浅谈房地产行业的财务管理
佛山财务
房地产行业是资金密集型的高风险行业，往往有较大比重的资金需要向金融部门融资，同时，它的经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特征。因此，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力，必须提升财务管理水平。
提高财务管理水平，需要构建并完善财务管理体系，其意义在于使财务管理成为企业管理的核心手段之一;保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营的风险。
为做好财务管理体系，应该做好下面几方面：
一、会计核算方面：
1、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
2、根据管理需求对发生的费用，成本做明细台帐
很多会计单据反映的信息量小,难以提供给管理者所必须的信息,因而应做台帐，记录、分析,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容，通过及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
二、资金融资，运用方面：
1、国家出台的一系列政策的变化，都影响着企业对资金的融资，根据这些多元化的变数，企业应该逐步建立多元化的融资渠道。结合企业的金融业务的实际情况，在结构体系上着重培育企业信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。而且加强企业的信用管理。信用是企业兴衰的标识，良好的信用，将能获得条件优厚的长期低息贷款，为企业所
需的运营资金提供保障。
2、提升自身管理能力，提高资金利用率。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。例如，在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。如果各个部门之间缺乏联系，互相推诿必然造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，所以公司财务部在发现问题后应立即明确各个环节的重要时间节点，并且加强与各个部门之间的联系，协调，大大加快贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。应在债务控制的安全值范围以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等，避了由资金风险引起的财务危机。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。
三，税务方面：
纳税筹划就是为了实现资金、成本、利润的最优效果,从而提高企业的经营管理水平，减轻企业税收负担。
1、在税法及相关法律允许的范围内进行纳税筹划，是一项国家支持、企业得益的工作。企业财务部门应不断提高纳税筹划水平，遵循一定的纳税筹划原则，根据自身的实际情况选择、运用适当的纳税筹划方法，减轻税收负担，增加企业的现金流入，努力实现企业涉税零风险和利润（价值）最大化的目标。例如，固定资产折旧方法的选择，对处于正常生产经营期,且未享有税收优惠待遇的企业,一般应缩短折旧年限,加速成本回收,使利润后移,在延期纳税中获取资金的时间价值。另外，费用列支在企业所得税税务中的筹划。从成本费用核算的角度看,利用成本费用的充分列支是减轻企业税负的一个重要手段。因此,在遵循有关税收规定的前提下,企业应将发生的准予扣除的成本费用应支尽支,应列尽列。而对于跨期摊销的费用采用不同的费用摊销方法对企业的税负会产生不同的影响。一般而言,采用不规则摊销方法的企业,由于会导致成本忽大忽小,利润时高时低,如果撞上累进税率临界突变点,就有可能加重企业税负,不足取。通常情况下,平均摊销法由于可以平均利润忽高忽低,往往可以最大限度抵减利润,减轻税负,是跨期摊销费用的理想方法。如果不考虑费用摊销时利润本身忽高忽低,也可反其道而用之,采用不规则摊销方法,以“削山头,填山谷”,实现长时间整体税负最轻。
2、纳税筹划应加强与当地税务机关的联系,充分了解当地税务征管的特点和具体要求。进行纳税筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,纳税筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如纳税筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。所以从事纳税筹划应在正确理解税收政策的规定性的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。
综上所述，在经济快速发展且竞争激烈的现代社会下，企业要获得可持续性经营与优势的竞争能力，要提高企业的财务管理，为企业的经营提供一个良好的发展。
