紫金中央大厨房项目
投资计划书
甘肃紫金投资股份有限公司
紫金中央大厨房项目投资计划书
一、项目背景
1、国家发展战略刚性需求
2012年8月20日，国务院正式批复兰州新区成为第五个国家级新区，确定兰州新区为我国西北地区重要的经济增长极，国家的产业基地，向西北开放的战略平台和承接产业转移的示范区。兰州新区的建设是国家深化“西部大开发”和“十二五规划”的重要举措。
2、甘肃省政府规划政策导向
2013年9月10日，国家最高领导人习近平总书记在访问中亚和东南亚国家期间提出“一带一路”发展构想，打造及带动腹地发展的战略支点，这些构想都为兰州市乃至甘肃省的发展提供了机遇，兰州处于“一带一路”上钻石节点的地理位置，谋求发展推动全民经济的腾飞势在必行，甘肃省政府结合国家发展规划，从自身情况出发，提出兰州市“出城入园”的规划目标，兰州新区将成为承接兰州市主城区产业转移的平台，政府引导国有资金及社会资金投资兰州新区，使兰州新区成为西部开发的核心地带。
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3、城市功能日臻完善
科教研发中心园区，位于兰州新区东中部区域，规划总用地面积49.17平方公里，是兰州新区建设发展规划的产业组团之一，职教园区是该区域产业的核心组团，园区旨在打造集教育、科研、文体、商务休闲于一体的城市功能，园区内“水脉穿城，绿岛筑地，功能复合，核心共享” 以“八通一湖”为基础设施建设，为整个园区提供了全方位，系统化的公共景观体系，为保障整个体系的高效运行，建设一个综合食品服务中心（紫金中央大厨房）作为后勤保障的 “指挥部”是产业的需要，也是发展的需要。
4、形成完备保障体系
职教园区是兰州新区发展教育的孕育摇篮，是教育产业发展大本营，随着人类文明程度的不断提高，国际社会趋向大融合的发展形态，教育产业必须接轨国际多元化、系统化、规范化发展，兰州新区职教区建设管理理念先进，信息化程度高，学科覆盖全，实训设施先进齐全兰州新区职教园区，全部入住后将拥有约15万学生的综合性职教园区，是甘肃省一次性投资最大的教育项目，该项目是兰州新区打造国家级职业教育示范园区，聚“人气、才气”的重点项目。
建立科学的、完善的、系统的、规范的保障体系是职教园区综合食品服务中心的核心任务，紫金中央大厨房的设立，为科学、
3 完善、系统、规范地建立综合保障体系创造了条件，从而以资源整合与利用，“大数据+物流园”，“客户呼叫中心+职能客服”等方式，使综合保障体系严谨而高效。
5、企业发展需求
甘肃紫金实业集团始创于2009年，现下属5家全资子公司、1家控股公司、1家参股公司及1家教育慈善机构。
集团公司现有员工300余人，其中：中高层管理人员28人，中高级职称人员52人，本科及以上学历员工196人。
近年来，集团公司始终秉持“责任、创新、可靠、高效”的核心理念，以市场需求为导向，以团体建设为基础，以社会责任为己任，在张占勇董事长的带领下，上下齐心，群策群力，抢抓发展机遇，初步形成了“六大产业板块”（工程机械销售、市政工程建设、荒山绿化和生态开发、现代农业发展、特色商业地产、装饰设计与施工）和慈善扶贫的集团化战略框架。
该项目是为兰州新区城市功能配套建设的民生工程；更是紫金集团打造“以千亩农业示范园为基础，以紫金绿色农贸产业园为平台，以集约式中央大厨房深加工等新业务为核心，以现代化农产品交易物流中心为延伸，上承农民专业合作社（种植基地），下接终端客户”的农业产业化项目重要组成部分。
综述，结合以上背景，投资开发建设本项目——资金中央大厨房，此举是必要的、可行的、也是合理的，建成后将会成为整个科教园区的综合食品服务中心，有信心和能力构建出舒适，高
4 效，经济，前瞻性的综合服务配套区，为园区内提供多元化，专业化的配套服务，将该地块打造成全方位，人性化，现代化，生态化的街区式综合服务区，满足园区内人民群众日益增长的生活服务要求。
二、项目建设的意义
1.设立“中央大厨房”，为职教园区提供了统一的食品安全保障。
职教园区紫金中央大厨房项目，借鉴了深圳、上海等多地的成功经验，集采购、检疫、无害化处理、加工、仓储、物流、配送等现代化生产流水作业平台，为各企事业单位提供以营养早餐、净菜半成品加工、快餐、冷链、熟制品及特色调味品等主要的食品供应，势必为职教园区广大师生提供安全、健康的全方位饮食服务。 2.提供文化设施，以充足的条件实现辅助教育功能。
职教园区综合服务中心规划的文化设施、商业服务等项目，为学生提供的实习、实践场所，增强了教学与实践相结合，体现了学以致用，同时为职校的校外实践、职教课题研究提供基地与样本，更为学生在校创业积累了社会阅历和经验。 3.充分整合利用了社会资源。
中央大厨房建设是一项庞大的工程，吸纳社会资本，借助社会企业的先进管理模式、经验，无疑是加快职教园区基础设施的建设，已达成项目目的、弥补管理短板的有效措施。
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三、项目概况
1、项目选址
项目选址在职教园区规划资源共享区内，位于科体路西侧，创智西路将项目地块分为南北两块，交通便利，市政配套设施齐全。
2、项目名称 紫金中央大厨房
3、投资单位
甘肃紫金股份投资有限公司
4、建设单位
甘肃绿景房地产开发有限公司
5、项目开发内容
项目总用地147.046亩，总建筑面积238013㎡，建筑密度50%，容积率2.5，建成包括
紫金中央大厨房：首期可提供10万人、二期20万人、三期30万人
的食品保障供应。
配套商业：商贸、酒店、办公、超市、购物商城、大学生创业孵化基地、配套商业服务。
文化设施：数字影咖、主体博物馆、主题文化站、图书馆、青少年宫等、非物质文化遗产博览中心、科技馆等。
四、投资及建设部署
1、项目投资计划
本项目建设预算总投资7.14亿元，首期投资6000万元，其余6.08亿按进展分期投入，以上费用含工程费用6.29亿元，占总投资的88.18%；工程其他费用5033.7万元，占总投资的7.05%；预备费3398.64万元，占总投资的4.76%。项目总投资资金30%自筹，70%来自银行贷款或社会融资。
2、项目建设计划
根据项目规模和前期工作的状况，工程建设期初步计划为39个月，具体安排为：2016年10月至2016年12月底以前，完成可行性研究、地质勘探、地形测绘、规划方案设计及审核；完成项目地块的施工围挡及临时水电的接引、施工图设计；完成建设资金统筹等前期准备工作，完成一期建筑结构框架。2017年3月至2017年6月底以前，完成首期工程建设并投入运营。即：完成中央大厨房的建设，计划供应科教园区10万人的食品保障；同步完成配套道路网工程。二期2018年10月投入运营；2019年12月，完成整个项目的建设并投入运营。
3、项目建设计划
2016年09月~10月，完成项目测绘、地质勘探、规划设计、项目基础工程；
2017年03月~06月，完成一期主体工程，装修及设备安装工程；
7 2017年07月~08月，完成一期项目试运营； 2017年09月，项目一期投入运营； 2017年7月，项目二期开始建设； 2018年10月，项目三期开始建设； 2018年5月，项目三期开始建设； 2019年12月，项目整体完成
五、项目评价
1、资源利用
A、水资源 1)水源
本项目给水水源拟从市政给水管网上引入一根DN150的给水引入管做为本项目的给水水源。
2)设计用水量估算
本建筑用水主要包括：办公用水、宿舍生活用水、餐饮、绿化用水、消防用水、配套商业服务、文化设施服务等内容。经计算日最大用水量415m³/d，最大排水量415 m³/d，暴雨强度1.4L/㎡*min，消防一次灭火用水量648m³
3）给水系统
从市政给水管接入一路DN100的生活用水给水引入管、一路DN150的商业给水引入管，消防用水由市网直接供给，并在园区内设
8 360m³消防水池两个，建筑最高屋顶设36m³消防水箱4个。
4）排水
雨水经雨水管收集后依据园区竖向分多点排水市政雨水管网，污水经化粪池降解后排水市政污水管网。
B.采暖
1)热源热媒：由市政热力管网提供85-60℃热水；
2)负荷： 本工程总采暖面积为238013㎡，平均采暖耗热指标按45w/㎡计算，总热负荷10710585w。
3)系统：本项目采暖系统市政采暖+节能换热站设置。 C.供电
本项目拟建位置临近市政电网高低压变电所，可直接有电网引入，生产用电：248VA/㎡，生活商业服务用电：85VA/㎡，具体耗能指标经计算总装机容量20232KVA，故需1600KVA*12+630*2干式变压器。
D.节能
本项目节能按65%设计，主要有建筑节能、电气设备节能、采暖节能等。
2、环境影响评估结论
从上述分析可以看出，本工程属轻微污染项目，建设期及建成后对周围环境的影响极其有限。采取本报告建议的防治污染措施后，在施工期及建成使用期对环境的不利影响可以降低至最低程度，不会造成环境问题。因此本建设项目从环评的角度是积极可行的。
3、社会稳定风险内容及其评价
根据对项目实施过程中易发生的社会风险判断，可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社会风险及其评价主要如下：
施工的风险性
本区域施工技术较为成熟，场地使用、供水、供电、交通运输及合作单位等外部协作可满足施工需求，基本不存在社会稳定风险因素。
对环境、生态的风险性
该项目的建设严格按照相关节能、环保的要求执行，在施工期将可能造成和影响出行的环境、生态的问题，但是这些影有限的、短期的，只要加强管理，由施工单位严格按照文明施工要求，采取文明施工、减噪等必要的措施，控制好相关污染源，不会对周围环境造成污染。降低产生的风险因素。在运营期做好生活污水、生活垃圾的收集和处理，不会对周围环境造成污染。风险较小。
项目资金的风险性
本项目所需建设资金为企业自有资金及社会融资，项目收益远大于投资，且为可持续发展的经济产业，因此不存在可能产生的社会稳定风险。
4、社会效益评价
兰州新区职教园区紫金大厨房的建设，意在为职教园区广大师生、新区企事业单位提供绿色安全的食材及专项健康食品。项目如期达成后，必将助力甘肃省委省政府现代职业教育体系重大决策的构
10 建、国家西部一流职教基地的打造，新区企事业单位员工健康生活提供有力的保证，为加快省域经济社会跨越发展的坚实保障。
兰州新区职教园区紫金大厨房的建设，既倡导了一种新的生活方式，又为职教园区各大院校、新区企事业单位节约后勤生活保障投入成本，同时拓展了城市综合保障功能，提升了城市的生活品质与对外形象。尤其是健康生活方式的倡导与保证，可能成为一个新的孵化器，为城市发展、招商引资、集聚项目带来不可小觑的影响。
兰州新区职教园区紫金大厨房的建设，同样打造出新的“精准扶贫”、“双联扶贫”实践平台，1000个以上就业岗位的产生，为帮扶贫困人口脱贫、城乡富余劳力再就业提供项目的支撑，为加快甘肃全面建设小康社会推波助澜。
5、财务评价
损益分析
本项目利润总额为78890万元，年平均利润总额为24274
年平均利润总额投资利润率＝ 项目总投资 ×100% ＝ 32.5%
年平均利税总额投资利税率＝ 项目总投资 ×100% ＝8.4% 投资利润率、投资利税率均可行。 利润与利润分配表见附表。 财务盈利能力分析
11 对项目的全部投资财务现金流量进行了分析，结果如下： 全部投资71400万元
财务内部收益率：8.4%（所得税后），32.5%（所得税前）； 财务净现值（ic＝10%）：5617万元（所得税后），7490万元（所得税前）；
投资回收期：3.26年（含建设期，所得税后），3.25年（所得税前）。
自有资金21420 财务内部收益率：8.4% 财务净现值（ic＝10%）：8677.9万元 财务评估结论
收益稳定，可持续发展经济产业，无亏损风险
6、项目总体评价
6.1时代催生的新产业。随着国家经济的快速发展，各行各业分工越来越明细，企事业单位也将摆脱传统的管理模式走专业化道路，后勤社会化改革也全面展开。社会进步和经济发展，工作与生活节奏加快，人民生活水平提高与生活方式改善的迫切需求，家庭生活服务自然会受到单位后勤服务模式的影响，快餐、团餐定制必然逐步形成气候，走上舞台。
6.2节约成本的新举措。餐饮团膳服务外包托管，是大多数企事业单位控制后勤保障巨大成本的有效措施。自行运作要花大量的时间，且对每位员工每餐所花的费用要多过标准，特别是很难控制每天
12 用餐的确切数量。实行外包后，员工每餐的膳食成本将会清晰明了，可以为膳食费用进行有效的成本控制，避免了浪费。
6.3营养配膳的新尝试。紫金大厨房的专业化生产，营养师、产品研发中心对菜谱进行专业营养搭配及食品营养分析，在营养配膳的同时，更注意美食与营养的平衡，突出色、香、味、形多种多样的特点，使得食品既具美味又营养均衡，保证营养素的摄入。
6.4优质商业服务的新探索。紫金大厨房围绕以“怎样让客户满意”为经营目标，有严谨的员工培训，给客户提供悉心周到的服务，对企事业单位食堂“大锅饭”形成冲击，还能解决众口难调的矛盾，克服财务难以透明的弊端。园区配建的商业服务，满足购物、休憩、商贸等生活所需，形成多功能的业态组合，尊享城中城之荣誉。
6.5创新文化管理的新模式。文化设施配合职教园区文化教育，深化国学精髓及传统，利于传承历史文化底蕴，提高素养和以人文本的基本国策。
六、结论
兰州新区职教园区紫金大厨房项目的建设实施，配合商业服务及文化设施的建设，符合国家产业政策，是职教事业、地域经济社会跨越发展的需要；是完善城市配套设施，促进城市优质发展，提升城市生活品质的需要；是加强土地集约利用，扩大内需的需要；是促进城乡富余劳力再就业、贯彻落实“精准扶贫”政策的需要，是加快全面
13 建设小康社会、全面融入“一带一路”战略实施的需要。
兰州新区职教园区紫金大厨房项目的选址合理，建设场地地势平坦，市政设施齐全，交通便利，城市基础设施及生活配套设施正在完善，建设场地良好；项目所处位置在职教园区核心区，环境良好，便于拓展业务，是理想的项目建设用地。
兰州新区职教园区紫金大厨房项目建设方案设计的指导思想正确，主要建（构）筑物设计方案及其配套工程设计的设计依据充分，内部交通组织及总平面布局规划合理，各种节能、环保、消防等严格按照国家的有关标准规范进行设计、施工和运营，措施得力。
综上，项目符合国家级地方产业规划，经济建设规划，文化发展规划，城市建设规划，项目可行。
甘肃紫金投资股份有限公司
2016年9月
