房地产开发承诺书（精选多篇）

发布时间：2020-04-05 01:03:28 来源：承诺书收藏本文下载本文手机版

推荐第1篇：房地产开发企业诚信承诺书

房地产开发企业诚信承诺书

房地产开发企业诚信承诺书为加强本企业的诚信体系建设，保证消费者的合法权益，进一步规范从业人员的诚信理念和信用意识，规范本行业的市场经营行为，提高行业的社会诚信度和整体水平，本公司向社会公众做出如下承诺：

第一条

保证商品房销售手续合法。依法办理商品房销售手续。预售的商品房已依法取得预售许可证；达到规定条件的商品房已依法取得房地产产权证。

所有的商品房预售和现售信息均在《宁夏房车网》上公开商品房销售信息的，应签署《宁夏房车网》诚信承诺书，保证网上、媒体和其他渠道发布的所有信息，均是真实的、及时的。不发布虚假的楼盘供求信息，不发布虚假的楼盘价格信息，不签订虚假的销售合同，不隐瞒楼盘瑕疵信息。

第二条

保证商品房质量符合工程质量标准和依法进行商品房竣工验收备案；确保主体结构质量符合《住宅质量保证书》承诺，出现质量问题，在保修期内及时修复，造成损失的，依法赔偿。

新建住宅全装修应符合和不低于样板房的装修标准，装修质量符合国家相关标准。第三条保证商品房广告真实合法发布的商品房销售广告，包括售楼书等销售宣传资料应真实可靠并按规定注明预售许可证的核准文号。

第四条

保证商品房买卖合同条款平等合法采用统一标准的示范文本签约，不使用诱导、强迫等不正当手段促成签约，充分尊重购房者的意愿，购房者对合同条款提出修改意见时，双方应协调一致签订合同时必须提请对方注意补充条款内容。

第五条

保证按约定期限交房按商品房销售合同约定的时间和方式交付房屋；延期交房或交付房屋的面积、与合同约定不相符合的，按合同约定的违约责任主动进行赔偿。在销售楼盘的房价上升时，杜绝故意延期交房，造成合同违约，迫使购房者退房的行为；在销售楼盘的房价下跌时，如须延期交房的，应自觉维护合同约定的购房者的退房权利。

第六条

保证依法处理商品房面积争议维护购房者对所购房屋面积计算的知情权，签订商品房预售合同时，明示购房使用面积和分摊面积内容。交付商品房时向购房者提供，签订商品房出售合同时向购房者提供《房屋建筑面积计算表》。商品房销售合同约定的面积与实际面积不一致屋建筑面积测算表》时，按合同约定的方式处理，合同未约定的按建设部《商品房销售管理办法》处理。

第七条

保证及时办理合同备案手续房地产开发企业同购房者签订商品房买卖合同后，应按规定时间到当地房地产交易机构办理合同备案手续，并向购房者提供相关资料，协助购房者办理房屋产权证。

第八条

保证前期物业管理到位商品房销售合同包含前期物业服务的内容，并依法承担物业保修等责任；制定或联合制定的业主临时公约，不得侵害购房者的合法权益，并向购房人明示和说明；依法提供物业管理用房，交纳物业维修基金，并按规定办理与物业管理企业的承接验收手续，移交物业相关资料。

以上八条承诺条款，如有理解不一致之处，均以现行的房地产法律、法规、规范性文件的规定为准。以上八条承诺中，商品房质量问题涉及到施工企业的，全装修房质量问题涉及到装修企业的，商品房销售问题涉及到经纪代理企业的，前期物业管理问题涉及到物业管理企业的，均由房地产开发企业面向消费者承担承诺的责任。凡发生这些问题的争议和投诉，房地产开发企业应及时为消费者处理解决，然后向涉及的企业追索责任。房地产开发企业向消费者承担承诺前期物业管理截止时，向业主委员会正式移交业主公众物权。以上承诺，请社会各界监督。

承诺单位：

法人代表：

年月

日

推荐第2篇：房地产开发企业诚信承诺书[推荐]

企业诚信承诺书

为加强本企业的诚信体系建设，保证消费者的合法权益，进一步规范从业人员的诚信理念和信用意识，规范本行业的市场经营行为，提高行业的社会诚信度和整体水平，本公司向社会公众做出如下承诺：

第一条保证商品房销售手续合法。依法办理商品房销售手续。预售的商品房已依法取得预售许可证；达到规定条件的商品房已依法取得房地产产权证。不发布虚假的楼盘供求信息，不发布虚假的楼盘价格信息，不签订虚假的销售合同，不隐瞒楼盘瑕疵信息。

第二条保证商品房质量符合工程质量标准和依法进行商品房竣工验收备案；确保主体结构质量符合《住宅质量保证书》承诺，出现质量问题，在保修期内及时修复，造成损失的，依法赔偿。新建住宅全装修应符合和不低于样板房的装修标准，装修质量符合国家相关标准。

第三条保证商品房广告真实合法发布的商品房销售广告，包括售楼书等销售宣传资料应真实可靠并按规定注明预售许可证的核准文号。

第四条保证商品房买卖合同条款平等合法采用统一标准的示范文本签约，不使用诱导、强迫等不正当手段促成签约，充分尊重购房者的意愿，购房者对合同条款提出修改意见时，双方应协调一致签订合同时必须提请对方注意补充条款内容。

第五条保证按约定期限交房按商品房销售合同约定的时间和方式交付房屋；延期交房或交付房屋的面积、质量与合同约定不相符合的，按合同约定的违约责任主动进行赔偿。在销售楼盘的房价上升时，杜绝故意延期交房，造成合同违约，迫使购房者退房的行为；在销售楼盘的房价下跌时，如须延期交房的，应自觉维护合同约定的购房者的退房权利。

第六条保证依法处理商品房面积争议维护购房者对所购房屋面积计算的知情权，签订商品房预售合同时，明示购房使用面积和分摊面积内容。交付商品房时向购房者提供，签订商品房出售合同时向购房者提供《房《房屋建筑面积计算表》。商品房销售合同约定的面积与实际面积不一致屋建筑面积测算表》时，按合同约定的方式处理，合同未约定的按建设部《商品房销售管理办法》处理。第七条保证及时办理合同备案手续房地产开发企业同购房者签订商品房买卖合同后，应按规定时间到当地房地产交易机构办理合同备案手续，并向购房者提供相关资料，协助购房者办理房屋产权证。

第八条保证前期物业管理到位商品房销售合同包含前期物业服务的内容，并依法承担物业保修等责任；制定或联合制定的业主临时公约，不得侵害购房者的合法权益，并向购房人明示和说明；依法提供物业管理用房，交纳物业维修基金，并按规定办理与物业管理企业的承接验收手续，移交物业相关资料。

承诺单位：

法人代表：

年月日

推荐第3篇：房地产开发项目配套设施建设承诺书

××市房地产开发项目配套设施建设承诺书

（范本1：项目不分期）

编号：

我公司拟开发建设的××房地产项目，项目地址位于××市××区××路×号，总建筑面积为××㎡，共××栋住宅楼、×个地下室、×所小学，×所幼儿园，，计划于20××年×月开工，20××年×月竣工。

本项目于20××年×月×日通过了规划设计总平面图（总平图审批号：20××-××）审批。按照《××市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定》（×××[20××]××号）的有关要求，我公司对本项目的配套设施建设做出如下承诺：

一、主要市政及公共配套设施的建设内容、期限、权属及移交

1、项目范围内道路：于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

2、项目范围内园林绿化：按报园林部门备案的绿化方案实施，绿地率达到××%。于20××年×月开工，20××年××月竣工。属项目全体业主共有。

3、给排水设施：于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

4、供电设施（一户一表及变压器、公共用电专用变压器）：于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

5、管道燃气设施：于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

6、物业管理用房××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属项目全体业主共有，无偿移交给小区业主委员会和物业服务企业使用。

7、社区管理用房××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给社区居委会使用。

8、小学校独立占地面积××㎡，建筑面积××㎡。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给教育部门安排使用。

9、幼儿园独立占地面积××㎡，建筑面积××㎡。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属×××，不改变其用途和性质。

10、文化活动用房××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给社区居委会使用。

11、老年人活动中心××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属×××，不改变其用途和性质。

12、青少年活动中心××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属×××，不改变其用途和性质。

13、医疗卫生服务站××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给卫生部门安排使用。

14、警务用房××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给公安部门安排使用。

15、污水处理设施：位于×号楼地下×层×侧。于20××年×月开工，20××年×月竣工。属全体业主共有。

16、垃圾处理站××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属项目全体业主共有。

17、公厕××㎡，位于×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属项目全体业主共有。

18、机动车停车位××个。其中：露天停车位××个、地下停车库车位××个。于20××年×月开工，20××年×月竣工。露天停车位属项目全体业主共有；属于人防工程部分的地下停车位，建成后需出让的，出让前应取得人防主管部门的同意，受让人只享有使用权。

19、无障碍设施：本项目在楼栋的入口平台、候梯厅、电梯轿箱、楼梯、公共走道等部位有无障碍设计；居住区人行步道设台阶的地方同时设轮椅坡道；公共厕所的入口、通道及厕位、洗手盆有无障碍设计。于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

二、竣工交付

1、项目房屋主体竣工时，上述市政及公共配套设施与房屋主体同时建设完毕，与房屋主体同步交付使用。

2、上述市政及公共配套设施竣工后三个月内，向物业服务企业或相关产权归属部门办理移交接管手续，以便日常维护和管理。

三、相关责任

本承诺书第

一、二项的内容将在售楼现场向购房人公示，并作为《商品房买卖合同》的重要组成部分与合同一并签订。我公司保证按照上述承诺的各项内容建设并移交。如有违反，房地产开发主管部门可通过信用信息系统或其他媒体向社会公示，并依法进行处罚，我公司愿承担一切法律责任。

××房地产开发有限公司（章）

法定代表人：

二〇××年×月×日

3 ××市房地产开发项目配套设施建设承诺书

（范本2：项目分期，举例分两期）

编号：

我公司拟开发建设的××房地产项目，项目地址位于××市××区××路×号，总建筑面积为××㎡，共××栋住宅楼、×个地下室、×所小学，×所幼儿园，，分两期开发。其中一期工程建筑面积××㎡，拟建××栋住宅楼、×个地下室、×所小学，×所幼儿园，，计划于20××年×月开工，20××年×月竣工；二期工程建筑面积××㎡，拟建××栋住宅楼、×个地下室，，计划于20××年×月开工，20××年×月竣工。

本项目×期于20××年×月×日通过了规划设计总平面图（总平图审批号：20××-××）审批。按照《××市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定》（×××[20××]××号）的有关要求，我公司对本项目×期的配套设施建设做出如下承诺：

一、主要市政及公共配套设施的建设内容、期限、权属及移交

1、项目范围内道路：于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

2、项目范围内园林绿化：按报园林部门备案的绿化方案实施，绿地率达到××%。于20××年×月开工，20××年××月竣工。属项目全体业主共有。

3、给排水设施：于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

4、供电设施（一户一表及变压器、公共用电专用变压器）：于20×

4 ×年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

5、管道燃气设施：于20××年×月开工，20××年×月竣工。属项目全体业主共有。

6、物业管理用房××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属项目全体业主共有，无偿移交给小区业主委员会和物业服务企业使用。

7、社区管理用房××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给社区居委会使用。

8、小学校独立占地面积××㎡，建筑面积××㎡。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给教育部门安排使用。

9、幼儿园独立占地面积××㎡，建筑面积××㎡。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属×××，不改变其用途和性质。

10、文化活动用房××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给社区居委会使用。

11、老年人活动中心××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属×××，不改变其用途和性质。

12、青少年活动中心××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属×××，不改变其用途和性质。

13、医疗卫生服务站××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给卫生部门安排使用。

14、警务用房××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属政府，无偿移交给公安部门安排使用。

15、污水处理设施：位于×期×号楼地下×层×侧。于20××年×月开工，20××年×月竣工。属全体业主共有。

16、垃圾处理站××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属项目全体业主共有。

17、公厕××㎡，位于×期×号楼×层。于20××年×月开工，20××年×月竣工。产权属项目全体业主共有。

二、竣工交付

1、项目房屋主体竣工时，上述市政及公共配套设施与房屋主体同时建设完毕，与房屋主体同步交付使用。

2、上述市政及公共配套设施竣工后三个月内，向物业服务企业或相关产权归属部门办理移交接管手续，以便日常维护和管理。

三、相关责任

本承诺书第

一、二项的内容将在售楼现场向购房人公示，并作为《商品房买卖合同》的重要组成部分与合同一并签订。我公司保证按照上述承诺的各项内容建设并移交。如有违反，房地产开发主管部门可通过信用信息系统或其他媒体向社会公示，并依法进行处罚，我公司愿承担一

6 切法律责任。

××房地产开发有限公司（章）

法定代表人：

二〇××年×月×日

推荐第4篇：房地产开发一级资质材料真实性承诺书

承诺书

我公司现正在办理房地产开发一级资质工作，在此，我公司郑重承诺，我公司所提供的用于办理房地产开发一级资质的资料真实有效。如有任何不实，愿承担相应责任。

ⅹⅹⅹ公司

ⅹⅹ年ⅹⅹ月ⅹⅹ日

推荐第5篇：房地产开发项目品质和交房标准承诺书

房地产开发项目品质和交房标准承诺书

(范本) 各位房屋购买人：

我公司开发建设位于

的

房地产项目，现栋对外预售，我公司保证在项目竣工验收时达到如下品质标准：

一、容积率和建筑密度：严格按规划审批容积率

和建筑密度

施工建设，不违反规划超面积建设或占用规划公共空间修建建筑物或构筑物。

二、结构：

栋楼房（具体楼栋）采用

结构形式，保证结构稳固，安全可靠。

三、用材与工艺：

1、房屋外墙全部采用

材料，或

米高度以下部分采用

材料，其他为

材料（如楼栋有差异应分别说明）；

2、房屋楼道、门厅、入户大堂等公共部位地面使用

铺装；

3、小区公共通道、广场等地面使用

材料浇筑或铺装；

4、房屋门窗及玻璃用材（品种、品牌）

；

5、使用各种管线的品牌

, 管径大小

。

四、门厅和入户大堂：面积

㎡，高度

，装修情况

（分楼栋说明）。

五、建筑节能：外围护墙采用

保温方法；外门窗采用

保温方法；外遮阳系统

；太阳能热水系统

；是否使用地下水热泵供暖系统

；其他

。

六、公共用房和空间：

保证向小区全体业主提供如下公共用房：

1、物业用房

㎡；

2、业主公共活动用房

㎡，其中归全体业主所有的基本公共活动用房

㎡；

3、其他公共用房

㎡；

4、所有房屋架空层不砌封，而是用作休闲、健身、娱乐、绿化、公共停车之用；

5、其他公共空间

。

七、绿化与景观：

1、严格按园林部门方案施工，突出

风格；

2、绿地率

%，绿化面积

㎡，其中屋顶绿化面积

㎡，绿化造价不低于

元/㎡.

3、园林小品建筑：亭

处、廊榭

处、桥

处、水景

处、雕塑

座；

4、乔木主要有

等

种，树径

㎝以上的株，㎝以上的株。

八、安保设施：

监控系统的设置

，品牌

；门禁系统的设置

，品牌

；其他安保设施的设置

。

九、给排水设施：

供水保障情况

，其中二次供水系统采用

方式，小区高楼层水压达到

，使用材料与管径

；

排水系统的设计情况

，施工情况

，使用材料与管径

。

十、交通组织与车位：

进出小区是否分离

，人车是否分流

，小区内地面是否停车

，停车位（库）的配比为

，其中提供公共停车位的个数

。十

一、露天公共文体设施：

球场个数

，分别为

球场、

球场，球场面积

㎡，游泳池的面积

㎡，游泳池的水处理情况

，其他文体设施的配置具体情况（数量、品牌、质量等）

。十

二、电梯：

电梯的保障数量（每梯服务多少户）

，电梯的品牌

（按楼栋分别说明）。十

三、供电：

供电的保障程度

，自备发电设备的装机容量

、发电方式

、设备和设施品牌

，是否能满足供水和电梯运行

，预埋电缆电线的规格

，品质

。十

四、其他服务和商业配套用房：

项目内规划具备就医、就学、就餐、购物及金融等生活配套用房或设施的具体情况

。十

五、建设施工质量：

保证建设施工程序规范合法，现场质量监督有力，工程质量合格率达100%，施工质量力争达到

等级。

十六、前期物业服务：服务企业名称

，服务标准

，收费及其它情况

。十

七、精装修房则对装修风格、用材、工艺等分间详细说明。十

八、其他：

.以上承诺，是对预售商品房套房本身品质和所在的整个房产项目的品质保证，也是对购房人的承诺，我公司将本承诺书作为房屋销售合同附件，为房屋合同的组成部分，并保证全面兑现承诺。在项目竣工综合（联合）验收时，如有与本承诺不符的，即为违约，我公司向购房人承担违约的法律责任，并接受市房管局及政府其他部门的监督和处罚（处理）。

本承诺书抄送房地产管理部门。

承诺人（房产开发企业盖章）：法定代表人（签名）：

年

月

日

推荐第6篇：房地产开发

拿地流程、规划政府规定，不允许有更多的活动空间

收购——律师能做的事情

收购在建工程、

招标、投标文件，法律事务，条件、付款担保，中标后的施工合同，发包人自己协商后定的法律层面上的设计

监理

设计、招标

施工、采购

竣工、销售、空白合同条款

纠纷、纠纷处理

房地产开发项目公司，合作协议，挂牌拍卖

房屋拆迁

工业用地变为商业用地补偿

施工是重点，招投标文件

2013版招投标范本不同角度、侧重点

中标成本

推荐第7篇：房地产开发

房地产开发“工程报建”指南

一、建设工程选址通知书和建设工程设计要求通知书

1、申请表

2、立项批文（仅限国家投资项目）

3、测绘单位提供的现状地形图

4、环保（仅限20000m2以上及污染项目）、消防审查意见

5、地质评价报告（仅限地质复杂地区）

6、地房局预用地文件（仅限新征地项目）

7、水利部门审查意见（仅限河道管理范围内建设项目）

二、建设工程规划设计方案审查意见书和建设用地规划许可证

1、审查申请

2、规划设计方案

（渝价［2001］345号建设用地规划许可证10元/证）

三、建设工程方案设计审查意见书

1、审查申请

2、建设工程规划设计审查意见书的要求报送的建设工程方案设计图2套

3、园林绿化审查意见书

4、配套基础设施设计方案

四、建设工程初步设计审察意见书

1、审查申请

2、初步设计图纸、设计说明书、概算书各2套

3、审查的规划方案设计图及审查意见书

4、区县政府用地批文或土地证

5、其它（选址意见书、设计要求通知书，消防审核意见书，园林绿化审查意见书）

五、施工图审查备案（有的地区只审不备案）

1、初步设计审查意见

2、勘察、设计合同（单位资质、注册证书，收费依据等）

3、施工图及施工图审查报告

4、施工图审查报告处理回执

5、消防审查意见

六、建设工程规划许可证

1、规划许可证申请表

2、施工图审查备案书

3、项目资本金缴款凭证及“一书一册”（仅限开发项目，按投资总价的20%）

（渝府［2001］23号渝价［2001］493号渝委［2001］35号：城市建设配套费

一类50元/m

2、二类40元/m

2、三类30元/m2，规划许可执照费1.10元/m2,代收防空易地建设费10元/m2）城市建设配套费(渝府发[2009]110号) Ⅰ档、按建筑面积每平方米290元计征； Ⅱ档、按建筑面积每平方米150元计征。现是建管站代收

七、招投标情况备案

1、招标申请

2、招标公告或邀招标备案书

建筑工程申请认证！财富值双倍检索优先专属展现同行交流

3、招标文件

八、招标文件备案

1、招标情况备案表

2、招标情况报告

3、规划许可证

4、质保体系表、各方责任书

5、施工组织设计，监理规划实施细则

九、建设工程质监报建

1、建设工程质量监督登记表

2、建设工程规划许可证

3、招投标备案书

4、全套施工图、地质勘察报告

5、设计文件审查报告及备案书

6、施工合同、监理合同

7、地质勘察报告审查意见书

8、勘察、设计、监理、施工（包括总分包）单位资质证书

9、工程质量保证体系审查表

10、建设工程参建单位有关人员登记表中有关人员的资格证书及其责任书（建设工程质量监督费：建安造价的3.5‰）

十、建设工程安全报建

1、安全报建书

2、职工意外伤害保险证明

3、施工单位的安全信誉等级书

（民工保证金：每家出合同总造价的2%，但造价不得低于1000元/m2，以前是20元/m2开发商和施工方各出一半）

十一、施工许可证审批

1、项目经理、施工员、质监员、安全员、资料员、技术工人证件原件

2、施工许可证申请表

3、用地许可证、规划许可证、中标通知书、施工合同、拆迁许可

4、环保审查意见

5、防雷审查意见

6、施工图纸及技术资料

7、施工组织设计

8、监理合同

9、建设单位单位工程技术人员情况

10、质量、安全监督手续

11、资金保函或证明（总造价的50%（银行出具证明））

12、开工报告一式三份

（建筑工程清洁费2元/m2，定额测定费建安工程的1.4‰，散装水泥专项资金建设单位按规划面积：框架结构0.9元/平方；砖混结构0.6元/平方；建设单位按使用量：混疑土1.2元/立方；水泥3元/吨，交易综合服务费按中标额的2.8‰缴纳-------建设单位为0.75‰，施工单位为2.05‰）

十二、竣工规划验收合格证

1、建设工程竣工规划验收申请表

2、竣工测量图

3、配套基础设施验收意见

（A申请表，B基础设施总平图，C污雨管沟大样图、断面图、接点大样图、设施与建筑的相邻关系，D砂石水泥的检测报告、预制构件检测报告、产品合格证如地面砖、砼管等）

4、开发建设项目验收意见

（A验收申请表，B规划许可证，C基础园林等专项验收意见，D监理、地勘、设计及施工检查报告或验收意见书，E竣工总平面图，F一书一册：房地产开发建设条件意见书及项目

手册，G质量保证书、使用说明书）

十三、建设工程竣工验收备案

1、竣工验收备案申请表

2、工程施工许可证

3、施工图设计文件审查

4、勘察报告审查意见书

5、施工单位提供的工程竣工报告

6、监理单位提供的工程质量评估报告（附：详细的监理总结）

7、勘察单位提供的勘察质量检查报告

8、设计单位提供的设计质量评估报告

9、重庆市建设工程竣工验收意见书

10、建设工程档案验收意见书

11、规划验收合格证

12、施工方提供的已按合同支付工程款的有关证明

13、重庆市建设工程质量保修书

14、商品住宅质量保证书和使用说明书

15、法律、规章等规定必须提供的其它文件（如防雷、人防、高切坡、安全等）

16、质量保证体系表，参建各方的质量责任书

17、廉政责任书

18、流动人口管理责任书

19、安管站出具的单位安全生产、文明施工验收合格证明

（A验收申请，B十二本台章，C安全施工记录等资料）

20、公安消防部门出具的验收意见

21、环保部门出具的验收意见

22、质监站出据的质量评价报告。

推荐第8篇：房地产开发

陕西海威房地产开发

有限公司

职

员

手

册

陕西海威房地产开发

有限公司

职

员

手

册

陕西海威房地产开发

有限公司

职

员

手

册

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有限公司

职

员

手

册

一公司欢迎辞二董事长致辞三公司介绍篇

第一章公司简介第二章公司运营模式

四入职指引篇

第一章入职程序第二章职场纪律第三章薪酬福利第四章学习与发展空间第五章绩效管理第六章职员职务行为准则

五员工关系篇

第一章劳动合同第二章员工健康与安全

六附则

推荐第9篇：房地产开发

《规划房地产开发》任务书

本任务要求正对目标地块完成房地产的策划案。

题目：***项目开发方案（或***可行性研究报告）

项目地点：武汉市洪山区，具体见大范围和小范围位置图。

面积约为：0.5平方公里（没有准确地形图）

要求：每个人完成一份。

一、作业内容

摘要

第一部分项目初始创意及调研计划

第二部分项目概况

第三部分市场分析

第四部分开发计划与资金计划

第五部分投资收益分析

第六部分结论与建议

后记

二、作业内容具体要求

摘要：报告内容、工作安排及报告结果。

第一部分创意（调研计划）

一、初始创意

要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。

二、调研计划

此部分相当于工作计划，也可放在附录中。

第二部分项目概况

一、宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如

市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状

1、四至范围；

2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发

有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工

状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等

因素分割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

三、项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、交通状况

（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响

的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱乐设施

6、公园

7、银行

8、邮局

9、其他

附图：生活设施分布图。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、治安情况

2、空气状况

3、噪声情况

4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、

购物中心/超市的建设等。

9、其他

五、大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性，此部分可以适当简化）

1、道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯（有线电视、通信网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

6、绿化率

7、其他

七、土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第三部分：市场分析

一、当地经济环境分析

收集当地人口、GDP、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，分析人口、就业以及产业结构。

二、区域房地产市场分析

（一）市场区域界定

1、确定物业用途，初步确定产品特征

2、界定市场区域

3、可能的市场机会分析

（二）需求分析

（三）供给分析

（四）吸纳与缺口分析

（五）区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）



 开工量/竣工量销售量/供需比平均售价

（六）区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

三、地块分析

（一）场地分析

（二）位置分析

四、竞争性项目调查与分析

1、各档次产品供应状况

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

3、区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图

片。

附表：周边同类项目调查表

4、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点

5、结论：



 区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题

五、区域市场目标客层研究和市场定位

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

3、确定目标客户

4、市场定位

六、整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

七、产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

第四部分：开发计划

一、里程碑事件及时间。

二、工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市

场的占有率。（按季列示）

三、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的

可行性分析。（按季列示）

第五部分：投资收益分析

一、成本预测

附表：投资估算表

二、收入测算及税务分析

1、收入测算

2、营业税及附加

3、所得税

4、土地增值税

附表：收入及税金测算表

三、项目资金预测

1、资金投入计划

2、资金回款计划

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。

附表：资金计划表（投入计划和回款计划）、资金来源与运用表（图）

四、经济效益分析

1、现金流量表

2、主要经济指标

3、敏感性分析

4、盈亏平衡点分析

运用单变量求解，计算在设定回报率的情况下的土地报价。

计算盈亏平衡和保本时的销售价格（平均价格）。

附表（图）：现金流量表、项目主要经济技术指标、敏感性分析表（图）。

第六部分：综合分析与建议

一、优势：

二、劣势：

三、机会：

四、结论和建议

推荐第10篇：房地产开发

房地产开发流程

第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门办理？

招牌挂拿地---规委建设用地许可证----规委的规划意见书（之前的控规看在哪了）---规委规划方案复函---消防--人防---园林---环境---交通---规委建设工程规划许可证----施工图外审----出图---招投标招总包、监理---标办---（建委）安全---（质检站）质检---七通一平--建委开工正房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程

天下房地产法律服务网/张东伟律师编写/2004/05/10 为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

公司注册登记所需资料：

1、全体股东身份证原件（非广州市户口提交计生证）；

2、法定代表人相片（1寸相片2张）；如注册地为海珠区，需提供全体股东相片（1寸相片2张）；

3、各股东间股权分配情况；

4、自拟公司名称或名称核准通知书原件；

5、自拟公司的经营范围（国家专营专控的行业需要提供批文）；再由工商局审核通过；

6、公司住所的租赁合同（租期一年以上并经房管局备案）一式二份及相关产权证明（非住宅）；

如公司为生产型企业，必须要公安局消防科的消防验收许可证。

注:

1、如果法人做股东需提供执照副本复印件查名,执照、代码、地国税、基本户正本、法人身份证原件开户。

2、如果只有一人股东成立公司，需另个提供多一个监事人的身份证复印件；二.办理程序：

名称核准—银行验资—工商受理—领取执照—办理代码—办理国地税—银行账户

时间：出执照（15个工作日）代码证（3个工作日）地税证（3个工作日）国税证（3个工作日）出银行帐户（10-15工作日）。

三.注册完后全部文件：

1、营业执照正、副本；

2、代码证正副本、代码IC卡一张

3、地税登记证正、副本；

4、国税登记证正、副本；

5、公司章程；

6、验资报告；

7、公章、财务章、法人章一套；

8、开户许可证。

内资企业注册办理流程及材料

顺序办理事项提交材料办理机关办理时限

1 企业名称查询提交名称预先登记申请书、申请人身份证明或委托书、股东身份证明等材料市、区工商局 5个工作日

2 如有特殊经营范围的，需进行前置审批根据需要卫防、消防、公安、环保、科委等相关部门

3 验资股东出资相关证明会计师事务所 3个工作日

4 设立登记审批提供登记申请书、公司章程、法定代表人任职文件和身份证明、名称预先核准通知书、公司住所证明等材料市、区工商局 10个工作日 5 打印营业执照

市、区工商局 1个工作日

6 刻制印章提供营业执照、法定代表人身份证明等材料到公安局特行科审批后，刻制印章公安局特行科 5个工作日

7 办理组织机构代码证书提供营业执照、法定代表人身份证明、公章等材料市质量技术监督局 3个工作日

8 统计登记领取工商营业执照起15日内，持营业执照、公章、建设项目批准文件等材料办理市、区统计局即时办理 9 办理开户许可证

开立银行帐户

当地人民银行开户银行即时

10 税务国税、地税登记营业执照核发30日内，填写税务登记表、提供营业执照、有关合同、章程、协议书、银行帐号证明、居民身份证明、居民身份证明等材料国税局、地税局 6个工作

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：

1、前期的准备

前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。

2、建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

3、销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件：

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

房地产开发流程如下：

1、选址研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议合同书，运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”（RMB500）进行项目的初步可研评估。

2、向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书。

3、向计委申报立项报告。

4、计委函至规划局。

5、规划局会签返计委。

6、计委下文同意立项，并要求可行研究，此文件经建委开发办会签。

7、运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告。

8、计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告。

9、对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资动作。

10、此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计通知

11、规划局发征地意见函。

12、土地管理部门及土地使用部门征求意见。

13、征地到土地局、规划局、乡政府、村公所，报市房地局。

14、市政府下文批地。

15、画桩位给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人。

16、规划局办理建设用地基规划许可证。

17、据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价。

18、申请确定规划设计条件。

19、冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证。20、按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见。

21、地政部门审查安置方案、安置房。

22、规划局审查后下规划条件通知单。

23、发拆迁许可证。

24、委托进行规划方案设计。

25、动迁会及拆迁安置。

26、到规划局领设计方案送审书。

27、现场在三通一平，领取房地产开发手册。

28、规划局审方案提出意见。

29、到园木局申请伐树许可证。了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案。煤气、道路、上下水改路由。到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

30、修改后送首规委审图。

31、首规委召开市政协调会出市政会议纪要。

32、进行个人设计（大公共建筑首规委审查）

33、领建筑工程规划许可证。

34、出施工图。

35、开节能证明。

36、运用“营销策划展示设计系统”制作资料。

37、到计委申请，列入计划（建委会签）。

38、到到税务局取税单。

39、报价小组审查，领取内外销许可证。40、到建委工程处领正式审批表。

41、持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并取得许可证。

42、建委、物价局下文批价。

43、运用“营销策划展示设计系统”“房地产销售管理系统”销售。

44、到市政部门盖章，证明市政条件落实。

45、四源费缴纳。

46、到开发办市政处核实任务。

47、开发办工程处同意招标。

48、填招标申请书并到市招标办登记。

49、招标办看现场。

50、运用“投资项目概预算系统”编制标底。

51、招标办审查标底。

52、开标会。

53、定合同，写评标报告，发中标通知书。

54、招标办盖章同意。

55、施工单位同意施工。

56、质量总站受理质量监督。

57、市统计局落实任务。

58、市审查局审核资金来源，任务来源及一切手续。

59、市开发办秘书处登记。

60、建委工程处同意开工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工。

61、小区内线路委托设计；委托施工；配电室土建工程验收；设备安装及验收；送电。 6

2、通知区园林局绿化办；交绿化费；绿化施工。 6

3、按道路方案进行施工；市政办事处养路队验收。

64、到自来水业务科报装委托线路设计、施工及验收；到市政监理所下水报装；规划设计；竣工及验收。

65、到热力公司报装；委托线路设计；施工及验收。 6

6、（自建锅炉房）环保局同意锅炉规划位置；委托设计；到劳动局报装；环保局审查消音除尘设备；竣工验收。

67、到煤气公司报装；到规划科定线路方案；设计；看现场；施工；业务科检验同意接气；凭通气单到管网所办理定资转移手续及通气手续；凭接气单液化气公司办各户通气手续；通气。

68、全部工程竣工。

69、四方验收、检验单签字盖章。70、凭验收通知书入库房屋。 7

1、确定房屋管理形式房屋验收。7

2、出库分配及销售、办理产权证。

73、运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理体制阶段。

以我老家为例 20万/亩 20亩是400万按多层1.4容积率计算建筑面积：18679平方米土地款首付30% 也就是120万其他政府费用可以找关系运作缓缴

再找个垫资施工方

你只要再预备60—100万现金就可以了

在开挖之时

先开2000平米搞低价内部认购均价：1800元/平米

一次性或60%付房款回笼资金216——360万以后钱就可以滚起来了

实际上县城有好多楼盘有几十万资金就敢开发

只要地方政府公关到位就OK

本人从一篇审计论文中进行总结与分析得出结论:房地产开发企业在实际运菅时，并不一定是财大气粗，他们主要是处理各种关系、协调各方问题，充分利用各种资料，就能以空手达到套狼的目的。以下是根据《房地产开发审计的问题与建议》一文追溯的经营技巧。

由于房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，与之相应的会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件。同时也为开发商空手套白狼、玩空手套提供了一套可执行方案。在下十一个步骤主要是开发过程中资金使用的一系列的技巧。

1、注册公司、办理税费、项目选址等都很简单，不一一简述。

2、取得土地使用权是第一步，也是最难的一步。策略：与政府或房产部门协调（关系是润滑剂），能交纳一定的费用以取得土地使用权。

3、其他税费通过采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。策略：

4、通过请有关事务所（银行承认或有关系的单位）评估，加大无形资产价值。

5、按照评估价值以土地使用权向银行申请贷款。

6、与建筑承包商进行垫资承包，垫资可达30%-100%。

7、与重要供应商（钢材、水泥等）进行季结或月结或30%-80%。

8、施工几个月后，围高一点，就可以内部认购、预约之类，可以收回一部份资金使用。

9、提供虚假购销合同,套取银行承兑汇票。策略：由于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。

10、提前申请准售证，开始卖楼，并与银行进行合作，押抵后归银行贷款（土地贷款）。

11、实在卖不动，就叫内部人认购，企业代付首付或提高销售价格，订假销售合同，套取银行贷款。以达全部销售完毕的假象。

从上述情况分析，开发商在开发过程中，实际并没有投入很多的资金，只在运用并处理好各种关系，整合各种资源。实际上也没用多大本钱就可以赚钱了。

曾经有业内人士说，“房产开发的过程就是开发商资金运作的过程”，货币紧缩政策一出，可以说是扼住了开发商的咽喉。那么，在一个常规的楼盘开发过程中，资金运作到底是怎样一个流程？银行的钱又在多大程度上左右着开发商的开发进度呢？在银行从事房地产信贷多年的杜先生给记者讲述了基本的过程。

第11篇：房地产开发

房地产开发项目前期报建

1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告（环保局,委托环评公司办理）

7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局)

9 消防审核申报表 (消防支队 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报（规划局）

15 监理招投标及合同备案所需材料

16 施工招投标及合同备案所需材料 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局)

25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局)

)

(建设局) (建设局)

1、土地获取阶段

土地出让合同签订

拆迁完成

交地完成

土地规划指标分析设计通过审批取得选址意见书

取得建设用地规划许可证

缴纳土地出让金

取得建设用地批准书

取得国有土地使用证

2、小区总体规划报建

总规方案通过审批

户型平面方案通过审批

总规方案报建图下发

详规（五图一书报建图）下发取得总平面规划方案批复

取得详规批复

综合管线批复

3、单体方案阶段

单体方案报建图

单体方案批复

4、开发报建与前期准备阶段初步设计通过审批

施工报建图下发

道路施工图下发

市政排水施工图下发

临时用水施工图下发

永久用水施工图下发

煤气总体规划施工图下发

控中心、电信机房、网络机房建筑放线图下发

钻探平面布置图下发

基坑招标技术资料下发

基坑支护方案通过审批

桩基础施工图下发

取得施工图审查意见书

取得扩初批复

建设工程规划许可证

取得正式立项

取得放线册

取得环保批复

取得消防批复

取得人防总规批复

取得人防地下室施工图审查批复完成施工和监理招投标

取得余泥排放证

完成施工报监

完成施工许可证

小区地名批复

5、基础及地下室工程

工程开工

取得地质钻探报告

桩基完工

桩基础结算资料提交

取得桩基础中间验收登记表土方开挖完工

基坑支护完工

主体开工

完成图纸会审

0.00以下施工图下发

0.00以上施工图下发

沉降观测图下发

建筑材料定板下发

柴油发动机机型完成

监理合同下发

桩基础施工合同下发

桩检测合同下发

沉降观测合同下发

土方合同下发

基坑支护合同下发

地下室防水工程合同下发

人防工程合同下发

主体建筑安装过程合同下发

0.00至发售

至0.00时间

地下室结构工程结算资料提交

取得地下室中间验收登记表

砌体完成

样板房场地移交

售楼部装修工程完工验收

样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成主体至发售形象进度

取得道路工程规划许可证

取得排水工程规划许可证

小区配套施工图下发

组织三层会验

三层会验后最新施工图下发

住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核

售楼部装修方案通过集团审批

售楼部装修施工图下发

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批

样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批

装饰材料定板下发

取得预售证

组织面积预测

完成销售面积预算

取得房管部门面积计算结果

完成销售面积预算

完成房管部门计算结果的审核

将通过审批的计算面积交予销售中心

住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批

销售电梯安装工程合同

电梯购销安装合同下发

园林园建和绿化施工图下发

景观园林材料定板下发

园林景观绿化完工

看楼通道、样板房周边环境绿化完工确定样板房位置、数量及有关要求发售至工程竣工

主体封顶

主体结构工程结算资料提交

取得主体验收登记表

取得低压配电中间验收登记表

砌体工程完工

屋面工程完工

厨房烟道工程完工

泛光照明工程完工

铝合金窗门框安装工程进度

阳台栏杆安装工程进度

内墙抹灰完工

外墙抹灰完工

外墙砖工程完工

排栅拆除完成

楼地面工程进度

入户门框安装工程进度

电梯前室防火门框安装进度

电梯前室装修进度

首层大堂装修完工

电梯工程完工

消防工程完工

煤气工程完工

永久用水完工

永久用电完工

排水及道路工程完工

发电机安装完成

配电房设备安装完成

电信机房完成

室内智能化工程完成

分户验收及整改

开通永久水

开通永久电

煤气开通

有线电视具备申报条件

电信具备申报条件

智能化具备使用条件

紧急备用电源具备使用条件

取得单位工程质量验收记录

取得电梯准用证

取得消防验收合格证

取得煤气工程验收合格证

完成人防工程（含门窗、警报房电源及警报四支架安装）工程竣工

豪华装修完工

外墙砖定板下发

提供整套施工图给物业公司

阳台栏杆定板下发

铝合金门窗定板下发

豪华装修施工图下发

小区永久用水合同

取得永久用电协议

取得门牌批复

通邮

屋面及室内防水合同下发

铝合金门窗施工合同下发

阳台栏杆合同下发

有线电视施工合同下发

泛光照明施工合同下发

智能化施工合同下发

中央空调工程施工合同下发

入户门、防火门安装合同下发

消防工程施工合同下发

永久用水工程合同下发

电磁流量计合同下发

水泵房设备购销安装合同下发

煤气工程施工合同下发

永久用电工程合同下发

首层大堂及电梯前室装修合同

发电机购销安装合同下发

小区市政工程配套合同下发

运动场施工合同下发

游泳池设备购销安装合同下发

宽带网施工合同下发

豪华装修施工合同下发

室内环境检测合同下发

豪华装修配套电器合同下发

锅炉设备购销合同下发

厨房排气烟道施工合同下发

变形缝施工合同下发

楼宇清洁合同下发

钢结构施工合同下发

幕墙工程合同下发

小区室外电力管网工程合同下发

立体停车设备工程合同下发

完成环境园建设施

提交园建配套工程结算资料

完成竣工后施工单位的综合评定工作

竣工交楼至办理产权

完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部

未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部

提供全套竣工资料及施工合同给物业公司

取得质量验收意见书

取得档案认可书

提交全部竣工结算资料

提交豪华装修结算资料

报建竣工图下发

取得规划验收合格证

环保验收意见书

取得验线册

人防验收合格证

小区各期防雷验收合格证

教育配套移交

取得工程竣工备案表

取得史册测绘成果报告书

取得权属证明书

办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件

组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会

应售已售物业移交物业公司

签订前期物业管理服务合同

编制《应交款明细表》交财务部审核

组织完成《交楼通知书》的审定工作

组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业

寄发《交楼通知书》

寄发《敦促收楼通知书》

将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门

办理完毕《房地产权证》

成立交楼维修服务中心

维修服务中心移交物业

确定交楼服务热线

完成交楼慰问工作

财务部审核《应交明细表》后返回销售部

制定物业管理方案

完成交楼办公布置与热线电话安排工作

完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》审核及印刷工作

项目结算完成

给你举几个例子吧（这些信息都是上市公司的公开信息）：

一、保利地产

｜经营范围｜一级房地产开发、出租本公司开发商品房、房屋工程设计、旧楼｜｜

｜拆迁、道路与土方工程施工、室内装修、冷气工程及管理安装、｜｜

｜物业管理、酒店管理、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外｜｜

｜）。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发、销售、租赁及其物业管理

｜

二、招商地产

经营范围｜房地产开发经营、科研技术服务、兴办实业(具体项目另行申报)｜｜

｜。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发与销售、出租物业的经营、园区供电供水、物业管理｜

三、金融街

经营范围｜房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项目投资；｜｜

｜技术开发；技术服务；技术咨询；停车服务；出租办公用房、商｜｜

｜业用房；健身服务；劳务服务；打字；复印；会议服务；技术培｜｜

｜训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象策划；组织｜｜

｜文化交流活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设｜｜

｜备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下项目仅限｜｜

｜分公司经营；住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点｜｜

｜、美容美发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理｜｜

｜。

四、泛海建设

｜经营范围｜承办国内外投资开发项目；经营房地产业务及物业管理；投资兴｜｜

｜办实业（具体项目另行申报）；资产管理；建筑设备、建筑装饰｜｜

｜材料的购销；自有物业租赁。

｜ ├————┼————————————————————————————┤ ｜主营业务｜房地产开发经营,国内外项目投资

｜

盖楼房（高层）需要用到什么建材根据总的层数及高度，分别选用不同的结构，我们一般说的高层其实就是高层住宅，常见的都是框架结构，或者框架剪力墙结构。这样的结构中砖墙都是填充墙，是起隔断围护作用的。常用的建材是，水泥，砂，石，砖或砌块，钢筋，现在城市有要求必须用商品混凝土。楼下的有个兄弟回答中包括模板，嘿嘿，模板不叫建材，只是周转摊销材料。

家用建筑里最重要的是防震防火防水，如果你想自己盖的话...还是要遵循基本力学原理，先要考虑好承重方面，地基多深，地下墙的厚度都是有明确要求的，跟房屋的用途和高度有关，外墙考虑好防火，内墙和屋顶防水，平屋顶安排好地漏，坡屋顶安排好排水管。还有朝向和采光的问题。

不知道你是偏实用还是美观，民用建筑稍微会简单些，但是建筑设计毕竟是给人住的，建议你如果自己盖得话

掌握足够的专业知识再去实践

安全为重

第12篇：房地产开发手续

房地产开发手续流程

一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交：

1、可行性研究报告;

2、资质证明文件;

3、房地产开发项目审批书;

4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;

5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;

6、前期物业管理合同（协议）;

7、相关规费缴纳证明

8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：

1、当年计委计划批文;

2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;

3、建施计划书及投资计划书;

4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：

1、营业执照：

2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；

3、土地使用权证或合法用地文件；

4、建设工程规划许可证；

5、开工许可证；

6、单体工程审查表；

7、施工合同；

8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；

10、商品房预售方案；

11、备案回执单；

12、平面图、楼房表；

13、商品房预售资金监管协议；

14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。

提交：

1、开发项目综合验收申请；

2、开发项目竣工图纸；

3、单体工程审查表；

4、规划、绿化、质检验收合格报告；

5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

六、房屋初始登记

时间：综合验收（分期综合验收）后。

提交：

1、土地使用权证书或合法用地文件；

2、建设工程规划许可证；

3、建设工程开工证明；

4、建设工程竣工验收证明；

5、幢层户平面图；

6、房屋初始登记申请表；

7、聊城市房屋调查表；

8、营业执照复印件；

9、综合验收（分期综合验收）证明文件。发放：房屋产权证。

七、转移登记

时间：办完大证，购房合同需备案后。

提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。

房地产开发手续办理（非常详细

项目

收费标准

责任部门

前置条件 1.土地取得

1.1征地报批所需文件

1.1.1土地现状利用图

市、园区规建局审核

开发：到市规划局查阅 1.1.2总体规划图

市、园区规划局

总工办

1.1.3用地红线图

市、园区规划局

研发部明确用地范围

1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表

市、园区土地处

由园区土地处填写

1.2土地使用证的办理

1.2.1规划选址意见书（控规）

市、园区规划局

研发部确定用地性质

1.2.2规划条件（用地范围）

市、园区规划局

研发部明确用地范围 1.2.3土地使用可行性研究报告

咨询单位

经营、总工办、预算提供材料

1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌

动迁部\\相关企业

1.2.3.1企业动迁摸底

动迁部\\相关企业

1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议

动迁部\\相关企业\\园区

搬迁补偿洽谈

1.2.3.3企业提交土地转让申请

动迁部\\相关企业\\园区

1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书

动迁部\\相关企业\\园区

1.2.4规划设计方案批复

开发部\\市规建局、园区规建局

规划设计方案

1.2.5土地挂牌评估

市土地交易中心、园区科技发展局

园区、搬迁企业、评估公司

1.2.6办理摘牌手续

市土地交易中心

1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划

园区科技发展局

详规批复、红线图、开发申请

1.2.8办理中标通知书

市土地储备中心

依缴款证明、摘牌前的保证金

1.2.9签订开发履约保证书

市土地储备中心

中标通知书 1.2.10建设用地规划许可证

园区规建局

依摘牌手续

1.2.11签订国有土地使用权出让合同书

园区规建局

依摘牌手续 1.2.12缴纳土地出让金

园区财政局

依摘牌手续

1.2.13土地出让契税的交纳

园区财政局（市地籍处）

依摘牌手续 1.2.14国有土地使用权出让批复

市土地局、园区规建局

依摘牌手续 1.2.15土地指界\\国有土地登记

园区规建局、土地处

依摘牌手续 1.2.16办理土地使用证

1.3拆迁补偿

1.3.1动迁普查

1.3.1.1 动迁地块摸底

开发部

土地规划设计条件及用地范围的确定

1.3.1.2 居民动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.3 企业动迁摸底

拆迁区域所在政府

1.3.1.4 动迁标的物产权核实

土地局、房产局

1.3.2动迁手续办理

1.3.2.1 选择拆迁单位

拆迁公司

经理办公会，招标、投标 1.3.2.2 签订委托拆迁合同

拆迁公司

董事会

1.3.2.3 办理拆迁许可证

开发部、财务部\\房产局

中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明

1.3.2.4 办理三停手续

配套处\\煤气、自来水、电业局

1.3.3居民动迁实施

1.3.3.1 编制拆迁方案

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.3.2 发布拆迁公告

办公室\\大连日报社

1.3.3.3 摸底情况公示

拆迁区域所在政府

1.3.3.4 召开居民动迁大会

拆迁区域所在政府

1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划

财务部

1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议

财务部

1.3.3.7 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.3.8 进行居民回迁安置

公证处

1.3.4企业动迁实施

被拆迁单位

1.3.4.1 拆迁委托评估

市房地产评估所

1.3.4.2 拆迁补偿费确定

董事会

依据市拆迁政策及相关规定 1.3.4.3 签订拆迁补偿协议

财务部

1.3.4.4 动迁标的物拆除

拆迁公司

1.3.4.5 拆除现场移交

工程部

1.3.5动迁管理

1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档

档案室

1.3.5.2 居民动迁资料归档

档案室

1.3.5.3 企业动迁资料归档

档案室

1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷

法院、执法局、派出所

1.3.6拆迁评价

1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价

1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议

1.4土地变更用途和超面积补交的地价

园区规建局、财政局

确定最终规划用途和面积

2.勘测设计工作

2.1勘察测绘与环评

2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘

2.1.1.1确定红线图

2.1.1.2面积确认（根据坐标）

2.1.1.3基础配套设施的测定

2.1.2地质勘察（初勘）

2.1.3环境影响评价审批手续

市环保局

2.2设计招标

提供规划设计方案 2.2.1下达设计任务书

营销部

2.2.2确定设计单位

2.3规划方案设计

2.3.1设计方案全图（见备注）

2.3.2交通影响分析

市交警支队

邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会

2.3.3方案评审

2.3.4方案调整

2.4详规方案批复

市规划局、园区规建局

立项批复、选址意见书 2.5扩初设计

设计院

2.6施工图设计

设计院

2.6.1建筑施工图

设计院

2.6.2结构施工图

设计院

2.6.3给排水施工图

设计院

2.6.4暖通施工图

设计院

2.6.5弱电施工图

设计院、专业公司

2.6.6强电施工图

2.6.7消防施工图

设计院、电业局

2.6.8人防设计

消防局

2.6.9自来水设计

自来水公司、总工办

有项目规划批文、小区水内线设计图

2.6.10煤气设计

煤气公司、总工办

有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案

2.7建筑工程单体施工图审查

园区规建局、市建委审图办

2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路）

第13篇：房地产开发程序

第一节房地产开发贷款程序

房地产开发贷款操作流程如下：

递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保

一、房地产开发贷款申请

（一）借款人资格

借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：

1、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。

2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。

3、经营管理制度健全，财务状况良好。

4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。

5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。

6、有贷款人认可的有效担保。

7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。

8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。

9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。

10、贷款项目工程预算报告合理真实。

11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。

12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。

13、贷款人规定的其他条件。

（二）申请贷款资料

开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。

1、单位资料

（1）经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制企业）、贷款证年检证明复印件、贷款证（卡）及复印件；

（2）单位章程、成立批文；

（3）经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；

（4）工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件；（5）法人代码证复印件、年检报告；（6）房地产企业开发经营资质证书；（7）借款申请报告；

（8）公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议；

（9）若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书；若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明；

（10）公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。

2、项目资料

（1）项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；（2）建设用地规划许可证；（3）建筑工程规划许可证；

（4）土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；（5）地价款缴交凭证复印件；（6）施工许可证；

（7）房地产预算许可证；（8）合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。

（三）、房地产开发贷款的审查与审批

贷款审查是贷款审查部门根据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款调查部门提供的资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。

（一）贷款审查的主要内容

1、审查调查部门提供的数据、资料是否完整。

2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向是否符合规定。

3、审查贷款项目是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告是否已批准，项目情况是否可行。

4、审查贷款用途是否合法合理，贷款金额能否满足项目的需要，利率是否在规定的上下限范围内，借款人的还款能力，是否有可告的还款来源。

5、审查贷款期限。房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。

6、审查担保的合法性、合规性、可靠性。

质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。俣证贷款：（1）俣证人必须是具有贷借款人清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权的分支机构不能作保证人；（2）核实保证人保证意见的真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议；（3）审查保证人的保证能力。

7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。计算公式为：

贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×（1-Y）+项目风险等级系数×Y] Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）

贷款资产风险度=（正常贷款金额×项目贷款风险度×1.0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1.3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1.8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2.5）/贷款总额

8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。

9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款的最终审批人。

贷款审查岗认为调查岗提交的评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查的内容，退回调查岗补充评估与调查。

贷款审查意见中的主要内容和结论由审查岗人员填入《房地产开发贷款申请审批表》交审查主管复审。经审查岗主管审查同意后，按授权授信审批权限报有权人签批。

（二）贷款的审批

房地产开发贷款的审批要根据贷款审批权限及项目评估权限办理。

1、贷款签批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款种类、金额、期限、利率、方式。

2、凡是要上报上级行审批的，均要由下级行向上级行审查岗提交本级行信贷审查委员会对贷款项目调查的实审意见，并由行长签署上报。上级行审查岗审查后按审批权限提交信贷审查委员会或有权签批人签批。上级行审查岗的审查内容基本与贷款上报行的审查岗相同。

3、贷款经批准后，由调查部门输贷款发放手续。审查或审批人不同意贷款的，要说明理由，有关资料退还给贷款调查部门，并由贷款调查部门通知企业。

五、贷款的发放

经符合规定的贷款审批人审核批准后，信贷员通知借款人、担保人正式签订贷款合同、保证合同或抵押（质押）合同，并按规定办妥有关公证（见证）、抵押登记、保险等手续。借款人取得贷款之前，应为项目办理有效的建筑工程保险。以房屋作为抵押品的，有偿清全部贷款本息之前，应逐年按不低于的押金额的投保金额办理房屋意外灾害保险，且投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人，保险单正本由贷款行执管。若属抵押（质押）担保方式，借款人应将抵押物（质物）权属及其有关登记证明文件、保险单等交贷款人收押保管，并由贷款人出具收条给借款人。借款人需使用被贷款人收押的证明文件或资料办理相关的销售手续时，须出具借条，待手续办理完毕即退还贷款人。

若属住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放项目贷款前，与借款人就该贷款项目销售后的一揽子抵押贷款业务签订《抵押贷款业务合作协议》。贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等全部贷款手续核实无误后，由信贷员填写贷款划拨凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门，根据茬是度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。

二、城市房屋拆迁程序

（一）房屋拆迁申请

无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都要向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，并同时提交下列材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆行计划或拆迁方案、办理存款业务的金额机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容必须确切地说明拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排等。

（二）房屋拆迁审批

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。

房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

（三）签订拆迁补偿安置协议

在房屋主管部门审查、审批拆迁并发放房屋拆迁许可证后，房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。 1．拆迁补偿安置协议的主要内容： (1)被拆除房屋的坐落地点、面积和用途； (2)补偿方式； (3)补偿金额；

(4)安置用房面积和安置地点； (5)搬迁过渡方式及期限； (6)违约责任等。

2．房屋拆迁补偿安置协议的特征：

(1)协议当事人是特定主体，即拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人，被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有人或使用人；

(2)协议签订有严格的时间限制； (3)协议签订有相对的强制性。

补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。 (四)实施拆迁

拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越拆迁范围和拆迁期限。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当白拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

三、城市房屋拆迁的补偿 (一)补偿对象

房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益，根据我国《宪法》规定，国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆除，给被拆迁房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保护被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人既包括公民也包括法入。 (二)补偿形式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

1．货币补偿是指拆迁入将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

2．房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。 (三)特殊情况的房屋拆迁补偿

1．出租房屋的拆迁补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁入给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2．产权不明确房屋的拆迁补偿。拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

3．设有抵押权房屋的拆迁补偿。《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。

4．拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿。公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 5．临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。

违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。

四、城市房屋拆迁的安置

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁入或者房屋承租人使用拆迁入提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

(2)房屋拆迁纠纷的处理。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，经拆迁当事人提出申请，由批准拆迁的房屋主管部门裁决。被拆迁人是批准的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政裁决的程序和要求做出了明确规定，行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。

当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响拆迁工作的顺利进行，当拆迁人已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀清有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

第二节

房地产开发的阶段与程序

房地产开发一般分为四个阶段进行，即投资决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和营销阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，而且是交替进行的。

一、投资决策分析阶段及其程序

投资决策分析阶段的工作内容主要是进行开发项目的选择、可行性研究和决策立项。这一阶段是房地产开发过程中至关重要的阶段。可以说，房地产项目开发的成败很大程度上取决于投资决策分析。 (一)开发投资机会鉴别和项目选择

投资决策分析的第一步是对开发投资机会的鉴别和开发投资项目的选择。其思路一般是从宏观到微观。首先，在一定地区范围内寻找最为有利的投资机会。因为房地产市场是一个区域性的市场，不同的地区，其投资环境和房地产市场供求关系不同，投资机会也不一样。其次，从中观角度，在打算投资的地区，鉴别可能投资的城市。进一步在想要投资的城市，根据所了解的该城市有关房地产的各种信息，从微观层面，考虑选择投资开发的房地产类型和空间区位，即通常所说的“物业”和“地块”，经过一系列的投资机会鉴别和项目筛选，投资意向初步建立，再进一步与城市规划部门、房地产管理部门、当前的土地拥有者或使用者以及其他有可能合作的投资商和房地产专业人士接触洽谈，使项目设想具体化，：并草签投资意向书。然后，进入下一步工作，即项目可行性研究。 (二)初步可行性研究

房地产开发项目可行性研究的内容尽管与其他建设项目有所差别，但同样分为初步可行性研究和可行性研究。初步可行性研究也称为预可行性研究。初步可行性研究足在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案，据此评价投资机会选择结果的成功性如何，决定是否有必要进行详细可行什研究，确定一些重要性的问题是否进行专题研究。初步可行性研究是编制项目建议书的依据。

(三)可行性研究

可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据。故可行性研究也称为详细可行性研究或技术经济可行性研究。可行性研究的主要内容包括房地产市场分析、项目财务评价和经济社会评价。通过可行性研究，进一步明确了影响开发项目的确定性和不确定性因素，并对多个方案预测出其开发成本和预期收益水平，经过多方案比较，从中优选出最好的方案。据此，开发商如果认为该项目的预期收益水平可以接受，即可拍板决策。然而，如果某些开发项目关系到国计民生并具有很大社会和环境生态效益时，即使经济效益不佳，也应多渠道筹集资金，进行开发建设。可行性研究报告经有关主管部门批准后，开发项目将正式立项，可以进入项目前期工作阶段。

二、前期工作阶段及其程序前期工作阶段是指在投资决策和项目立项后至建设工程施工这段时间。这一阶段的工作内容主要包括：开发场地的工程勘测、获取土地使用权、进行拆迁安置、规划设计、施工现场的基础设施配套建设、开发资金筹措、工程建设方案制定、办理各项开工手续等。 (一)开发场地的工程勘测

开发地块确定后，需要请勘测部门对地块的工程地质和水文地质进行勘探，摸清土质构成、地基承载力、地下水埋深等情况，为规划设计、建筑设计及地基处理提供依据。 (二)获取土地使用权

土地使用权可以从土地一级市场，通过出让以协议、招标或拍卖的方式获取；也可以从土地二级市场通过转让的方式获取；或通过其他途径获取，如联建、联营等。开发投资者应根据开发项目的需要和自身条件，选择获取土地使用权的途径和方式。 (三)征地、拆迁、安置

按照国家土地管理法的有关规定，通过当地政府主管部门办理土地征用手续。依据国家和当地政府房地产拆迁管理条例、标准和细则，由开发企业或委托专门的拆迁公司进行拆迁安置。拆迁实施办法可以是实物拆迁形式，也可以是货币拆迁形式。 (四)规划设计

规划设计是房地产项目开发建设的蓝图，要以人为本，合理确定各项技术经济指标，统筹安排各项建设用地，满足使用者对各项功能的要求，尽量做到经济效益、社会效益和环境效益的统一。 (五)落实开发资金

开发资金是关系房地产项目能否顺利进行建设的重要保证，因此，在项目决策立项后，应进一步通过直接或间接的方式多渠道筹集落实资金，安排好短期和长期信贷，并制定出开发资金分期投入和使用计划。 (六)制定建设施工方案

制定详尽的建设施工方案，对保证开发项目的施32212期和工程质量以及控制建筑成本和实现目标利润都很重要。建设施工方案主要包括：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度表以及现金流量表，与承包商谈判与签约计划等。 (七)施工现场的临时“三通一平”

施工现场的临时“三通一平”是为正式进行建筑施工做准备，包括：与供水、供电部门联系，铺设施工中临时用水、用电管线，修筑施工用的临时道路。由建筑单位进行场地清理并按竖向规划设计平整场地，修建施工现场的防护围墙和临时用房。

综上所述，前期准备阶段涉及范围广、工作内容多，需要延续较长一段时间，市场情况可能会发生某些变化。开发商应随时对那些变化的影响因素进行分析和验证，制定出应变措施，确保项目的顺利开工建设和预期目标的实现。

三、建设阶段及其程序

建设阶段是将前期阶段的各项方案和计划以及项目开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等资源集中于开发地块上和特定的时间段上，进行正式施工建设的活动。这一阶段的工作任务主要是：通过招标投标方式，优选承包商；进行项目施工建设的组织管理；项目控制和工程监理；项目竣工验收和交付使用。 (一)项目发包

开发商一般通过招投标(公开招投标、邀请招投标或议标)的方式，经过发标、投标、开标、议标和中标等程序，优选和确定建筑工程承包商，并以签订正式承包合同的形式来约束和确保承包商顺利完成项目工程施工。 (二)施工组织管理

房地产开发项目一般由多个分项工程组成，包括主体建筑、配套工程、基础设施等。因此，要保证房地产开发项目总体目标的实现，就必须对各分项工程的施工建设进行统一组织管理，使之相互配合、协调实施。在项目建设过程中，施工组织管理主要是指对施工单位管理、工程计划管理、工程技术管理和工程现场管理等。 (三)项目控制与监理

在房地产开发项目施工建设中，开发商通常聘请监理工程师监督和检查工程的进度、质量和资金使用情况，以使施工单位严格按照规划设计和施工合同要求进行。有条件的开发公司也可依靠自己进行施工监理。

施工建设中的项目控制主要包含进度、质量和投资三个方面的内容。进度控制又包含总进度控制、设计进度控制、施工进度控制、验收与交用进度控制四个方面；质量控制又包含设计质量、材料质量、设备质量和施工质量控制；投资控制主要指设计成本、施工成本、建筑成本和设备安装成本等的控制。 (四)项目竣工验收

开发项目的竣工验收是全面考核建筑产品的最终环节，一般是由开发商组织设计单位、施工单位、建设管理部门、质量监督部门及其他相关管理部门，按照被审核批准的设计、施工文件和国家颁布的有关施工验收规范与标准，进行综合检查验收。经验收合格的项目即可办理交付使用手续。对于设计规定或主管部门要求分阶段建设的单项工程，则应分期分批进行检查验收。

四、营销阶段

房地产项目的营销是几乎贯穿整个开发过程的。只有通过营销，将房地产商品租售出去，才能使其使用价值和价值得以真正实现；才能使投资尽快收回，获得开发利润。因此，开发商应采取有效的营销手段，进行市场推广活动。在开发建设初期，尽可能地预售或预租房屋，尽早回笼资金用于开发建设；在竣工验收后，最主要的工作重点是房地产营销，尽量在较短的时间内将剩余房屋租售出去，避免大量积压空置，确保开发收益。商品房的租售策略应根据开发商的经营理念和市场需求情况而定。

第三节

房地产开发的主要内容

一、房地产开发项目可行性研究

(一)可行性研究的基本概念和作用

1．可行性研究的基本概念。在房地产项目投资开发以前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，并实现房地产开发的效益最大化，必须对拟建项目在工程技术和经济方面进行研究、论证。决策者不仅要掌握项目的基本情况及有关资料，还要研究该项目在技术上是否可行、在经济上是否合理、投资的结果是否能取得较好的效益，是否有多方案选择的可能等等。这种技术论证的方法称为可行性研究，其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分，

2．可行性研究的作用。可行性研究的主要作用表现在如下的方面：

(1)作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否操作该投资项目。 (2)作为向银行和其他金融机构融资的依据。比如对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

(3)可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也作为环保部门审查项目对环境影响的依据。

(4)作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，为进行后续工作进行铺垫。 (5)根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

(6)作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据。 (二)可行性研究的阶段、基本内容和步骤

1．可行性研究的阶段。一般而言，可行性研究分为机会研究、初步可行性研究、可行性研究和项目评估决策四个阶段。房地产开发项目的可行性研究同样遵循这样的四阶段原则：

(1)投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

(2)初步可行性研究。亦称“预可行性研究”。在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：

①在机会研究结论的基础和详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。 ②确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

③根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。初步可行性研究阶段的主要内容：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

(3)详细可行性研究。即通常意义上的可行性研究。主要是对拟开发建设项目进行详细深入的技术经济分析论证，从技术、经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据。

(4)项目的评估和决策。项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，对上报立项的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估。其内容包括： ①全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；

②分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择； ③从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；

④分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策； ⑤最后写出项目评估报告。

2．可行性研究的基本内容。由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面： (1)总论：包括开发项目概况、研究结果概要、存在问题和建议。 (2)市场需求、供给预测——租售价格变化趋势预测。

(3)开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题，机遇与挑战： (4)明确资源、原材料及公用设施条件。

(5)根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。 (6)项目投资、销售费用的投入时间。 (7)资金来源及融资方式。 (8)项目租售收入预测。

(9)国民经济评价和项目财务评价。 (10)项目评价与结论。

3．可行性研究的步骤。房地产项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

(1)接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

(2)收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查。为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

(3)设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

(4)财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

(5)方案比较与选择。根据以上分析，反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

(6)制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 (7)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

二、土地使用权获取目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。 (一)通过政府行政划拨获取土地使用权

根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，《土地管理法》对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。

建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。 (二)国有土地使用权的有偿使用

国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种。

1．国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地 50年。

合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。

在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。

土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。

(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人(受让方)，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引(或招标须知)、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。

(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。

(3)协议出让土地使用权。是指出让方(国家)与受让方(土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。

2．国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。 3．国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。 (三)补地价方式

鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。

为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。

三、房地产开发与规划设计

(一)城市规划的含义

关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。 (二)城市规划的工作阶段和内容

1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。 (三)城市规划的审批

城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为： 1．城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。

2．城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。

城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

3．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

4．城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。 (四)城市规划与房地产开发的关系

城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：

1．城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

2．房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：

(1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。

(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。 (五)居住区规划

1．居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。

2．居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下几项：

(1)选择并确定规划用地位置和范围；(2)确定规划，即确定人口数量和用地面积大小；(3)拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；(4)拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑)的内容、规模、数量(包括用房和用地)、分布和布置方式；

(5)拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式； (7)拟定有关的工程规划设计方案；(8)拟定有关技术经济指标和造价估算。 3．居住区的组成内容。

(1)居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类：

①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等；

②室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程(各种道路、通道和小路)，绿化工程(各类绿地和绿化种植)，工程管线(给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。 (2)居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成：

①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；

②公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；

③道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内道路、广场、停车场、回车场等的用地；

④绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的50％左右。 4．居住区规划设计。

(1)居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：

①使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。 ②卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。

③安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。

④经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。

⑤施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。

⑥美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。 5．居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经济指标一般包括下面几项内容：

(1)平均层数。是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。以南京梅山炼铁厂居住区为例，已知各种层数建筑面积：三层建筑面积为8594.7m2 四层建筑面积为133813m2 五层建筑面积为1203.5m2 总建筑面积为143611.2m2 各种层数占地面积：三层=8594.7／3=2864.9m2 四层=133813／4=33603m2 五层=1203.5／5；240.7m2 总占地面积为36608.9m2平均层数=总建筑面积÷总占地面积=143611.3／36608.9=3.95(层) (2)居住建筑密度。

居住建筑密度=居住建筑基底面积／居住建筑用地面积X100％

居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。 (3)居住面积密度。

居住面积密度=居住面积／居住建筑用地面积(平方米／公顷) 居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。 (4)居住建筑面积密度。

居住建筑面积密度=居住建筑面积／居住建筑用地(平方米／公顷) 为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。 (5)建筑容积率。

建筑容积率：居住建筑总面积(平方米)／居住建筑用地面积(平方米) 建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。 (6)人口净密度。

人口净密度：居住人数／居住建筑用地面积(人／公顷) 人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。 (7)居住建筑用地指标。

居住建筑用地指标决定于四个因素：①居住面积定额(平方米／人)；②居住面积密度 (平方米／公顷)；③居住建筑密度(％)；④平均层数。

平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额／层数X居住建筑密度X平面系数(平方米／人) 或=每人居住面积定额X居住建筑用地面积／总居住面积(平方米／人) (六)开发商在规划设计阶段的职责

一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。

1．会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模。 2．委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。

3．参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术经济指标。 4．积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。 5．熟悉和审查图纸。

6．组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行，

四、房地产开发项目工程建设与管理

(一)房地产开发项目工程建设与管理的内涵与程序

1．房地产开发项目工程建设的内涵。房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。

房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。 2．房地产开发项目工程建设的基本程序。房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。

(1)房地产开发项目工程建设准备。开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的“三通一平”。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。

(2)进行招投标，优选施工队伍。房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若千个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。

(3)开发项目施工建设。当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。

在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。

(4)开发项目的竣工验收。开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工质量的最终环节，意义十分重大。

为了防患于未然，确保工程质量，必须实行工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必须及时强化质量监督、验收，以杜绝隐患。

除了对主体工程检查验收外，还应注意对附属工程及室外工程的检查验收。凡未经验收或验收不合格的开发项目，不得交付使用。

此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺陷，以便让工程承包商承担检修责任。

3．房地产开发项目管理。房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约：房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

(二)房地产开发项目招标与投标

1．招标投标的概念。房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业(承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价(标价)、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则得用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。

2．房地产开发项目的工程建设招标投标。房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。

3．招标的方式。目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种：

(1)公开招标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用。

(2)邀请招标。这是一种非公开方式的招标，由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标。一般可选择3—10家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。

(3)协议招标：简称议标。适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。

(三)房地产开发项目的工程管理

房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

1．工程施工管理。对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。房地产开发商在工程施工管理中的主要任务为：

(1)项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。

(2)费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。 (3)进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 (4)质量控制。提出质量标准，进行质量监督；处理质量问题，组织工程验收。

(5)合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减。，合同纠纷、索赔等事宜。 2．工程施工控制。

(1)工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。

(2)质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。

(3)成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。

①直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在问题。

②间接费用监测分析。间接费用的预算数量是以直接费用为基础，按照间接费用率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。

3．房地产开发项目的工程建设监理。

(1)工程建设监理的概念。工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。

(2)工程监理的内容。

①工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。

②工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容有：第一，委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。

③工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。

4．房地产开发项目建设工程竣工验收。竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。 (1)房屋建设项目的一般竣工验收标准。

①工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。

②所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。

③上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道路均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。

④整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。 ⑤要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。 (2)竣工验收的程序。

①工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。

②开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。

③共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。即由开发商向主管部门提出竣工验收报告，主管部门组织建委、计委、建行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等部门进行综合验收，签证验收报告。已验收过的单项工程，不再验收。

④编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。

⑤编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料，整理和清绘竣工图纸，移交使用单位和城市建设档案馆。

五、房地产开发项目市场推广

(一)房地产开发项目市场推广的含义

广义的房地产开发项目市场推广，也就是房地产开发项目的市场营销，它是指从事房地产开发与经营的个人或集体通过一系列营销活动，特别是某些创造性的营销活动，把房地产产品的使用价值和产权，通过市场交换传递给房地产的消费者，以期获得尽可能多的利润的一种活动。 (二)房地产开发项目市场推广的内容

房地产开发项目市场推广，或者说房地产开发项目的市场营销是一项近年来发展起来的新型的专业工作，从时间跨度上，它涉及到房地产开发项目的前期准备和售后服务，从专业领域看，它涉及到市场研究与预测、项目评估、财务分析、建筑设计、园艺设计、广告设计等多个领域，是一项综合性的、操作性的、知识密集性的工作。房地产开发项目的市场营销一般包括：市场分析，营销活动和营销策略研究以及市场营销管理等内容。

1．房地产市场分析。在市场经济的条件下，房地产项目的开发建设，必须建立在前期的市场研究和分析的基础上。市场分析是一个广义的概念，它在时间上，贯穿房地产项目整个开发过程。在空间上，要研究周边甚至更大的区域范围。在分析的内容上，不仅要从宏观上分析区域经济走势、经济政策、地区产业结构的变动、市政基础设施建设及规划的影响；还要从微观上分析各类物业的市场供求状况以及竞争物业的状况等。

2．营销活动和营销策略。在经过围绕房地产开发项目进行的一系列市场调查分析之后，开发商在投资决策时起码要考虑以下几个方面的问题(4WlH)：第一，选择在哪里投资 (Where)?房地产开发商进行房地产项目开发，最先应是确定投资地区，选择空间区位，比如是北京还是上海?是中关村还是亚运村?也就是说，哪里的开发潜力最大和预期回报最高?第二，何时投资比较好(When)?比如，因为亚洲金融危机的影响，一块地理位置非常优越的地块，1997年投资可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投资可能开发出一处每平方米30000元的高级酒店。这时就存在一个何时开发最有利的问题。第三，投资何种物业(What)?是商业物业还是写字楼物业?是普通住宅还是高档别墅?如果是普通住宅的话，应有多少三居?多少两居?第四，为谁开发或卖给谁(Whom)?开发商要知道未来的客户是哪些人群?他们是富裕家庭还是中等收入家庭?是教师还是律师?是30岁到40岁之间还是60岁以上?第五，如何开发(How)?是合作开发?还是独立开发?还是开发到一定程度再转让?当开发商明确了以上这些问题之后，还要组织委托规划设计专家对项目进行规划设计，确定户型比、建筑风格、小区环境等等。在工程施工进行的同时，就要开始进行项目市场推广，如召开新闻发布会、广告宣传，同时配合开发进度进行预售，为此还要对销售人员进行培训和组织。

以上在前期进行的这些概念确定性的工作，大多数是属于一种策略和谋划，完全是根据市场的变化而变化和调整的。也就是说，开发商除了做看得见的营销工作以外，还要做无形的营销工作，即营销策略的研究和确定。具体包括：价格策略、产品策略、企业策略等。

3。营销管理。开发商在进行房地产开发项目的市场推广时，还要在营销管理方面做大量的工作，组织营销机构或部门，选择策划和中介公司，选择设计机构，选择市场调查公司，选择广告代理，选择企业形象设计公司进行企业形象设计，管理营销费用，监督营销计划的实施，并与开发企业的其他部门进行配合。

六、房地产开发的资金来源

(一)企业自有资金

房地产开发企业拥有一定数额的自有资金，是进行房地产开发的前提条件。企业自有资金的多少，是房地产开发企业资质审查及级别划分的标准之一。例如我国规定一级房地产开发公司需有自有流动资金1000万元以上。由此可以看出，自有资金在某种程度上决定着房地产开发经营企业的规模大小。房地产开发企业自有资金一般包括现金和其他速动资产，及近期可收回的各种应收款。另外，企业通过内部资金的挖掘，合理安排利用，也可作为自有资金应付临时的资金需要。如利润留成，竣工房屋的保险金，房屋在建过程中应支付而暂未支付的工程进度款，应付而未付或近期支付的材料费、设备费和应交税金等。

通常情况下，房地产开发企业不可能在银行存有大量的货币资金来等待投资开发项目，但某些存于银行用于透支贷款、保函或信用证的补偿余额等冻结资金，若能争取早日解冻，也可作为货币资金使用。另外，速动资产的变现也是重要的资金来源之一。速动资产一般包括企业持有的各种银行票据、股票、债券等(可以转让、抵押或贴现而获得货币资金)，以及其他可以立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，包括已定合同的应收售楼款及其他应收款。房地产开发商根据市场供求状况，只要能判断开发项目的预期收益高于企业自有资金的机会收益(如银行存款利息等)或高于速动资产变现损失(包括机会损失)等，就可以根据自身的能力，适时投入白有资金，获取投资回报。 (二)银行贷款

任何房地产开发企业要想求得发展，取得银行和其他金融机构的支持是不可少的。而且由于“杠杆效应”存在，任何开发商都不可能、也不愿意完全靠自有资金周转而不利用银行或其他金融机构的借贷资金进行房地产项目开发。因此，通过金融机构，进行银行信贷是房地产开发经营资金的主要来源之一。房地产开发企业按一定条件和手续，向金融机构申请信贷，这部分信贷资金就构成负债的一部分。

房地产开发企业向银行申请贷款，银行一般根据企业资信、业绩、实有资本、拟开发项目的成本和预期效益，以及贷款用途和使用方向进行审核，决定是否给予贷款。银行向房地产开发企业贷款的形式一般有以下10种： 1．房产抵押贷款。是指银行要求借款者以其合法的房产商品为抵押物作为保证的贷款。它必须订立《抵押供借贷款合同》才能生效。贷款利率按固定资产贷款利率。对职工个人贷款根据房价高低或购房人的承受能力，利率比前稍低。房地产抵押贷款期限一般较长。

2．土地使用权抵押贷款。是指贷款人以通过出让或转让方式合法取得的土地使用权作为抵押物向银行申请贷款。 3．商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款。是银行对商品房开发经营企业用于建筑材料、设备补偿贸易中发放的贷款。补偿贸易是一方向另一方提出购置机器，设备、技术等的资金，另一方则在生产后以产品或商定的其他产品来偿还资金的一种方式。

4．商品房开发经营企业流动资金贷款。向银行申请这部分贷款，要附有主管部门批准的项目建议书、可行性研究报告、初步设计和总概算及拥有30％以上的自有流动资金。贷款利率按国家规定的流动资金贷款利率计息。 5．城市开发流动资金贷款。是指银行为房地产开发企业发放的用于城市综合开发的一种建设流动资金。投放重点是城市住宅及其配套工程。

6．住宅投资拨款改贷款，简称“拨改贷”。是指国家预算安排的住宅建设投资由国家财政拨款改为银行贷款。 7．房地产贴息贷款。是指银行发放的贷款额度由国家下达、贷款利息由国家补贴的房地产贷款。在房地产建设资金尚未得到完全由银行贷款的时候，贴息贷款是必不可少的一种方式。这种贷款面向的对象主要是机关、事业单位。该项贷款主要用于城市文化设施和公用福利性设施的开发建设。

8．自建公助贷款。是指银行为扶助城镇居民和职工自建住房所发放的贷款。自建房屋产权归个人所有。 9．私人购房贷款。是指银行向私人购房者发放的用于购置房屋的专项贷款。

10．储、贷结合的私人购房贷款。是指先由购买商品房的城镇居民储蓄，储蓄达到一定金额后，银行对其购房资金不足部分给予贷款。其特征是“先存后贷”、“专存专贷”、“存贷挂钩”。

以上10项房地产贷款形式，其中第

1、

2、

9、10项为长期贷款，其余6项为短期贷款。前者的贷款期限一般超过3年，且以房地产抵押为特征。后者的贷款期限限制在3年之内。由于长期贷款，银行本身要承受因通货膨胀、经济波动所产生的风险，相对来说，短期贷款银行承受的风险较小，企业也不用以房地产作抵押，而且获得贷款较容易。 (三)社会资金

社会资金主要是指通过发行房地产股票和债券筹集社会闲散资金，用于房地产开发建设。它可以在很短时间内，迅速聚集大量资金。房地产证券是房地产开发资金筹集的一条重要渠道。

1，房地产股票。通过企业改制重组，成立的股份制房产开发公司(企业)可以通过发行股票的方式筹集开发资金。房地产股票是股票持有人对房地产股份公司(企业)相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资。任何人，无论购置多少份额的股票，均对企业拥有部分所有权(股权)。当企业盈利时，所有股票持有人按股份领取股息和分红。股东在股份公司享有的权利的大小，取决于该股东持有股票的股数。与债券不同，股票允许转让但无权要求企业收回。因此，购买股票是有经营风险的。所以，股票持有人作为股东承担房地产股份公司的有限责任，同时享有相应的权利，并承担相应的义务。股份制房地产开发公司(企业)可以发行以下四类股票：

(1)普通股。普通股是指其收益随着股份公司利润的变动而变动、股东权益不受限制的一种股票。在股份制公司(企业)刚成立时，一般都要首先发行普通股票，这也是公司(企业)的基本股票。一般普通股的发行额占股份制公司(企业)股票总发行额的比例最大，占有的股东数也最多。

(2)优先股。优先股是指可以比其他股票优先取得股息和分配剩余财产的股票，一般在吸引保守投资者投资、获得或合并其他公司、扩充和改善企业生产经营状况时发行。优先股也是股份制公司(企业)发行的一种主要股票。 (3)后配股。后配股是指在利润分配和剩余财产分配方面后于普通股的股票。这种股票主要用于政府为支持某项事业时，与股份公司达成在企业效益不好时可以免付股息的协议。但是，若企业效益好，则后配股股东能获得剩余的全部红利。这种股票发行较少。

(4)混合股。混合股是指在股息分配方面优先、而在剩余财产分配方面垫后的将两种权利混合起来的股票。这种股票发行很少。

2．房地产债券。债券是债权人和债务人之间建立资金借贷关系的凭证。改革开放以来，我国的债券市场有了突飞猛进的发展，债券的种类和数量急剧增长，债券的发行方式、管理方法也逐步走向规范化、科学化，一个符合社会主义市场经济要求的、现代化的债券市场已逐步形成。通过发行债券筹集资金，已成为房地产开发公司(企业)普遍认同和采用的方式。

房地产债券是指债务人承诺按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期偿还本金的书面债务证书。它的性质类似国库券，有人亦称之为“集资券”。房地产开发企业在进行成片开发房地产时，发行债券是一种有效快捷的筹资方式。人们之所以乐于购买，原因有二：一是债券券面注明了偿还本息日期，债券持有人承担风险很小；其二，债券一般以无记名形式发行，可随时转让，易于流通。此外，债券还可以采取以奖代息、奖息并存两种方式发行。通过发行房地产债券，让全社会都来关注房地产业，这无疑有益于房地产业的发展和居民住房消费结构的合理化。

房地产开发公司(企业)利用债券筹集开发资金具有以下几方面优点：

(1)房地产开发公司(企业)在很大程度上有决定债券种类、数额、利率、期限和还款方式等参数的自主权，从而能够更好地和企业生产经营需要结合起来，使企业在急需资金时及时得到资金，而在不需要资金时停止筹资行为，显著提高开发资金的使用效益。

(2)利用债券筹集开发资金是房地产开发公司(企业)的直接筹资行为，它比向银行借款等间接融资方式经过的中间环节少、进展快、简便易行。

(3)房地产开发公司(企业)获得的债券资金十分稳定，其使用方式和用途也没有什么限制，企业运用方便、灵活自如。 (4)房地产开发行业资金收益率比较高，风险小，因而房地产开发企业发行的债券一般信誉较高，易于为债权人接受。同时，通过发行债券，还可以促进企业提高经营管理水乎，扩大开发公司(企业)的知名度，为今后开发公司(企业)的业务发展创造良好的条件。 (四)其他资金

1．各类信托基金。房地产开发虽然风险较大，但投资回报率也较高，因此，一些信托基金也乐于将基金的一部分投向房地产这一收益较高的行业，作为其投资组合的组成部分，房地产开发企业可以以约定的利率向各类基金组织融资，也可以吸收其投资人股。尽管其利率水平相对高于银行贷款，但对资金需求量很大的房地产开发企业而言仍不失为一条有效的筹资渠道。

目前国内各类信托基金组织都已先后建立起来，如住房发展基金、职工社会福利基金、各类奖励基金、各类社会公益基金和风险投资基金等都可作为房地产开发企业融资的对象。

2．商品房预售。通过商品房预售，既可以提前回收和筹集建设资金，又可以降低房地产开发投资风险。房地产开发项目在取得土地使用权，完成设计报建等于续，经银行或注册会计师审核，投入建设开发的资金达到项日总投资额的25％以上，经房地产管理部门批准后，房地产开发企业便可预售商品房。付款方式包括一次性付款、建筑期付款(首期付一部分，楼宇封顶付一部分，交付使用时全部付清)及分期付款(分若干年付款)三种。开发商多倾向于一次性付款，并给予适当的优惠政策，以尽早地收取售楼款。

以上阐述了房地产开发资金的各种来源，通常情况下，房地产开发资金的筹集是上述各资金来源渠道的综合使用。例如，房地产开发企业利用自有资金支付获取土地使用权的地价款(出让金)和各项前期费用，然后将土地使用权向银行抵押取得贷款，用于建安工程投资；当建设投资达到预售条件时，通过预售商品房提前收回部分售楼款或定金，进一步用于房屋建造；再加上其他渠道筹集的资金，将项目开发完毕，交付使用。如果开发商拟将楼宇建成后以出租方式经营，则开发商重点要考虑长期融资，等投人使用后，以每年的租金收入逐年还本付息。由于以出租为主的开发项目投资回收期很长(一般要10年左右)，一般是实力很强具有银行或财团支持的大型房地产开发企业才愿这样做。

第14篇：房地产开发可行性研究

可行性研究：筹资第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 译者：李昂日期：2003-9-9

终于到了要建一个新博物馆的时候了。一开始由于管子生锈而导致漏水，使得天花板和房顶都受到了损害，然后陈旧的供热系统在隆冬时节无法工作了。为维护这个古旧的建筑物而花的钱多过举办展览所获得的收入。参观的人数缩水，赞助商也在抱怨建筑物的老化。这个有40年寿命的屋顶真是必须更换了。

经过长时间激烈的辩论，董事会决定批准2500万美元资金来重新建造一个博物馆。董事会在很多问题上做了斗争，但是其中一个却令他们寝食难安：公众会同意这个项目吗？为了减少他们的顾虑，在商业活动之前应当进行可行性研究。但董事会中，只有三分之一赞成在建造活动之前应当进行研究，三分之一认为研究仅仅是对金钱和时间的巨大浪费，而另外三分之一的人则根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“这是一项市场研究，” George A.Brakeley, III解释到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一个资金筹措咨询公司的主席，“如果你从事消费品制造的话，不对一种新剃刀进行市场测试，就把它投放市场的事情是不可想象的。我们在测试某个企业的资金筹措吸引力方面做着同样的工作。这种测试可能是本地的，区域性的或者全国的，而且通常包括三部分：基金会、公司和个人捐助者。”

可行性研究通常在商业活动之前，而且通常是由外部的咨询公司主导的。研究一般包括一个对资金筹措活动的外部审计，以及随后与相关人士的一系列会见。审计和会见的结果将呈现给企业董事会。“事先没有任何评估活动就确定进行商业活动的情况很少见，” Brakeley谈到，“同样非常少见的是，一个企业自行进行可行性研究。这主要是因为，人们在会见客观、专业的外部人员比会见内部人员的时候更倾向于坦白，尤其是他们与企业有着很大关联的时候。”

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉矶的执行主管，她非常有兴趣在700万美元的建造活动之前进行一项研究。“我们进行可行性研究的原因很多。第一，因为我们的企业有很长的历史，人们对我们的感觉很多样。我们感觉一个外部人员能够帮助我们明确这种感觉。第二，我们希望确认我们所投资的数字是正确的。我们选择700万是因为我们的建筑师和规划师认为这个建筑会花费这么多。或许一个可行性研究将表明我们有能力进行1000万美元的商业活动。我想，如果确实存在这样的机会却被我们错过了的话，将会是一件很可笑的事情。同时，我希望确定我们将会成功。如果一个可行性研究告诉我们这个项目只能支持400万的投资，那么我们最好做一个400万的项目，缩减开支，以后再做完余下的部分。”

商业活动能够在没有可行性研究的情况下获得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投资之前所必须的步骤。“我们的商业活动筹措到750万美元，但我们并没有经过研究，而且也没有雇用顾问。我们仅仅是挽起袖子自己干。” Mack McKinzie这样解释到，他是印第安纳波利斯艺术博物馆的主管。“70年代我们在一个小型，而且很不成功的商业活动中使用了顾问。我并不清楚那到底是顾问，还是董事会或是两者的结合，但是没有人对结果满意。”

“我们长期以来都拥有不错的资金筹措方案。我们拥有强有力的董事会，我们了解我们的客户，而且我们很好地集中精力做我们的事情。我们感到机会不错。在一个企业的生命期里，有那么一段时间，所有的事情看起来都处于良好的状态中。”

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已经从事直接邮寄的资金筹措项目16年以上了。他目睹了这些年可行性研究需求的衰退。“可行性研究曾经十分流行。研究是一个必经的程序。这种研究一度更像是一些顾问公司的销售工具，而不是更好的审视企业的图景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想这一点现在不同了。”

可行性研究的费用

可行性研究是很贵的。当使用顾问的时候，所支付的费用肯定要比使用内部职员进行研究要高得多。但是，咨询费会根据企业的性质和复杂程度的不同而有很大差别。Brakeley解释了他公司对于费用的哲学。“一个可行性研究可能从15000美元到75000美元不等。我们相信少数高质量的访谈比大量肤浅的访谈有效得多。费用也会受地理因素的影响。如果目标是一个社区医院的话，其影响范围仅仅是周边20英里以内的地方。这种访谈的效率会比一所自由主义艺术学院的效率高多了。因为这种学院的董事会托管人和优秀毕业生可能会散布在整个国家里，或许乘飞机去西雅图仅仅是为了做一个访谈。另一个影响费用的因素是进行访谈的人的资历。我们并不习惯于让新手做这样的研究。”

可行性研究的费用可能会让一个企业退缩。Susan Franklin解释到：“一些董事会成员无疑会说：„天那，做一个可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以让多少孩子去夏令营！‟幸运的是，我们的董事会觉得可行性研究是通向成功的必备条件。他们同样理解必须为正确的建议投资。不管是会计之于贸易或是律师之于法律条文，建议是必须听的。一项可行性研究保护你不犯错误。”

McGrath同意很多企业不进行可行性研究是因为费用过高的缘故。他同样相信另外还有原因。“很多项目没有做可行性研究，费用当然是一个因素。但是，我相信也有相当一部分原因是开发商的自信所致。他们说，我能做这事，就像XYZ一样简单，为什么还要在咨询公司身上花钱呢，我能做好！”

研究是耗费时间的

可行性研究最令人感到灰心的方面在于时间。董事会决定要进行研究，他们已经雇佣了一个能够胜任的资金筹措公司，然后却被同一家公司告知研究开始之前需要数月时间进行准备。董事会叫嚷到：“这算是什么买卖！”

“有一次咨询公司说他们需要三个月时间进行研究”，Brakeley解释到。“但研究将在两个方面陷入困境。一是企业并不总是处于可以供研究的状态中。二是你想见的人并不是随时就可以见到的。因为这个原因，有些研究将耗费4到6个月才能完成。”

如果研究的结果是负面的会怎样？

没有一个企业是完美的。经常会有一些人或其他企业，由于某种原因不喜欢你的商业运作方式。进行研究的一个原因是确定你的项目会对社区带来多大的利益，并且确定项目运作成功的机会。但是如果两个月的研究之后，你的顾问为你带来坏消息——你的项目存在较大的外部问题，你能做什么？接下来会发生什么？

Brakeley描述了他的公司将是如何应对这一情况的。“如果我们进行了访谈计划中的三分之一或是四分之一，而且访谈是令人惊讶且绝对负面的话，我们将会停止研究进程，然后回去对他们说，伙计们，你们有大麻烦了。我们最好完全停止这项研究并且改正这些问题，因为这不是对资源的有效运用。负面的结果并不完全意味着你们不应当运作这个项目，而是意味着项目的目标经过检验是不够有竞争力的，应当另立目标。有些时候我们不得不说，我们认为这个项目目前是不值得建议的，这是原因，这是你们需要为这个项目所做的准备。”

McGrath对客户采用相似的方针。“我将告诉他们改正问题，寻找其他途径获得他们所寻找的资金。但是，我从没有看到过一个完全负面的研究，因为肯定有人是支持这个机构的，因此也总会有希望和乐观估计。”

如果选择不做可行性研究的话应当做好准备

如果你的企业选择在建设项目运作之前不做可行性研究的话，你应当做到如下：

1、高度的自信；

2、对你的市场和客户的广泛认知；

3、以往商业运作的成功经历；

4、主要的成功因素是可以预期的；

5、确定有一个自发的领导机构；

6、董事会和项目员工的承诺，

7、完成整个工作的能力。

McGrath也认为如果不经过可行性研究的话，一个项目必须进行充分的准备。“你必须拥有一个详细的计划书，并且必须相对非专业人士和多数公众来说简单、易懂。你必须争取到与企业有关人的支持：董事会成员，支持者和朋友。你能够从参与项目的人身上学到很多。最重要的是你的企业必须完全为你的项目成功而努力。”

你应当为可行性研究投资么？

可行性研究成功地进行了很多年。有其缺点，也有优点，就像任何其他开发程序一样。对于非营利组织的任何重要的金融投资，研究都是应当被谨慎考虑的，如果使用的话，必须小心监控，并且得到董事会和员工的热情支持。

George Brakeley已经完成过很多可行性研究，而且很清楚这些研究的价值。“大多数企业和组织意识到他们最好请外部的、客观的人来看看他们想做的事情，并确定这是否可行。有时这个步骤就像保险一样，顾问会告诉你，你做的不错，继续下去，所有的事情都如你所预期的那样。但是另一个极端是，顾问十分诚恳地告诉你，你做的事情是错的。你应该干点其他的事情。”

Susan Franklin也深信研究对于项目的成功是非常重要的。“尽管你认为你很了解你的社区，但是你仍然会发现一些令你惊奇的现象。因此，最好事前做好准备。我经常会听到企业发现他们能够筹措到比他们预想得多得多的资金。如果一个可行性研究告诉你不要进行这个项目的话，不要寻找托辞。更多的时候，报告会告诉你，按你预先设想的去做，而且可能会做所有你能想到的事情。即使研究最终告诉你的结果和你一开始设想的是一样的，这只能说明你很全面地考虑了这个问题，而并不说明你浪费了你的金钱。

第15篇：房地产开发流程图

房地产开发流程图

1、发改委：审批建议书；

2、环保局：环境影响报告书(表)；

3、规划局：办理项目选址意见书；

4、国土资源局：建设项目用地预审；

5、地震局：防震意见、对地震监测设施和观测环境影响的意见；

6、发改委：审批项目可行性研究报告；

7、规划局：建设用地规划许可证；

8、国土资源局：征用土地确定土地供应方案；

9、拆迁部门：拆迁方案；

10、报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；

11、建设局：办理开发项目建设条件意见书；

12、国土资源局：办理土地出让或划拨土地决定书，用地批准书，签定出让合同；

13、拆迁部门：办理拆迁许可证；

14、国土资源局：办理土地证；

15、地震局：抗震设防要求意见书或安评证明；

16、建设局：开发商与建设局签定开发项目合同；

17、规划局：建设工程规划许可证；

18、消防支队：审核书(一般工程)；

19、地震局：抗震设防要求意见书或安评结论；

20、建设局：工程施工图设计文件委托审查；

2l、建设局：工程施工招标申请备案；

22、建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督；

23、建设局：工程开工条件审查，核发施工许可证；

24、房产局：高品房预售许可证；

25、房产局：办理房屋所有权证。

第16篇：房地产开发流程图

本文由独孤翀贡献

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项目方案概念设计

a、本单位报批函 b、项目建议书代可研报告 c、房地产开发企业资质证明文件d、中外合营项目合营各方签署的合作意

a、建设项目地点征求意见函

b、建设项目规划审批申报表

c、建设单位用地申请及拟

建设工程 ①

寻找拟建投资地块

②

投资分析、编制项目建议书代可研报告

③

签订土地转让合同

④

办理建设项目地点征求意见

d、拟建方案设想总 e、1：2000 ⑤ 办理规划意见书

28天（

1天（计委）

用地手续

交地、场地平整（分期）

市政工程

工作准备

⑥

总体规划方案设计 45天

⑿

a、项目立项批复 b、建设项目规划审批申报表 c、《规划意见书》及附图一份 d、复审应持《修改设计方案通知书》 e、标明用地钉桩成果以现状地形图为底图的总平面图 f、各层平面图、各向立面图、剖面图 g、日照影响分析图及说明各一份 h、交通影响评估报告 I、技术经济指标列表说明（如超出近控规应附控规调整审批通知书） j、规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型 k、单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份 l、人防、消防、园林、环保报告

委托交通影响评估报告总体规划方案报批 30天（市规划院）

业资质证明文件

项目合营各方签署的合作意向书

设项目地点征求意见函建设项目规划审批申报表建设单位用地申请及拟建项目情况说明

拟建方案设想总平面图 2000地形图一份

办理规划意见书规委）

⑦

项目立项 23天（市计委、市建委开发办）

⑩

⒀

22天（市规划院、规委）

a、项目立项批复 b、农用地转用、征用建设项目用地申请书 c、《规划意见书》及附图一份和钉桩坐标成果通知单 d、区县人民政府建设用地申请文件 e、土地利用总体规划对建设用地规模控制图 f、一书四方案 g、补充耕地位置图及文字说明

委托钉桩项目征地及建设用地预审 50天

⑧

⑨

⑾

⒁ 用地会审议及市政府征地

10天（规委、测绘院）

h、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图 I、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图 j、建设拟征地土地权属情况汇总表 k、省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件 l、新增建设用地有偿使用费准备情况的说明 m、征地情况调查表 n、征地协议书 o、？？城规划图

a、缴纳新增建设用 b、土地开垦费 c、d、e

人防（审批意见2003.06.19已取得）、消防专业报建图（审批意见2003.05.19已取得） 30天

（25））单体报建图、施工图审查预审 a、防火审批申报表演（21）） b、初步设计建筑平立剖各专业室内外消防设计 c、总平面图 d、消防设计专篇 e、审定设计方案通知书

消防报建 16天（市消防局）

⒄

园林交通专业报建图（审批意见2003.05.20已取得）

（32））

（

（26）人防总规及单体报建）

30天（市人防办）

（ a、人防工程施工图

b、居住区人防规划工 a、园林现状测绘报告（交区园林局） b、建筑剖面图 c、首层、？？及地下各层平面图 d、规划意见书和审定方案通知书及附图

20天

c、人防结构计算表 d、

e、绿地布置图（含现状古树、名木、大树保护方案

（市、区园林局）

园林报建（审批意见2003.05.20已取得（30））交通报建

市交管局

（22））

（31））

a、规划意见书及附件 b、审定设计方案通知书 c、立项批复 a、规划意见书 b、审定设计方案通知书两份 c、总平面图两份 d、交通影响评价报告 e、市政道路方案及交通设施工程协议 f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同 g、交通组织流线分析图 h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表 ⒃ 教育报建（审批意见2003.05.05已取得

（23）） 30天（区教委）签订公共配套协议书 15天（区建委开发办） a、教育意见 b、规划意见书 c、审定设计方案通知书 d、总平面图 e、召开公共配套协调会

委托地价评估土地审核 40天（市房地局）

（36））

文件图纸和模型

⒂

20天（评估单位）

⒅

（29））

3天（市房地局）地价款（2003.06.10已交）

土地补偿办理建设用地规划许可证用地会审议及市政府征地批复 20天

（27））（24））

征地审核

（33））

⒆

13天（市规委）

缴纳新增建设用地有偿使用费土地开垦费、防洪费、菜田基金 e、超转费 f、征地事务管理费 g、耕地占用税 h、拆迁或土地补偿费

a、立项批复 b、建设项目规划审批表 c、市政府征地批复 d、用地钉桩成果 e、按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 f、审定设计方案通知书

电信方案咨询供电方咨询20天供水方案咨询20天

雨、污水方案咨询20天

（20））

有线电视方案咨询20天道路方案咨询20天热力方案咨询20天

（28））

市政项目方案综合设计 10人

（39））

剖各专业室内外消防设计

（）人防工程施工图（各专业）

（38）））

居住区人防规划工程送审单人防结构计算表、人防工程送审单 e、地勘资料及地形图大树保护方案）

e f g a、供电给水市政燃气热力意见 b、建设项目规划审批报表 c、审定设计方案通知书及审定的总平面图一份 d、建筑工程施工设计图纸 e、工程档案登记证明 f、按审定设计方案通知书要求取得的协议通知 a、供电给水市政燃气意见 b、统计局意见 c、散装水泥交费 d、墙体节能 h I j、k、l、m、n、o、p、q、r、统计局登记通知

办理开工证征求意见函

设备购货合同

住宅户型图和面积明细表

2003.0.15 （47））

办理建筑工程施工许可证 11天

（34））

办理年度施工计划 24天（市计委、市建委开发办）

（40））

办理建设工程规划许可证 13天（规委）

2003.08.11 （42））

办理招投标 25天（市建委）办理树木伐移手续

（48））（49））

2003.06.30

2003.07.25

20天（市园林局）

2003.07.07

地名办批复 20天（规委）房屋面积勘测报 20天（房地局测绘队）

（50））（51））

（35））

签订国有土地出让合同

18天（市房地局）2003.07.18

（41））

办理临时国有土地使用证

2003.08.04 （44））

（交齐100%地价款取正式国有土地使用证

10天（市房地局）申报物业管理公约 10天（市房地局小区办）

2003.08.04 （45））

a、项目立项批复 b、办理土地出让手续申请 c、审定设计方案通知书 d、土地评估报告原件

e、出让合同附图一式五份附图为钉桩图或审定设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图 f、建设用地规划许可证及钉桩成果通知单 g、建筑面积与用途说明 h、加盖工商部门备案章的营业执照复印件 I、建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件 j、与原用地方签订的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件 k、房地产开发企业资质证书 l、外经贸委核发的外商投资企业批准合作、合资企业合同、章程的批复市政各口方案报装 20天市政项目方案综合设计（37））项目综合方案审定 15天 b、市政项目综合方案 c、审定方案总图及道路方案 d、市政各专业项目咨询方案（43））

雨污水方案初步设计 7天市政设计综合方案会 10天

（46））

a、建设项目规划审批报表

（54））

出各专业竣工图

a、建筑工程施工许可申请表一式两份 b、建设用地规划许可证及附件 c、建设工程规划许可证及附件 d、施工图纸设计文件审查通知书 e、经备案的施工合同 f、施工企业中标通知书 g、经备案的施工监理合同 h、监理单位中标通知书 I、项目建设资金落实证明、年度施工计划、人防工程备案通知书、园林局伐移树木批准文件、四源费统一收费凭证、质量监督通知书、安全监督通知书、建筑节能新型墙体收费凭证、散装水泥收费凭证统计局登记通知 2003.10.13

办理建筑工程施工许可证（市建委）

a、建设工程规划验收申请表演 b、竣工图 c、建设工程竣工测量成果报告 d、建设工程规划许可证

2003.08.20 （53））

办理涉外办批复 10天

办理商品房预

2003.11.04 （57））

（55））

16天

a、年度施工计划 b、施工合同 c、地名办批复 d、物业管理公约批复 e、外商投资企业批准证书

地价款取正式国有土地使用证）

f、临时国有土地使用证， g、建设工程规划许可证 h、建设工程施工许可证 I、预售房价款监管协议书 k、关于涉外项目国家安全审查的批复 l、市政府征地批复 m、预售商品房型图，

j、预售商品房面积测量报告和分摊部位的

土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）

有土地权属来源证明文件（原件）

市政各口方案报装

市政设计综合方案会

（52））

10天 a、建设项目规划审批报表 b、市政设计综合方案 c、审定方案总图及道路方案 d、市政各专业项目咨询方案

（56））

市政各专业施工图设计 30天

（58））

a、工程竣工图 b、建筑工程消防设计审核意见书 c、消防验收申请 d、建筑工程消防安全质量验收合格报告 e、建设意见整改及落实情况 f、建筑防火材料构件和消防产品、设备合格证明、消防施工单位的资质证书 a、建设项目人防工程竣工验收备案表 b、区县人防办出具的认可文件人防验收 15天四方及电梯验收 15天消防验收 17天（59））规划验收 20天环保验收教育验收（61）竣工验收）

7天建委确权 30天（房地局）

竣工测量成果报告

程规划许可证

c、人防工程竣工验收报告 d、施工单位签署的人防工程质量保修书

（63））

（65））

a、立项批复 b、法人资格证明

卫生验收园林验收 a、建设项目环保审查审批手续（环保评估报告审批） b、建设项目竣工环境保护验收、申请报告、验收申请表 c、建设项目环境保护验收监测报告

c、房屋竣工证明文件 d、房屋面积测量成果报告 e、竣工项目地价款核准复函 f、公用建筑面积、分摊面积的材料 g、国有土地使用证或土地来源证明

企业批准证书，企业成立合同，营业执照，国有土地使用权出让合同，出门金缴纳证明价款监管协议书，投资总额达25%以上证明材料

品房面积测量报告和分摊部位的说明、各层平面图

涉外项目国家安全审查的批复，装修标准和设备简介

办理建设工程规

（60））

13天

（62））

办理开工证 11天

（64））,

土地来源证明

第17篇：房地产开发案例

我朋友有块地皮，现想自己注册个房地产公司开发住宅楼盘，地皮原来是村里的的集体所有地，现在全部买下，大概有七十亩。请问从拿地皮后到建筑然后再到市场销售的整个流程告诉我下，要详细些。谢谢

根据你的实际情况，建议你按照如下步骤来处理：

1、土地合法性处理：首先要检查这块土地是不是集体建设用地，如果不是，则需通过“农转非”转为建设用地，避免日后的法律风险；同时你这个房子以后不能办分割的地产证；如果是国有建设用地，就不存在上述问题

2、注册房地产开发公司：根据你自身的资金实力去注册一个房地产开发公司，并获取暂定开发资质，一般县级、市级、省级开发公司对注册资本都不一样，根据你的实际情况来办

3、办理《土地使用权证》：去当地的国土部门办理，然后对于开发强度指标，最好请专业人士把关，例如容积率、绿化率、建筑密度、层高等等。

4、规划设计：由于你的面积比较大，需要请专业的设计公司进行规划设计，然后根据自己的资金实力，确定是否分期开发。对设计公司的选择，可以通过招标的形式来运作。

5、开发报建：在施工之前，要根据规划设计图纸，去各个主管部门办理相关证件，主要包含三证一书——建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，项目建议书（这个好像有些地方不要求）；如果资金实力有限，需要融资，此时可以凭相关证件去银行办理抵押贷款。

6、项目施工：获取上述证件之后，就着手进行施工单位和监理单位的选择，同样可以采取招标的形式；然后开始进入施工阶段，注意自己公司一定要紧抓质量、进度、造价、安全等四个方面；如果资金有限，可以要求施工单位垫资

7、项目销售：在项目进入设计开始，就要着手进行宣传推广，为销售做准备；在项目开发到一定阶段，就要去办理预售许可证，办理好预售许可证之后，就可以正式进入销售了，这个也可以请专业的代理公司来完成。

8、项目竣工及入伙：项目竣工后，要组织验收，竣工验收完毕，要组织业主入伙，然后选择物业管理单位（或者自己组建）。

第18篇：房地产开发流程

可行性研究，立项---融资、拿地---策划、设计---办理规划、施工手续---招投标、销售方案---办理销售手续并销售---验收、交房---回收资金、总结。

具体工作还有详细的管理流程，不同的组织构架也用不同的管理流程，需结合实际情况自行研究。

房地产开发流程

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并

依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

第五章：交付使用阶段

第19篇：房地产开发合同

房地产开发合同

立合同单位：

___________________（以下简称甲方）

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

项目内容及规模：___________________

总投资及资金筹措：___________________

总投资_____万元（其中：征地费_____万元，开发费______万元，建筑安装费_____万元）。投入资金规模_______万元，甲方出资_______万元，内奸____次出资，每次出资______万元，预收款______万元；乙方出资_______万元，分____次出资，每次出资_______万元。合作方式：_________________________________

各主负责：_________________________________

乙方：_________________________________

经营方式：_________________________________

资金偿还及占用费：_________________________________

资金占用费按月利率_____％计付，并于每季末的前____天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行最后一次交还款时，资金占用费随本金一起还清。

财务管理：

1.成本核算范围：_________________________________

2.决算编制：_________________________________

3.财产清偿：_________________________________

4.利润分配：_________________________________

5.违约责任：_________________________________

其他：

1.该项目资金在______行开户管理。

2.______方经济责任由______担保。保证方有权检查督促______方履行合同，保证方同意当______方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

3.______方愿以______作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。______方不履行合同时，______方对抵押品享有处分权和优先受偿权。本合同一式_____份，甲方执一份，乙方执一份。合同副本______份，报送有关单位各存一份。双方代表签字后生效。本合同附件有____________________，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部份。

甲方：（公章）______乙方：（公章）______

地址：_______________地址：_____________

法人代表：（签章）______法人代表：（签章）______

开户银行及账号开户银行及账号

保证方：（公章）______

地址：__________________

法人代表：（签章）_______

签约日期：____年___月___日

签约地点：________________

第20篇：房地产开发合同

订立合同单位：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称甲方）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

一、项目内容及规模：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

二、总投资及资金筹措：

总投资＿＿＿＿万元（其中：征地费＿＿＿＿万元，开发费＿＿＿＿万元，建筑安装费＿＿＿＿万元）。投入资金规模＿＿＿＿万元，甲方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元，预收款＿＿＿＿万元；乙方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元。

三、合作方式：

四、各方负责：

（1）甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（2）乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

五、经营方式：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

六、资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率＿＿%计付，并于每季末的前＿＿天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行＿＿＿＿＿＿＿＿＿，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。

七、财务管理：

（1）成本核算范围：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（2）决算编制：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

（3）财产清偿：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

八、利润分配：

九、违约责任：

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

十、其他：

（1）该项目资金在＿＿＿＿＿＿行开户管理。

（2）＿＿＿＿方经济责任由＿＿＿＿＿＿担保。保证方有权检查督促＿＿＿＿＿方履行合同，保证方同意当＿＿＿＿方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

（3）＿＿＿＿方愿以＿＿＿＿＿＿作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。＿＿＿＿＿方不履行合同时，＿＿＿＿方对抵押品享有处分权和优先受偿权。

（4）本合同正本一式＿＿＿＿份。甲方执＿＿＿＿份，乙方执＿＿＿＿份。合同副本＿＿＿份，报送＿＿＿＿＿＿＿＿＿等有关单位各存１份。双方代表签字后生效。

本合同附件有＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经由甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）

地址：地址：

法人代表：（签章）法人代表：（签章）

开户银行及帐号：

保证方：（公章）

地址：

法人代表：（签章）

开户银行及帐号：

签约日期：年月日

签约地点：

《房地产开发承诺书.doc》

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