（定海） 项目建议书
编制单位：中广国际传媒有限公司 编制日期：2014年6月25日
中广国际时尚文化广场
目录
第一章、项目情况概述 .............................4 1.1项目名称 ...................................4 1.2项目简介 ...................................4 1.3项目实施主体 ...............................5 1.4编制单位 ...................................7 1.5项目建设性质 ...............................7 1.6项目建设地点 ...............................7 1.7项目建设周期 ...............................7 1.8项目设计意向 ...............................7 1.9编制依据 ...................................7 第二章、项目主要内容 .............................8 2.1项目平面布局 ...............................8 2.2项目布局及主要合作商家 .....................9 2.3后期运营 ..................................13 2.4 体验式消费情景模拟 ........................14 第三章、项目投资 ................................16 3.1投资估算 ..................................16 3.2定额依据 ..................................16 3.3工程建设其他费用的计算 ....................16
3.4总投资估算 ................................16 3.5资金筹措 ..................................16 第四章、效益及经济效益 ..........................17 4.1形成文化地标中心 ..........................17 4.2打造百姓精神家园 ..........................17 4.3带动经济发展 ..............................18 4.4实现新的就业及利税 ........................18 第五章、合作 ....................................19 5.1合作条件/政策支持 .........................19
第一章、项目情况概述
1.1项目名称
定海中广国际时尚文化广场
1.2项目简介
中广国际时尚文化广场以数字影院为核心业态，以中宣部推广的数字文化工程（数字影院、数字图书馆、数字博物馆、数字教室）为核心平台，建设集时尚（时尚发布、时尚展示、时尚培训）、文化、娱乐（私影会所、5C 娱乐体验岛、电子竞技、酒吧、KTV）、教育（早教、亲子）、体育（室内健身场馆、室外全民健身中心）、休闲、购物、餐饮、酒店以及配套道路、绿化景观和地下车库等多种功能、多业态并存的地标式文化中心。
1.3项目实施主体 中广国际传媒有限公司
中广国际传媒（北京）有限公司（简称“中广国际传媒”）是国家新闻出版广电总局直属、中央电视台管理的中国广播电视国际经济技术合作总公司的下属公司，是以“城镇化建设中的文化服务提供商和全媒体服务平台”为定位、推进文化传媒业发展的核心力量。中广国际传媒拥有丰富的资源优势，其业务范围包括影视制作、影视发行、电影院线、影院投资、城市文化综合体、文化广场投资建设运营、文化产业园区建设运营、农村电影购物、影视设备服务、影院信息服务、城市文化品牌宣传、大型活动承办等完整的影视文化产业链。
中广影视产业创新投资基金
2013年7月，中广国际传媒（北京）有限公司与海通创意资本管理有限公司、贵州省文化产业投资管理有限公司共同主导，联合辽宁、河北、山东、江西、浙江、贵州、重庆、甘肃、新疆兵团、哈尔滨、南昌、成都等广播电视台和民营资本机构共同发起，旨在打造中国县级城市电影产业平台的文化产业基金，并根据总局2013年工作会上提出“实现广播影视强国梦，必须进一步解放思想、与时俱进、着力创新理
念、创新思维、创新工作方式、创新工作方法”的指导思想，将此基金命名为“中广影视产业创新投资基金”。该基金规模120亿人民币，首期为10亿。基金未来将以打造全国性广播影视作品创新创优平台、数字影院管理服务平台、广播影视设备融资租赁平台和影视传媒企业的孵化平台为发展目标。
中广影视产业创业投资基金
由中广国际传媒（北京）有限公司、贵州省文化产业投资管理有限公司作为主要发起人,并在国家新闻出版广电总局指导下，共同发起设立“中广影视产业创业投资基金”（简称“中广创投基金”），旨在推进中国广电传媒业转型升级的核心资本平台、也是一个不断探索创新的高收益、市场化的文化传媒产业私募投资基金，以“资金所有权、收益权与控制权的分离”为运作理念，通过资本化运作，寻求广播影视增量资源的创新突破，构建具有国际影响力和控制力的高层次产业结构。
上海市文化产业基金
上海文化产业股权投资基金是上海市政府批准成立的一家全国性大型文化类股权投资基金，基金规模100亿元，首期募集30亿元人民币；
中广时尚梦工厂文化有限公司
中广时尚梦工厂文化有限公司是由中广传媒与国内著名时尚集团共同发起设立，主要从事时尚展示、时尚发布、时尚交易、时尚培训等业务。 1.4编制单位
中广国际传媒有限公司 1.5项目建设性质 新建项目 1.6项目建设地点
浙江省舟山市定海区规划C26地块 1.7项目建设周期 18-24个月 1.8项目设计意向 下沉广场式 1.9编制依据
1.9.1《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规
划纲要》；
1.9.2《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）； 1.9.3《工业可行性研究编制手册》；
1.9.4建设部《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）； 1.9.5定海区提供的有关基础数据、技术资料等； 1.9.6编制人员调查的有关资料、数据等。
第二章、项目主要内容 2.1项目平面布局
2.1.1项目占地130亩，容积率2.1，总建筑面积21万㎡，其中文化综合体5万㎡、风格化商业街2万㎡、花园洋房式酒店公寓6万㎡、酒店式公寓8万㎡。项目内另设约1万㎡室外全民健身中心(公园式广场)。
2.2项目布局及主要合作商家
2.2.1数字影院（中广数字电影院线）：打造定海区多厅综合性电影放映城，满足不同阶层人士需求的“电影放映超市”。打造具有定海特色的主流影院、红色影院、惠民影院。 2.2.2私影会所：打造高档次、小规模、独特片源、互动点播式电影会所，战略合作伙伴：纽交所上市公司FAB精彩集团。
2.2.3时尚板块
以中广时尚梦工厂时尚业务为核心与国内和国际的时尚品牌，（如瑞丽、时尚集团、日本东宝等），携手打造集时尚培训、时尚发布、时尚展示、明星签售覆盖模特表演课程培训、服装色彩与搭配培训、商业橱窗及店面产品陈列培训、花卉艺术鉴赏及陈列培训于一体的综合性时尚平台，使定海中广国际时尚文化广场成为浙江及华东时尚行业引路人。
中广时尚梦工厂将中广国际时尚文化广场作为模特大赛的
训练中心、比赛基地、私属公寓，在比赛中获胜的选手一旦签约即可成为顶层超豪华公寓的主人。
2.2.4电玩娱乐：建设体验式主题电玩区，满足中青年猎奇
心理、减压消费心理；另外建设大学生电子竞技中心，打造成知名电子游戏、网络游戏的电子竞技基地，筹办省、市级电子竞技赛事。逐步形成具有定海特色的电子文化节，积极
为广大青少年打造交流平台。战略合作伙伴：大玩家等。
2.2.5酒吧娱乐设施：项目建成后将引进在高端酒吧品牌如苏荷、本色等，引进著名KTV品牌如钱柜KTV、台北纯K PARTY等，吸引舟山各区晚间消费人群及舟山旅游人群，在晚间聚拢人气形成舟山晚间经济的风向标。
2.2.6影视培训：由中广传媒公司在项目内设置用于影视学校，培养影视表演、影视拍摄、影视后期等人才。战略合作公司：好莱坞文化传媒（上海）有限公司。
2.2.7主题水族馆（丹青国际水族馆）擅长打造大型文化主题公园、水上乐园项目，关于博物馆、展览馆、科技馆等科技博览项目有广泛的国内外合作团队，尤其是海洋馆、水族馆、室内外超大型水族生态展示项目，在国内外有诸多的实施经验和业绩。主要项目有辽宁沈阳市中街新一商场的【海
底世界景观缸】、山东省威海市华夏城【神游海洋世界海洋馆】、海南岛第一座海洋科普教育馆【博鳌西沙海洋馆】、江苏省苏州太湖旅游度假区【极地动物馆】等。
2.2.8迪士尼专卖店（迪士尼童话王国神奇再现）
打造4-14岁儿童新型旗舰店，店内汇集了数千种迪士尼商品，包括米奇童装/配件、小熊维尼童装/配件、幼儿玩具、智力玩具、居家用品、精品配饰、钟表、帽袜、公仔、文具等，商品种类繁多、款式新颖，迪士尼童话王国神奇再现，为喜爱Disney商品的朋友提供一站式享乐体验。 2.2.9体育、运动场馆
项目包含室外广场是体育健身场所和室内运动健身场所，按照国家体育部门相关要求，达到全民建设示范场馆要求。
2.2.10早期教育、语言教育
与国内国际知名早教机构、语言培训机构，将儿童早期教育、语言教育引入定海区，为定海区的儿童提供高品质的教育培训平台。
2.3后期运营
在项目内设立专门的后期运营公司，对项目内的明星经济、美女经济、名人经济、文化产业、品牌活动、音乐节、赛事、展览，进行规范化管理和积极正确的引导，保证项目内各业态发展具有持续性、规范性、引领性。项目运营目标，以体验式消费为核心。合理规划人流、车流路线，科学安排各区域业态，延长消费时间。力求满足各个年龄段、消费层次需求，逐步养成以家庭为单位的体验式消费习惯。
2.3.1明星经济（明星见面会、明星签售会、新书发布会、电影首映式）；
2.3.2美女经济（模特培训、模特演出、选美大赛）； 2.3.3文化产业（影视文化、教育培训）； 2.3.4品牌活动；
2.3.5电子文化节及电子文化展览（电子竞技、动漫、游戏、
电子设备）展览； 2.3.6电子音乐节；
2.3.7海洋经济及海洋设备展览。 2.4 体验式消费情景模拟
中广国际时尚文化广场会在综合体、商业街、商场在建筑设计、景观配套及业态组合等方面营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围,使消费者在消费过程中感受到愉悦的精神享受。不仅能满足人们传统的物质需求,还能满足人们放松精神、愉悦身心的精神需求。 重在体验、重在情感消费。购物可以,不购物也可以,到咖啡厅喝杯喜欢的咖啡,到KTV唱支拿手的歌,到中广数字影院看一场动人的电影,甚至只是到商业街、商场内随意逛逛,放松一下紧张的神经,感受一下时尚气息。 2.4.1青年情侣场景模拟 AM 10:00 主力店游览、购物； AM 10:30 化妆品店新品了解试用； AM 11:00 午餐（各式料理）； PM 2:00 中广数字影院观影
PM 4:00 女士美发，男士电玩体验； PM 6:00 烛光晚餐； PM 7:30 酒吧小酌；
PM 9:00 KTV高歌； PM 11:30 结束。
2.4.2 青年夫妇（带幼童）场景模拟 AM 9:00 幼儿教育\\语言培训课程； AM 11:00 中式午餐； PM 2:00 中广数字影院观影 PM 3:30 儿童周边产品；
PM 4:30 女士美容美发，新化妆产品店体验；PM 6:00 晚餐；
PM 7:30 女士、幼儿广场玩耍； PM 7:30 男士健身运动； PM 9:00 结束。 2.4.3 中年夫妇场景模拟 AM 10:00 奢侈品店游览、购物； AM 11:00 午餐（各式料理）； PM 2:00 中广数字影院观影 PM 4:00 女士美容
PM 4:00 男士电子图书馆阅读； PM 6:00 晚餐（中式私房菜）； PM 7:30 男士酒吧小酌； PM 7:30 女士有氧运动； PM 9:00 结束
第三章、项目投资 3.1投资估算 3.1.1估算说明
估算编制范围包括土地、建筑土建、装修安装、室外工用工程、环境绿化等内容。 3.2定额依据
材料预算价格根据浙江省造价站提供《造价信息》的建筑材料价格和定海市场实际价格，并考虑相关因素确定。 3.3工程建设其他费用的计算
各项费用按需要及现行相关文件的规定计算，其中包基本预备费。 3.4总投资估算
经估算，项目总投资48,000万元 3.5资金筹措
工程总投资48,000万元，资金来源企业中广国际传媒公司自筹、中广创新基金、中广创意基金、上海文化产业基金和银行贷款。项目资金的管理使用，设立专账核算，专款专用，
并严格项目资金管理、使用、审计和监督，最大限度地发挥项目资金使用效益。
本项目建设期2.5-3年，主要投资在第1-2年。
第四章、效益及经济效益 4.1形成文化地标中心
新建中广国际时尚文化广场将成为地市县的标志性建筑物，也是区域文化的象征，在区域内各类配套充裕的前提下，填补了定海区对于文化配套的需求，实施该项目符合舟山市及定海区城市发展规划和一体化战略构想，有利于改善城市基础设施，完善城市功能，提升城市品位，提高定海市知名度和影响力。
4.2打造百姓精神家园
新建中广国际时尚文化广场项目的成功建设将为当地人民提供一个时尚、观影、购物、休闲、娱乐、文化、体育场所，成为定海区百姓提供精神文化生活需求精神家园，满足了定海区百姓对自身健康、业余文化生活、休闲娱乐的需求，真正体现出公共设施服务于广大社会公众的建造宗旨。
4.3 文化项目的带动效应
该中广国际时尚文化广场项目的实施符合《舟山市城市发展总体规划》，将有力推动城镇居民社会主义精神文明建设和当地第三产业繁荣发展。将有力带动周边商业贸易的发展和区位商业价值的提升。打造新的经济增长点，拉动城市GDP的提升。项目的实施必将引进众多国内国际一线品牌，提高当地消费水平。将有力地推动土地综合开发利用，优化招商引资环境和政府形象，带动周边土地价格，推动城市经济发展。
4.4实现新的就业及利税
新建中广国际时尚文化广场在满足人民群众文化需求的同时，提供更多就业岗位，有力带动当地居民就业前景，促进当地商业的繁荣。项目计划总投资4.8亿元人民币，建设完成，预计年实现营业3亿元，可提供4500个就业岗位，上缴各项税金900万元。
第五章、合作
5.1合作条件/政策支持
5.1.1列入当地招商引资重点项目、文化产业重点项目，享受相应配套的优惠政策；
5.1.2自协议生效之日起三个月内完成土地挂牌出让和土地交付；
5.1.3土地价格优惠；
5.1.4项目整体工程基础支持（水、电等）；
5.1.5公建及商业配套：公建部分免城市基础设施配套费，商业配套部分酌情减免城市基础设施配套费； 5.1.6公共设施部分的税费予以减免；
5.1.7项目涵盖内的商业网点、文化及娱乐项目，享受招商引资政策中的税收优惠政策及其他优惠政策； 5.1.8人防结建收费、消防收费享有优惠政策。； 5.1.9 特种行业的审批。
