不动产评估-在线作业_B 最终成绩：95.0 一 单项选择题
1.运用收益法评估不动产的价格，需要确定不动产预期产生的总收益和总费用，从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是（ ）。 (5.0 分)
有形收益 客观收益 无形收益 实际收益
知识点：
用户解答： 客观收益
2.不动产的（ ）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。 (5.0 分)
用途多样性 保值增值性 权益受限性 涉及广泛性
知识点：
用户解答： 保值增值性
3.技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（ ）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。 (5.0 分)
参数确定错误 方法运用错误 报告整体格式错误 技术思路错误
知识点：
用户解答： 技术思路错误
4.收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为（ ）。 (5.0 分)
收益价格 市场价格 比准价格 成本价格
知识点：
用户解答： 收益价格
5.依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法是（ ）。 (5.0 分)
路线价法 长期趋势法 基准地价系数修正法 高层建筑地价分摊法
知识点：
用户解答： 长期趋势法
6.基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是（ ）。 (5.0 分)
收益分配原则 替代原理 供求原则 预期收益原理
知识点：
用户解答： 替代原理
7.（ ）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。 (5.0 分)
替代原理 边际效用原理 预期原理 生产费用价值论
知识点：
用户解答： 替代原理
8.收益法中需要用资本化率将预期纯收益转化为不动产价格，那么，资本化率的实质是（ ）。 (5.0 分)
纯收益与价格的比率 社会平均资金利润率 将纯收益转换为价格的比率 一种资本投资的收益率
知识点：
用户解答： 一种资本投资的收益率
9.估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（ ）。 (5.0 分)
在2001年6月30日开始对某不动产价格评估 可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格 在2001年6月30日完成对某不动产价格评估
某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
知识点：
用户解答： 某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
10.通过求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法是（ ）。 (5.0 分)
假设开发法 基准地价系数修正法 路线价法 成本法
知识点：
用户解答： 成本法
11.基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（ ）密切相关。 (5.0 分)
估算土地开发成本费用的数额 基准地价及宗地价格修正系数体系 市场交易资料是否充分
不动产未来每年的预期客观纯收益
知识点：
用户解答： 基准地价及宗地价格修正系数体系
二 多项选择题 1.运用市场比较法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（ ）。 (5.0 分)
成本项目确定错误
所选的比较因素不能反映待估不动产的特点 总收益计算有误
条件说目标和前面表述不一致 比较实例选择有误
知识点：
用户解答： 总收益计算有误 | 条件说目标和前面表述不一致 | 比较实例选择有误
2.估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（ ）。 (5.0 分)
物质折旧 功能折旧 税法规定的折旧 经济折旧 会计规定的折旧
知识点：
用户解答： 物质折旧 | 功能折旧 | 经济折旧
3.运用假设开发法评估不动产价格，需要估算开发成本费用及利税包括（ ）。 (5.0 分)
投资利息
税金及开发商合理利润 不可预见费 专业费用 开发建筑承包费
知识点：
用户解答： 投资利息 | 税金及开发商合理利润 | 不可预见费 | 专业费用 | 开发建筑承包费
4.估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误：（ ）。 (5.0 分)
方法运用错误
文字表述等其它常见错误 技术路线错误 参数确定错误 报告格式错误
知识点： 用户解答： 方法运用错误 | 文字表述等其它常见错误 | 技术路线错误 | 参数确定错误 | 报告格式错误
5.准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是（ ）。 (5.0 分)
是一种分用途的价格 是一种控制性的价格 它是一种区域性的价格 是无限年期的价格 是一种平均价格
知识点：
用户解答： 是一种分用途的价格 | 是一种控制性的价格 | 它是一种区域性的价格 | 是一种平均价格
6.在估价程序中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（ ）要求。 (5.0 分)
概括性 全面性 特殊性 公正性 准确性
知识点：
用户解答： 概括性 | 全面性 | 公正性 | 准确性
7.成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法适用于（ ）。 (5.0 分)
全新或基本全新的不动产价格评估 既无收益又很少进入市场交易的不动产
使用时间较长且新旧程度难以判断的不动产的价格评估 不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域 工业用地的价格评估
知识点： 用户解答： 全新或基本全新的不动产价格评估 | 既无收益又很少进入市场交易的不动产 | 不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域 | 工业用地的价格评估
8.适用于评估新建不动产价格的成本法基本公式是（ ）。 (5.0 分)
新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的间接成本＋建造建筑物的正常利润
新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数 新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物价格
新建不动产的价格＝购置土地价格＋建造建筑物价格
新建不动产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧
知识点：
用户解答： 新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物的直接成本＋建造建筑物的间接成本＋建造建筑物的正常利润 | 新建不动产的价格＝（土地取得费＋土地开发费＋税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数＋建造建筑物价格 | 新建不动产的价格＝购置土地价格＋建造建筑物价格
9.运用假设开发法评估不动产价格需要经过以下（ ）步骤来求取估价对象价格。 (5.0 分)
估计开发经营期
调查待估不动产基本情况 选择最佳的开发利用方式 预测开发完成后不动产总价格 估算成本费用及利税
知识点：
用户解答： 估计开发经营期 | 调查待估不动产基本情况 | 选择最佳的开发利用方式 | 预测开发完成后不动产总价格 | 估算成本费用及利税
