房地产调查的心得体会
一、惠州市房地产市场分析
自2000年以来，特别是受2002年中海石化壳牌项目落户惠州的影响，惠州的房地产市场一直以迅猛的速度快速发展。2004年，惠州市共完成房地产开发投资29.55亿元，比2003年同期增长27.27%，占固定资产投资的12%；其中，商品房建设投资27.39亿元，占房地产开发投资的92.69%。2005年上半年惠州市房地产投资金额为16.26亿元，达到五年同期的最高水平，施工面积405.55万平方米，竣工面积53.25万平方米，与去年同期相比分别增加102%,156%,128%。截至2005年11月，惠州商品房销售17545套，销售面积189.9万平方米，销售金额达48.97亿元，与2004年相比，同比增长33.5％、20％、27.8％。
二、惠州市房地产、家居、装饰广告投放分析
惠州市房地产市场的兴旺，也带动了房地产中介、装饰、建材、家居等中下游产业的发展。目前惠州房地产、装饰、家居公司的广告投放主要以平面媒体和户外的广告为主。电信运营商（中国移动、中国联通、中国电信等），汽车厂商、经销商，房地产、装饰、建材、家居类广告，是惠州平面媒体广告收入的三大来源。惠州的房地产企业选择投放广告的平面媒体有《惠州日报》、《南方都市报.惠州杂志》、《新惠州》、《民营经济报》，《惠州广播电视报》等，广告类宣传品广告有《今媒体.惠州速递》、《惠州全资讯》等，另有投放少量广告《惠州房地产通讯》、《惠州房地产》杂志。房地产及相关企业主要选择《惠州日报》与《今媒体.惠州速递》投放广告，版面主要以二分之一版、整版较多。《今媒体.惠州速递》半版价格为3000元左右，全版价格为5000元左右。《惠州日报》彩色半版价格为15000元左右，整版价格为36000元左右。（以上价格为平面媒体给到经常做广告的房地产企业中下游企业的价格。《惠州日报》的广告报价彩版为12万，半版为6万，与媒体关系一般的房地产企业只能打到6-7折）。
房地产及相关企业每月在惠州所有平面媒体上的广告费，大约在300万元左右。每年这些企业所有的广告费用加起来（平面媒体、电视媒体、户外广告、赞助活动等），保守的估计会在5000万元以上。隆生、金宝、伟信、虹桥、天志、金海马、星艺、名匠、惠泉山宝等企业都是惠州平面媒体的稳定客户。
房地产企业在投资开发物业时，一般会取1%-2%作为广告费用。按惠州市2005年11月份销售金额48.97亿元计算，惠州市房地产企业在2005年所产生的广告费用会在5000万元以上。
三、惠州市互联网现状分析
2005年，CNNIC的统计资料显示，中国上网人口达到了1.03亿，居世界第二位。2004年底，广东省网民人数为1188万，占全国网民总人数的12.8%，是广东省总人口的12.1%。广东省上网计算机数为438万台，是全国上网计算机总数的14.1%。
早期惠州互联网的发展，一直落后于周边城市。近一二年以来，随着网络运营商的增多，网络资费的下降，计算机的普及，惠州互联网也开始逐渐发展起来。除中国电信的现有20多万上网用户外，长城宽带、中国联通以及视频宽带，也在不断发展客户。未来两三年内是移动上网、IPTV开始推广的时候，3G的推出，手机无线上网将会开始流行。估计到2007年底，惠州当地通过各种终端接入互联网的人数将达到40万人以上，这一人数所占惠州总人口（321万）的比例，与目前广东省上网人数占总人口比例是相当的，也是比较符合惠州发展状况的。
2005年以来，外地的一些网站开始进入惠州。如新浪网、搜房网、腾讯等。本地的网站，如惠州信息港等，也开始重新酝酿改革，想重新做成惠州的门户网站。2005年惠州出现一些个人或公司制作的本土化商业网站，如惠州生活网，惠州美
食旅游网等，在网站内容与网站营销上均比以前惠州的商业网站有了进步。惠州网友间通过网络来组织的活动日益频繁。商业化网站的外部环境比以前更加成熟。
四、惠州房地产网站发展及竞争格局分析
惠州房地产网站的发展，已经走过了三个阶段。最早的房地产网站为2000年惠州市隆生企业几名工作人员制作。网址为.。但当时网络气候远不成熟。2004年，惠州市有个人或公司开发了房地产网站，如“惠州之家
（）”，“惠州房地产门户网（）”，“住在惠州（）等。但后来这些网站因资金实力、技术力量、人才等各种原因，均未能持续经营下去，网站也逐渐淡出人们的视线。
2005年5月，国内最大的房地产门户网站搜房网进驻惠州
（huizhou.soufun.com），搜房网在惠州租了办公职场开始招兵买马，但半年后因各种原因撤出惠州。2005年底，有外地房地产销售代理公司在惠州开发了（）网站。
目前惠州房地产共同的特点是没有专业的技术力量，网站无法使用最新技术来体现网络的优势。在网站内容上本土化资讯匮乏，（惠州搜房上几乎找不到惠州的内容）。网站内容长期没有更新。现有网站对房地产行业的产业链挖掘工作没有做好。网站很少做宣传或没有宣传，在网民中知名度很低。可以说，目前惠州还没有一家成熟的房地产网站。但同时，各家房地产网站之所以在惠州“前仆后续”，也从一个侧面说明这个市场的前景。
五、网站盈利模式分析
2000年互联网的第一次热潮在短期内迅速泡沫化，其原因是在于网站没有找到自已的盈利模式。几年后，短信、网络广告、收费邮箱、网络游戏、网上购物均让互联网生机重焕。互联网只是一个工具，它只有与传统行业结合起来，才能有它的生命力。
结合外地已经盈利的房地产网站的经验与惠州当地的实际情况，惠州房地产网站的盈利模式应是网络广告和收费的会员制度。
如前所述，惠州一年有5000万元以上的房地产行业相关广告费用，而这其中到目前为止几乎是没有一分钱投到新兴媒体——互联网上的。这就是一个巨大的商机。相对于平面或电视媒体，互联网广告图文、声音、视频并茂，传播跨时间和区域，信息量大，广告费便宜，交互性强，是网络广告最大的优势。而房地产的中介公司、装饰公司、建材类的小公司（如一些商铺等），他们不愿也无力投入大的广告费用，可采用按年或季度网站会员的方式以收费。等以后网站成熟后，可实现对个人用户的收费，如针对房地产专业人员下载资料的收费，对租房者或卖房者收费，甚至通过组织团购来向商家收费。（不过对个人收费一定是几年以后的事情，甚至可视实际情况设为对个人用户永远免费。）
