3.8 每日下班前检查保险柜的安全性并对保险柜进行乱码。
5.3.9 规范接听电话，作好日工作记录并通知相关人员进行处理。
5.3.10 办理出门条。
5.3.11 接受客户投诉、听取住户意见和建议，及时向相关部门反映。
5.3.12 及时了解小区住户变化情况，并与相关部门沟通信息。
5.3.13 协助作好户籍管理和外籍人口登记工作。
5.3.14 督促养犬客户及时办理养犬证。
完成部门经理及公司领导临时交予的其他工作。
工程部岗位职责
岗位名称： 项目工程部经理
直接上级：
行政上级项目 专业上级公司工程部经理
直接下级：
工程各专业主管、档案管理员、工程部文员
直接责任：
1、在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施；
2、熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；
3、负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉事件。
4、负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部；
5、积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作；
6、负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；
7、负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议；
8、负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结；
9、负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收和交接工作的顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。
10、负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释；
11、负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定；
12、负责小区内所有施工现场的统一管理和协调；
13、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程；
14、负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定；
15、负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理；
16、负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；
17、负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作；
18、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；
19、负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；
岗位名称： 综合维修主管
直接上级： 工程部经理
直接下级： 维修领班
本职工作：
1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；
2． 熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；
3． 负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；
4． 负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。
5． 负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；
6． 负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；
7． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；
8． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；
9． 负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；
10． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；
11． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；
12． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；
13． 负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；
14． 在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；
15． 负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；
16． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；
17． 负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；
18． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。
岗位名称： 运行及设备维护主管
直接上级： 工程部经理
直接下级: 设备维护领班、空调直燃机运行领班和热水锅炉领班
本职工作：
1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；
2． 熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统；
3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；
4． 负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、PI底商空调系统、热水锅炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。负责小区的用水安全，保证达到国家生活饮用水标准；
5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；
6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；
7． 负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查；
8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；
9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；
10． 负责每月15日前提交所有本专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；
11． 负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图；
12． 负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；
13． 负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工作；
14． 负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导；
15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；
16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计量的抄录、汇总并上报收费组和给水办公室。
负责向给水办公室按照上报水量交纳水费和按照财务科目进行水量和费用分摊；
17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。
岗位名称： 电气主管
直接上级： 工程部经理
直接下级: 强、弱电维修领班和高压变电所运行领班
本职工作：
1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；
2． 熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程；
3． 负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；
4． 负责小区已接管项目所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握小区强弱电系统及其设备的性能和使用方法；
5． 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；
6． 负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；
7． 负责每周一次对小区内所管辖的包括高压变电所、低压配电室、卫星机房、中控室中的设备、设施进行检查；
8． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；
9． 负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；
10． 负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；
11． 负责编制所辖区内每台电气设备台帐，绘制小区电气系统图；
12． 负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；
13． 负责小区内施工用电的现场安全管理、计量和收费工作；
14． 负责维修电气的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导；
15． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；
16． 每月底负责小区设备、办公及非住户用房用电计量的抄录、汇总并上报收费组和供电局收费站。负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊；
17． 积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。
岗位名称： 维修领班
直接上级： 维修主管
直接下级： 维修水工、综合维修工
直接责任：
1． 对维修主管负责，按期并完成维修主管交办的各项任务；
2． 严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；
3． 负责在维修主管的安排下组织本组员工对小区楼内、地下车库和配套场所各种供水管道竖井、管线、冷热水表、公共区域门窗、地面、墙面、消防设施、地下室卫生间洁具及设施的巡检、维修工作；确保房屋急配套设施完好率达到90%；
4． 负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关水和其他维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；
5． 负责在主管的安排下对楼顶按月清扫，雨水/污水管线按月疏通工作，雨水井每半年彻底清理一次；
6． 负责在维修主管的安排下对小区内道路、围墙、儿童游乐设施、绿化水井的日常巡检和维修等维护工作；
7． 负责在维修主管的安排下对各办公场所、食堂内公共设施及小区配套设施的维修；
8． 负责日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报维修主管；
9． 负责在维修主管的统一安排下对本项目新增项目、外委项目接管及验收的现场实施、记录工作；
10． 负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；
11． 负责安排本组员工每月按照用水计量表格抄录水表数据，并上报维修主管；
12． 负责协助维修主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在维修主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；
13． 在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用水接、拆、巡检及用电的抄录工作；
14． 负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业的钥匙管理工作；
15． 负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量达标并承担相应责任；
16． 负责每月15日前向工程部文员提交水/暖和综合维修所需工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格。每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；
17． 负责配合维修主管制定所管辖公共区域设备、设施管理的各种规章制度；
18． 积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；
19． 20． 21． 22．
岗位名称： 强电领班
直接上级： 电气主管
直接下级： 强电电工
直接责任：
1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务；
2、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；
3、负责在主管的安排下负责组织本组员工对小区所有楼内/外、车库的正常照明灯具、消防安全出口灯及其各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量表箱的维修、巡检工作。每年9月底和春节前对小区路灯检修和灯罩的清洁工作，确保房屋及配套设施完好率达到90%；
4、负责在公司调度中心的统一安排下按照《报修流程》和《入户维修制度》进行业主家中有关强电维修及其他特约服务方面的高质量维修工作，自接单后15分钟到达维修现场，确保零修、急修及时率达到90%，质量合格率95%；
5、在主管的安排下负责组织本组员工每年雨季前完成对小区所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作；
6、负责按公司及项目有关规定监督、协助和指导本组员工及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务。负责安排本组员工每周对住户磁卡表检查工作； 负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；
负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行小区雨季防汛工作的实施；
负责小区突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理；
积极配合部门内其他组的工作。
23． 完成部门经理和主管交办的临时性工作。
7、在主管的安排下负责小区节日期间、各种集会、庆典、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作；
8、负责管辖区内设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管；
9、负责在电气主管的安排下领导本组员工对各种电力管网、管井雨季雨水的抽淘和清理工作；
10、负责在运行及设备维护主管的统一安排下对本项目新增项目接管及验收的现场实施、记录工作；
11、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；
12、负责每周一次对小区内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；
13、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。
14、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任；
15、负责每月15日前向工程部文员提交电气设备/设施维修所需工具、入户维修、电动工具维修材料采购计划和配合填写相关表格；
16、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度；
17、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤；
18、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；
19、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议；
20、负责在防汛负责人的
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推荐第3篇：小区物业管理常用人员岗位职责
小区物业管理常用人员岗位职责
服务处经理岗位职责
一、负责服务处的日常管理工作,并对员工进行业务指导；
二、组织本部门员工的专业技能培训；
三、负责小区管理服务的质量控制和费用控制；
四、组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件,对员工工作业绩予以评审；
五、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告；
六、熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；了解行业最新规定
七、配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作。
八、推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。
九、负责组织小区公益性活动。
十、完成公司交办的其他任务。
业户接待员岗位职责
一、负责接待及处理业主咨询、投诉工作，并定期回访。
二、负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴及每月的收费统计和报表工作；
三、负责为业主办理入伙、入住、装修及非公共性服务手续。
四、负责服务处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；
五、负责服务处办公用品的保管和发放工作；
六、负责服务处员工的考勤统计工作；
七、保持与业户的联系和相互沟通，组织社区公益性活动；
八、完成领导交办的其它工作。
收费员岗位职责
一、负责服务处各项费用收取、统计、核算工作；在业务上接受公司财务部的指导和监督；
二、负责票款核对、送存、结款工作；
三、负责催缴通知单打印及发放工作；
四、负责服务处欠费情况统计分析工作；
五、负责业户欠费律师函编制发放工作；
六、负责督促物业费催缴工作；
七、负责其它一些公司指定的费用收取工作。
水电维修工岗位职责
一、负责小区水、电及有关设施、设备的运行、维修、保养和管理；
二、定时或不定时对小区进行有关巡检，确保水、电、电梯、空调、监控系统、阴井管道等重要设施、设备的正常运转。
三、负责监督安全用电，随时检查用电情况，发现不符合用电规定或擅自接线、超负荷用电者有权提出处理意见或直接拆除；
四、提出采购日常维修材料及配件的意见；
五、妥善保管有关器材和维修工具。工具和器材不外借。
六、做好每月水、电表的抄表、呈报等工作，并协助财务建立好全小区的用水、用电账目。
七、完成领导交办的其它工作。
保安主管岗位职责
一、负责部门内部管理和工作安排，制订部门工作计划，并组织具体实施；
二、负责对当值保安进行岗位督导，对各班保安质量记录进行初审；
三、负责对突发事故应急处理的现场协调；
四、负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理；
五、负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传；
六、负责对队员的考勤和请假审批及工作考核；
七、负责对装修施工现场进行安全监督和现场管理；
八、协助完成管理处布置的业主特约服务；
九、完成经理交办的其他工作。
保安员岗位职责
一、负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。
二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
三、负责发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件时，做好必要的应急处理并保护好
现场，及时通知本上级主管和辖区派出所。
四、进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报上级主管和服务处。
五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。
六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。
七、做好各项登记及交接班记录。
八、完成上级交办的其它工作。
监控中心保安员职责
一、全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。
二、负责监控中心电视屏幕的监视工作，全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。
三、负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。
四、负责录象资料的保管工作。
五、负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。。
六、做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。
七、做好各项登记及交接班记录。
八、完成上级领导交办工作。
保洁员岗位职责
一、遵守公司各项管理制度，服从管理、为业主提供优质服务；
二、负责卫生区域的清洁卫生，及时清运垃圾；
三、做好卫生管理工作，及时发现不卫生状况并处理，纠正一切不良卫生习惯和行为，对有严重影响环境卫生的行为要及时报告主管，做出处理；
四、在所负责区域内发现有需维修之处，要及时上报主管；
五、衣冠整洁，着工装，礼貌待人，虚心听取业主意见，不与业主发生争吵；
六、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主；
七、完成部门主管交给的其它工作。
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金桂王府商住小区
物业管理处几个主要岗位职责
管理处经理岗位职责
一、负责管理处的日常管理工作,并对员工进行业务指导；
二、组织本部门员工的专业技能培训；
三、负责小区管理服务的质量控制和费用控制；
四、组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件,对员工工作业绩予以评审；
五、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告；
六、熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；了解行业最新规定
七、配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作。
八、推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。
九、负责组织小区公益性活动。
十、完成公司交办的其他任务。
业户接待员岗位职责
一、负责接待及处理业主咨询、投诉工作，并定期回访。
二、负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴及每月的收
费统计和报表工作；
三、负责为业主办理入伙、入住、装修及非公共性服务手续。
四、负责服务处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；
五、负责服务处办公用品的保管和发放工作；
六、负责服务处员工的考勤统计工作；
七、保持与业户的联系和相互沟通，组织社区公益性活动；
八、完成领导交办的其它工作。
收费员岗位职责
一、负责管理处各项费用收取、统计、核算工作；在业务上接受公司财务部的指导和监督；
二、负责票款核对、送存、结款工作；
三、负责催缴通知单打印及发放工作；
四、负责管理处欠费情况统计分析工作；
五、负责业户欠费律师函编制发放工作；
六、负责督促物业费催缴工作；
七、负责其它一些公司指定的费用收取工作。
水电维修工岗位职责
一、负责小区水、电及有关设施、设备的运行、维修、保养和管理；
二、定时或不定时对小区进行有关巡检，确保水、电、电梯、空调、监控系统、阴井管道等重要设施、设备的正常运转。
三、负责监督安全用电，随时检查用电情况，发现不符合用电规定或擅自接线、超负荷用电者有权提出处理意见或直接拆除；
四、提出采购日常维修材料及配件的意见；
五、妥善保管有关器材和维修工具。工具和器材不外借。
六、做好每月水、电表的抄表、呈报等工作，并协助财务建立好全小区的用水、用电账目。
七、完成领导交办的其它工作。
保安主管岗位职责
一、负责部门内部管理和工作安排，制订部门工作计划，并组织具体实施；
二、负责对当值保安进行岗位督导，对各班保安质量记录进行初审；
三、负责对突发事故应急处理的现场协调；
四、负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理；
五、负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传；
六、负责对队员的考勤和请假审批及工作考核；
七、负责对装修施工现场进行安全监督和现场管理；
八、协助完成管理处布置的业主特约服务；
九、完成经理交办的其他工作。
保安员岗位职责
一、负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。
二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。
三、负责发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件时，做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本上级主管和辖区派出所。
四、进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报上级主管和服务处。
五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。
六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。
七、做好各项登记及交接班记录。
八、完成上级交办的其它工作。
监控中心保安员职责
一、全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。
二、负责监控中心电视屏幕的监视工作，全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。
三、负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。
四、负责录象资料的保管工作。
五、负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。。
六、做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。
七、做好各项登记及交接班记录。
八、完成上级领导交办的其他工作。
保洁员岗位职责
一、遵守公司各项管理制度，服从管理、为业主提供优质服务；
二、负责卫生区域的清洁卫生，及时清运垃圾；
三、做好卫生管理工作，及时发现不卫生状况并处理，纠正一切不良卫生习惯和行为，对有严重影响环境卫生的行为要及时报告主管，做出处理；
四、在所负责区域内发现有需维修之处，要及时上报主管；
五、衣冠整洁，着工装，礼貌待人，虚心听取业主意见，不与业主发生争吵；
六、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还给失主；
七、完成部门主管交给的其它工作。
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物业管理小区
⒈栋间道路硬化，路面无明显坑洼积水，排水设施完善，无沟渠露天排水，由各街乡、区住建局负责；
⒉电线、道板、窨井盖、消防栓等公共设施完好，确保人身安全，由各街乡、区住建局负责；
⒊路灯和楼道灯无破损，功能良好，由各街乡、区住建局负责；
⒋楼道消防设施齐全，功能良好，由各街乡负责；
⒌园林设施完好，绿化覆盖到位，由各街乡、区住建局负责；
⒍栋间道路干净卫生，无垃圾、无积泥、无积水、无堆物，由各街乡、区住建局负责； ⒎居民楼道干净整洁，无垃圾、无堆物、无乱张贴、乱涂写现象，由各街乡、区住建局负责；
⒏居民楼下水道、化粪池及时维护，无堵塞溢冒污水现象，由各街乡、区住建局负责； ⒐无违规违章搭建，无占道、店外经营，无乱张贴、乱涂写、乱拉挂现象，由各街乡、区住建局负责；
⒑公共绿地得到精心维护，无人为毁损和积藏烟蒂、白色垃圾现象，由各街乡、区住建局负责；
⑾社区建立孤寡老人的救助和监护工作制度，社区一站式服务厅、社区警务室、居家养老中心（站、所）等正常开放，功能齐全，环境整洁，并有工作记录，由各街乡负责；
⑿社区室内文化活动场所、市民学校的制度健全，师资队伍有保障，教育活动形式多样，有活动记录，坚持向居民长期开放，正常开展活动，由各街乡负责；
⒀室外群众体育健身设施无破损，功能良好，由各街乡、区住建局负责；
⒁社区组织居民参加社会志愿服务活动，有活动记录，每个街道都有综合性多功能的室内文化活动场所，坚持长期向社区居民开放，正常开展活动，由各街乡负责；
⒂创建气氛浓厚，有文明创建专项宣传内容，并定期更换，由各街乡负责；
⒃依托社区活动中心建设公益性电子阅览室（绿色上网场所），坚持规范管理，对未成年人开放，并有工作记录，由各街乡、区文体新局负责；
⒄社区建有未成年人活动室，规范管理，正常开展活动，由各街乡负责；
⒅协管、志愿劝导辅助力量。按照联点联线、守线守点的工作要求，组织城市协管员、志愿者定点定人、定岗定责，确保通讯畅通，由各街乡负责；
⒆≥80%的街道、乡镇有科普活动场所，经常开展活动，由各街乡负责；
⒇扎实开展多种形式的邻里互助、社区联谊活动，促进社区和谐，有相关资料，由各街乡负责；
（21）街道、社区居委会普遍建立治保会、调委会等群防群治队伍，有固定工作场所，有调解记录，充分发挥作用，由各街乡、区司法局负责；
（22）社区物防、技防、人防、消防水平符合安全要求；居民社区有门卫值班或安全巡逻等防范制度，由各街乡、区住建局、区公安分局负责；
（23）社区自备供水、二次供水单位依法取得《卫生许可证》，管理规范，制度健全，从业人员持健康证明、卫生知识培训证明上岗，“五病”调离率100%，并有“五病”调离的制度和记录，供水单位和卫生部门定期对水质进行检测，水质的检测结果合格，由各街乡、区住建局、区卫生局负责；
（24） 经营性公共场所：证照齐全，亮证经营，符合相关管理规范，由各街乡、区住建局、区食安办、区卫生局、区工商分局负责。
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。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。
补充：
物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的\"把关人\",以致缺少小区民主管理的\"实施人\",各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:
一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.
二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过
业主委员会的反复做工作,并为他们落实了停车地点,终于实现了大型车不再进小区.又有一次,部分驾驶员要求减少绿地,增加停车位,业主委员会就把这个建议交全体居民讨论投票.结果大多数居民不同意减少绿地,增加停车位的建议.从而把这个建议否决了,确保了大多数业主的权益.业主委员会就是这样一个小区里的当家人.关系到居民们生活的大事,都要经过他们去做,去落实.有了业主委员会,小区的管理工作顺畅多了.
三,小区的资金使用监督工作:业主委员会代表业主监督物业管理的
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毕 业 设 计 报 告
姓名： 班级：软件81201
学号： 指导老师：
摘要
随着经济的发展和人民生活水平的提高，住宅小区越来越受广大群众的欢迎，而且对物业管理的要求也逐渐提高，传统的物业管理已不满足住户的需求。这就要求小区物业管理者打破常规，从宏观和细微两个方面对物业进行管理。伴随着小区住户的增多和规模的扩大，这就意味着传统的人工管理困难较大，工作量较大。依靠人工管理不仅工作效率低，保密性差，而且大量文件和数据，这样对查找，更新和维护给管理者带来了不少的困难，因此，用计算机系统来管理小区物 业已成为了必要。
小区物业管理系统，利用网络和数据库技术，采用了B/S模式，开发了多用户的小区物业管理系统。本系统页面简单，功能齐全，容易上手。本系统的开发平台为Visual Stdio 2010,开发语言 C#，数据库管理软件 SQL Server 2005。 关键词：小区物业管理，Visual Stdio 2010，C#，SQL Server 2005
Abstract With the development of economy and the improvement of people\'s living standard ，More and more popular with the maes of the residential area and the management of the property management requirements are also gradually increased.The traditional property management has not meet the needs of the residents.This requires that residential property managers break the normal procedure to property management, from the macro and micro two aspects.With the increase in the number of residential tenants and the expansion of the scale, which means that the traditional manual management more difficult, heavy workload.Rely on artificial management not only the working efficiency is low, confidentiality poor, and a large number of documents and data, so to find and update maintenance to the management brought a lot of difficulties.Therefore, using computer system to residential property management has become a neceary.Residential property management system, the use of network and database technology, the use of the B/S model, the development of multi user community property management system.This system page is simple, the function is complete easy to use.The platform for the development of the system is Visual stdio2010 Development language for C# Database management software SQL Server 2005.Key: Residential property management system, Visual Stdio 2010，C#，SQL Server 2005
目录
第一章 绪论
1.1 项目背景
随着经济的发展，人民生活水平的提高，城镇化的普及，住宅小区成为居民的首选居住地。物业管理是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。生活水平的提高从而导致生活品质的提高，所以小区业主对小区的环境，建筑质量，内部设计的要求越来越高，同时对物业的服务与管理也越来越高。这就要求小区管理者对物业管理进行宏观的和细致的管理，最大限度满足住户的要求。
21世纪是信息技术高速发展的时代，互联网已经逐步渗入人们的生活。人民可以通过互联网进行娱乐与消费，听歌、看视频、购物。随着通讯技术的发展，上网终端已经不限于台式电脑和移动电脑，智能手机、平板电脑、掌上游戏机。从而传统的人工小区物业管理模式已经不能满足当今时代的要求。很多传统小区已经慢慢地退出传统模式转向高档的、互联的、规范化的方向发展。这就要求我们提供一个简洁，高效的物业管理系统，来提高物管的工作效率、为住户提供更好的居住服务。将互联网与物业管理的完美结合，建立现代智能，高效的小区物业管理系统，以提高物业管理的经济效益、管理水平，确保经济效益的最大化。 1.2 目前物业管理的存在的问题
1.2.1 人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平
我国有相当数量的物业管理的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。
1.2.2 业主的物业知识缺乏
一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。 1.2.3 物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊
在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。
1.2.4 物业管理法制建设仍需进一步完善
随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京 70 个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占 22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占 80%，随意修改规划的小区占 34.2% ，产生肢体冲突与暴力冲突的占 37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占 60% ，这充分说明现有管理模式存在着弊端。 1.2.5 监管部门的责任心，重视程度不高，没有各司其职
受管理体制不顺、部分业主公德意识不强等因素影响，有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、居住房破墙改为营业用房、破坏绿化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、噪音超标、油烟烧烤等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈，物业公司却没有执法权，只能口头劝告和协商，缺乏有效的治理手段。一些违章建筑，一旦建成，又会给今后的拆迁工作带来很大的麻烦。
1.3 解决方案
为了更好的管理小区物业，小区物业管理者要: (1)依法管理；
(2)引入专业化和规范化的管理模式
物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生，在发挥资源共享上，实现资源的合理利用； (3) 科技的运用管理
高科技的运用已然成为一种新型的竞争化手段，物业管理系统建立后，企业就可以随时随地的检查和监督小区物业管理问题，系统都能把问题及时、准确的记录，给企业提供可参考资料，使企业能根据相关情况及时制定应对措施； (4) 政府监管机制的加强
独立靠企业运行，有时候确保不了执行力度，政府虽在相关领域制订了一系列法律法规，但是对小区物业管理委员会等组织的参与度不够，没有给予物业行政人员相应的处事权限，使得一些物业投诉问题告诫无门。政府监管后，可介入涉及法律问题的纠纷处理，指导管理人员更好的服务于小区业主。
第二章 系统规划可行性研究
2.1 开发可行性研究
可行性研究（Feasibility Study），是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，以便最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。
2.1.1 技术可行性分析
小区物业管理系统采用B/S模式进行开发，前端开发采用ASP.NET技术，Visual Stdio 2010开发平台，C#语言。ASP 是一项微软公司的技术，是一种使嵌入网页中的脚本，可由因特网服务器执行的服务器端脚本技术。后台数据库开发采用SQL Server 2005,它为关系型数据和结构化数据提供了更安全可靠的存储功能，使您可以构建和管理用于业务的高可用和高性能的数据应用程序。这些开发工具功能强大，操作简单，开发此系统是可行的。 （1） B/S模式（Browser/Server，浏览器/服务器）模式又称B/S结构。它是随着Internet技术的兴起，对C/S模式应用的扩展。在这种结构下，用户工作界面是通过IE浏览器来实现的。B/S模式最大的好处是运行维护比较简便，能实现不同的人员，从不同的地点，以不同的接入方式（比如LAN, WAN, Internet/Intranet等）访问和操作共同的数据；最大的缺点是对企业外网环境依赖性太强，由于各种原因引起企业外网中断都会造成系统瘫痪。
（2） ASP.NET技术 是.NET FrameWork的一部分，是一项微软公司的技术，是一种使嵌入网页中的脚本可由因特网服务器执行的服务器端脚本技术，它可以在通过HTTP请求文档时再在Web服务器上动态创建它们。 指 Active Server Pages（动态服务器页面） ，运行于 IIS（Internet Information Server 服务，是Windows开发的Web服务器）之中的程序 。
（3） Visual Stdio 2010 Visual Studio是微软公司推出的开发环境，是目前最流行的Windows平台应用程序开发环境。Visual Studio 2010版本于2010年4月12日上市，其集成开发环境（IDE）的界面被重新设计和组织，变得更加简单明了。Visual Studio 2010同时带来了 NET Framework 4.0、Microsoft Visual Studio 2010 CTP( Community Technology Preview--CTP)，并且支持开发面向Windows 7的应用程序。除了Microsoft SQL Server，它还支持 IBM DB2和Oracle数据库。
（4） C#语言 C#是一种安全的、稳定的、简单的、优雅的，由C和C++衍生出来的面向对象的编程语言。它在继承C和C++强大功能的同时去掉了一些它们的复杂特性（例如没有宏和模版，不允许多重继承）。C#综合了VB简单的可视化操作和C++的高运行效率，以其强大的操作能力、优雅的语法风格、创新的语言特性和便捷的面向组件编程的支持成为.NET开发的首选语言。
（5） SQL Server 2005 Microsoft SQL Server 是一个全面的数据库平台，使用集成的商业智能 (BI)工具提供了企业级的数据管理。Microsoft SQL Server 数据库引擎为关系型数据和结构化数据提供了更安全可靠的存储功能，使您可以构建和管理用于业务的高可用和高性能的数据应用程序。
2.2 经济可行性分析
随着计算机技术的迅猛发展，计算机在人们的生活中的普及，计算机运用于企业人事管理势在必行。传统的物业管理方式，所需要的工人的数量多，成本大，正确率低，过程繁琐。将计算机技术与小区物业管理系统相结合，可永久使用，不受时间限制，工作的文件，数据可不断更新，无需过多的人员参与，正确率高，且此系统可以长期使用，按长期使用来算，开发此系统所需要的费用与传统物业管理模式所耗费的成本相比，性价吧是可行的。所以开发此系统的经济可行性的很高的。 2.3 操作可行性分析
在当今时代，计算机越来越普及，用户对计算机的基本操作也是很了解的，上手也快。所以，就小区物业管理系统而言，在使用前，只需对用户进行专业系统的培训。培训的内容包括：能够熟练掌握系统的功能并能灵活运用，且能对系统进行简单的维护。对于用户来说是有功能说明书的手工操作，非常简单的，此系统适用于计算机，也就是说人人都能使用和管理。所以此系统的操作是可行的。 2.4 开发平台
(1)前端开发工具：Visual Stdio 2010 (2)后台数据库：SQL Server 2005。
第三章 系统分析
3.1 系统开发背景
传统的小区物业管理模式，需要的工人数量大，财力和物力需求量大这就极大的浪费了社会资源。小区物业管理包括：小区基本信息管理，设备管理，楼盘管理，收费管理，停车管理，用户管理等等。如果用传统的物业管理模式，工作比较繁琐且麻烦，容易出错，给管理者带来诸多麻烦。所以将计算机与物业管理完美结合，开发出一套完善的小区物业管理系统，大大减少管理者的工作量。 3.2 系统需求分析
3.2.1 系统需求功能概括
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小区物业管理方案
小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为
依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理12全文查看
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尊敬的业主、物业使用人：
我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报2011年工作展望情况。
一、环境绿化
l 植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；
l 对区域内的树木进行整形修剪。
二、环境保洁
l 做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
l 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、安全
l 原门岗24小时服务电话：“2621909”从2011年3月1日起变更为“2611833”；
l 住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；
l 管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：3058970（小莫）；
l 严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；
l 大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；
l 燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；
l 小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、公共秩序
l 代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
l 门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；
l 对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
l 避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
l 夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、维修
l 我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2011年将更好、更快的为住户服务。
六、文化宣传
l 我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息\\安全提示\\小区通告登出；
l 开放百合园qq群：248301
34、msn群：group17098@bbqun.com，开通物业blog（qq群内有地址），发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通；
l 与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；
l 建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；
l 发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚；
l 对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；
l 增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；
l 调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；
l 为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织更多朋友；
l 节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
七、其它
l 管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；
l 代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；
l 计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
再次感谢各位业主对我们的支持和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往开来，为业主和物业使用人排忧解难！
柳州市佳佳物业管理有限责任公司2011年2月15日
推荐第10篇：物业管理小区声明
关于小区一些问题的说明
小区各住户：
由于停电及老刘生病等原因，经各单元代表讨论，推举由申庆瑞、王玉庆2人共同负责小区管项事宜的管理。经各单元代表集体研究，现对小区如下事项做出说明：
一、停电问题。这是因为各住户单户电表费用和小区电费总数不符，误差太大，截止通电前，共亏空电费1500余元，研究决定：
1、由全院住户共同承担，此项费用先在取暖费中扣除；
2、联系雇用电站专业人员对小区线路进行一次全面检查、整改，杜绝泄露电情况发生，费用共同负担；
3、今后若再次出现此类情况，如系线路原因，研究解决。如系各用户私自接线、偷电等情况，一经发现，绝不姑息，请各住户自重。
二、取暖问题。各住户均反应温度不达。研究决定：
1、雇用修理工对全院暖气结构、管道等情况进行全面检修，费用共同承担；
2、因为需要购煤，取暖费未交清的，务于2011年11月27日夜里8点前交于王玉庆处。如因未交取暖费造成停暖事件，由未交清取暖费的住户负责，或请人改造暖气管道，给予断暖。
三、物业及安全问题。研究决定：
1、以往未交物业费的，此次负责人员不予过问。
2、自即日起，全院住户物业费必须按时足额缴纳。
3、请在车棚停放的长期不用、报废等车辆的住户将车挪开，让每天用车住户保证停放。今后如在院内随意停放的车辆，一经丢失，概不负责。
小区是大家的小区，生活质量需要每家住户、每个人共同营造。如果有其它事项需要解决，请各住户向单元代表反应，我们共同协商解决，一定尽最大努力给各住户一个良好的居住环境。希望大家共同努力，将本小区建设成为文明、安全、舒适、和谐的宜居地。
谢谢大家！
申庆瑞王玉庆
二○一一年十一月二十四日
第11篇：小区物业管理工作计划
尊敬的业主、物业使用人：
我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报2011年工作展望情况。
l植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；
2对区域内的树木进行整形修剪。
二、
l做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
2 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、
l原门岗24小时服务电话：“2621909”从2011年3月1日起变更为“2611833”；2住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；
3 管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意！电话：3058970（小莫）；4严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；
1l大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；
L2燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；
L3小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、
l代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
2门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；
3对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
4 避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
5夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、
6我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2011年将更好、更快的为住户服务。
六、
l我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息\\安全提示\\小区通告登出；
l开放百合园qq群：248301
34、msn群：group17098@bbqun.com，开通物业blog（qq群内有地址），发放给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通
l与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；
2 建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；
3对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；
4 增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；
5调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；
6为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织朋友；
7 节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
8 管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；
9代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；
l 0 计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
柳州市佳佳物业管理有限责任公司
2011年1月15日
第12篇：小区物业管理工作计划
尊敬的业主、物业使用人：
我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报2011年工作展望情况。
一、环境绿化
l 植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；
l 对区域内的树木进行整形修剪。
二、环境保洁
xiexiebang.com范文网[CHAZIDIAN.COM]
l 做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
l 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、安全
l 住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；
l 严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；
l 大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；
l 燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；
l 小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、公共秩序
l 代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
l 门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；
l 对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
l 避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
l 夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、维修
l 我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2011年将更好、更快的为住户服务。
六、文化宣传
l 我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；
l 开放百合园qq群：248301
34、msn群：group17098@bbqun.com，开通物业blog（qq群内有地址），发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通 ；
l 与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；
l 建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；
l 发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚；
l 对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；
l 增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；
l 调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；
l 为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织更多朋友；
l 节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
七、其它
l 管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；
l 代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；
l 计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
再次感谢各位业主对我们的支持和帮助，我们对居上百合园小区建设和管理充满信心，我们将感恩于心，回报于行，继往开来，为业主和物业使用人排忧解难！
柳州市佳佳物业管理有限责任公司第13篇：小区物业管理工作报告
关于开展物业管理立法工作报告
县住建规划局: 为了加强全县住宅小区物业管理工作，围绕全县住宅小区物业管理工作现状、存在困难和突出问题进行了分析探讨、实地调研。近年来，县委、县政府十分重视住宅小区物业管理工作，连续多年把住宅小区物业管理作为为民办实事工程，持之以恒的抓规范化管理。通过努力，我县物业管理服务工作从粗放式逐步向规范化转变，全县物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识逐步增强，业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立，物业管理工作质量和服务水平有了显著提升，小区环境面貌得到进一步改善，呈现出较好的发展势头。但是，目前还存在一些比较突出的问题，影响了我县住宅小区物业管理行业的持续健康发展。现报告如下：
一、健全完善工作机制。要按照国务院《物业管理条例》和有关管理办法，全面靠实物业监管部门、服务企业、业主委员会及小区居民职责，明确权利和义务，对物业住宅小区建议由社区牵头、逐个小区成立业主委员会，并将业主委员会成立的机构、名称、业主章程等上报县城市社区管委会、房地产管理部门备案，加强小区居住人口管理，提高居民物业意识，为提升物业服务水平、建设和谐社区、加强城市管理提供依据。
二、努力形成监管合力。物业管理涉及方方面面，关系到小区居民的安居乐业，建议进一步明确住建规划、国土、工商、
城市行政执法、物价、消防、电力、社区等各部门单位在小区物业管理工作中的职责，充分发挥部门联动，为全县全面实施物业管理做铺垫，认真落实各项监管措施，形成监管合力、分工协作的工作机制。多部门负责定期组织相关职能部门召开物业管理联席会议，有效化解物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力。
三、物业管理从业人数。近年来，我县的物业管理从无到有，从摸索试点到稳步发展，形成了包括住宅小区房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全保卫、绿化管养、生活服务等配套服务。全县总住宅319幢168.53万平方米，37.45%，从业人员172人。截止目前，我县已有物业管理企业9家，其中贰级物业服务公司3家，服务面积36.01万平方米，叁级物业服务公司6家，服务面积27.1万平方米。老城区停留在设立门房，打扫卫生的楼房175幢105.42万平方米。建立住宅专项维修基金16个小区41幢楼19.97万平方米，征收维修基金609.18万元，占总住宅面积的11.8%。住宅专项维修基金的归集监管，解决了部分小区居民共用设施损坏、维修更换的后顾之忧，有效化解了小区居民与物业服务公司的调处矛盾。
四、物业管理与服务情况：一是建议规划部门要严把新建小区规划审批关，从小区规划设计和立项审批环节将物业管理工作统筹考虑，按国家的标准将小区物业用房和公共配套设施落实到位，在物业交付使用时，要实行综合验收并备案，确保按规划建成，为物业管理服务打好基础。二是严格小区商业用房规划用途，不得私自开设经营餐馆，影响小区居民正常生活。
物业服务总面积63.11万平方米，占全县总居住面积的
五、物业收费和专项维修资金执行情况：全县物业收费严格按照相应的等级标准收取物业管理费用，并不超过上下浮动范围。新建成小区按规定将住宅专项维修资金交存到位，并按国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任。老旧小区至今未征收专项维修资金，在征收工作中有一定的难度，建议政府给予补贴，房管部门、财政部门要认真贯彻执行《城镇住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，严格按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序，为住宅小区公共设施维修提供保障。
六、建立物业管理考评制度。要建立健全物业管理监督检查、考核通报等制度，开展物业管理等级创建工作，定期组织人大代表、政协委员、业主代表对物业服务企业服务质量、收费标准进行督查，对于一些经营不规范、物业服务无保证、侵害业主权益等行为的企业，进行清理整顿，限期整改，督促物业企业认真落实物业管理责任，进一步规范物业管理行为。
七、老旧住宅分散楼群，集中连片实施物业管理。将县城老旧小区列入物业管理改造范畴，建议政府给予补贴，拆除小区围墙、碳房等阻碍住宅消防通道的一切设施，合理确立院落四至，确保小区道路畅通，形成集中连片，便于实施统一的物业管理，扩大我县物业管理工作覆盖面，进一步提高物业管理水平。
泾川县房地产管理局
2017年9月15日
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第14篇：小区物业管理合同
小区物业管理委托合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：________________________________________
受托方（以下简称乙方）：________________________________________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________区
建筑面积：____________________平方米；________________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。
第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。
第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。
第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第八条 交通与车辆停放秩序的管理。
第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。
第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。 第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用； 1．物业管理综合服务费； 2．房屋共有部位和共用设施日常维修费；
3．停车费；
4．装璜垃圾清运费。
第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。
第三章 委托管理期限
第十五条 委托管理期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 双方权利义务
第十六条 甲方权利义务
1．代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2．制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
3．审议乙方拟定的物业管理制度；
4．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
5．审定乙方提出的物业管理服务年度计划、和房屋及设施维修计划；
6．按《_________市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业用房，其租金用于物业管理；
7．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
8．业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。
第十七条 乙方权利义务
1．根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3．按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；
4．可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方；
5．负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
6．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
7．负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
8．每年第一季度底，向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况；
9．对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
10．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；
第五章 物业管理服务质量
第十八条 乙方按《_________市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“________级服务等级标准”实现目标管理，具体详见附件。
第六章 物业管理服务费用
第十九条 物业管理综合服务费
1．住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取；
2．空置房屋的管理服务费，按全额收取；
3．业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：
从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。
第二十条 公共设施日常维修费
房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担；大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。
第二十一条 车位使用费由乙方按照《_________市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取，收入用于弥补物业管理成本。
第二十二条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第七章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。
第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清
退。
第八章 附则
第二十六条 本合同未尽事宜，可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。
第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共_________页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请_________街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。
第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第三十四条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章：_____________ 乙方签章：____________
代表人：_______________ 代表人：______________
_______年_____月_____日 ______年______月____日
第15篇：小区物业管理承包合同
小区物业管理承包合同
发包人：……… 甲方
承包人：……….乙方
为了适应阆中旅游发展需要，改善小区人居环境。经发包人小区业主共同商定且与承包人反复协商，本着诚实信用、协商一致的原则，达成如下承包协议内容，共双方遵照执行：
一、第一条 小区物业基本情况
座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号;占地面积：_________平方米;建筑面积：_________平方米;其中住宅_________平方米;物业类型：_________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。
第二条承包管理事项
1、公共环境(内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅)的清洁卫生。
2、房屋建筑本体共用设施、设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、配电系统、供水系统等)的管理。
3、交通、车辆行驶及停泊。
4、对进、出小区的人员安全盘问（包括夜间），发现非小区人员应做好登记，并对有可能造成小区损失的非小区人员谢绝入内。
第三条 合同期限
本合同期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第四条 承包费用及支付时间
本合同期间发包人向承包人支付承包费用/月元；支付时间及方式为：。
第五条 违约责任
1.如因甲方原因，造成乙方未按时获得承包费用，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期支付，并有权终止合同。
2.如因乙方原因，造成或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期改正，并有权终止合同。
第六条其他约定
1、乙方在承包期间除向乙方支付约定的承包费外，乙方不得向甲方依据本合同事实向甲方主张任何费用。
2、因乙方的承包内容包括24小时管理小区，故乙方可以委托其信赖的第三人实施必要的承包事务，但委托第三人发生的费用由承包人支付。
3、承包人委托第三人不与发包人建立任何关系，第三人也不得依据其工作内容向发包人主张任何权利。
第七条 本合同发生争议双方协商解决，协商不成任何一方均可向人民法院起诉。
第八条本合同一式两份，双方各执一份，本合同经甲方代表及乙方签字生效。
甲方：乙方：
代表人：
二0一0年 月日
第16篇：小区物业管理协议
小区物业管理协议
根据有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就中江县凯江湖南路115号小区委托给乙方（）管理一事达成如下协议。
甲方：凯江湖南路115号居民小组（代表人：） 乙方：
一、甲方为乙方提供门卫室兼住房一套。
二、甲方为乙方每月支付工资：元， 电费： 元，
不足部分由乙方自行承担。
三、乙方为甲方提供小区内公地的卫生打扫、楼道每周打扫一次。
四、乙方为甲方管理各楼的垃圾，进行定期收集、清运、保持小区内整洁、卫生。
五、乙方为甲方管理小区内的一切车辆和公共设施，外来的车辆停放每晚每辆收费：元。
六、乙方为甲方提供小区内的巡视、门岗执勤、外来人员询问。
七、乙方为甲方提供每月抄水表、收取水费、物管费和上缴水费服务，水费情况每月向业主公布。
八、每晚十二点钟关大门后，小区进出人员每开一次门，向门卫交费.1.00元，所收费用由乙方处理。
九、本协议未尽事宜，甲乙双方可共同协商解决。
十、本协议自签字之日起生效。
甲方：凯江湖南路115号乙方：
代表人：
201年月日201年月日
第17篇：小区物业管理方案
小区物业管理方案
小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业
管理健康发展。
二、目标和范围
目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上
成立业主大会和业主委员会。
范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。
特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的
方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《物业服务合同》和《业主公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，
对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，
积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形
成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
三、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组 长：邢 凯
副组长：王 铁
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负
责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
四、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
五、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的
工作内容，今年要分三个阶段进行实施。
排查阶段
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
整改完善阶段
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。
验收阶段
领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
六、保障措施
提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层
落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的1 2 下一页
第18篇：小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；～年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
三、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：邢凯
副组长：王铁
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
四、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
五、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。
（一）排查阶段（～年5月10日至5月31日）
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
（二）整改完善阶段（～年6月1日至10月31日）
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。
（三）验收阶段（～年11月1日至11月15日）
领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
六、保障措施
（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市潮活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
第19篇：小区物业管理协议书
甲方：xx物业服务有限公司南湖雅园服务处（以下简称甲方）
乙方：（以下简称乙方）
为维护小区广大业主的共同利益，严格遵照小区红线内设计规划的各项要求，保证小区的正常秩序，本着公平、公正、公开的原则，甲乙双方一致同意就南湖雅园小区商业门面事宜签订如下协议：
第一条：乙方权利
一、乙方可以在自已购买或租赁的地点进行办公或经营，同时在划定的范围内张贴自已公司的形象标志，同时发放自已公司的宣传资料、介绍自已公司的业务。
二、乙方有权向甲方提出关于水、电方面使用的正当要求；但必须按时交纳水、电费及物业管理费。
三、乙方享有在办理手续等方面的优先权，在同等情况下，甲方应当先行办理乙方公司事宜。
第二条：乙方义务
一、乙方向甲方出具公司资质、营业执照和税务登记证以及房屋产权证、土地证或房屋租赁合同原件并提供复印件以供甲方公司备案。
二、乙方委派现场代表开具公司法人代表委托书，授予期全权代表本协议所涉及的各项事宜。
三、乙方有义务在装修时按照行业标准对排污、排烟和噪声进行技术处理，不得影响小区其它业主的正常生活。若有业主投诉，且确实存在必须配合整改。
四、物业管理费的收取办法与标准及供电协议。
1.经甲乙双方友好协商，从XX年11月08日起交纳商铺的物业管理费，此门面面积为800平方，物业管理费标准为1.50元/平方。XX年每月物业管理费为1000元，预交一个月。乙方交纳安全用电保证金5000元，电费为1.30元/度,按月交纳。
2.乙方每月五日之前带现金到物业办公室财务处同时交纳下月物业管理费及当月电费，逾期不交电费或物业管理费甲方有权立即停止供电及相关服务。
五、乙方工作人员必须遵守《小区人员管理规定》，文明经营，不得骚扰和影响其他业主正常生活，在经营过程中，不得损坏公共设施、设备。垃圾按服务处指定的时间从指定的通道运到指定地点。
六、经营过程中，乙方须指派专人负责治安工作，严密巡视，防止案件发生，发现情况及时向甲方报告并酌情现场处理。
七、乙方须加强消防安全工作，每户根据经营场所的实际面积不同，根据《中华人民共和国消防条例》及其实施细则；配备消防器材，并设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施，保持防火门、防火卷帘、消防安全疏散标志、应急照明灯、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。同时注意安全用电，不得使用高负荷电热丝、大功率电炉等电热器件，由此引发的一切后果由乙方负责。
八、乙方须加强内部管理，不得使用三无人员，同时政府规定须持证上岗的工种，工作人员须证件齐全，工作人员只能在规定的范围内逗留、作业，违者服务处有权将人员请出小区。
第三条：甲方权利和义务
一、甲方须根据《小区管理规定》、《武汉市物业管理条例》等有关规定和制度对乙方在小区范围内经营场所的水、电实施统一管理。
二、甲方应制定监管制度，成立监管巡视队，对小区范围内的经营场所的水、电实行全方位的监管和服务。
三、在监管过程中，甲方如发现乙方人员有违规、违章时，其监管人员有权在现场予以制止；乙方人员如有不服从管理的行为，则甲方有权采取强制纠正措施，并责令乙方限期整改，整改不力者，甲方有权追究乙方责任。
四、甲方在执行监管过程中，必须坚持原则，秉公办理，不得收受礼品现金、不得徇私舞弊；一经投诉并被认定为事实者，甲方将对当事人予以经济、行政处罚直至移交司法机关处理。
五、甲方须建立监管人员管理制度，预防监管人员滥用监管权利，保障乙方正常且符合规定的用水、用电及其它各项正当要求。
六、甲方工作人员应在规章制度规定的范围内，配合乙方，保障乙方的权利。
七、如乙方有油烟扰民、噪音扰民（如：音响、ktv、供电、供水、制冷等设施）、污水漫溢(下水管道堵塞导致污水外溢与幸福满湾香餐厅轮流疏通处理）等情况发生，导致业主投诉，甲方有权立即停止与投诉有关的服务，甚至停止所有服务。
八、如乙方进行装修或对经营用房进行改造，必须到物业管理处办理相关手续（按物业管理处的《装修管理协议》统一办理），否则甲方有权终止此协议。
第四条：违约责任
一、甲方有关人员违反第三条中相关条款者，一经查实，视其情节轻重，甲方将给与经济、行政处罚，情节严重者，提交司法机关处理。
二、乙方人员违反第二条中相关条款者，甲方将视情节轻重，采取说服教育、拒绝进入小区、扣除保证金、停止相关服务（包括配套设施的使用），直至提交相关执法部门处理。
第五条：办议生效
本协议一式俩份，具有同等法律效力，经双方签字盖章后生效。如有异议可以补充协议方式予以补充。蜂巢物业管理网收集整理。
甲方：武汉xxx园物业服务有限公司乙方：
南湖雅园服务处
代表：代表：
电话：电话：
时间：时间：
第20篇：小区物业管理服务范围
小区物业管理服务范围
小区物业管理服务范围
(一)综合管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
(1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施;
(2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施;
(3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场;
(4)协助召开业主大会并配合其运作;
(5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全;
(6)与业主签定物业服务合同等手续;公开服务标准、收费依据及标准;
(7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;
(8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗;
(9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80%。
(10)建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
(二)房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件-：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准;不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
(1)楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》;
(2)保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅;
(3)确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损;
(4)负责小区智能化设施的日常运行维护;
(5)定期清洗外墙。
(三)绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
(四)保洁
小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;
(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;
(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;
(4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;
(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
(7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
(五)公共秩序维护
小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
(1)相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施;
(2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅;
(3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;
(4)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录;
(5)有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案;发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
(六)停车管理
机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的管理
(1)有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案;
(2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行;
(3)保证停车有序，24小时设专人看管;有发生紧急情况预案;
(4)长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
(七)消防管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
(1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案;
(2)消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
(4)发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
(八)高压供水养护、运行、维修
(1)保证居民正常生活用水;有停水处置预案;
(2)水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格;
(3)维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
(4)发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
(九)电梯养护、运行、维护
(1)主梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客;
(2)凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;
(3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
(4)一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
(十)装修管理
服务房屋装饰装修管理
(1)有健全的装修管理服务制度;
(2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项;
(3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷;
(4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门;
(5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
