住宅小区前期物业服务合同
（草案）
合同编号：
说明
1、本合同文本为示范文本，供建设单位为住宅小区选聘物业服务企业时使用。
2、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜协商订立本合同。
3、本合同适用于本市行政区域内的业主大会成立前的住宅小区物业管理项目。
4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
5.未经南京市住房保障和房产局批准，任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。
6.本合同条款由南京市住房保障和房产局负责解释。
1
第一条 合同当事人
甲方：
注册登记地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人：
联系电话：
项目负责人：
联系电话：
乙方：
注册登记地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人：
联系电话：
第二条 物业基本情况
物业名称：
（以下简称本物业） 物业类型：
座落位置：南京市
区
街道
小区 四至：东
南
西
北
占地面积：
平方米 建筑面积：
平方米
规划平面图、物业管理区域划分意见书见附件
一、二。物业服务用房位置及面积见附件六。
2 第三条
合同期限
本合同期限为
年，起止日期为
（至业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同止）。
第四条 甲方的权利义务
1、制定并遵守《临时管理规约》以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，提供物业质量保修文件和物业使用说明文件，并将其作为物业买卖合同的附件。
2、有权要求乙方按合同约定提供物业服务，监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；
3、依照法律、法规规定承担物业保修责任；
4、在合同生效之日起
日内向乙方提供
平方米建筑面积物业管理用房；
5、会同乙方做好承接查验工作；
6、依照规划配比制定专有、人防、机械和路面车位的租售方案；
7、以未出售物业业主身份享有相关权利；
8、有关法律、法规规定的其他权利义务。 第五条 乙方的权利义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取收取物业服务费、特约服务费、停车费、代收代缴的公共能耗费等。
2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的
3 合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。
3、接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；
4、本物业区域内有关物业服务的重大事项应当及时公示。
5、对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、报告等方式督促业主和物业使用人改正。
6、物业共用部位及共用设施设备的日常维修、养护和管理。共用部位及共用设施设备明细见附件
三、四。
7、本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
8、按照法规规定要求设立业主共有资金帐户，并接受业主的查询；
9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第六条 物业管理事项
（一）甲乙双方就业主入住前的物业管理服务事项、范围、费用约定如下：
1、乙方负责：
（1）对已接收的物业进行维护； （2）做好公共区域的清洁工作；
（3）协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相
4 关的咨询等工作。
（4）
。
2、甲方就上述服务事项（选择一项）： □支付固定费用：
。 □按照乙方提供服务人数支付：
。 □其它：
。
以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。
（二）业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、
。
2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、
。
3、附属建筑物、构筑物、基础设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、公用绿地、
。
4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、
。
5、交通与车辆停放秩序的管理、
。
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域停放车辆，停放人应与乙方另行签订合同（临时停放车辆的除外）。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、
。
5
6、物业档案资料管理，包括《江苏省物业管理条例》第四十条第二款所列资料、
。
乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋专有部分的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第七条 物业服务标准
本物业区域物业服务标准按照《南京市物业服务标准》 级 类执行。
物业服务分项标准、人员配置及分项费用测算见附件三 第八条 物业收费方式及标准 本物业区域物业服务收费方式为： 【包干制】
1、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目，具体标准如下：
多层住宅：
元/㎡/月；
高层住宅：
元/㎡/月；（房屋的总层数在七层（含）以上）
别墅：
元/㎡/月； 排屋：
元/㎡/月； 办公楼：
元/㎡/月； 商业物业：
元/㎡/月；
物业：
元/㎡/月； 会所：
元/㎡/月。
2、物业服务费用主要用于以下开支：
6 （1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费、住房公积金等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用； （3）物业管理区域绿化养护费用； （4）物业管理区域清洁卫生费用； （5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （7）办公费用； （8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧； （10）法定税费；
（11）物业服务企业的利润；
（12）经业主同意的其它费用
。 本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
3、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并定期向业主公布公共服务收支情况。
【酬金制】
1、物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。具体预收标准如下：
多层住宅：
元/㎡/月；
高层住宅：
元/㎡/月；（房屋的总层数在七层（含）以上）
7 别墅：
元/㎡/月； 排屋：
元/㎡/月； 办公楼：
元/㎡/月； 商业物业：
元/㎡/月； 会所：
元/㎡/月；
物业：
元/㎡/月。
2、物业服务资金为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域绿化养护费用； （4）物业管理区域清洁卫生费用； （5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （7）办公费用； （8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧； （10）经业主同意的其它费用
3、乙方采取以下第
种方式提取酬金
（1）[每季] [每半年] [每年]
，计
元的标准从预收的物业服务资金中提取；
（2）[每季] [每半年] [每年]
，从预收的物业服务资金中按
％的比例提取。
4、物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后
8 结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。
第九条
物业服务费用承担人
1、自本合同生效之日起至物业出售并交付业主之前发生的物业服务费，由甲方承担；自物业交付业主之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主承担。
甲方不得要求乙方减免业主的物业服务费用。如甲方承诺物业买受人物业服务费减免的，由甲方承担相应缴费责任。
2、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
3、因业主与甲方就房屋是否满足交付条件产生纠纷，致使业主不收房的，拖欠的物业服务费用由（选择其中一项）□甲方承担，并向业主追讨。□由乙方负责督促业主缴纳，依法申请仲裁或者提起诉讼。
4、业主办理入住手续后连续六个月以上未入住或未使用的长期空置物业，由业主向物业服务企业办理书面备案手续，其物业服务费用由业主或物业使用人按照该物业区域同类物业标准的
%（交纳。
第十条
物业服务费用缴纳
业主应当按
（月） （季）（半年）（年）
交纳物业服务费，每次交费的具体时间为
。
业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，物业服务企业应履行催告程序，催告期满后仍不交纳的，按以下第
项处
9 理：
1、从催告期满之日起按每日
元交纳违约金；
2、从催告期满之日起按每日应交管理服务费的千分之
交纳违约金；
3、
。
业主应定期缴纳停车费用：
1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十一条 公共能耗费用缴纳
业主应按照规定直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。
乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，
10 不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。
第十二条 业主共有经营收益
本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托乙方经营（具体范围见附件五），所得收益百分之 归乙方所有，剩余部份由乙方依法设立业主共有资金帐户代管。
乙方设立的共有资金帐户
开户行：
，户名：
。 帐号：
。
乙方应于每年
月至
月公布上述帐户收支情况，公布方式为：【在物业管理区域公示栏张贴】【其它：
】。
业主需要查询业主共有资金帐户的，可以在每年
月至
月向乙方提出申请，乙方在
个工作日内向业主答复。
本物业管理区域成立业主大会、业主委员会，业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本帐户后十五日内，乙方撤销业主共有资金帐户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本帐户。
第十三条
第三方评估
乙方的物业服务质量不得低于本合同约定标准，对于乙方的物业服务质量双方有争议的，由双方共同委托第三方评估机构进行认定。委托第三方评估机构的有关事宜，遵照南京市关于物业服务第三方评估活动的相关规定执行。
业主根据《南京市住宅物业管理条例》和本物业管理区域《临时管理规约》提出第三方物业服务质量评估申请的，按照《南京市物业服务第三方评估管理办法（试行）》的相关规定实施第三方评估。评
11 估方式和标准执行《南京市物业服务第三方评估导则》。
第十四条
合同解除
1、经甲乙双方协商一致解除合同。
2、按照本合同第十三条实施物业服务质量第三方评估，评估结论为乙方不符合履约标准的，甲方可以解除合同。
3、
。
4、出现《中华人民共和国合同法》第94条情形之一的，当事人可以解除合同。
第十五条
违约责任
1、由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。
2、乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[服务剩余期限物业服务总费用]_
的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]
的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
3、除本合同规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。
4、乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：
12 （1）由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。
（2）因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
（3）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第十六条
其它事项
1、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第
方式解决：
（1）提交
仲裁委员会仲裁； （2）依法向人法院起诉。
2、对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《临时管理规约》的内容相抵触。
3、本合同附件均为合同有效组成部分，其与本合同具有同等法律效力。
4、本合同经甲乙双方签字、盖章生效，一式
份，甲方、乙方各执一份，相关部门
份，具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
授权代表：
授权代表：
签订日期：
年
月
日
13 附件：
一、规划平面图
二、物业管理区域划分意见书
三、物业服务分项标准、人员配置及分项费用测算
四、物业承接查验协议
五、物业资料清单
六、物业服务用房平面图
七、招投标文件及中标通知书
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