《规划房地产开发》任务书
本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。
题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）
项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。
面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）
要求：每个人完成一份。
一、作业内容
摘要
第一部分 项目初始创意及调研计划
第二部分 项目概况
第三部分 市场分析
第四部分 开发计划与资金计划
第五部分 投资收益分析
第六部分 结论与建议
后记
二、作业内容具体要求
摘要：报告内容、工作安排及报告结果。
第一部分 创意（调研计划）
一、初始创意
要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。
二、调研计划
此部分相当于工作计划，也可放在附录中。
第二部分 项目概况
一、宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如
市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
二、宗地现状
1、四至范围；
2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发
有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工
状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等
因素分割土地；
附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响
的工程。
附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
2、教育：大中小学及教育质量情况。
3、医院等级和医疗水平
4、大型购物中心、主要商业和菜市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：生活设施分布图。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、
购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、综合容积率、住宅容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第三部分：市场分析
一、当地经济环境分析
收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。
二、区域房地产市场分析
（一） 市场区域界定
1、确定物业用途，初步确定产品特征
2、界定市场区域
3、可能的市场机会分析
（二） 需求分析
（三） 供给分析
（四） 吸纳与缺口分析
（五） 区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）
开工量/竣工量 销售量/供需比平均售价
（六） 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
三、地块分析
（一）场地分析
（二）位置分析
四、竞争性项目调查与分析
1、各档次产品供应状况
2、各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
3、区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图
片。
附表：周边同类项目调查表
4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点
5、结论：
区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题
五、区域市场目标客层研究和市场定位
1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
3、确定目标客户
4、市场定位
六、整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
七、产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
第四部分：开发计划
一、里程碑事件及时间。
二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市
场的占有率。（按季列示）
三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的
可行性分析。（按季列示）
第五部分：投资收益分析
一、成本预测
附表：投资估算表
二、收入测算及税务分析
1、收入测算
2、营业税及附加
3、所得税
4、土地增值税
附表：收入及税金测算表
三、项目资金预测
1、资金投入计划
2、资金回款计划
3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。
附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）
四、经济效益分析
1、现金流量表
2、主要经济指标
3、敏感性分析
4、盈亏平衡点分析
运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。
计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。
附表（图）： 现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。
第六部分：综合分析与建议
一、优势：
二、劣势：
三、机会：
四、结论和建议
