集资建房
集资建房是指国家、单位、个人三者共同出资，由单位组织兴建公寓式住宅的行为。国发〔1998〕23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中指出：为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，我国将加快住房建设，“逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度”。在文中特别指出要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，“在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设”。北京市下发的《关于加快经济适用住房建设的若干规定》（京政办发（1998）54号文）中也明确规定：单位可以自建和联建方式建设经济适用房出售给本单位职工。
在深化城镇住房制度改革的今天，集资建房是促进住房建设发展、改善城镇职工居住条件的手段之一。鉴于我市人均工资收入相对北京的房价来说过低，特别是医院等事业单位，员工众多，工资收入普遍较低，不应脱离这个现实一味强调住房的商品化，而是要本着“因地制宜、量力而行”的原则，提倡有条件的单位为职工集资建房，解决职工的住房问题。集资建房作为房地产市场发展的一种补充形式，在我市一些单位已经有成功先例（如北京市纪委）。目前，北京已经出现了以个人牵头的集资建房，但由于房地产开发需要很强的专业开发技术和专业管理能力，并不是每个建房人都能驾驭市场风险。因此这一新生事物是否成功还需要时间检验。
代表建议：应贯彻国务院、北京市有关文件精神，大力提倡单位集资建房，这样既可以避免市民参与个人集资建房承担的房地产市场风险，又能解决低收入职工买不起商品房而无从改善住房条件的窘境，稳定职工队伍。同时，由于这种合作建房的方式所占市场份额较少，也不会影响北京的房地产开发。
（北京市第十二届人大三次会议第0036号建议）
北京市第十二届人大三次会议第0036号建议的办理报告(A2) 沈梦培、李江虹代表：
您们提出的“应倡导单位牵头为职工集资建房”的建议收悉，现将办理情况报告如下：
一.停止住房实物分配后职工住房问题的解决方式：在长期的住房实物分配体制下，我市职工的住房问题主要靠国家和单位投资建设或购买实物住房，由职工按标准公有住房租金水平承租或者由承租职工按房改价购买的方式来解决。1999年，北京市按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），出台了《北京市进一步深化房改加快住房建设实施方案》（京发[1999]21号），明确要求各单位从1998年底起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，职工住房问题的解决方式要从“单位负责”逐步转变为“市场主导”，通过建立和完善面向不同收入家庭的住房供应体系来实现，即最低收入家庭可承租政府提供的廉租住房，中低收入家庭可购买经济适用住房，其他收入高的家庭以市场价购租商品房。同时，考虑过度期的政策，为多渠道加快住房建设，满足职工解决住房困难和改善住房条件的需要，市委、市政府明确：在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资和合作建房。各单位经有关部门批准，近期可利用现有土地自建住房，按照不低于同地段经济适用住房价格向本单位职工出售。因此，停止住房实物分配后，职工住房问题的解决方式和供应渠道取决于其家庭的收入水平，可以概括为：高收入家庭通过市场去或买或租，最低收入家庭由政府的廉租住房制度来保障，广大的中低收入家庭可以购买政府减免税费后定向销售的经济适用住房，有条件的单位可以组织职工进行集资建房。可以说，通过集资建房来解决职工的住房问题是有充分的政策依据的，是房改政策的题中应有之意，也是十多年房改工作的一个重要内容。
二.单位开展集资建房的必备要件和操作程序：有了上述政策依据，但并非所有的单位都有条件组织职工开展集资建房。在操作过程中，既有房改部门依据政策的客观要求，也有单位自身的主观需要和具体条件具备与否的限制。具体而言，单位要开展集资建房，必须具备：1.有自用的土地。这里的自用土地是指使用权归该单位的土地。没有自用土地，所谓的集资建房就是“空中楼阁”；2.自用土地符合城市总体规划和单位发展规划的要求。进一步说，单位的自用土地在规划上是可以建设为住宅的，或者说虽然现状不是住宅用地但可以调整为住宅用地的，这样单位才能具有开展集资建房的可能性；3.职工住房困难程度。集资建房是为了解决职工的住房困难，或者进一步说是为了改善职工的住房条件，因此开展集资建房的单位职工住房情况必须是清楚的，多少是无房的，多少是未达标的，应该有全面的调查建档。只有住房条件困难的单位才可以申请利用自用土地为职工开展集资建房。
如果具备了上述条件，应该说就具备了开展集资建房的基本前提。可以按照正常的基本建设程序进行申报集资建房的有关手续，初步归纳可以分为如下步骤：第一步：单位向规划部门咨询申办建设用地规划意见；第二步：持规划意见书向发展改革部门申请立项；第三步：持立项批复到国土资源部门申请划拨用地手续；第四步：到规划部门办理建设工程规划许可手续；第五步：到建设部门办理建设工程施工许可手续；第六步：到房改部门申办集资建房方案核准手续；第七步：单位按照集资建房批复组织职工集资建房，竣工后办理个人产权登记手续。 为了便于有条件的单位开展集资建房解决职工住房问题，原市国土房管局（市房改办）房改指导处曾就单位利用自用土地集资建房的政策和操作问题编撰了《单位利用自用土地集资建房实施办法的编制、报批和备案程序》，全文刊登在《北京房改》2003年第20期上，供单位参阅。
三.近年来我市集资建房的实践情况：按照上述政策和操作程序，1998年以来，市房改办分类指导推进了单位利用自用土地开展集资建房工作。
1.推进国有企业利用自用土地开展集资建房工作：市房改办、市财政局、市总工会、市发改委、市建委、市住房资金管理中心等部门2001年、2003年先后联合下发了《北京市进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的指导意见》和《关于加快解决国有企业住房困难职工住房问题促进企业稳定的若干意见》，明确：有自用土地的企业，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和单位发展规划的前提下，经批准可以组织职工按照不低于建造成本价集资建房，解决职工住房困难。近年来，首刚总公司、燕山石化总公司、京棉集团、北京铁路分局、北京电信公司等多家或大或小的国有企业都采取了这种方式在职工中开展集资建房。近2004年度，市房改办就指导了18 家国有企业组织职工集资建房3500多套、近30万平方米，通过二轮房的腾退调整一共解决了约5000名国有企业职工的住房困难。
2.组织住宅合作社集资建房：为解决标准租私房承租人腾迁后的住房问题、国有企业租赁农村集体土地建房腾退问题和其他特定供应对象的住房问题，缓解经济适用住房供应紧张的局面，1998年以来市房改办组织指导了市属9家住宅合作社开展集资建房工作，组织社员建设住房15584套、165.8万平方米。解决了一部分市委、市人大、市政府和市政协机关公务员、一部分公安政法干警、一部分教师和医院职工等的住房问题。
3.对有条件的机关事业单位开展集资建房给予支持。从2003年底起，我市按照经济适用住房基准价格4000元/平方米测算的机关事业单位职工住房补贴开始逐步落实，严格地讲，作为机关事业单位职工应该逐步通过申领全额或差额住房补贴，通过家庭积蓄，通过住房公积金个人贷款等自行购买经济适用住房、商品房或上市出售的已购公房等来解决自己的住房问题。但是由于住房补贴的全部落实尚有一个过程，同时部分机关事业单位在调整的过程中自用土地的效用可以进一步发挥，因此，市房改办近年来继续指导推动了部分机关事业单位利用自用土地集资建房工作。初步统计，有市纪检委、市政法委、市教委、市民政局、市质量技术监督局、市卫生局、市公安局、市国家安全局、崇文公安分局、朝阳区国土房管局等10多家市、区机关和北京大学、清华大学、中国地质大学、对外经贸大学、中国农业大学等近10家高校和其他事业单位，利用自用土地按照建造成本价或参照同地段经济适用住房价格向职工开展了集资建房，目前市房改办会同市卫生局正在指导北京安贞医院利用院内自用土地开展集资建房工作。 四.目前单位集资建房工作存在的问题和下一步的工作重点：集资建房在解决职工住房问题的过程中发挥了一定的作用。但是这种政策在实施过程中也存在一些问题，主要是：1.土地和规划的限制，使集资建房只能是少数有条件的单位的特殊政策。随着近年来单位建设和发展步伐的加快，绝大多数单位可用的土地越来越少，很难达到规模建设的要求。或者即便有存量的建设用地，城市规划的限制越来越严格，土地变性或者容积率调整的难度非常大。从近年来的实践情况看，集资建房的单位数量在逐渐减少，从一个方面反映了具备条件的单位在逐步减少；2.政策的宣传效果问题。近年来市房改办也采取了一定的方式进行单位集资建房政策的宣传，但仅仅靠文件传达，宣传的渠道可能就比较单一，因此，一些具备条件的单位可能还不知道这样的政策；3.基建手续的办理效率问题。在行政许可法颁布实施后，涉及基本建设程序的各主管部门都在想方设法方便当事人，提高行政效率，但实际上一个单位真要完整地走完一道基本建设的程序，所需要的时间和精力都不是一般的单位可以承受的。
我委（办）完全同意您们在建议中分析的单位牵头组织职工集资建房“既可以避免市民参与个人集资建房承担的房地产市场风险，又能帮助买不起商品房的低收入职工改善住房条件，同时由于所占分额较小不会影响北京房地产市场”的论断，因此在今后的工作中将一方面进一步加强对政策的宣传解释，确保具备条件的单位能充分享受到政策给予的支持和优惠；另一方面，将从集资建房方案核准、施工许可程序办理、竣工验收和建成后房屋产权办理等方面提高行政效率，为开展集资建房的单位做好服务工作，协同申请集资建房单位解决好职工住房困难的工作。
感谢您们对我们工作的关心和支持。 二00五年四月十四日 主管领导签发：苗乐如
承办人及联系电话：市建委房改处 王荣武 63953160 代表意见：1.满意答复。
2.各单位停止住房实物分配后职工住房解决方式最好是应该提倡单位领导牵头为职工集资建房。
3.市纪委带了头，有经验，其他单位应该效法。北京市建委应该宣传开展集资建房的必要条件和操作程序，并帮助单位解决集资建房存在的问题。
