服 务 承 诺
中国建设银行股份有限公司镇江分行：
我们已仔细阅读了建设银行镇江分行发布的关于贵行个人贷款抵（质）押物评估机构招标的通知，对照招标通知的要求，我们对投标单位应履行服务内容郑重作出如下承诺：
一、我们保证严格遵守国家建设部、国家质量技术监督局于1999年2月发布的《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2006年1月联合发布的《房地产抵押估价指导意见》的要求进行评估工作。认真履行各项规定要求的义务与责任，依法进行房地产抵押评估。
二、我们保证向委托人提供完整、真实、合法、有效的投标文件及其他所有材料，并对其负责。
三、我们保证认真履行与贵行在合同中约定的各项服务内容，若我们未能履行合同规定的义务违反了合同条款的要求，我们将自觉承当所有责任。
四、我们严格按照法律的规定，并切实结合项目实际情况，选用市场比较法、收益法、成本法，对评估对象进行评估，不做任何虚假的估价，努力做到估价结果客观、公正、合理、合法、谨慎。
五、我们严格规范操作，在工作中详细的记录查勘记录，查勘结果，委托人签字认可，对评估标的个体情况和周围环境状况进行具体描述，并在报告中予以反映。保证评估报告图文并茂，直观的反映评估标的的实际状况。
六、我们承诺对评估报告书执行三级审核制度，一级审核：估价报告出具必须由两名专职评估师签名，第一位签名的评估师是本项目的责任人，对报告负责；二级审核；由分公司负责人或授权人专人执行，审核估价结果的合理性；三级审核：由总公司技术总监执行，确保估价报告的质量。
七、我们将遵守\"守时、守信\" 的原则，保证在承诺期间内出具项目的评估报告。
八、我们承诺：若贵行认为评估报告没有严格执行评估规范或对合同存在疑义的，我们将在约定的时间内做出书面回复；发现报告确实有误的，将立即撤回并改正。
九、我们将严格遵守贵行要求的收费项目和标准，正当收费，杜绝乱收费行为。
十、我们将积极配合贵行对我们从事个人贷款抵押物评估进行定期检查和不定期检查。认真接受贵行提出的各项批评与意见，及时整改，努力提高业务水平。
十一、我们将以书面形式存档保管所有的评估结果报告，技术报告，查勘记录，查档记录。
我们将不断加强内部管理，加强职业道德的培养，提高业务水平能力，积极接受监督。
在评估项目操作时我们将兑现下列服务承诺：
一、分公司人力资源配置
江苏正成房地产评估咨询与测绘有限公司镇江分公司于2003年5月领取工商营业执照，在镇江市房管局办理备案手续，现有专业房地产评估技术人员12名（有关证明材料详见资格证明文件），其中专职注册房地产评估师 6名，具有上岗资质的评估员6名，另兼职评估师1名（具备全国注册房地产及土地评估资质）。
镇江分公司拥有先进的办公设备，并建立了适合分公司运作的内部管理体系，实现了资源共享化、管理规范化、办公自动化，大大提高了内部管理水平。
二、个人贷款的抵（质）押物的评估方法采用市场比较法、收益法、成本法。我们对个人贷款的抵押物评估操作说明如下：
（一）个人贷款的抵（质）押物评估估价方法的选用
对个人贷款的抵押物估价我们选用两种以上的估价方法进行估价。针对已明确以房地产抵押价值评估为目的的估价，我们的估价人员将深入细致地分析委估标的抵（质）押物的特点和实际状况，并研究委托方提供的及我们所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，结合现状及收集的市场资料情况，有条件选用市场比较法进行估价的，我们以市场比较法为主要估价方法；收益性房地产的估价，我们选用收益法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，采用成本法作为主要的估价方法。
市场比较法，又称交易实例比较法。我们根据公司掌握的市场资料，遵循房地产交易中的替代原则，选取与估价对象相关的实例，并分别进行实地勘察，从三个或三个以上已经发生交易的类似房地产的已知价格，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，从而估算出估价对象客观合理的价值的一种房地产评估方法。
收益法，是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法，是以开发或建造估价对象房屋或类似房屋所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，然后扣除折旧，得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。所谓类似房产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象相同或类似的房屋。
（二） 市场比较法
运用市场法估价我们按下列步骤进行
1、可比案例数量的确定：所选取的案例即可比实例的数量不低于3个。
2、可比案例的来源：拥有大量房地产实例资料是做好市场比较法的前提，通过下列途径建立案例数据库，尽可能多地搜集房地产实例，具体如下：
1）充分利用镇江市房地产信息预警预报系统会员资格，技术查阅关于房地产交易的申报登记资料；
2）查阅各种报刊上关于房地产租售信息；
3）以购房者身份与房地产经纪人和当事人洽谈了解租售信息；
4）通过各类房地产交易展示会索取资料；
5）与同行之间相互交流；
6）我公司与苏州总公司及省内分公司之间本着资源共享，互通信息以及其它途径获取资料。
可比实例与评估的区位与镇江市房管局公布的16个区域划分一致。选择的可比案例应真实、有据可查，同时可比案例的成交时间、区位选择应符合房地产估价规范要求，（注明房屋所有权证证号）。作为镇江市房地产信息报告会员，镇江市房地产市场预警预报信息系统按季度向会员定期提供反映我市房地产市场基本情况的信息指标，二手房、商品房交易的样本的报告，镇房指数为各项修正系数的确定提供必要的参考依据，房地产信息报告会员具有查阅二手房交易的档案的资格，通过获得房地产交易的登记资料，结合中介公司提供的租售信息等方法，可以及时搜集到所需大量的交易案例。将此搜集到的内容输入计算机，建立数据库实现快速查询调用和动态管理。
3、可比案例的确定：可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中选取与估价对象房地产条件相同或相似，成立日期与估价时点相近的，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易的实例，价格选取遵循中价的原则，实际成交日期应在一年以内。
4、可比案例的修正要素及修正幅度的确定：有证据表明修正要素未能全部或部分在所选可比案例中得到体现。对可比案例进行修正时，凡进行修正的要素均需说明修正的必要性，将评估标的与可比实例充分对比后科学计算其修正幅度。为了使估价对象的比较价格更科学、合理所以必须进行（1）交易情况修正（2）交易日期修正（3）房地产状况调整的修正。
（1）、交易情况修正
本公司在个人贷款抵押评估时，选用的可比实例大部分是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例，成交价交易情况已进行修正，可视为交易情况正常，因此本公司对可比实例的交易情况一般不作修正。如《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》可选用交易实例中没有足够的可比成交实例时，估价人员可选用平时搜集整理的交易实例资料，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，把握适当的修正系数，进行交易情况修正，交易情况修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%。
（2）、交易日期修正
本公司在进行个人贷款抵押评估时，选用的可比实例大部分是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例。因此本公司在对可比实例的成交价做交易日期修正时，是采用《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中公布的每季度市区住房各片区均价及涨幅概览表中的环比增长率，进行交易日期修正，交易日期修正对可比实例成交价格的调整不超过20%。
（3）、房地产状况修正
房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
本公司在个人贷款抵押评估时，选用的可比实例是镇江市房地产管理局发布《镇江市城市房地产市场预警预报信息报告》中的成交实例，房地产状况明确，因此本公司对可比实例的房地产状况修正时，分析可比实例与估价对象之间在区位状况、权益状况和实物状况方面的差别，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项对比，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；
估价对象优于可比实例，价格必须为向上修正；
估价对象劣于可比实例，则必须为向下修正；
可比实例的房地产状况与它估价对象房地产状况逐项对比打分。如果可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，打的分数就低于100；相反，打的分数就高于100。每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%。
（三）收益法
运用收益法估价我们按下列步骤进行：
1、搜集有关收入和费用的资料；
2、估算潜在毛收入；
3、估算有效毛收入；
4、估算运营费用；
5、估算净收益；
6、选用适当的资本化率；
7、选用适宜的计算公式求出收益价格。
净收益根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
（1）出租型房地产，根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。
租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。
维修费、管理费、保险费和税金根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
（2）商业经营型房地产，根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（3）生产型房地产，根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
（4）尚未使用或自用的房地产，比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都采用正常客观的数据。
有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金采用正常客观的租金。
利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
在求取净收益时，根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：
1、每年基本上固定不变；
2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；
3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；
4、其他有规则的变动情形。 资本化率按下列方法分析确定：
（ 1） 市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
（2 ） 安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。
计算收益价格时根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
收益法的基本公式如下：
n
Ai
V ＝ ∑
--------------
i=1 （1＋R）i
式中
V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
对于单独土地和单独建筑物的估价，分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，采用下列方式之一处理：
1、先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
VL ＝ AO－VB·RB/ RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
VB ＝ AO－VL·RL/ RB
式中
AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
（四）成本法
运用成本法估价按下列步骤进行：
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2、估算重置价格或重建价格；
3、估算折旧；
4、求出积算价格。
（1）重置价格或重建价格，是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
1、土地取得费用；
2、开发成本；
3、管理费用；
4、投资利息；
5、销售税费；
6、开发利润。
注：开发利润以土地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。
（2）具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，根据估价对象的实际情况，在价格构成内容的基础上酌予增减，并在估价报告中予以说明。
（3）同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。
（4） 求取土地的重置价格，直接求取其在估价时点状况的重置价格。
（5） 建筑物的重置价格或重建价格，采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。
（6） 成本法估价中的建筑物折旧，是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。
（7）建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分。修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分，反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。
（8）扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：
1、直线法下的建筑物现值计算公式：
V= C-（C-S）t/T
2、成新折扣法下的建筑物现值计算公式：
V＝C q
式中
V ─ 建筑物现值（元，元/m2）；
C ─ 建筑物重置价格或重建价格（元，元/m2）；
S ─ 建筑物预计净残值（元，元/m2）；
t ─ 建筑物已使用年限（年）；
N ─ 建筑物耐用年限（年）；
q ─ 建筑物成新率（％）。
注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。
（9） 建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。
经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
（10） 估价中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理为：
1、建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；
2、建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算折旧；
3、建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算折旧；
4、建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，按建筑物耐用年限计算折旧；
5、建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。
（11） 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑物的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。
（五）估价报告中必要的提示
在个人贷款的抵（质）押物的评估报告中我们将对房地产变现能力、房地产市场趋势及风险因素、房地产抵押估价报告使用等进行阐述。在存在不确定因素的情况下，我们估价人员作出估价相关判断时将保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不抵估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出了必要的风险提示。
一、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在 10 %- 20 %。
2、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。根据相关现行规定，以拍卖方式处置房地产一般需要一星期，须支付拍卖佣金：拍卖价的5%；销售不动产营业税及附加：核定价格的5.55%，交易费3元/m2，具体数额按处置时国家及行业的现行标准执行。
3、处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；抵押房地产应缴纳的各种税金；偿还抵押债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害；剩余金额交还抵押人。
二、房地产市场趋势及风险因素分析
1、现有国家的宏观政策限制房地产价格的上涨，市场对房地产的需求旺盛，现有政策维持了房地产价格的短期平稳，但长期价格趋向为慢速上涨。
2、委估房屋是否有他项权利，是否存在法定优先受偿权利的风险。
3、委估房屋在估价时点为完好可使用，抵押权利实现后房产存在因使用不当或不可预见因素等产生损坏或损毁的风险。
4、存在因使用年限的增加使房地产各种折旧增加而使房地产市场价值降低的风险。
三、房地产抵押估价报告使用提示
1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先受尝款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损。
3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
三、评估上门查勘的操作
对委托的每一宗个人贷款抵押评估项目，我们的估价人员都对估价对象进行实地查勘，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料对委托人提供的相关资料，进行全面的核对和查实，同时查看估价对象的外观，内部状况（如建筑结构、设备、装饰装修）、周围环境状况，拍摄反映估价对象外观，内部状况及其周围环境的影像资料，并搜集估价所需要的其他资料，了解同区域同类房地产市场行情和市场特性等。
在实地查勘时，需要被查勘房地产的陪同，估价人员要认真听取业主的介绍，详细询问了在估价中所需要搞清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成\"实地查勘记录\"。在实际查勘过程中，评估人员入户时应征得业主同意，估价人员做到，文明礼貌，注意卫生，减少对业主的影响，同时，注意对业主的家庭生活环境状况进行保密。
完成实地查勘后，实地查勘的估价人员和被查勘房地产的业主，应在\"实地查勘记录\"上签字认可，并注明查勘日期。
对于所选取的可比实例房地产，应当参照估价对象进行实地查勘的做法，进行必要的实地查勘。
四、估价资料归档
向委托人出具估价报告之后，估价人员和估价公司，我们即时对该项估价活动中直接形成的有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们按电子档、文字档分类保存起来。
归档的估价报告应尽量全面，一般包括：
向委托人出具估价报告（包括附件）；
委托人签定的估价委托合同；
实地查勘记录；
估价项目来源和接洽情况记录；
估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；
估价人员和估价公司认为有必要保存的其他估价资料。
我们估价公司建立估价资料的立卷、归档、保管、查阅和销毁等管理制度，保证估价资料妥善保管，有序存放，方便查阅，严防毁损，散失和泄密，有利于行政主管部门和行业组织进行有关检查。
估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日起算起。保管期限届满，但估价报告服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。如某个房地产抵押贷款估价项目抵押贷款期为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。
