宁波人防车位相关法律问题研究
针对目前很多同事对于人防车位的相关问题存有疑问，我部通过考察研究，结合宁波市的相关规定，作出以下释疑： 1.人防车位的产权归属
人防车位的产权归属法律没有明确的规定，处于不明晰状态。根据宁波市的规定（《关于规范“结建”防空地下室管理的通知》），人防工程是国防战备设施，“结建”防空地下室是人防工程的重要组成部分，任何单位或个人不得出售产权或使用权。在目前产权界定尚不明晰的情况下，“结建”防空地下室只允许临时出租，但租期每次最长不得超过三年。因此，人防车位处于“准征收”状态，其产权现在既不能属于开发商，也不能属于业主，所以不能买卖。现实操作中，宁波的人防车位不能办出产权证。 2.人防车位的使用管理
人防车位由物业公司进行管理。根据宁波市规定（《宁波市人民防空工程使用管理暂行规定》），人防车位应由由业主委员会或建设单位委托的物业服务企业负责日常维护管理。
如果需要将住宅小区的人防设施改为人防停车位的，应当向当地人防主管部门办理登记手续。当地人防主管部门一般是县级以上人防办公室。
使用的方式只限于临时出租，但租期每次最长不得超过三年。任何单位或个人不得出售产权或使用权，人防车位应向小区内的全体业主、住用人开放。但是不得设置专用停车位，不得以专用车位形式出租，因此可以以不设定专用车位的形式出租，每次租期不超过三年即可。 3.人防车位的收费问题
根据宁波市的规定，人防车位收费标准如下：
（1）包月停车收费：汽车每辆每月300元，允许上浮20%，下浮不限。 （2）计时（临时）停车收费：汽车每辆每小时2元，停放不足2小时的，按2小时收费；停放2小时以上的，不足1小时按1小时收费；每天（连续时间24小时）收费最高每辆不超过18元。 业主、住用人的同一辆汽车在同一住宅小区地下人防工程停车一个月内其计时（临时）停车收费累计不得超过包月收费标准。 4.人防车位使用费管理
根据宁波市的规定，物业收取的平时使用费，要严格单独列帐。除税后40%可用于物业管理服务费用外，其余税后60%应按每半年一次作为人防工程专项维修资金交入当地人防主管部门账户。
物业服务公司终止服务合同时，应将存放在当地人防主管部门代管的人防工程专项维修资金余额数及财务帐本移交给下一期物业服务企业。在办理移交手续时，应告知当地人防主管部门参加移交，人防主管部门应在移交清单上签字，做到交接手续清楚完备。
物业服务企业需使用人防专项维修金的，应在年初编制维修项目资金预算计划，提出用款申请，报经工程所在地人防主管部门审核批准后，方可组织实施。开工前可预拨50%工程款，工程竣工后，经财务决算，报经原审批部门验收确认后一次性付清余额。遇特殊情况，需计划外维修应专项报经当地人防主管部门批准后，再组织实施。 5.其他问题
在宁波，由于规定人防设施不得出卖产权或使用权，也不能以专用形式固定车位，所以原则上也不能签定车位出租协议。目前部分房地产公司采纳《车位使用权转让合同》以“20年租赁+50年借用”法律形式变相转让人防车位，导致被税务部门双重征税的问题。同时如果宁波公司采用这样的方式，则可能被认为是擅自出售或者以专用车位形式出租停车位，可以由辖区物业主管部门责令改正；拒不改正的，没收违法所得，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
根据宁波市的规定，开发商在移交房屋的时候应该将人防设施移交给物业公司，由物业参与人防设施的管理 ，也就是说开发商不能获得人防车位的收益。
相关法院判例 3.1人防工程产权问题
2003年8月，海淀区人防办把华清嘉园甲15号楼业主地下两层租给华润置地（北京）物业管理公司，每年收取2万元租金，直到2013年。业主对此表示不满并以所有权人的名义将海淀区人防办告上法庭。
法院判决：“即使修建该地下室的成本确认为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也并非法律意义上的投资行为。”据此，一审法院驳回业主的诉讼请求。
此案结论：由于《人民防空法》未作修改，因此，此案仍有参考价值。该案明确了业主并不是人防设施的产权所有人。 3.2人防车位买卖合同效力问题
2004年5月，宁波市华泰剑桥小区的楼某与开发商华泰股份有限公司签订了一份《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》一份，合同约定：楼某向华泰股份有限公司购买位于华泰剑桥二期地下K1库编号为123的车位一个；车位的价款为9.8 万元。直到2009年，楼某才得知，已买的停车位属于人防工程。因此，请求法院判令：确认原、被告车位买卖协议无效；被告返还原告购车位款98000元，赔偿利息损失34041元。
法院判决：法律和行政法规未禁止作为人民防空工程的车位使用权的买卖，故原、被告之间签订的《华泰剑桥二期地下车位买卖合同》合法有效。
此案结论：法院认为人防车位使用权可以买卖，卖方为开发商。买卖合同有效。若当事人购买时不知事人防车位的，可以要求变更或撤销合同。
