中国XX商业银行房地产开发及经营性物业抵押贷款
业务准入管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为深入贯彻国家宏观调控政策，适应房地产市场变化，进一步提升房地产开发及经营性物业抵押贷款客户和项目的质量，促进房地产信贷业务平稳、持续、健康发展，根据中国商业银行信贷管理的有关制度，制定本办法。
第二条 准入管理的基本原则：
优化信贷结构原则，通过房地产贷款业务准入管理，进一步调整和优化房地产信贷客户、产品和区域结构。
控制信贷风险原则，适应房地产市场变化的新形势，实行房地产贷款业务准入审核，控制一般客户的新增贷款风险。
精细化管理原则，根据各类房地产贷款的风险程度不同，按照贷款品种制定各类产品的准入标准，实施精细化的信贷管理。
第三条 总行房地产信贷部负责制定全行城市房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入制度，并对客户及本管理办法印发后受理的其首个项目贷款进行统一的准入审核（总行规定免准入审核的客户及信贷业务除外）。对总、分行级房地产开发优质客户和总行同意准入的客户实行名单制管理，并在“中国商业银行办公业务资源网房地产信贷部网页”上发布。对总行已审核同意准入客户的后续房地产项目，总行不再进行客户和项目准入审核。对总行已审核同意准入的集团客户，其集团本部及其直接或间接控股比例50%（含）以上子公司及其房地产项目不再准入审核。
第四条 本办法适用于商品房开发贷款、城市土地开发贷款、经营性物业抵押贷款所涉及客户和境内项目的准入。
第二章 客户准入标准
第五条 商品房开发贷款客户准入标准：
（一）公司治理完善，依法经营，管理规范，报表真实，并提供年度审计报告。
（二）信用等级AA及以上，无不良信用记录。
（三）资产负债率低于75％，经营性现金流充足。
（四）一类地区上年末所有者权益1.5亿元及以上，二类地区上年末所有者权益8000万元及以上，三类地区上年末所有者权益5000万元及以上。
（五）具备三级及以上房地产开发资质，连续经营商品房开发3年以上，且开发业绩良好，其中：以住宅开发为主的客户，一类地区累计开发面积20万平方米以上，二类地区累计开发面积15万平方米以上，三类地区累计开发面积10万平方米以上；以商业及营业用房开发为主的客户，一类地区累计开发面积3万平方米以上，二类地区累计开发面积2万平方米以上，三类地区累计开发面积1万平方米以上。
（六）有一定的项目储备，持续发展能力较强。
第六条 保障性住房（含廉租房、政策性租赁房、经济适用房）开发贷款客户准入标准：
(一)产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高。
（二）客户或其控股股东信用等级AA及以上，无不良信用记录。
（三）如借款人是企业法人客户，须具备房地产开发资质，上年末所有者权益3000万元及以上。
第七条 城市土地开发贷款客户的准入范围包括：
（一）政府土地储备贷款客户，应为上年度所辖区域GDP在200亿元以上的地级及以上城市的政府本级土地储备机构和直辖市、计划单列市、上年度所辖区域GDP在1000亿元以上省会城市的市辖区政府本级土地储备机构。
（二）园区土地开发贷款客户，应为在国家发改委和国土资源部审核的国家级开发区和省级开发区内，受开发区管委会委托的，从事土地开发的企业或机构。
（三）土地一级开发企业或机构（含负责城市拆迁、旧城改造客户）应为上年度所辖区域GDP超200亿元的地级以上城市和直辖市、计划单列市、省会城市下辖区属国有垄断性基础设施建设企业、城市建设投资公司等政府背景企业或机构，及其直接或间接控股比例50％（含）以上的企业或机构。
第八条 经营性物业抵押贷款客户准入标准：
（一）产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况 良好。
（二）信用等级AA及以上，无不良信用记录。
（三）资产负债率低于75％。
（四）主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强。 第九条 商品房开发贷款客户、城市土地开发贷款客户、经营性物业抵押贷款客户应纳入法人客户授信管理。政府土地储备机构还应取得同级财政部门核准的年度贷款规模批件。
第三章 住房开发贷款项目准入标准
第十条 普通商品住房（不含别墅、低密度类住宅）开发贷款项目准入标准：
（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），并取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
（二）项目资本金比例不低于总投资的35%。项目资本金到位比例（实际到位金额/应到位金额，下同）不低于50％，且反映在所有者权益中。
（三）项目的土地成本和经营有竞争优势。 第十一条 保障性住房开发贷款项目准入标准：
（一）廉租房开发贷款项目准入标准：
1、廉租住房项目应已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件。
2、已与政府签订廉租住房回购协议。
3、新建廉租住房已取得所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；改建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件。
4、新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的20%，改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的30%。项目资本金到位比例不低于50％，且反映在所有者权益中。
5、贷款期限最长不超过5年。
（二）政策性租赁房、经济适用房开发贷款项目准入标准：
1、建设项目已列入当地保障性住房年度建设投资计划和土地供应计划，并取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
2、项目资本金比例不低于总投资的30%。项目资本金到位比例不低于50％，且反映在所有者权益中。
第十二条 别墅、低密度类住宅开发贷款项目准入标准：
（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、4 契税等），取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
（二）别墅类项目须于2005年12月2日之前取得《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》。
（三）低密度住宅项目应符合国土资源部和国家发改委2006年联合下发的《限制用地项目目录》的有关要求，即禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。
（四）项目资本金比例不低于总投资的40%。项目资本金到位比例不低于70％，且反映在所有者权益中。
（五）项目的土地成本和经营有竞争优势。
第四章 商业及营业用房开发贷款项目准入标准
第十三条 区域准入范围：
（一）写字楼项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市。
（二）宾馆酒店项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市、全国重点旅游城市和其他经济发达城市（见附件三）。
（三）购物中心、综合商业项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市和其他经济发达城市。
第十四条 商业及营业用房开发贷款项目准入标准：
（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
（二）项目资本金比例不低于总投资的40%，项目资本金到位比例不低于70％，且反映在所有者权益中。
（三）业态规模准入标准：
1、写字楼项目为甲级（含）以上项目。
2、宾馆酒店项目为四星级（含）以上项目。
3、购物中心（商场、商铺）类项目为位于城市商业中心区域的大中型商业项目。
混合业态的物业应至少满足以上一个条件。
第五章 城市土地开发贷款项目准入标准
第十五条 城市土地开发贷款项目准入标准：
（一）政府土地储备贷款项目需符合土地利用年度计划和年度土地储备计划。
（二）征用集体土地的，需取得有权审批部门对征地方案的批复，涉及农用地的，还需取得农用地转用批复。收购国有存量土地时，属于企业搬迁用地的，需取得收购合同或协议；属于居民搬迁用地的，需取得有权部门下发的拆迁方案批复。
（三）拟收储土地规划用途应为经营性用地，土地出让前景良好，经济效益测算可行。
（四）土地一级开发企业须提供政府或政府土地储备机构委托其进行土地开发的文件或协议。
（五）政府土地储备机构、园区土地开发企业（机构）申请的项目贷款，自有资金比例不低于总投资的30%，自有资金到位比例不低于50％。
（六）土地一级开发企业或机构（含拆迁、旧城改造项目）申请的项目贷款，项目资本金比例不低于35%，项目资本金到位比例不低于50％。
（七）政府土地储备贷款应采取抵押方式，用于抵押的土地要取得合法的土地使用证。抵押物评估价值应按照市场评估价值扣除应上缴政府的土地出让收益确定，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%。
6
第六章 经营性物业抵押贷款项目准入标准
第十六条 区域准入范围：
（一）写字楼类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市。
（二）宾馆酒店类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市、全国重点旅游城市和其他经济发达城市。
（三）购物中心、综合商业类经营性物业抵押贷款项目应处于直辖市、计划单列市、省会城市和其他经济发达城市。
第十七条 经营性物业抵押贷款项目准入标准：
（一）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），办妥相关房地产权证。
（二）物业的经营管理方具有良好的经营性物业运营能力和丰富的物业管理经验。
（三）物业营业期一般不低于12个月，经营收入稳定，且在未来3年内能够实现盈利，未来经营性现金流充裕、足以覆盖贷款本息。对总、分行级优质客户申请的及我行有存量开发贷款的经营性物业抵押项目，物业经营期限按我行经营性物业抵押贷款管理办法的相关规定掌握。
（四）业态规模标准：
1、写字楼项目仅介入甲级（含）以上，年均出租率不低于80%的项目。
2、宾馆酒店项目仅介入四星级（含）以上，由国际、国内品牌酒店管理公司（见附件四）经营，年均入住率不低于60%的项目。
3、购物中心（商场、商铺）类项目应位于城市商业中心区域，可供我行抵押面积不低于1万平米，年均出租率不低于90%的项目。
7 混合业态的物业应至少满足以上一个条件。
（五）物业的租金收缴率（租金收缴率=年度实收租金/年度应收租金）不低于90%。
（六）总行优质客户贷款项目抵押物价值控制在物业市场评估价值的70％以内；其他客户贷款项目抵押物价值控制在物业市场评估价值的60％（或账面成本的70％）以内。
第十八条 不得介入以下经营性物业抵押贷款项目：
（一）产权存在纠纷、权属复杂、不利于资产处臵的项目。
（二）处于开发建设期的项目。
（三）工业经营性物业抵押项目（经总行审批的试点项目除外）。
第七章 贷款额度准入要求
第十九条 总、分行级房地产开发优质客户及其直接或间接控股比例50%（含）以上的子公司项目不受贷款额度限制。
第二十条 住房开发贷款额度规定：
一类地区，项目贷款额度不低于8000万元；二类地区，项目贷款额度不低于5000万元；三类地区，项目贷款额度不低于3000万元。
第二十一条 政府回购的保障性住房开发项目不受贷款额度限制，但不得高于政府回购协议确定的回购价款。
第二十二条 商业用房开发贷款额度规定：
一类地区，项目贷款额度不低于1.5亿元；
二、三类地区，项目贷款额度不低于1亿元。
第二十三条 土地开发贷款额度规定：
一类地区，项目贷款额度不低于1亿元；二类地区，项目贷款额度不低于8000万元；三类地区，项目贷款额度不低于5000万元。
8 第二十四条 经营性物业抵押贷款额度不得低于1亿元。
第八章 房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入的审核
第二十五条 房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入审核流程： 需报总行（房地产信贷部）准入审核的房地产开发及经营性物业抵押贷款业务，客户准入和项目准入应一并申报。经营行调查后逐级上报一级分行，或一级分行房地产信贷部门（公司部门）直接调查并形成准入申请报告。经一级分行分管行长同意后，以行发文形式上报总行。总行房地产信贷部起草客户及项目准入审核签报，报总行分管行长。分管行长同意后，总行房地产信贷部发文批复并抄送总行信贷管理部。
第二十六条 对于商住综合开发项目的准入，住房建筑面积占项目总建筑面积超过60％（含）的项目按照住房开发项目准入，其他项目按照商业用房开发项目准入。
第二十七条 房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入批复的时效。经审批通过的客户准入有效期两年。项目准入有效期（即准入批复下发日至首笔贷款发放日）不超过6个月。
第二十八条 对已审批准入的客户及项目发生重大变更事项，需按原流程重新进行准入报批。
第九章 附则
第二十九条 本办法由中国商业银行总行负责制定、解释和修订。 第三十条 原相关政策制度与本办法不一致、相抵触的，以本办法为准。
第三十一条 本办法自印发之日起执行。
