广东广播电视大学
开放专科（工商管理方向）
社会调查报告
专业工商管理年级09秋
分校珠海电大姓名王亚辉
学号094400148436
42012年2月1日
关于珠海市香洲区房地产销售的调查报告
一、调查目的：了解珠海市香洲区房地产市场销售行情
目前珠海市房地产现状较2009年前的售价、国家政策等相差甚远，由于国家出台的一系列相关房产政策，促使珠海市房产进入冬眠的时间还会持续下去。
为了解珠海市房地产销售行情及行业发展形势，本人就珠海市目前存在商品房价高，市民买房难等问题对珠海市世代同堂香洲区分公司的钟经理做了此次访谈。
二、调查时间：2012年2月1日
三、调查对象：满堂红地产珠海分公司 钟经理
四、调查方式：实地考察
为了使调查的数据真实可靠，我们不用传统的问卷调查。而是直接对人物进行访谈，这样做的好处也是显而易见的：
（一）数据真实可靠。对人物直接进行访谈可以得到他对珠海市房地产市场的真实看法和有关珠海房地产销售的现状等相关资料。
（二）及时发现问题。访谈中可以得到真实的资料，从而快速的找出销售中出现的问题，给出建议。
五、调查内容与过程
2012年2月1日本人就有关房产销售情况和行业发展等问题访谈了满堂红地产珠海分公司钟经理。钟经理认为房地产行业的销售与国家政策及市民的需求心理很是重要，尤其是国家政策几乎牵制着房地产行业的发展。
（一）国家政策对房地产的影响：
由于珠海市《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）要求，自2011年11月1日起，珠海本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。《通知》强调了住房信贷政策。要求各商业银行要坚决
执行国家住房信贷政策，金融管理部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。切实加强住房保障工作。各区政府(管委会)要确保完成年度保障性住房工作目标任务。市住房、国土、监察等部门要加强监督检查，对完成保障性住房工作目标任务不力的区(经济功能区)，要视情况根据有关规定报市政府对相关负责人进行约谈、问责。此外，《通知》还要求加强住宅用地出让管理。防止住宅用地出让价格过快上涨。同时，增加普通商品住房和保障性住房土地有效供应，建立房地产市场调控联席会议制度。由市政府领导任召集人，成员由各区政府、市政府各有关部门负责同志组成，定期召开联席会议，及时研究、解决房地产市场调控的有关问题。钟经理表示，国家出台的限购限价政策后在2011年年底房地产的销售额大幅度的下降，特别是二手房的销售量。由于限价只是对于一手房来说，一手房的房价远低于二手房，所以大部分的市民都会选择一手房。在者，银行的贷款利率上浮到15%极致的增大了购房者的承担压力，从而使珠海房地产行业成为呆滞状态。
（二）购房者的心理：
由于国家对房产行业，限购、限价政策的出台，抑制了珠海房价的大幅度上涨，在者，国家对银行的贷款利率上浮至15%，广大市民大都采取对此次的政策进行观望的心理。对于广大市民来说，此次限购限价政策实属好消息，很多市民对“双限令”表示欢迎。 这一状况导致珠海的房产市场迎来了早冬。
有市民表示：限价限购令出台后，政府把关、控制房价、防止炒房，让老百姓都能买得起房。其实对于真正过日子的老百姓来说，他们只有一个朴素的想法，希望房价降得更猛烈一些，所以，对于规定的新楼盘平均价格每平米不能超过11285元，不少市民还是觉得有点贵，决定先看看再说。则有的市民觉得还是不能接受，好像工薪阶层都觉得7000左右比较容易接受因为我们孩子也大了也准备买房我们都去看了很多朋友也搞房地产觉得这个价还是要看还要观望。
（三）对目前房地产的认识看法，对国家调控政策的应对措施:
目前房地产的的状态相对良好。尽管出现一手房二手房价格倒挂。这也是很正常的。开发商见国家调控力度持续性长，只能降低一手房的销售价格来保证资金链的正常运作。而对于二手房的价格，更是不堪一击的。因为没有成交量，价格就还没有明显的下降。面对现阶段的房地产，还是少碰为妙。让它来
个彻底的清洗。有待长期性的观注。
六、调查分析：
（一）相对于国家政策：
国度统计局7月13日发布数据称，2011年上半年，全国商品房销售面积为4 4 4 1 9万平方 米 ，同 比 增 长12.9%，比2009年同期增长30.2%。某研讨机构近日的数据显现，多数城市楼市成交量同比上涨，且涨幅较大。从而国家出台了限购令。
（二）相对于珠海现状：
对于双限令，珠海是全国唯一一个又限购又限价的城市，这一方面是因为珠海这几年房价涨幅较大，2009年涨了40%，今年又涨了20%；而另一方面则是由于港珠澳大桥、横琴开发等利好消息不断传出，外地人在珠海投资购房的比例直线攀升，因此才有了"双限令"。
当部分城市限购、限价二选一的时候，珠海市却选择了既限购又限价，显得与众不同。“双限令”确实与其他城市有所不同，但却是根据珠海市实际情况而制定的调控措施。其中，限价是为了实现全年房价调控目标。“１１２８５元／平方米的限价是根据去年珠海商品房成交均价与今年珠海ＧＤＰ增长１１％的目标计算出来的，‘限令’出台目的是要将房价控制在理性、合理的范围，不超过全年的控制目标。”据统计，１月至９月珠海新建商品住房成交均价同比涨幅达到了１７．７０％，远远超出年度涨幅１１％的控制目标。“限购则主要是要解决珠海房地产市场出现的结构性失衡。”香洲区是价格较高的楼盘集中的区域，其成交均价超过１００００元／平方米，比西部地区要高出近一倍，这是价格上的失衡；从８月、９月的成交量来看，香洲区的住房成交量占到了珠海全市的６０％以上，这是成交量上的失衡。如果“双限令”客观上使得需求外溢，这对于促进西部地区城市化进程和工业化进程协调发展也是有好处的。
事实上，近期宏观经济数据也显示，我国经济增长的核心数据表现正常，我国前三个季度国内生产总值同比增长９．４％，尽管逐季度有滑落，但这种滑落是在调控的预期范围内，这在一定程度上表明我国楼市调控力度不会放松，因此在完成年度调控目标的大限前，还会有城市考虑加入限购或是限价的阵营中。
七、调查总结
短短的六十分钟，与满堂红地产珠海分公司钟经理的谈话让我对目前房地产的销售行情有了更深入的认识。面对现阶段的房地产，还是少碰为妙。让它来个彻底的清洗。有待长期性的观注。市民们也不要随波逐流，根据自己的情况理性选择，不要盲目的买房，从而造成房价飞涨。
