公租房政策解读
一、公租房的含义
公共租赁房，是解决对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。
二、公租房的投资主体
1、根据住建部等七部委在今年6月8日发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，其基本原则为政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。
2、其房源一是政府通过收购或长期租赁市场上符合条件的商品房得到，二是通过新建或改建。新建公租房以配建为主，也可以相对集中建设。
3、公共租赁房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。所建住房只能租赁，不能出售。
4、江苏省细化规定中明确，鼓励各类企事业单位和社会经济组织以独资、集资或者股份制的方式投资建设公共租赁住房。建立多元化的运行机制，鼓励各地由企业投资和持有公共租赁住房产权，负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常工作。这类企业可由社会机构出资设立，也可由社会机构和政府共同出资组建。
5、公共租赁住房产权所有部门应当承担物业管理责任，为承租人提供日常居住服务，公共租赁住房物业管理、有偿居住服务等费用由承租人负担。
三、供应对象
1、公租房现主要是针对中低收入住房困难家庭等群体出租的住房，已取得廉租房、经适房、两限房资格的家庭无须再次申请，符合廉租房、经适房、两限房申请条件及家庭中有60岁（含）以上老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优抚对象或重点工程拆迁的优先配租。
2、有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。江苏省的细化规定中指出，新就业人员是指具有大中专学历、工作不满5年并在城市有稳定职业的人员，外来务工人员是指在城市有稳定职业并在就业地居住一定年限的非就业地户籍的从业人员。
3、在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。
四、对公租房的要求
1、公租房的租赁合同一般为3到5年，合同范本以及租金水平由省市政府住建部门制订和调整。公租房到期可以申请续租。
2、新建成套公租房单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。并要尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。公租房要进行基本室内装修，具备直接入住条件。
3、供应范围和申请标准由市县的人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。
4、公租房只能承租人自住，不得出借、转让、闲置或进行经营性活动。如拖欠租金，则可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。
5、开发区、街道、乡镇、企事业单位投资建设的公共租赁住房，优先提供给本辖区或本单位的新就业和外来务工人员租住，剩余房源由市、县住房保障部门调剂安置其他符合公共租赁住房保障条件的对象租住。
五、政策优惠
1、财政部、国家税务总局日前发布通知，进一步明确税收优惠政策。对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税和印花税。
2、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。此外，对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
3、上述政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。
4、公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。
5、公租房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。各地在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。
6、鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公租房建设和运营。
六、苏州地区的公租房现状
1、公租房主要有三个模式：一是政府和政府机构投资建设，主要解决科技人才和城市居民的居住问题。如工业园区预计到2012年底，将形成近6000套“优租房”、50万平方米规模，可供15000人使用。二是企业自己投资建成，主要解决本企业外来员工的居住问题。如园区和舰科技、吴江中达电子等大型企业。三是社会组织投资建设，主要解决经济开发区内各类企业的员工居住问题，如太仓“菁英公社”等。
2、到目前，苏州已完成新建2万套(间)公共租赁住房的任务，这使全市公共租赁住房已达590多万平方米、11万多间(套)。在8月18日的市府会议上，又确定了位于横塘晋源桥附近约200亩土地用于公租房建设的草案。
3、从今年开始，市区人均住房面积低于18平方米以下的最低收入、低收入、中等偏低收入三类家庭中的无房家庭，可以申请配租政府提供的公共租赁住房。其中中等偏低收入家庭的租金标准为市场平均租金的70%，低收入家庭为平均租金的50%。同时，我市正逐步将那些符合住房保障条件，但买不起经济适用住房的城市居民，也纳入公共租赁住房保障范围。
4、目前苏州市住房保障“十二五”发展规划和苏州市公共租赁住房保障办法(草案)确定的公共租赁住房共有三类保障对象，其申请公租房的条件为：
（1）城市居民“无房家庭”承租公共租赁住房，应符合以下条件：(一)经申请、审查、公示，符合现行住房保障条件并已取得中等偏低收入及以下住房困难家庭资格；(二)申请人及家庭成员名下无房，未租住公有住房；(三)市、区人民政府和管理部门规定的其它条件
（2）新就业人员申请承租公共租赁住房，应符合以下条件：(一)持有大中专院校毕业证，从毕业当月计算起未满60个月；(二)持有就业地城镇户籍或暂住证；(三)在就业城镇劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合同或聘用合同；(四)本人及配偶在就业城镇无私有住房，未租住公有住房；(五)市、区人民政府和管理部门规定的其它条件；
（3）外来务工人员申请承租公共租赁住房，应符合以下条件：(一)持有就业地城镇暂住证；(二)在就业城镇劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合阿或聘用合同；(三) 本人及配偶在就业地城镇无私有产权房，未租住公有产权房；(四)市、区人民政府和管理部门规定的其它条件。
5、园区“优租房”申请条件
(1)同时符合下列条件的园区企事业单位员工，可申请租住优租房：(1)在园区内就业的，优先考虑在园区首次签订劳动合同一年内的新员工;(2)未在苏州购房；本人或配偶在苏州市无居住条件;(3)参加园区A类公积金;(4)与所在企事业单位已签订劳动合同，优先考虑IC产业、软件业、新材料、生物医药、科研等科技创新型企业，汽车航空零部件、电子与信息产业、机械等先进制造业企业，旅游管理、商贸管理、商业服务、物流、投资金融、文化艺术、医疗卫生、教育等现代服务业企业；(5)本科以上学历或专业列入园区当年度 《紧缺和急需专业人才目录》大专学历。
(2)区内行政机关事业单位、各大公司、各派驻机构、各直属单位在编人员未在苏州购房者。
