《物业管理策划》任务指导书
一、设计目的
通过本课程设计，使学生基本掌握物业管理方案制订的基本程序、包括的主要内容、物业服务费成本测算方法和管理方法，提高学生理论联系实际的能力，让学生深入物业服务企业，搜集物业服务企业成本测算等相关资料，结合任务书达到能够制订物业管理方案的目的，为今后参与物业服务企业投标书的制作奠定基础。
二、设计内容——××项目物业管理策划方案
1、招标物业项目的整体设计与构思
（1）项目简介：物业的基本概况，如物业占地面积、建筑面积，物业的性质、类型与使用功能等。
（2）客户服务需求分析：客户群体的定位及服务需求特征等。
（3）项目的可行性研究与定位
（4）物业管理服务的重点及难点
其中：
商用类型的物业重点及难点体现在经营和设施设备管理等方面；
工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理等方面；
政府物业管理主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密等方面；
居住类型的物业主要集中在基础性的物业管理服务内容层面；
公用事业类型的物业管理服务主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理。
（5）物业管理服务模式：物业的功能定位、客户定位和服务需求定位。
2、管理方式与运作程序
（1）组织架构的设置
（2）管理机制的确定——目标管理责任制、激励机制、监督机制
3、人员的配备、培训与管理
4、管理指标与措施
（1）管理指标——质量指标和经济效益指标
（2）管理措施
5、管理制度的制订
（1）公众制度——管理规约、装修管理、电梯使用管理等。
（2）内部制度——岗位职责、员工考核、行政管理等。
6、档案资料的建立与管理
7、早期介入服务内容
8、物业管理服务内容（包括前期和常规）
（注意：
7、8包括的三个阶段可根据项目实际情况自行选择某个阶段完成，但就整体方案而言不能仅独立完成第7部分）
9、工作计划
10、物资装备——作业工具、交通工具、员工办公生活用品等
11、费用测算
（1）费用测算的依据
（2）费用测算的内容——物业管理成本，结合成本和实际情况，确定物业服务费用
（3）费用测算的方法——包干制或酬金制
三、设计要求
（一）设计时间
2013-12-30----2014-01-10，共2周。
（二）设计地点系馆B50
2（三）指导教师要求
1、组织和指导学生进行物业管理策划的全过程，指导教师的总指导学时不应低于规定的学时数；
2、学生设计完成后，组织学生答辩，及时批改，按时提交成绩，写出评语。
（四）对学生要求
1、参加设计的学生，必须端正学生态度，认真保证出勤率，保证设计学时数。
2、学生按老师要求的设计进度和操作具体要求合作完成设计；
3、学生在综合设计完成后，应将成果最晚在2012-12-28提交指导教师。
（五）设计成果要求
1、根据查询、搜集的物业基本情况，相关资料、制订某特定物业项目的策划方案；
2、物业服务内容符合基本要求，文字清晰、工整，条理清楚；
3、成本测算步骤详细、准确；
4、按时、保质、保量完成全部设计内容；
5、报告需用B5纸设计版面，正文文字部分为五号宋体，统一的封面，数字及图标统一安排。一级标题三号黑体 ，二级标题四号黑体，三级标题小四号字体。
（六）纪律要求
1、按照指导教师指定的课题及其具体要求，认真完成每天设计任务。
2、充分发挥本人的积极性和主动性，综合运用本专业的理论知识和方法，在小组合作讨论的基础上，独立地保质保量按期地完成设计任务。设计成果如有抄袭或由他人代写，将取消其课程设计成绩。
3、遵守纪律，在设计期间，应以平时上课同样对待，不得缺勤，如擅自离岗3天以上者取消设计成绩。
四、课程设计组织方式
本次课程设计组织方式每3人一组，分工须具体明确，各自完成独立部分的同时，互相配合，完善设计内容。
五、设计成果
物业管理策划报告一份，后附任务书。
六、指导性建议
××项目物业服务费成本测算案例
某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下：
（1）各类管理服务人员工资、社会保险等50万元
（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元
（3）清洁卫生费15万元
（4）绿化养护费10万元
（5）公共秩序维护费10万元
（6）办公费5万元
（7）固定资产折旧2万元
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元
（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元 合计120万元 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：
（120+12）÷10÷12=1.1元/平方米.月
若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例10%，则该项目单位物业服务费标准为：
120×（1+10%）÷12=1.1元/平方米.月
七、进度安排
2013-2014第一学期物业管理策划课程设计安排
