大连广播电视大学法学专业毕业实践
公有房屋承租使用权纠纷案评析
指导老师：刘 洋
作者姓名：学号：
专业：法学(本)
年级：
教 学 班：
公有房屋承租使用权纠纷案评析
案由：孙某诉杨某继承纠纷案
一、案情介绍：
孙某与杨某系继母、子关系，双方未在一起生活。位于和平区北四马路的一所公房的承租使用权人系杨某的父亲。杨某的祖父于1998年以5万元的价格从房地产交易市场购买了该公房的使用权，并将访房承租代表人直接更名为杨某的父亲。后杨某的父亲与孙某一直在此居住。2005年7月4日杨某的父亲立下书面遗嘱，遗嘱内容：“我叫杨某某，有一处在和平区北四马路的房屋，分给儿子媳妇各一半”。2005年7月9日杨某的父亲因病去逝。孙某与杨某因继承发生纠纷，杨某诉至法院。
审判：
一审法院认为：遣产是公民死亡时遣留的个人合法财产。杨某的父亲无权处分公房，所立遣嘱无效，杨某要求按遣嘱继承证据不足，不予支挂。一审法院判决驳回杨某的诉讼请求，宣判后，杨某不服提起上诉。
二审法院认为：近年来随着信房制度改革的全面施行，全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策，公有房屋使用权可以有偿转让。公有房屋使用权的有偿转让使其具有了经济价值，这种经济价值具有私有财产的性质，可以像其他财产一样进行继承。因些，杨某父亲的遣嘱部分有效，就属于杨某父亲的遣产部分可按遣嘱进行继承。二审法院判决，撤销原判，由孙某给付杨某应继承其父遣产房屋份额折价款282505元。
二、案件焦点：
本案主要争议焦点在于公房使用权能否作为遣产继承。目前对公房使用权能否继承问题主要有三种观点：
（一） 依倨继承法，继承是死者生前的财产（权利和义务）依法转移继承人
所有，而公房非死者财产，故不能继承；
（二） 公房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与何人建立租赁关系是房产
公司（产权部门）基于其房屋所有权实现所有权权能的活动，他人无权干涉；
（三） 公房便用权作为附着相应价值的财产权，可以继承。
第三种观点虽然缺失传统的物权法理论根据，却有立足于公房使用权历史与现实、有利于维护现存权利体系的优点，因此笔者赞同第三种观点，并对公房使用权继承问题进行初步探讨。
三、争议与分歧意见：
（一）公房使用权不同于私人所有权基础上的使用权
首先，我们有必要关注公房使用权特殊的财产性质。从公房使用权的产生来源来看，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权（对使用人来说是承租权），但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的，按照与之相关的原有规章及有关地方法规、规章尤其是政策的规定和实际执行情况，公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、共同居住人等身份事项密切相关，而并不取决于承租人的意向，不取决于租赁关系所具有的双务关系；而传统民法理论中，房屋使用权或者居住权则仅仅是常见的用益物权的一种。因此，公房使用权不应等同于传统民法理论中私有制基础上的房屋的使用权用权。
（二）公房使用权具备独立的财产性质
公房使用权具备独立的财产性质。目前，公房使用权基本上源于城市居民的私房拆迁和单位的分配。前者是私房所有权的转化，后者是与工作有关的福利制度，均涵盖着部分所有权的属性。而考察各地公房使用权的权利现状，我们不得不承认，公房使用权现有权能也几乎可以涵盖传统上所有权的四项权能。第一，公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权利。可以转租，重要的是转租后公房使用权人可以获得差价；同时，遇上拆迁，公房使用权用权是一种直接获得独立财产补偿的权利形式，获益性质明显；而最重要的表现体现在“房改”上，以身份、职业等等不同带来的公房使用权的差异将直接造成“房改”中折抵金额的不同，使用权人可从中获得收益；第四，公房使用权人虽然不能决定公房本身的“命运”，但对于“使用权”则自有保有、转让、灭失等“自由”，也与“处分”有几分相似了。如此分析，我们自然应当认识到，公房使用权具备独立的财产性质。正是基于此，笔者才会在前述案例中提出“继承”的思路。
（三）公房使用权继承的政策与实践基础
近年来随着住房制度的全面施行，全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策，因而，也具有私有财产的性质。而私有财产所有人享有对自已财产的处分权和私有财产的合法继承权都是受法律保护的，这是不争辩的事实。因此，笔者认为在当今市场经济条件下的公房使用权是可以继承的。
在本案中，一审法院按照传统观点，否定了公有房屋使用权的继承，没有支持张某的主张；而二审法院立足于公房使用权历史与现实、从有利于维护现存权利体系和尊重个人财产权利角度出发，肯定了公有房屋使用权的继承，可以说是对继承法、物权法乃至民法精神的深刻理解与运用。
四、结论：
五、应用：
审判原则：
1．平等民事主体之间因公有房屋承租使用权的转让、交换、出租、侵权及居住使用权等问题发生的纠纷，属民事争议，应按民事案件处理。
2.公有房屋所有权单位与公有房屋承租使用权人，本单位职工或职工家属之间因公有房屋承租使用权的分配、收回、发证、房改等问题发生的纠纷，不属于平等主体之间的民事争议，不应按民事案件审理。3．审理公有房屋承租使用权纠纷案件，应当站在维护公人民群众基本生活条件的角度，依法保护公有房屋承租使用权人、共同居住人的居住使用权。应当按照诚实信用、等价有偿的民法原则，维护交易、流转秩序。
就是最后这段我不知往哪放（审判原侧）还有就是
四、结论这块不知怎么写。老师说要有个人分析的。是不是写结论这块。你
给看看吧。
五、应用这不需要管的。.
