浅谈房产典当的典期问题
班级：
姓名：多 萝 西
授课教师：
二00一0年一月五日
摘要：近年来房地产典当业务规模突飞猛进 这与供需旺盛有关但同时也不可避免地带来诸多风险，本文针对今年来的房产典当热，对房产典当的优势及风险加以简要分析。并对典当中易引发纠纷点典期问题加以详细介绍。同时阐述个人对房产典当的些许看法。
关键词：房产 典当典期
一、典当由来及我国现行典当办法
典权是我国特有的法律制度。在民国时期被纳入民法典，现台湾地区仍然有该法律制度。大陆在1949年新中国成立后，中央政府明文废除旧法后，典权制度以习惯法形式流转于民间，虽然立法上没有规定，但最高人民法院的司法解释仍然明确支持典权法律制度的存在和沿用。从法律上分析，典与当有着本质的区别，最根本的区别就是典的标的物是不动产，而当的标的物是动产。之所以立法典与当二字并用，究其原因，乃是我国古代民间长期以来一直就有典当之称呼，两者都有起融通资金起担保作用的效能。
典权作为民法中不动产物权的一种类型，是我国所特有的。根据有关史料和典籍记载，典权在我国早已存在，历史非常之悠久。现行典当是房地产使用权特有的一种流通形式，它是指房地产所有人将一定期限内的房地产使用权，以一定典价让渡给他人的行为。其中，房地产使用权的出让方称出典人，受让方称典权人或承典人，同时双方可以规定典期，以便归还贷款并收回房地产使用权。
二、目前我国房产典当状况
2.1、我国房产典介绍---典当成为新的融资途径
随着人民生活水平的提高，百姓的投资理财意识也愈来愈浓厚。一些头
脑灵活的居民在利用银行信用贷款、消费贷款进行消费、投资、应急的同时，又将眼光瞄准了比银行贷款更为便捷迅速的新的融资工具——典当。目前我国房产典当异常火爆，上网查阅关于房产典当的资料，不难发现越来越多的人把房产典当作为一种融资途径。
2.2房产典当热原因
2.2.1对于当户而言
1、典当比抵押贷款更方便，相对于银行开办的房屋抵押贷款而言，房屋典
当具有独特的优点，首先是房屋典当手续也抵押贷款相比简便，中间环
节少，省时省心。申请贷款时，银行需要与房产评估部门、保险公司、
律师事务所等部门合作，经过的环节多，加之银行一般采取审慎放款的
原则，需要对借款人警醒必要的资信调查，所以放款手续显得较为繁琐，
周期也长。而房典大大减少了审批环节，业主只要将房屋上市是所需的
有关资料、证明文件提供给典当行，典当行专业人员对房屋进行评估后，就可以根据评估结果决定典当额度，几个签订协议获得现金。
2、房屋典当所需费用也比较少。房屋典当由于删减了复杂的审批程序，减
少了中间环节，对房产评估也是由典当行自己的专业人士进行，且不收
费用。费用只需几百元的上市审核费。而申报抵押贷款则需要请房产评
估部门评估，请专业律师审查申请人的资信并出具法律意见书，还要办
理住房抵押贷款保险，这一系列手续办下来，需要支付的费用少说也要
数千元，多则可达上万元，难免会加重借款人的负担。
3、申请银行贷款时，申请人需要把贷款用途说清，并只能在银行监督下按
银行核准的用途使用，如果使用不当，银行可以将贷款收回并进行像样
的经济制裁。而房屋典当贷款用途不加限制，使用起来较自由。
2.2.2对于典当行而言房地产典当利润丰厚。
1、房地产典当的利率高。抵押典当业务的月费率一般为2.5%包括2%的服务
费和0.5%的利息，折算为年利息高达30%；
2、房地产典当的金额高，这是其区别于其他典当业务一个最主要的特征。一
处房产动辄几十万元甚至上百万元。甚至可能是小件当品全年的典当业务额。两种因素结合起来成就了房地产典当的高利润，使其成为典当行业中最肥的业务板块。
2.3房产典中的问题
尽管典当有其优势及丰厚的利润诱惑，但风险总是与机遇同在的，在面对房产典当师我们也应进一步认识房产典中的风险问题。
2.3.1对于典房方问题
对于当户对于房产典当相关问题不了解，这是许多民事房产典当纠纷一个主要问题，现在许多人仍然对房产典当不够了解，其纠纷也一般分为两种：一种为没有明确抵押与典当的区别。故在赎回房产时产生争端。另一种是对典当的具体问题不明确，如在订立典契时对典期、典价等没能做出合理的协议。
2.3.2对于房产经营方的风险问题
经营房地产典当中具有诸多优势，但是典当行在实际业务操作中却发现了很多特殊风险。
首先，法律冲突是房地产典当乃至整个典当行业的最大隐患。有些地方性法规与国家部委的法规冲突 房地产等不动产被列为不得典当的物品；
其次有重复抵押典当风险，在实务中，有一些抵押人谎称房地产证丢失，登报声明作废，然后补办房地产证，以一处房产两个房产证分别向两个典当行抵押，到期不履行还款约定，经法院审理，于是先进行的房地产抵押有效，后进行的房地产抵押无效，给典当行带来风险和损失；
第三是发生利用空头房地产证抵押典当，这类情况往往是因房屋拆除或翻新
原房产证早已作废，但房屋所有权人仍持有原来的房产证作抵押典当，到期不还款，经法院审理必然认定是无效抵押典当；
第四是缺乏有效的房地产典当估价体系，发生评估失误，苦果只能自己吞，由于典当金额巨大，一旦出现上述情况，典当行的经营风险将成倍扩大。
2.3.2.1关于房产典当中典期相关问题的介绍
随着房产典当热也带来了一席列的的纠纷问题，纵观这些纠纷问题无不与典契的履行有着密切的联系。其中大都与对典期的认定、回赎期限的界定、其中有许多纠纷是由典期不明确引起的，以下就典期相关问题加以介绍。
关于典期 ,有些人由于误解了概念的含义 ,出现一些失误或认识混乱。典期主要是为保障承典人享确定时期的房地产使用权 ,到期后才能回赎 ,而不是规定可以回赎的期限。比如规定典期五年 ,是指五年后出典人始得回赎房地产,而不是要求五年之 内必须回赎。典期到来以后 ,如果出典人与承典人双方同意,也可以不再回赎典物 ,由典权人补清典价与卖价的差顿取得承典房地产的所有权根据典当协议的不同约定,大体可以划分为两类：一类规定典期到来后的一定期限为回赎期 ,明确 出典人超过回赎期而不 回赎就认作绝卖指出典人认可以典价向承典人卖断房地产，即是“死典” 。另一类只规定了典期,没有规定出典人在典期到来之后不赎就认作绝卖，实际上是认可出典人在典期后随时可以 回赎,也即“活典”。还有既不明确典期，也不规定 回赎期的，也是活典，出典人随时可以回赎。
关于续典、转典、让与的典期问题。
1、续典。“在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增
减典价的，应当准许。”至于延长的典期最长期限则未作规定。续典只能发生在有约定典期的典权关系存续期，若没有约定典期的也可以续典的话，法定最长典期的限制就毫无意义。因此，在典期内，典权关系当事人之间约定延长典期的行为，是对原典期条款的变更。变更前后典期之和不得超过法定典权最长期限；在典期届满时，典权关系当事人之间约定延长典期的行为，是续典。实际上是一种新典权关系的成立，即设定了新典权。续典的典期，其典期可在法定最长期限内由双方当事人自行约定。
2、转典。“转典者，典权人以设定典权之方法，以其原有典权之内容，移转于
他人(即转典权人)之谓也。” 也就是说，转典就是原典权人在其原有的典权上设定典权，而取得转典典价的行为。在转典关系中，原典权人是出典人，我们把他叫做转出典人；接受移转的一方是转典权人。也就是说，转典关系成立后，两个典权——原典权和转典典权同时存在，内容相同。原典权人具有双重身份，他既是典权人，又是转典出典人。因“唯一物之上，同时不能并立两个内容相等之用益物权，顾转典权人，常先于原典权人，而占有典物为使用及收益也。”•可见，转典权人是以继受取得方式取得对典物的典权。在民法理论上，“继受取得亦称传来取得，即就他人既存之权利，从而取得之之谓也。取得者既未获取新权利，顾其取得之范围及性质，一以既存者为准。倘其权利已设有负担，或含有他项瑕疵者，继受取得人，不能不受其限制，应当注意的是，原典权人，不得以超过自己所有的权利，转典与他人。因此在典权存续中，典权人虽然能够将典物依法转典与他人，
但典契另有约定或另有习惯不许转典的除外。转典后的典期应受到限制，“典权定有期限者 ，其转典之期限，不得逾原典权之期限，未定期限者，其转典，不得定有期限。”•这里“不得逾原典权之期限”即原典权定有期限的，其转典的期限不得超过原典期减去已用典期之差；“不得定有期限” 是指原典权未定期限，其转典的期限不得定有期限，但不得超过最长法定典期减去已用典期之差。否则必有害于出典人随时回赎之权利。 •
3、让与。“典权人得将典权让与他人。前项受让人对于出典人取得与典权人同
一之权利。”在实践中，典权的让与，分为有偿和无偿两种情况。有偿让与又称转让，实际上是典权的转移，是指原典权人转让其权利与受让人，受让人支付对价与原典权人的行为。常见的有买卖、互易两种形式。而无偿让与，是指受让人无需支付对价即可取得原典权人的权利的行为。常见的有继承和赠与两种形式。让与权是典权人享有的一项权利，无论是否有偿，都取决于转让人与受让人的约定，因此买卖、互易、继承、赠与均可。让与典权的法律后果是，原典权人退出典权关系，由受让人取得典权人的地位。因此与转典时两个典权同时存在的情况不同。让与后的典期，原典契中定有典期的，为原典期减去已用典期之差；原典契中未定典期的，不得规定典期，但受让人享有的最长典期，不得超过法定最长典期减去已用典期之差。
总之，准确地认定典期，是正确适用法律、政策来处理典权回赎权问题的关键。
三、对房产典当现象的看法
房产典当有很大的优势，房产作为一种财产，在如今社会以不止是做为人们居住的地方，而成为一种资本，随着近年来的房地产热，炒房也早已成为人们的一种投资方式。而随着我国近年来的炒房过热现象，国家加大的对购房贷款的限制，这便为房产典当用于买房提供了可乘之机。同时由于房产典当其便捷性，许多企业也将其作为一种短期融资的方式。
同时,由于典权有抵押制度不能取代之功能。典权为用益物权，它不仅能满足出典人经济上的利益，而且能满足典权人占有不动产为使用、收益之目的。而不动产抵押制度，虽然由于登记制度的存在，债权人不以占有不动产本身就能达到担保其债权的目的，对于债权人来说，仅具担保功能 ,若债权人想使用他方所提供的不动产，他方又想获取相当于该不动产价值的金钱的话，就必须要采取出典的形式。也就是说典权的这种功用，是其他用益物权和担保物权无法具备的。
房产典当也适合我国现在的市场发展，目前中国越来越成为被人们看好的投资市场，随之而来的是越来越的的投资项目，老百姓们也随之做起了自己的投资生意。碍于银行贷款的不便，房产做为较大资本，将其典当所获得资金便是极易获得资金的途径。
综上所述，房产典当因其与抵押的不同具有其自身的特点，尽管，在房产典当中容易发生许多纠纷问题，但纵观这些纠纷问题不难发现，许多易纠纷并非因典权制度的不完善，而更多的是在于交易双方对典权制度的不了解。在中国这一经济日益发达，市场日益活跃的条件下，在立法日益完善，法制大力普及下，房产典当必将有广大的发展空间。
